Какие существуют виды собственности на землю и в чем их отличия?

Формы и виды собственности на земельные участки: что они означают?

Современное законодательство определяет несколько форм собственности на землю. При каждом варианте формы собственности, у человека имеются свои права и обязанности.

Каким же законодательным актом регулируется подобное положение, и какая форма собственности сейчас является наиболее распространенной?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-93. Это быстро и бесплатно!

Существующие разновидности

В Советские времена в стране существовала лишь одна форма владения землей — государственная. В том время и помыслить не могли о том, чтобы отдавать землю в частный надел, и именно поэтому в анализе форм собственности не было необходимости.

Сейчас же П.2 Ст.9 Конституции РФ определяет несколько видов собственности на землю. О каких же видах собственности идет речь?

Земли в частном владении физ. и юр.лиц.
Государственная собственность на землю.
Муниципальная или публичная форма владения землей.
Смешанный вариант.

Недвижимость также может находиться в собственности у супругов, в жилищном товариществе и в крестьянском хозяйстве.

Наиболее распространенным является частный и государственный сектор земельных наделов. Сейчас, когда демократические нормы, распространившиеся в стране, диктуют свои правила, частный земельный надел может приобрести практически каждый.

В зависимости от формы собственности на участок, на нем действуют определенные законодательные правила. Если земля находится в частной собственности, она порой обладает совершенно иными правилами использования, нежели государственная недвижимость. Чтобы разобраться во всех этих вопросах, необходимо подробно поговорить о существующих видах недвижимости и их нюансах.

Частная собственность: правовые нормы и ограничения

Владельцем частной собственности может быть как один человек, так и целая юридическая компания. Помимо самого участка, собственнику зачастую принадлежат все постройки, деревья и растительность на территории недвижимости. Исключение бывает лишь в тех случаях, если на территории участка находится культурный памятник, который нельзя подвергать сносу, и который принадлежит государству.

Также частному владельцу могут принадлежать закрытые водоемы небольшого размера, расположенные на территории участка.

Каким же образом отдельная личность или целая компания могут получить недвижимость в собственность?

При приватизации территории.
При дарении или наследовании.
В результате сделок по купле-продаже.
При обмене и прочих сделках с землей.
Земля может стать и частью взноса в уставной капитал фирмы.

Право частной собственности физ.лиц отдельно обговаривается в Ст.15 ЗК РФ. Там подробно описываются все права собственника. В частности, подчеркивается, что человек может владеть и полностью распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению.

Юридическое лицо

Особенности оформления прав на земельный участок юр.лиц обговариваются в Ст.15 ЗК РФ и в Ст.48 ГК РФ. Такой владелец может не только иметь право собственности, но еще и осуществлять хозяйственную деятельность.

Собственник имеет право не только владеть землей, но и право отчуждения (передавать права) в установленном порядке. Владелец может продать отдельную часть земли или всю недвижимость, имеет возможность отдать землю в дар или в наследование. К тому же, собственник может отчуждать постройки, имеющиеся на участке без земли или с вместе с землей. Данные положения фиксируются в п.5 Ст.1 ЗК РФ.

Определить размер той части земли, которую можно подвергнуть отчуждению поможет п.2 Ст. 35 ЗК РФ. Если земли были изъяты из оборота, их отчуждение не производится согласно п.1 Ст.27 ЗК РФ. Полнота юридических прав имеет и обратную сторону — разнообразие обязанностей.

Так, например, собственник должен следить, чтобы на территории земель соблюдались экологические нормы. Сохранение межевальных требований, соблюдение границ участка с землями других собственников и внимательное отслеживание экологического состояния земли — вот основные обязанности собственника, которые он должен учитывать при распоряжении землей.

Если человек нарушает границы своего участка или загрязняет окружающую среду, он может столкнуться с судебными тяжбами, возбужденными против него. В случае, если земля используется по назначению без нарушения чужих прав, человек имеет право распоряжаться ей как угодно.

Публичная и муниципальная

В п.5 Ст.244 ГК РФ и в Ст.258 ГК РФ прописываются нюансы владения общей, муниципальной собственностью и оформления бесхозного земельного участка в собственность. Что это значит и где сейчас можно встретить подобный вариант владения недвижимостью?

В крестьянских или обширных фермерских хозяйствах.
В садоводческих товариществах (об особенностях).
В колхозах и кооперативных сельхоз предприятиях.
В жилищных, животноводческих и гаражных кооперативах.

Возможны две формы владения муниципальной недвижимостью. В первом случае, для каждого собственника определяет конкретный участок, который переходит ему во владение, это так называемая долевая форма собственности. Во втором случае, доля недвижимости не определяется, и все земли находятся в общей собственности.

Основная цель таких земель — служить удовлетворению коммунальных и сельскохозяйственных потребностей населения.

В том случае, если собственник имеет определенную долю в муниципальном хозяйстве, он может ее продать. Однако приоритетное право покупки имеют те лица, которые также считаются дольщиками данного муниципального хозяйства.

Государственная форма

Вся земля, что не находится в частном или муниципальном владении автоматически причисляется к государственной собственности Российской Федерации (согласно Ч.1 Ст.125 ГК РФ).

Всего имеется два уровня государственной собственности: федеральный и уровень субъектов РФ.

В рамках федерального уровня владения собственностью, государство имеет право на определенные земли. О каких же землях идет речь?

Участки заповедников и парков.
Земли, необходимые для обеспечения безопасности и обороны страны.
Участки, занятые космическими системами и объектами, необходимыми для ядерной энергетики.
Земли, занятые научно-исследовательскими центрами.
Иные территории, предусмотренные существующей Конституцией.

Эти земли государство может передавать в аренду муниципальному или частному владельцу для застройки или выращивания полезных культур. Также государство имеет право скупать частные земли, если они были выставлены своим владельцем на продажу.

На соседних территориях могут сосуществовать земли, находящиеся в гос.собственности, но принадлежащие к разным категориям.

На некоторых территориях можно спокойно вести застройку и научные исследования, а на других это не позволительно (например, нельзя застраивать всю территорию, отданную под природные заповедники и парки).

Разобраться с нюансами владения и использования земель можно только в том случае, если внимательно изучить законодательство. Повсеместное распространение частной собственности позволяют владельцу земли распоряжаться недвижимостью по своему желанию, ориентируясь лишь на свои интересы, но данная форма не исключает государственного владения землей. Права на частную, общую и государственную собственность четко регулируются в Гражданском кодексе и в Конституции. Как зарегистрировать земельный участок — читайте тут.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

Формы собственности

Земельные участки в России могут находится в частной, муниципальной или государственной собственности. Такое разделение закреплено в Конституции и Гражданском кодексе.

Единого подхода к классификации форм собственности на участок земли не существует. С экономической точки зрения можно выделить общественную, коллективную и частную собственность. При коллективной собственности имущество распределено между членами кооператива (типичный пример такой формы это ОАО).

Классификация видов собственности на земельный участок

При общественной собственности имущество имеет ценность для всего общества и оно может принадлежать государству или общественным организациям (партиям, церкви и пр.). При частной собственности важнейших спектр прав (владения/распоряжения/пользования) принадлежит частному лицу или компании.

В юридическом смысле разделяют формы собственности с позиции объекта: общую собственность и единоличную. Так, согласно Гражданскому кодексу различается в общей собственности (имущество принадлежит двум или нескольким лицам) долевую и совместную. В первом случае в праве собственности выделяются доли каждого владельца, во втором – они не определяются.

Нормы Конституции и законодательство РФ

С позиции основного российского закона различают:

частную;
государственную;
и прочие виды собственности.

Указанное разделение видов собственности с позиции субъекта приводится в Конституции (ст.8) и Гражданском кодексе (ст.212).

При частной собственности в качестве субъекта выступает физическое лицо или группа лиц, которая обычно оформлена в юридическое лицо. Субъектом муниципальной собственности является городское или сельское поселение.

Ее следует отличать от госсобственности, которая является федеральной или находится на уровне субъектов РФ.

Формы собственности в отношении земельных участков

В советское время вся земля и недвижимость принадлежала государству и вопросы разделения форм собственности не стояли.

Нынешняя редакция Конституции наделила россиян возможностью оформления частной собственности на участки.

Частная земля может принадлежат как гражданину, так и группе лиц, имеющих статус юрлица, товарищества или НКО. Но также определенная часть земель по 9 ст.Конституции сохранилась во владении государства и муниципалитетов (местных властей). Допускается и смешанный вариант.

Вопросам форм собственности на участки посвящена 3 Глава Земельного кодекса. Права частной и публичной собственности на землю содержатся в 17 ст. Гражданского кодекса.

В зависимости от формы собственности в отношении оборота участков действуют разные правила. Узнать какая форма собственности действует в отношении конкретного ЗУ сегодня может каждый желающий. Такая информация доступна на публичной кадастровой карте от Росреестра. Для получения необходимой информации нужно знать кадастровый номер или точный адрес участка.

Частная собственность

Любые участки на российской территории можно оформить в частную собственность. Исключения составляют те, которые изъяты из оборота (например, территории заповедных зон) или ограничены в обороте (земли из лесного фонда).

Приобрести землю в частную собственность можно несколькими способами:

В результате ее приватизации: перехода из государственной/муниципальной в частную собственность. Данная процедура позволяет узаконить свои права на участок лицам, которые получили его безвозмездно в пользование еще в советское время, когда частной собственности не существовало. В частности, приватизировать землю и стать ее полноправным владельцем бесплатно можно сегодня в рамках программ дачной и лесной амнистии.
В результате дарения или наследования участков. Земля входит в перечень имущества, которое можно включать в завещание или передавать по наследству в законном порядке. Также она может стать предметом дарения (сделки по отчуждению прав собственности в безвозмездном порядке).
По сделке купли-продажи. Приобрести землю в собственность можно как у другого частного лица, так и у государства, выкупив ее из аренды или путем участия в торгах.
В рамках сделок по обмену или других гражданско-правовых процедур.

Частное право собственности в России должно быть должным образом зарегистрировано. Для этого уполномоченной организацией ведется единый реестр недвижимости, в который вносятся кадастровые данные об участке и сведения о правообладателях.

Оформить права собственности можно через Росреестр, куда нужно принести правоустанавливающий документ (договор дарения, свидетельство о наследстве, договор купли-продажи и пр.) и написать заявление на вступление в права собственности. Без должного юридического закрепления прав собственности владелец утрачивает право эксплуатации участка.

Земля может быть приобретена в собственность частным лицом за свои деньги или с использованием заемных средств. Сегодня нередко практикуется бесплатное выделение земель государством в рамках целевых программ поддержки различных социальных слоев или развития территорий.

Это, в частности, проект по развитию Дальнего Востока, безвозмездное выделение земель многодетным семьям, участникам боевых действий, малоимущим и пр.

Земельные участки могут выступать объектом залога по ипотечным кредитам или прочим займам с обеспечением, а также в качестве взноса в уставной капитал юрлица.

Помимо участка земли частному лицу могут принадлежать постройки на нем, деревья, водоемы и растительность.

Кому может принадлежать?

Помимо юрлиц право собственности может принадлежать садоводческим товариществам, дачным кооперативам, фермерским хозяйствам – т.е. объединениям граждан, созданным для решения конкретных задач: содействия в ведении дачного хозяйства, ЛПХ и пр.

Право частной собственности физлиц и юрлиц в отношении участков обговаривается в статье 15 Земельного кодекса. Здесь также приводится весь спектр прав собственника, к которым относится не только владение, но и свободное распоряжение участком. В частности, его право отчуждать землю по своему усмотрению. Так, только владелец земли может продавать, дарить, обменивать, завещать участки. Арендаторы подобных прав лишены.

Собственник вправе отчуждать участки только совместно с принадлежащими ему зданиями и постройками. Такое требование прописано в Земельном кодексе. Также допускается продажа не всего участка, а долей в собственности.

Для того чтобы владелец мог беспрепятственно распоряжаться земельным участком земля не должна быть изъята или ограничена в обороте.

Так, могут возникнуть ситуации, когда принадлежащая частному лицу земля потребуется для государственных нужд (строительства автотрассы федерального значения, олимпийских объектов и пр.).

В этом случае собственник лишен права на продажу участка, но он вправе рассчитывать на денежную компенсацию от государства за изъятую землю.

Земельные участки могут быть ограничены в обороте из-за наложенного на них ареста в рамках исполнительного производства. Причиной ареста могут быть долги собственника по налогам или иным обязательным платежам, а также процедура банкротства.

Также в качестве обременения участка может быть залог по ипотечному кредиту. Тогда право на его продажу предварительно нужно получить у банка.

Отличие в эксплуатации участка юридическим лицом от физического состоит в том, что только оформленная по нормам закона компания или индивидуальный предприниматель могут получать прибыль от пользования землей. Например, строить там коммерческую недвижимость или выращивать урожай для его дальнейшей продажи.

Тогда как физлицо вправе пользоваться землей для личных целей. Например, для выращивания урожая для семейных целей. С другой стороны, законом не запрещено физлицам извлекать прибыль из ренты, сдавая участок в аренду.

Определенные ограничения содержит Земельный кодекс в части передачи участков в собственность иностранных граждан, лиц без гражданства и компаний с иностранным участием.

Обязанности собственника

Помимо прав собственность на земельный участок накладывает на владельца целый ряд обязанностей. Так, например, он должен использовать его только по своему целевому применению (под индивидуальное строительство, овощеводство, дачное или личное подсобное хозяйство); соблюдать границы участка; способствовать поддержанию плодородного слоя в отношении сельскохозяйственных земель; своевременно приступить к эксплуатации участка.

Если собственник использует участок нецелевым образом, загрязняет окружающую среду, нарушает границы, либо просто не пользуется участком, то он может быть привлечен к административной ответственности со стороны контролирующих инстанций.

Иногда может стоять вопрос о лишении его права собственности.

Земля, которая находится в частной собственности, накладывает на ее владельца обязательства по уплате земельного налога. Он рассчитывается на основании кадастровой стоимости участка, а налоговые ставки по налогу определяются на уровне МО.

Перечень форм и видов прав собственности на землю

Владеть землей в России могут частные, юридические лица, муниципальные образования, государство.

Права всех собственники земельных участков одинаково защищены. Но при этом есть различия в видах прав.

В статье описываются все формы земельной собственности и законодательные акты, регулирующие правовой статус земельных участков.

Законы РФ о формах владения

Основополагающими законами, разъясняющими право землепользователей являются:

Конституция РФ, ст 8, 9, 36. Статья 8 закрепляет равные значения разных форм собственности. В ст. 9 и 36 разъясняются понятия частной собственности на землю.
Гражданский кодекс РФ, гл. 17 рассматривает возникновение вещных прав на землю, в том числе разных форм собственности, сделок с участками, аренде, бессрочном пользовании, сервитуте и т.д.
Земельный Кодекс РФ (действующая редакция с 2019 г) в главе 3 ст. 15-19 регламентирует в деталях возникновение прав на пользование земельными участками, распоряжение данным имуществом собственниками. Ими могут быть государство, субъект РФ, муниципальное образование, граждане и юридические лица.

Справка! На основе данных законов реализуются права собственности на землю, включающее владение, пользование, распоряжение участком, получение выгоды от использования угодий.

Основные формы

В российском законодательстве собственность на земельные участки подразделяется на 4 формы. Все формы земельной собственности закреплены в вышеуказанных статьях Конституции.

Земельный Кодекс РФ детализирует основные понятия, определяя, какие земли могут быть только государственными, либо только муниципальными.

В таблице указаны основополагающие формы собственности и формы по субъектности.

Формы собственности на земельные наделы

Государственная

К этой форме относятся федеральные владения — земли, принадлежащие Российской Федерации и земельные угодья субъектов РФ.

Федеральная собственность распространяется на ЗУ, которые не переданы другим владельцам.

Это земли, предназначенные для осуществления полномочий органов власти, оборонных и охранных потребностей, общегосударственных нужд. Федеральная собственность исключает наличие бесхозных ЗУ.

Распоряжаются угодьями федеральные органы власти, строго обязательное использование всех наделов не предусмотрено. Границы владения разграничиваются между землями субъектов РФ.

Важно! ЗУ могут быть переданы для распоряжения юридическим лицам в случаях, когда это допускается законодательством. Полученная рента от этого используется для народных интересов.

Федеральных субъектов

Это земли в пределах границ территории субъектов. Предназначение — обеспечение решения задач, стоящих перед областью, краем, республикой.

Разграничение осуществляется между федеральными землями и муниципальными. Распоряжаются ЗУ госорганы и органы местного самоуправления посредством принятия правовых документов.

Хозяйственное использование ЗУ осуществляют унитарные госпредприятия, коим делегируются полномочия по распоряжению землями в экономических интересах субъекта РФ для решения социальных задач. Выгода для регионального бюджета заключается в присвоении части ренты в виде арендной платы, земельного налога.

Муниципальная

Это земли, находящиеся во владении административно-территориальных единиц. Земельные участки районов, городов, сельских поселений, префектур.

Их предназначение — удовлетворять социально-экономические потребности населения, проживающего на данной территории. Использование земель осуществляется в строгом соответствии с назначением участков.

Частная форма

Частными владельцами земельных участков являются физические и юридические лица.

Они распоряжаются землёй, используют её по своему усмотрению.

Но из-за отнесения земли к особо ценным ресурсам землевладельцы имеют обязанности перед другими частными собственниками и государством.

Частная собственность на землю может быть двух видов — индивидуальной и коллективной.Например,земля под многоквартирным домом. Равнозначными данной категории можно считать иные формы собственности на землю — долевая, общая и другие.

Виды владений

Понятие виды и формы земельной собственности различаются. Когда говорится о видах собственности, предполагается использование её для определённых целей, правовой статус земельного участка, право определять его дальнейшую судьбу.

Земля должна принадлежать владельцу на законных основаниях, закреплённых постановкой на регучет в Росреестре. Это касается как индивидуальных собственников (физ- и юрлиц), так и коллективных.

Справка! В случае отсутствия регистрации в Росреестре, физические и юридические лица могут осуществлять видовое право пользования земельным участком.

Постоянное (бессрочное) пользование

Гражданин (юрлицо) может заключать договор о таком виде пользования землей с собственником участка. Данный документ должен быть завизирован вышестоящим органом власти, в ведении которого находится надел собственника.

Участок должен иметь кадастровый номер и регистрацию. Пользование землёй контролируется с точки зрения соответствия хозяйственной деятельности договору.

Бессрочность означает, что физическое либо юридическое лицо могут использовать участок всю жизнь, но передавать его по наследству не могут.

Таким видом права без оформления участка в собственность обладают органы власти разного уровня, бюджетные, казённые организации, президентские центры.

Лица, имеющие права пользования на землю до 2001 года — даты вступления в действие Земельного Кодекса РФ должны оформлять наделы в собственность, используя стимулирующие и упрощающие процедуры, предпринятые в этом направлении государством.

Пожизненное наследуемое владение

Такое право регламентирует ГК РФ в редакции от 16.12.2019. В ст. 266, ч. 1 записано, что полученный по наследству земельный участок даёт возможность владения и использования наделом наследнику. Он может строить на нём дома, сооружать другие объекты недвижимого имущества с приобретением права владения на него.

Важно! Сам участок не является имуществом наследодателя. По наследству передаётся право пожизненного владения наделом. Наследование этого права происходит на общих основаниях в соответствии с наследственным законодательством.

Аренда

Это не собственность на надел, а срочное право на пользование им. Оно оформляется договором, в котором устанавливаются права и обязанности обеих сторон — арендодателя и арендатора. Сдавать участки могут все собственники (государство, муниципалитеты, частные и юридические лица).

Основными признаками аренды ЗУ является возмездность, платность, возвратность. То есть договор заключается на определённый срок, за пользование участком требуется платить, по истечению срока возвращать собственнику в оговоренном договором состоянии.

Сервитуты на ЗУ

Это право ограниченного использования наделов для личных целей, принадлежащих другим лицам.

Особенностями сервитутов являются:

сохранение за владельцем право распоряжаться наделом, передавать, продавать, сдавать в аренду;
внесение фактов обременения в кадастровые акты;
возможность получения хозяином платы за использование участка;
другие участники сделки лишены возможности приобретения прав владения на данный ЗУ.

Сервитуты подразделяются на частные и публичные. Между ними есть различия:

Публичный сервитут оформляется на основании нормативных актов муниципалитетов или регионов.
Частное обременение является следствием договорённости сторон или постановления суда.
По публичному договору пользование землёй безвозмездное. Частное лицо может назначать денежное возмездие за землепользование.

Важно! Публичный вариант сервитута предусматривает широкий круг заинтересованных лиц. Частный сервитут — соглашение между двумя конкретными участниками.

Регламентирует правовые взаимоотношения по сервитутам ЗК РФ (в редакции 2019). Основы регулирования описаны ст. 23 – в ней рассматривается право наложения ограничения.

Заключение

Различия прав и видов собственности — это разделение понятий землевладение, землепользование.

В каждом из них заложены принципы законного регулирования вопросов, касающихся всех владельцев земельных наделов, коими могут быть государство, субъекты РФ, муниципалитеты, другие территориальные образования, а также граждане и юрлица.

Знание норм законов РФ по земельным вопросам позволит каждому разобраться в сложных проблемах, возникающих при заключении сделок с земельными наделами, и избежать ошибок.

Формы собственности на землю

Ст. 9 Конституции РФ предусматривает: «земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности». Используемое сослагательное наклонение в формулировке статьи, а также допустимость иных форм собственности, как представляется, придают ст. 9 Конституции широкий смысл, позволяющий решать вопрос о формах собственности, не будучи связанными жесткими временными, территориальными и иными критериями.

На практике представлены все три перечисленные в Конституции РФ формы собственности на землю:

государственная,
муниципальная,
частная.

Государственная собственность на землю

Право государственной собственности означает принадлежность правомочий владения, пользования, распоряжения государству. Государство как субъект права государственной собственности представлено не одним ведомством, а целым рядом различных органов государственной власти, между которыми распределяются правомочия собственности.

Учитывая федеративное устройство России и существование двух уровней государственной власти, предусматривается, что право государственной собственности существует в виде:

федеральной собственности;
собственности субъектов РФ (т.н. субъектной или региональной).

Объект права государственной собственности на землю (презумпция права государственной собственности на землю):

земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц и муниципальных образований (ст. 214 ГК РФ, ст. 16 ЗК РФ).

Основания возникновения права государственной собственности на землю (ст. 17, 18 ЗК РФ):

нормы федеральных законов;
процедура разграничения государственной собственности на землю;
гражданско-правовые основания;
безвозмездная передача из федеральной собственности (для собственности субъектов федерации).

Предусмотрено, что управление федеральной и субъектной собственностью осуществляется соответственно органами государственной власти РФ (ст. 71 Конституции) и субъектами Российской Федерации.

Муниципальная собственность на землю

Право муниципальной собственности на землю — правомочия владения, пользования, распоряжения земельными участками, принадлежащие муниципальному образованию. От имени муниципального образования полномочия собственника реализуют органы местного самоуправления (ст. 125, 215 ГК РФ). В этом качестве органы местного самоуправления могут предоставлять земельные участки во временное и постоянное владение и пользование (бессрочное) физическим и юридическим лицам, аренду, собственность физических и юридических лиц и совершать иные сделки.

Объекты права муниципальной собственности:

индивидуально обособленные земельные участки, переданные РФ или субъектами РФ в муниципальную собственность на основании (ст. 19ЗК РФ):
1. законов РФ и субъектов РФ;
2. при разграничении государственной собственности на землю;
3. гражданско-правовых сделок;
4. безвозмездной передачи в муниципальную собственность из федеральной собственности.

В муниципальной собственности могут находиться земельные участки, расположенные как на территории, т.е. в границах, муниципальных образований, так и за их пределами.

Порядок установления и изменения границ муниципальных образований определяется законами соответствующих субъектов РФ.

Особый порядок формирования муниципальной собственности установлен для городов федерального значения — Москвы и Санкт-Петербурга.

Основное назначение муниципальных земель — обеспечение проживания, работы и отдыха населения.

Право частной собственности на землю

Право частной собственности означает принадлежность правомочий владения, пользования, распоряжения земельными участками либо долями в общей собственности отдельным конкретным физическим, юридическим лицам или их объединениям (ст. 35 Конституции РФ), которые выступают субъектами права частной собственности на землю.

Соответственно по субъектам право частной собственности делится на 2 вида:

право частной собственности граждан (физических лиц);
право частной собственности юридических лиц (включая и объединения граждан, при этом характер объединений в законе не оговаривается).

Следует отметить, что объектами права частной собственности выступают земельные участки лишь некоторых категорий земель. Наиболее либерален в этом смысле правовой режим земель сельскохозяйственного назначения, приобретение права частной собственности на которые фактически не ограничивается. Любые земли сельскохозяйственного назначения могут быть приобретены в частную собственность в пределах установленных размеров.

Право частной собственности возникает чаще всего в результате совершения различного рода сделок — купли-продажи земельных участков, приватизации, мены, дарения, наследования, ипотеки, приобретения права собственности на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (приватизации).

Иными основаниями для возникновения права частной собственности являются:

административно-правовые акты (решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления);
приобретательная давность;
приватизация.

Основания прекращения частной собственности на землю разделяют на добровольное и принудительное.

Право частной собственности добровольно прекращается при:

отчуждении собственником своего земельного участка (сделки);
прекращении деятельности юридического лица;
смерти гражданина и переходе права собственности по наследству государству (муниципальному основанию);
добровольном отказе собственника от своих прав на земельный участок (ст. 53 ЗК РФ).

Принудительно право частной собственности прекращается в случаях:

обращения взыскания на земельный участок по обязательствам должника (ст. 278 ГК РФ);
неиспользования земельного участка в соответствии с его целевым назначением (ст.284 ГК РФ);
использования земельного участка с нарушением законодательства (ст. 285 ГК РФ);
реквизиции земельного участка (ст. 51 ЗК РФ);
выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 49 ЗК РФ);
отчуждения земельного участка, который согласно закону не может принадлежать данному лицу;
национализации земель;
конфискации земель (ст. 50 ЗК РФ).

Возникновение, прекращение и изменение права частной собственности на землю удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права частной собственности, выдаваемым учреждениями юстиции. Право частной собственности возникает с момента такой регистрации.

Согласно ст. 27 ЗК РФ не могут предоставляться в частную собственность земельные участки , отнесенные к землям:

изъятым из оборота (например, государственные природные заповедники и национальные парки);
ограниченным в обороте (например, из состава земель лесного фонда).

Правомочия владения, пользования, распоряжения могут быть ограничены государством. На лиц, имеющих земельные участки на праве частной собственности, возлагается ряд обязанностей. Они должны

Совместная и долевая собственность: в чем разница, плюсы и минусы, как продать и купить

Объект недвижимости может находиться в индивидуальной и общей собственности. В первом случае права на жилье принадлежат одному человеку, во втором — нескольким людям. Общая собственность на квартиру или дом может быть совместной и долевой.

От вида собственности на квартиру зависят возможности ее владельцев по распоряжению этой квартирой. Разбираемся, какие виды собственности существуют, чем отличается совместная собственность от долевой, какие плюсы и минусы у каждой формы владения.

В пошаговой инструкции расскажем, как заключить сделку купли-продажи жилья, находящегося в совместной и общедолевой собственности.

Долевая и совместная собственность — разные права и возможности распоряжаться жильем. Коллаж: МИР КВАРТИР

Какая бывает собственность

Благодаря приватизации с 1991 года доля частной собственности в жилом фонде России стала быстро расти. Большая часть бывшего муниципального жилья перешла в частную собственность проживающих в нем граждан.

Частная собственность может быть индивидуальной, принадлежащей одному человеку и общей — двоим и более лицам. В свою очередь, общая собственность может быть совместной и долевой.

Что такое общая совместная собственность на квартиру

Совместная собственность — это когда квартира в равной степени принадлежит всем собственникам жилплощади. Объект не разделен на доли, и права каждого владельца считаются равноценными.

Совместное право на недвижимость возникает по желанию владельцев или автоматически. То есть когда недвижимость покупается супругами. Стоит напомнить, что имущество, приобретенное в браке, считается общим.

Поэтому квартира или дом, купленные после регистрации в ЗАГСе, являются совместной собственностью мужа и жены. Даже в том случае, если жилье зарегистрировано на одного из супругов.

Все собственники в равной степени отвечают за содержание жилья. Оплата коммунальных платежей так же распределяется на всех владельцев общей совместной недвижимости.Совладельцы несут равную ответственность по исполнению налоговых обязательств. То есть налог на недвижимость вам начисляют в равной доле с другими собственниками.Каждый собственник объекта недвижимости вправе использовать имущественный налоговый вычет ― он распределяется между всеми владельцами квартиры или дома по договоренности.Если у вас возникла кредитная задолженность, то кредиторы не смогут даже через суд потребовать продажи общего имущества. То есть квартиру, находящуюся в совместной собственности, нельзя забрать за долги.

На совместное владение выдается один документ. Собственник не имеет права единолично оформлять документы. Если необходимо, то можно получить выписку повторно, но услуга платная.Если вы по договоренности с другими собственниками решили сдать жилье в аренду, учтите, что доход придется делить между всеми владельцами.Когда одним из владельцев является несовершеннолетний ребенок, любые сделки с недвижимостью совершаются с участием органов опеки.

Совместное распоряжение общим совместным жильем (продажа, дарение, завещание и т. д.) можно отнести как к плюсам, так и к минусам. К примеру, чтобы продать квартиру, придется получить согласие всех сособственников.

Плюс в том, что без вашего ведома не будет продан ни один квадратный метр. Но если сделка инициирована вами и кто-то из собственников на нее не согласен, то вам придется договариваться.

Как купить квартиру, которая находится в совместной собственности

Общая совместная собственность на квартиру не является препятствием для совершения сделок с жильем. Вы можете продать общую недвижимость, но прежде придется получить согласие на сделку других собственников. Согласие обязательно заверяется у нотариуса.

Согласие совладельца на продажу квартиры должно удостоверяться нотариусом. Фото: postila.ru

Если вы собираетесь купить квартиру, к примеру, у супружеской пары, то, скорее всего, жилье будет оформлено в общую собственность. Проверьте все документы, чтобы понять, совместно они владеют недвижимостью или нет.

Какие документы проверить:

свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру, если документы на жилье оформлялись до июля 2016 года;выписка из ЕГРН;паспорта супругов и свидетельство о заключении брака;документ, на основании которого квартира была получена, к примеру, договор купли-продажи;брачный договор, если документ был заключен и нотариально заверен.

Обратите внимание на дату заключения брака и дату регистрации квартиры. Вы найдете их в брачном свидетельстве и выписке ЕГРН (в свидетельстве о регистрации прав собственности). Если квартира появилась до брака — это личная собственность, и продать ее можно без согласия супруга.

Спросите у продавца квартиры о брачном договоре. В договоре, заключенном супругами, может быть указано, что для недвижимости, купленной в браке, устанавливается другая форма собственности, к примеру, раздельная или долевая.

Недвижимость не является общей совместной собственностью, если:

она появилась до брака;ее подарили по договору дарения;она получена в наследство одним из супругов.

Закажите выписку из ЕГРН, чтобы проверить право собственности.Убедитесь, что квартира приобретена в браке, а у супругов нет брачного договора.После согласования с продавцом подпишите договор купли-продажи.Если договор подписывает один супруг, проверьте наличие нотариально удостоверенного согласия на сделку от другого супруга.Оплатите государственную пошлину за регистрацию права.Подайте документы в Росреестр на регистрацию (при оформлении сделки у нотариуса документы подаст специалист нотариальной фирмы).Получите выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права собственности на новую квартиру.

Без согласия супруга продать квартиру совместной собственности не получится. Фото: postila.ru

Что такое общая долевая собственность на квартиру

Долевая собственность — когда квартира находится в общей собственности с определением доли для каждого совладельца. Доли могут быть равными или неравными.

К примеру, один собственник владеет 1/3 жилплощади, а другой — 2/3. Или трем владельцам одного объекта недвижимости принадлежит по 1/3 жилплощади. Количество собственников недвижимости, а значит, и долей может быть самым разным.

Вы можете стать владельцем доли квартиры, дачи или другой недвижимости в результате наследования, сделки купли-продажи, приватизации и др. Переоформить в долевую можно и совместную собственность. Для этого потребуется согласие совладельцев или решение суда.

По согласию совладельцев в долевую можно переоформить совместную собствнность. Фото: palyulin.ru

Все собственники квартиры могут распоряжаться своей частью жилплощади. Вы вправе подарить, продать, завещать свою долю самостоятельно.Если у одного из владельцев арестуют имущество за долги, то доли других собственников жилья так и останутся в их владении.Каждый из собственников общедолевой недвижимости имеет свой пакет документов на жилье.

Не всегда доля в квартире — это отдельная комната. На вашу долю может приходиться лишь угол в этой комнате.Если нет возможности отделить вашу долю в отдельное помещение, и вы не можете договориться с совладельцами, то для определения порядка пользования жильем придется обращаться суд.Долевую собственность могут продать за долги. То есть если вы сильно задолжали, то кредиторы через суд могут взыскать средства от продажи вашей части недвижимости.

Как определяется доля

По умолчанию доли считаются равными. К примеру, если в процессе приватизации никто не высказывает особых пожеланий, жилплощадь распределяется именно так. Сколько будет собственников, столько и долей. Это соотношение меняется по соглашению или на основании решения суда.

При этом вы вправе договориться с другими собственниками и перераспределить доли так, как вам удобно. Если вы вложили в квартиру больше других, к примеру, потратились на ремонт, и можете это доказать, то можете подать в суд на пересмотр размера вашей части недвижимости.

Доля может переходить по наследству (целиком или поровну между наследниками), передаваться по договору дарения или другим способом, делиться или объединяться. Случается, появляются доли вроде 17/50 и даже 217/680.

Доля в виде отдельной комнаты в квартире называется реальной. Фото: smollawyers.ru

Идеальная и реальная доли в квартире

Доля в квартире может быть выделена как идеальная или реальная (в натуре). То есть в первом случае доля не соответствует документально ни одной из комнат. Во втором — это отдельное помещение.

Пример: площадь одной комнаты в двухкомнатной квартире — 10 кв. м, площадь второй составляет 20 кв. м. Первая комната составляет 1/3 от жилой площади квартиры, а вторая — 2/3. Но квартира находится в общей долевой собственности двух людей и каждому принадлежит по 1/2 доли квартиры.

Такая 1/2 доля квартиры является «идеальной»: она не соответствует площади комнат, эту долю нельзя увидеть в реальной квартире. То есть под долей в собственности понимается доля в праве на квартиру в целом. Обладатель 1/4 доли участвует в управлении всей квартирой, но лишь на 1/4.

Каждый из участников такой долевой собственности имеет право бывать и в одной, и в другой комнате без согласия другого участника.

Реальная доля (часть, выделенная в натуре) не только соответствует площади конкретной комнаты, но и оформлена документально.

Пример: та же квартира с двумя комнатами площадью 10 кв. м и 20 кв. м. Теперь каждому совладельцу принадлежит отдельное помещение: одному собственнику 10-метровая комната, а другому — 20-метровая. Такие доли называют реальными, или выделенными в натуре.

Реальные доли выделены на местности, соответствуют площади комнат. При этом каждый совладелец имеет право не пускать в свою комнату другого сособственника.

Как купить долю в квартире

Вы легко можете выяснить, что квартира находится в долевой собственности: каждый из собственников прописан в реестре отдельно, а в выписке из ЕГРН будет указан размер доли.

Если вы решили купить квартиру целиком у долевых собственников, то проще всего собрать их всех вместе и заключить один договор. Если вы покупаете доли не у всех собственников, сделать это будет чуть сложнее.

Что необходимо учесть

По закону совладельцы имеют преимущественное право для получения предложения о покупке доли. Иными словами, прежде чем продавать постороннему гражданину свою часть в квартире, вы обязаны предложить выкупить ее другим владельцам недвижимости.

Для этого письменно извещаете совладельцев обо всех деталях планируемой продажи. Условия сделки должны быть такими же, как и для других покупателей. У сособственников есть один месяц для принятия решения. Только после этого вы можете продать свою долю.

Если же вы покупаете долю в квартире, то убедитесь, что все владельцы отказались от покупки. Отказ, как и предложение о покупке доли, обязательно должен быть письменным, заверенным нотариусом.

Если продавец нарушил преимущественное право других собственников на покупку, они в течение трех месяцев могут заявить об этом и через суд перевести права покупателя на себя. То есть если вы не проверите письменные отказы совладельцев, то рискуете потерять приобретенную долю.

Краткая инструкция по покупке доли

Закажите выписку ЕГРН, чтобы проверить права собственности на долю в квартире. Из выписки вы узнаете, сколько у квартиры владельцев.Запросите у продавца подтверждение того, что он предложил выкупить долю другим собственникам, а они от нее отказались или не ответили.Согласуйте с продавцом все позиции договора купли-продажи и подпишите его. Чтобы избежать мошеннических действий, удостоверьте документ у нотариуса.Оплатите государственную пошлину за регистрацию права.Подайте документы в Росреестр на регистрацию: договор купли-продажи доли, уведомление других собственников, их отказы от покупки и заявление на регистрацию.Получите выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права собственности на долю в квартире.

Из выписки ЕГРН можно узнать количество собственников и их доли в квартире. Фото: yuristprav.ru

Основные отличия совместной собственности от долевой

КритерииОбщая совместная собственностьОбщая долевая собственностьОпределение долейНетЕстьСогласие на распоряжение собственностьюНе требуетсяТребуется согласие всех собственниковОсобенности оформленияНедвижимость может быть оформлена на одного супруга с одним, общим документомДокументы оформляются на каждого собственникаПодтверждение права собственностиПо закону имущество, нажитое в браке, будет общимНеобходимо документальное подтверждение

Несмотря на особенности, в сделках с общей собственностью нет ничего необычного. Супруги разводятся, делят, продают совместно нажитое, приезжие из других регионов покупают долю в квартире, чтобы зарегистрироваться — опасаться такой покупки не стоит.

Но как и в любых сделках с недвижимостью, важно тщательно проверять и перепроверять все документы. Мошенники не связываются с въедливыми и юридически грамотными покупателями, поэтому вы сможете приобрести такую квартиру без проблем.

Формы собственности на землю. Их виды и различия.

Все без исключения земельные участки на территории Российский Федерации находятся в собственности. Они могут быть собственностью частых лиц, администрации или государства, но, так или иначе, ничейной земли в нашей стране нет. При этом за каждым собственником закрепляются права и обязанности, которые отличаются в зависимости от того, кто именно является землевладельцем.

Частная собственность на землю

Вид собственности, при котором владеть и распоряжаться землей могут физические лица и коммерческие организации называется частной. Под физическими лицами подразумеваются не только граждане РФ, но и иностранные граждане, а так же лица вообще не имеющие гражданства.

Важно не путать частную собственность с личной. Землей в личной собственности можно только пользоваться, а если собственность частная, то землей можно распоряжаться по своему усмотрению.

При этом во владение входит все, что расположено на участке, включая водоемы и леса, конечно, если иное не предусмотрено законом. Обязательным условием является документальное подтверждение права собственности. Если лицо не может доказать свое право, его нельзя назвать собственником.

Виды частной собственности

Собственность физических лиц или фирм. Вид владения, при котором у земельного участка только один собственник.
Совместное обладание. Владение, при котором земельный участок принадлежит нескольким лицам, но доли при этом не выделены.
Общая долевая собственность. Вид владения, при котором земля разделена на доли и имеет несколько собственников.

Как распорядиться

При распоряжении землей действует правило, разрешено все, что не запрещено. Это означает, что собственник может распоряжаться землей и использовать ее по своему желанию. Дарить, продавать, возделывать, застраивать, выделять доли, завещать, сдавать в аренду – делать все, что не противоречит законодательству. Иначе своей земли можно лишиться.

Налоги

Все собственники недвижимости в нашей стране обязаны платить налоги. Стоит ли говорить, что земля не является исключением?

Налог на землю для физических лиц равен 0,3% от кадастровой стоимости земли. Это значение почти универсально, потому что почти все участки используются для строительства жилых домов, земельного или фермерского хозяйства, если же участок используется под другие нужды, то налог будет составлять 1,5% от стоимости.

Вне зависимости от того, кто является собственником земельного участка, налоги обязаны платить все. В противном случае неуплата грозит штрафами. До 20% для физических лиц и до 40% для коммерческих организаций.

При расчете налога для фирм нужно узнать, используется ли земля аграриями. Если используется, то ставка будет пониженной 0,3%, если нет, то значение вырастет в 5 раз и составит 1,5%. Однако у фирм есть возможность вообще избежать налогообложения. Таким правом, к примеру, пользуются застройщики, которые занимаются строительством многоквартирных домов.

Муниципальная собственность на землю

Муниципальная собственность является частью государственной, но при этом ее принято выделять отдельно, потому что такими участками распоряжаются органы самоуправления.

если они переданы из государственной собственности
в случае их специального отнесения к муниципальным
на основании судебных актов о разграничении участков
если они приобретены у различных субъектов

Распоряжение землей

Муниципалитеты в праве распоряжаться своими участками, главное, чтобы все операции были в рамках законодательства РФ. Все деньги, вырученные за операции с муниципальными земельными участками, должны переходить в местный бюджет. Сами земли могут быть переданы в аренду или в собственность как гражданам, так и организациям. При чем последним при определенных обстоятельствах участок может достаться бесплатно.

Аренда муниципальной земли

Как известно бюджет субъектов РФ состоит из федеральных средств и местных. Одним из эффективных способов пополнения местного бюджета является сдача в аренду земельных участков. Арендовать земельный участок можно через аукцион и по упрощенной схеме в обход аукциона.

Когда местные власти хотят отдать земельный участок в аренду, организуется аукцион, информацию о котором можно получить из газет или узнать на сайте муниципалитета.

Аренда через аукцион

Для участия в аукционе необходимо найти интересующий лот, подать заявку по форме, которую установила администрация, предоставить необходимые документы и внести задаток. После этого участник аукциона должен ждать начала торгов. Торги могут состояться, если в них принимают участие минимум 2 человека, при этом проигравшим отдается уплаченный залог. Заключительным этапом будет регистрация договора аренды с победителем аукциона.

Аренда без аукциона

Избежать процедуры аукциона можно, если земля арендуется для ведения крестьянского хозяйства. Здесь есть свои трудности, потому что претенденту необходимо найти несформированный участок и самостоятельно подготовить его схему. После чего необходимо подать два заявления в администрацию, поставить участок на кадастровый учет и только после этого написать заявление на его аренду.

Если физическое лицо никогда не участвовало в приватизации, то у него есть возможность приватизировать полученный у государства земельный участок и стать его собственником. Своим правом могут воспользоваться граждане, которые получили в аренду участки до 1 ноября 2001 года.

Так же не участвовать в аукционах могут льготные категории граждан. Главный минус такой земли в том, что ее нельзя выбрать. Земельный участок предоставляется в результате розыгрыша или жеребьевки. Никто заранее не знает, будет ли этот участок вообще пригоден для использования.

Государственная собственность на землю

Все земли, которые не относятся к частной и муниципальной собственности, считаются государственными. Из-за своей площади эти земли очень значимы как экологически так и экономически. Почти все производственные, промышленные и природоохранные предприятия расположены на государственной земле. Но несмотря на всю значимость эти земли можно арендовать, купить и даже бесплатно получить в собственность путем приватизации или после получения участков под ИЖС.

Виды государственной собственности

Государственные земельные участки могут быть в федеральной собственности или в собственности субъектов РФ. Различаются эти виды органами управления. Так земельными участками в собственности субъектов управляют уполномоченные на это органы управления самих субъектов. К примеру, участками Пермского края, которые не принадлежат муниципалитетам и частным лицам, будут распоряжаться органы управления Перми. А всей федеральной землей распоряжаются в Москве. При этом деньги, вырученные с земель субъектов, пополняют бюджет этого субъекта, а средства, полученные с федеральных земель, идут в федеральный бюджет.