Первые проблемы с выкупом помещения предпринимателями

ПРАВИЛО ТРЕХ «ЕСЛИ»

При взаимодействии с госорганами не все так прозрачно и не всегда можно добиться желаемого результата. Самый главный камень преткновения, – согласование по цене помещения, поскольку оценщик от ДГИ (Департамента государственного имущества) назначит максимально завышенную цену, не всегда посильную рядовому предпринимателю, особенно если это молодой человек или девушка до 30 лет.

В соответствии с этим, сценариев дальнейшего развития событий у вас может быть несколько:

1. Если не согласен с кадастровой оценкой, назначенной Департаментом государственного имущества вашего города, оспорь ее за счет инструмента привлечения независимого оценщика и составления протокола разногласий.

На этапе оспаривания стоимости помещения, вы столкнетесь с тремя его оценками. Первая оценка, – непосредственно с вашей стороны, вторая – оценка технического специалиста из ДГИ и третья оценка «перманентного арбитра» в лице назначения судебной экспертизы. Но это крайняя мера, однако владельцы бизнеса зачастую обращаются к нам по оспариванию кадастровой стоимости помещения и ее последующего снижения через процедуры апелляции и кассации, инициированные мэрией примерно на 30-40%.

2. Если не устраивает сам процесс согласования цены с городом и на взаимодействие с госорганами у вас аллергия, для вас наиболее подходящий инструмент – переуступка прав аренды, то есть продажа вашего юридического лица и права на аренду потенциальному покупателю, а без грамотного due diligence и бухгалтерского аудита тут не обойтись.

Вообще переуступка прав аренды (ППА) является, на наш взгляд, привлекательным способом инвестирования свободных средств, но только при условии, если имущество продавца ликвидно и ценится по качественным характеристикам на рынке стрит-ритейла. В этом случае покупатель заключает два договора купли-продажи и с юридическим лицом, выставившим свое ИП на продажу вместе с правами на аренду, и в дальнейшем с ДГИ.

Конечно, можно столкнуться с рисками, связанные с приобретением проблемного и «нечистого» юридического лица, как зачастую это бывает при покупке квартиры, но компетентных специалистов по юридическому аудиту еще никто не отменял. При вдумчивом due dilligence со стороны юристов покупателя и правильном сопровождении сделки, эти риски получится существенно уменьшить.

3. Если с оценкой помещения, которое вы хотите выкупить, со стороны департамента городского имущества все в порядке и вас все устраивает по финансовым условиям, можете смело приступать к сбору документов при условии серьезного подхода к этому процессу. Но помните, что процесс согласования на межведомственной комиссии вашей кандидатуры и получение договора купли-продажи может занять до 40 дней, в соответствии с процессуальными нормами.

Помните, что малейшая ошибка может стоить вам временных и моральных затрат.

2. После подготовки протокола разногласий с департаментом городского имущества с приложенной экспресс оценкой помещения следует назначение судебной экспертизы по его объективной оценке со стороны сторонних независимых экспертов, что обеспечивает объективизм бухгалтерского аудита и due diligence . Напоминаем, что возможность снижения кадастровой стоимости может осуществляться через комиссию или через суд.

Преимущественное право выкупа арендуемого помещения — какие условия должны быть соблюдены?

Как происходит выкуп арендованного имущества?

Если арендатор планирует выкупить помещение, которое он использует в личных или коммерческих целях, на основании заключенного с собственником соглашения, то он должен соблюсти ряд условий:

  1. Индивидуальный предприниматель или руководитель организации может обратиться к арендатору для реализации своего преимущественного права на выкуп, если в договоре был отражен этот момент.
  2. Если коммерческая структура арендует государственную собственность, то ей придется для выкупа помещения принять участие в торгах. Этот порядок регламентирован ФЗ№135 от 26.07.2006г.
  3. Субъекты предпринимательской деятельности могут выкупить у города недвижимость без участия в торгах в том случае, если местные органы власти самостоятельно определят ее стоимость. В данном случае процесс проведения сделки будет регламентирован ФЗ№159. Претендентам необходимо соответствовать определенным критериям. Выкупаемое имущество должно находиться у организации или ИП в аренде минимум два года. На момент оформления сделки не должно быть задолженности по арендной плате. Претендент должен иметь статус предпринимателя.

Внимание! До 01.01.209г. индивидуальные предприниматели и коммерческие организации могли воспользоваться правом выкупа арендуемой недвижимости только в том случае, если им было от арендодателя направлено письменное уведомление с соответствующим предложением.

Когда преимущественное право может быть утрачено?

Субъекты предпринимательской деятельности и физические лица могут утратить право выкупа при наличии следующих оснований:

  1. Арендатор или арендодатель отказался заключать договор, в котором прописана возможность выкупа помещения.
  2. Арендатором был нарушен срок, определенный Федеральным законодательством для оформления процедуры перехода права собственности на находящийся во временном пользовании объект. В данном случае претенденту дается 30 суток с момента получения проекта будущего договора купли-продажи либо предложения от арендодателя.
  3. Одной из сторон арендных отношений были нарушены условия соглашения, на основании чего его пришлось расторгнуть в автоматическом режиме.
  4. На момент подачи заявления у предпринимателя или физического лица есть задолженность по арендной плате.

Внимание! Если претендент получил предложение или проект договора купли-продажи объекта недвижимости, с пунктами которого он не согласен, он, чтобы не пропустить тридцатидневный срок должен направить арендодателю протокол разногласий.

В том случае, когда собственник помещения отказывается принимать во внимание замечания субъекта предпринимательской деятельности, по истечении 30 дней право выкупа будет утрачено.

Юристы рекомендуют в такой ситуации арендатору принять первую редакцию соглашения, а после ее подписания обжаловать спорные моменты в судебном порядке.

  1. Арендатор или арендодатель отказался заключать договор, в котором прописана возможность выкупа помещения.
  2. Арендатором был нарушен срок, определенный Федеральным законодательством для оформления процедуры перехода права собственности на находящийся во временном пользовании объект. В данном случае претенденту дается 30 суток с момента получения проекта будущего договора купли-продажи либо предложения от арендодателя.
  3. Одной из сторон арендных отношений были нарушены условия соглашения, на основании чего его пришлось расторгнуть в автоматическом режиме.
  4. На момент подачи заявления у предпринимателя или физического лица есть задолженность по арендной плате.

Первые проблемы с выкупом помещения предпринимателями

В настоящей статье хочу коснуться вопроса выкупа предпринимателями арендуемых нежилых помещений у государства.

03 июля 2018 года вступил в силу федеральный закон №185-ФЗ, вносящий изменения, в том числе, в 159 федеральный закон от 22.07.08 об отчуждении недвижимого имущества из государственной и муниципальной собственности. Ранее федеральный закон 159-ФЗ предусматривал, что предприниматели могут выкупить без проведения торгов, по рыночной стоимости арендуемую недвижимость, лишь если по состоянию на 01.07.15 недвижимость арендовалась не менее двух лет подряд, то есть договор должен был быть заключен не позднее 01.07.13. Таким образом, все договоры аренды заключенные в более позднюю дату не подпадали под его действие. Кроме того, не подлежала продаже государственная недвижимость.

С 03 июля 2018 предприниматели могут выкупить как государственную так и муниципальную недвижимость, если на день подачи заявления о выкупе, она непрерывно находится в пользовании в течение двух лет и более. То есть больше нет привязки к дате заключения договора аренды.

Также для выкупа имущества необходимо:

  • Чтобы не было задолженности по арендной плате и неустойке.
  • Имущество не было включено в перечень имущества, передаваемого субъектам малого или среднего предпринимательства (в этом случае владеть недвижимостью придется от трех лет и более). Такой перечень утвержден постановлением Правительства Москвы от 16.12.2008 № 1140-ПП. Он ежегодно до первого ноября дополняется новыми объектами. Узнать попал ли ваш объект в указанный перечень можно на сайте ДГИ.
  • На момент заключения договора купли-продажи недвижимости, сведения о предпринимателе не были исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Для реализации права на выкуп предприниматель должен обратиться с соответствующим заявлением в ДГИ (если имущество является московской муниципальной собственностью), который в течение 30 дней обязан подготовить проект договора купли-продажи или отказать в реализации преимущественного права выкупа. В Москве действует административный регламент, утвержденный Постановлением Правительства Москвы от 15.05.2012 № 199-ПП, в котором достаточно подробно прописана процедура выкупа помещений, кроме того в нем прописан исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении преимущественного права выкупа.

Отказ Департамента и определенная рыночная стоимость объекта недвижимости может быть оспорена в суде. Кроме того, достаточно часто в суд приходится обращаться с исками о понуждении ДГИ заключить договор купли-продажи, подается такой иск в случае, когда ДГИ никак не реагирует на поданное заявление свыше 30 дней.

Споров по снижению выкупной стоимости в настоящий момент очень много и арбитры в большинстве случаев занимают стороны предпринимателей. Тем не менее, необходимо отметить, что выкупная стоимость определяется на основании отчета оценщика. Стороны спора вправе предложить на выбор суда свою кандидатуру оценщика, или же суд может назначить оценщика по своему усмотрению. Определение о проведении оценки в части выбора того или иного оценщика обжалованию не подлежит, поэтому оценку будет проводить эксперт назначенный судом.

Если предприниматель отказался от своего преимущественного права выкупа, или в течение 30 дней не подписал подготовленный ДГИ договор, или договор купли-продажи был расторгнут в связи с существенным нарушением его условий предпринимателем, то преимущественное право считается утраченным.

Оплатить приобретаемую недвижимость можно сразу или в рассрочку, при этом срок рассрочки не может быть менее 5 лет. На сумму рассрочки начисляются проценты в размере 1/3 ставки рефинансирования. Даже если заключено соглашение о рассрочке, предприниматель в любое время по своему усмотрению вправе выплатить всю сумму сразу. Кроме того, в счет оплаты по договору купли-продажи засчитывается стоимость неотделимых улучшений, произведенных предпринимателем с согласия арендодателя.

Так как 185-ФЗ разрешил выкупать и государственное имущество, можно предположить, что в скором времени появится и постановление правительства РФ, регламентирующее порядок выкупа государственного имущества.

В целом изменения законодательства носят положительный характер, и я надеюсь, что в скором времени многие желающие перейдут из категории арендаторов в категорию собственников недвижимого имущества.

С 03 июля 2018 предприниматели могут выкупить как государственную так и муниципальную недвижимость, если на день подачи заявления о выкупе, она непрерывно находится в пользовании в течение двух лет и более. То есть больше нет привязки к дате заключения договора аренды.

Выкуп уместен

Право выкупать арендуемое помещение у города предприниматели получили со вступлением в силу Федерального закона 22.07.2008 г. N 159-ФЗ. В столице следом за появлением федерального закона появился закон города Москвы “О приватизации государственного имущества города Москвы” N 66 от 17.12.2008 г. Административный регламент предоставления госуслуги города Москвы “Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы” N199-ПП от 15.05.2012 г. был утвержден постановлением правительства Москвы.

Право приобретать недвижимость имеют потребительские кооперативы и коммерческие организации, индивидуальные предприниматели, крестьянские (фермерские) хозяйства. Андрей Яворский, представитель Консолидированного союза предпринимателей г. Москвы, рассказывает, что на практике правом выкупить недвижимость у города хотят воспользоваться намного больше организаций, чем предусмотрено законом. Так, приобрести арендуемое помещение хотели бы некоммерческие организации (НКО), но закон обойти невозможно. Яворский утверждает, что не раз сталкивался с подобной ситуацией, в законе нет лазеек, позволяющих НКО приобрести недвижимость. Кроме того, выкупать помещения могут только малые и средние компании, а у крупного бизнеса такого права нет. Но некоторые компании ради помещения в столице готовы сократить штат, скорректировать другие показатели, для того чтобы получить возможность приобрести помещение, которое арендовано у города.

Подтверждение компанией, которая выкупает помещение, своего статуса субъекта малого предпринимательства (СМП) – это отдельный и очень сложный вопрос. Регистраторы не могут оценить, является ли покупатель субъектом СМП: информация на сайте департамента науки, промышленной политики и предпринимательства города Москвы в силу постановления правительства Москвы от 08.12.2009 г. N 1338-ПП не может являться достаточной для выкупа. В 2011 году в Закон “О приватизации государственного и муниципального имущества” от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ были внесены изменения, в соответствии с которыми, в случае если впоследствии будет установлено, что покупатель государственного или муниципального имущества не имел законного права на его приобретение, соответствующая сделка будет признана ничтожной. То есть у предпринимателя есть риск лишиться выкупленного имущества, даже заплатив за него и получив все правоустанавливающие документы.

Андрей Яворский советует независимо от того, находится ли организация в реестре СМП или нет, вкладывать в пакет документов на выкуп: форму КНД 1110018 “Сведения о среднесписочной численности работников за предшествующий календарный год” с отметкой налогового органа; форму бухгалтерской отчетности – баланс (Ф1) и отчет о прибылях и убытках (Ф2) с отметкой налогового органа (для юридических лиц, применяющих общую систему налогообложения); декларацию по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения (для ИП и юридических лиц на УСН); декларацию по налогу на доходы физических лиц по форме 3НДФЛ (для ИП, применяющих общий режим налогообложения); декларацию по единому налогу на вмененный доход для отдельных видов деятельности для тех, кто применяет ЕНВД. Эти документы подтвердят, что организация или ИП являются СМП.

В Москве организации сталкиваются с тем, что арендуемое помещение может оказаться под запретом на продажу. “Все помещения были включены в перечень для того, чтобы никто не мог их выкупить”, – говорит Яворский. Это была обеспечительная мера, которая защищала Москву от продажи помещений, которые представляли для нее ценность и не должны были пойти с молотка в самом начале действия закона о выкупе помещений. Постепенно недвижимость, которую планировалось продать, из перечня исключалась. “В мае 2013 года все объекты, которые могут быть выкуплены, из перечня уже были исключены, – поясняет Андрей Яворский. – Но перед тем как обращаться за выкупом, нужно посмотреть в перечень, напротив помещения должно значиться – исключен. Если помещение до сих пор числится в перечне, нужно, чтобы его из перечня исключили. Я не знаю ни одного случая, когда бы не удовлетворялась эта просьба”.

Кроме того, есть ряд неурегулированных вопросов, которые мешают арендаторам выкупить помещение. К примеру, если на кадастровый учет поставлено помещение площадью большей, чем субъект арендует и желает приобрести. Или в помещении произведена перепланировка, не узаконенная в установленном законом порядке. Причем не всегда это происходит по вине арендатора, есть случаи, когда изменения по перепланировке не вносились в планы БТИ и кадастровые документы. При этом неузаконенная перепланировка является явным препятствием в выкупе помещения.

Также при выкупе следует проверить отсутствие задолженности по арендной плате, выкуп разрешен только тем, у кого нет задолженности. Этот совет кажется очевидным, но на деле он не так прост. “У нас многие договоры аренды закончились 30 июня 2015 года. Если предприниматель обращается за продлением договора, льготная арендная плата для него заканчивается”, – говорит Сергей Байков, генеральный директор Московской ассоциации предпринимателей. Поэтому предпринимателю следует проверить, не возникло ли у него задолженности с учетом новой арендной ставки.

Еще одной проблемой является синхронизация самой сделки с получением кредита. “Одобрение банка действует 3 месяца”, – сообщила Анастасия Максимова, клиентский менеджер Центра развития бизнеса Сбербанка. На практике этого времени компаниям не хватает, чтобы выйти на сделку. Особенно если покупатель не согласен, к примеру, с оценкой стоимости недвижимости. В такой ситуации остается только начинать процесс выкупа без одобрения банка с риском отказа в выдаче кредита.

Право выкупать арендуемое помещение у города предприниматели получили со вступлением в силу Федерального закона 22.07.2008 г. N 159-ФЗ. В столице следом за появлением федерального закона появился закон города Москвы “О приватизации государственного имущества города Москвы” N 66 от 17.12.2008 г. Административный регламент предоставления госуслуги города Москвы “Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы” N199-ПП от 15.05.2012 г. был утвержден постановлением правительства Москвы.

Аренда с правом выкупа: налоговые последствия

Организация, которая хочет получить в пользование то или иное имущество, может заключить с его владельцем договор аренды, или выкупить это имущество. Но есть и еще один вариант – заключить договор аренды с правом выкупа. От правильности определения условий этого договора зависит налоговая судьба передаваемого имущества.

Договор аренды имущества с правом выкупа является смешанным договором, включающим в себя положения и договора аренды и договора купли-продажи (статья 609, 624 ГК РФ). Соответственно, такому договору свойственны некоторые особенности, связанные в основном с видами имущества передаваемого в аренду (движимое, недвижимое; здание или предприятие как имущественный комплекс). В статье мы остановимся лишь на общих положениях, связанных с заключением договоров аренды с правом выкупа имущества (признаваемого для целей налогообложения налогом на прибыль основным средством).

Читайте также:  2 НДФЛ при увольнении: за какой период

Это не купля-продажа

Самая распространенная ошибка – отождествление договора аренды с правом выкупа с договором купли продажи в кредит. На самом деле они не имеют ничего общего. Этот вывод подтверждает и Высший арбитражный суд. Так, в пункте 2 Информационного письма от 11.01.02 № 66, посвященного вопросам аренды, сказано, что надо четко разграничивать два разных института – выкуп арендованного имущества (статья 624 ГК РФ) и продажа имущества в кредит с условием о рассрочке платежа (статья 489 ГК РФ).

В тоже время, ВАС РФ отмечает, что форма договора аренды с правом выкупа подчиняется правилам для договора купли-продажи. Дело в том, что согласно пункту 3 статьи 609 ГК РФ договоры аренды имущества, предусматривающие переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключаются в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. Ко всем иным отношениям, связанным с выкупом арендованного имущества, применяются правила не о купле-продаже, а об аренде.

Оформляем договор

Оформляя договор аренды с правом последующего выкупа имущества, в его тексте надо обязательно прямо оговорить, что арендатор имеет право приобрести объект аренды в собственность.

Но если первоначально в договоре такого условия не было, то стороны могут заключить об этом дополнительное соглашение к договору, изменяющее условия аренды имущества. Дополнительное соглашение заключается в письменной форме. Если основной договор аренды подлежал государственной регистрации (например, договор аренды офисного помещения, заключенный на срок более года), то и дополнительное соглашение необходимо зарегистрировать. Если же договор был удостоверен нотариусом, то и дополнительное соглашение придется заверить у нотариуса.

Далее надо определиться с тем, при выполнении каких условий имущество действительно перейдет в собственность к арендатору. Здесь Гражданский кодекс предоставляет возможность выбрать из нескольких вариантов. Первый – имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды при условии уплаты выкупной стоимости. Второй вариант – арендатор становится собственником арендуемого имущества до истечения срока аренды, но при условии внесения арендатором всей выкупной цены. И, наконец, возможет еще один вариант – имущество перейдет в собственность к арендатору при наступлении хотя бы одного из условий: полная уплата выкупной стоимости или истечение срока аренды.

Соответственно, в договоре обязательно надо определить размер и порядок уплаты выкупной стоимости имущества. В противном случае, в договоре не будет существенного условия, и такой договор будет считаться незаключенным (не порождающим обязательств для сторон).

Выкупная стоимость

Порядок определения выкупной стоимости является крайне важным условием, существенным для обеих сторон договора аренды с правом выкупа. Анализируя пункт 2 статьи 624 ГК РФ можно прийти к выводу, что выкупная стоимость объекта аренды можно сформировать следующими способами. Во-первых, размер выкупной стоимости принимается равным сумме арендных платежей за весь период аренды. При этом, арендатор для выкупа здания не должен больше вносить никаких дополнительных платежей.

Во-вторых, сумма арендных платежей определяется отдельно, а выкупная стоимость имущества отдельно. При этом арендная плата может, как засчитываться в покупную стоимость, так и нет. Соответственно, в таком случае, арендатор для выкупа имущества должен будет внести дополнительную плату.

Налоговые последствия

При заключении договора аренды с правом выкупа сторонам необходимо учитывать, что право собственности на объект аренды перейдет к арендатору только при выполнении всех условий, закрепленных в договоре (истечение срока аренды, внесение выкупной стоимости). Следовательно, до этого момента обязанность по начислению амортизации на объект аренды, как в бухгалтерском, так и в налоговом учете будет лежать на арендодателе.

Первоначальная стоимость имущества, выкупленного арендатором, напрямую зависит от того, как в договоре определена выкупная стоимость арендуемого имущества.

Если в договоре выкупная цена определена как сумма всех арендных платежей, внесенных за время аренды, то арендатор в итоге может получить имущество с нулевой первоначальной стоимостью. Объясним почему. Согласно пункту 1 статьи 257 Налогового кодекса первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования. Расходы в виде арендных платежей, произведенные арендатором, включаются в состав прочих расходов, связанных с производством и реализаций (подпункт 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ). Следовательно, арендные платежи не могут признаваться расходами, формирующими первоначальную стоимость амортизируемого имущества.

В тоже время, передачу выкупленного имущества в рассматриваемом случае нельзя признать безвозмездной. Ведь условие о выкупе имущества подразумевает возмездность передачи права собственности. Таким образом, в случае определения в тексте договора размера выкупной стоимости имущества как совокупности арендных платежей, арендатор примет в собственность имущество с “нулевой” первоначальной стоимостью.

А вот если выкупная стоимость имущества выделена отдельной суммой, размер первоначальной стоимости амортизируемого имущества будет равен выкупной стоимости, закрепленной в договоре. При этом арендные платежи ежемесячно будут уменьшать сумму выкупной стоимости, определенную договором. Но на счетах бухгалтерского учета ежемесячное уменьшение выкупной цены не отражается, так как выкуп арендованного имущества является правом, а не обязанностью арендатора. В бухгалтерском учете арендодателя данное право не может быть признано доходом от реализации имущества, так как отсутствует уверенность в том, что может произойти увеличение экономических выгод арендодателя (пункт 12 ПБУ 9/99 “Доходы организации”). Например, договор может быть расторгнут, если арендатор не выплатит выкупную цену здания.

При получении же арендодателем платежа, которым будет полностью погашена остаточная выкупная стоимость и при условии, что такой платеж произведен не за сдачу имущества в аренду, сумму полученной остаточной выкупной стоимости должен отразить в качестве операционного дохода от продажи основного средства (пункт 7 ПБУ 9/99 “Доходы организации”).

Таким образом, по нашему мнению, в договоре аренды с правом выкупа целесообразно проводить четкое разделение между выкупной ценой и суммой арендных платежей.

Договор аренды имущества с правом выкупа является смешанным договором, включающим в себя положения и договора аренды и договора купли-продажи (статья 609, 624 ГК РФ). Соответственно, такому договору свойственны некоторые особенности, связанные в основном с видами имущества передаваемого в аренду (движимое, недвижимое; здание или предприятие как имущественный комплекс). В статье мы остановимся лишь на общих положениях, связанных с заключением договоров аренды с правом выкупа имущества (признаваемого для целей налогообложения налогом на прибыль основным средством).

2. Федеральное имущество отныне тоже можно приватизировать.

До сих пор предприниматели могли выкупить только те из арендуемых помещений, которые находятся в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности. Это прямо следовало не только из положений закона №159-ФЗ, но и из его названия.

Однако внесенные в июле 2018 года изменения в закон исключают из его названия и статей слова о собственности субъектов РФ. Отныне малый и средний бизнес может на льготных условиях приобрести не только муниципальное, но и федеральное имущество.

Если предприниматель не стал заключать договор купли-продажи арендуемого помещения или не подписал присланный ему договор в течение тридцати дней с момента его получения, он лишается преимущественного права на выкуп. Такое правило действовало все десять лет существования закона №159-ФЗ.

Первые проблемы с выкупом помещения предпринимателями

Предприниматели Липецка вышли с акцией протеста к стенам городской администрации.

Они развернули плакаты с надписями, которые объясняют причину их недовольства, – “Прекратить дискриминацию малого бизнеса”, “Беспределу чиновников – прокурорский заслон”, “Руки прочь от арендаторов”, “Департамент экономики – убийца малого бизнеса” и т. д. Призывы на транспарантах коммерсанты подкрепили скандированием речевок – “Не отдадим свое дело!” и “Не лишайте нас работы!”. Самые креативные прицепили на лица длинные картонные носы “а-ля буратино” с надписью “От мэра Михаила Гулевского – малому бизнесу”. Кстати, впервые за многие годы предприниматели потребовали от главы города отставки ряда чиновников – председателя департамента экономики Владимира Мигиты и начальника управления потребительского рынка Нины Дорофеевой.

Поводом к выступлению послужило намерение властей выставить на открытый аукцион по продаже муниципального имущества магазин “Радуга”. Такой ход событий не устроил предпринимателей, много лет арендующих это помещение и рассчитывавших выкупить его без аукциона, то есть по стоимости, которую назначит оценочная комиссия.

Коммерсанты считают, что имеют на это полное право и ссылаются на ФЗ № 159 “Об особенностях порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства”, который вступил в силу с 5 августа 2008 года. Закон гласит, что преимущественное право на выкуп недвижимого имущества может быть предоставлено предпринимателям, арендующим его не менее трех лет.

– Мы не можем участвовать в аукционе с акулами бизнеса, мы просто не потянем в финансовом плане, – возмущается арендатор “Радуги” Валентина Дегтярева. – Но мы не отказываемся выкупить помещение по рыночной цене, то есть той, что назначили оценщики и которая теперь является начальной ставкой на аукционе.

Самое интересное, что на этот же ФЗ №159, как руководство к действию, ссылаются и чиновники. Они говорят, в законе четко говорится, что право на преимущественный выкуп имущества имеют только добросовестные арендаторы, то есть те, которые в течение всего срока аренды вовремя перечисляли арендную плату.

Однако камнем преткновения является способ подсчета поступлений арендной платы, а закон не дает в этом отношении четкой трактовки. Коммерсанты считают, что делать выводы по поводу “добросовестный – недобросовестный” нужно исключительно по итогам года. Есть долги по аренде – значит, не достоин права преимущественного выкупа и наоборот. У чиновников своя методика – они берут за основу подсчетов месяц, и если есть задержка по платежам хотя бы на один день – пожалуйста, на аукцион на общих основаниях.

– Сейчас город заключил 540 договоров аренды казенных нежилых помещений. После проведения финансового анализа деятельности арендаторов, у нас только от пятидесяти до ста из них попадут под категорию добросовестных, – пояснил председатель городского департамента экономики Владимир Мигита. – Однако исходя из интересов бюджета по номинальной стоимости мы бы не хотели продавать ни одного помещения, но закон есть закон, и мы будем его исполнять. Кстати, банковские ставки под выкуп составляют около трех-четырех процентов на срок до пяти лет. Какой же предприниматель откажется взять кредит с низкой процентной ставкой и выкупить помещение, которое стоит в два раза дороже объявленной стоимости.

Между тем предприниматели уже отправили письма о помощи в различные инстанции и угрожают, что в случае, если аукцион все-таки состоится, – они объявят голодовку.

Иван Кошелев, руководитель аппарата администрации города:

– В настоящее время мы разбираемся в сложившейся ситуации. Предприниматели по-своему трактуют нормы, прописанные в федеральном законе № 159, и не спешат к конструктивному диалогу. Их требования по отставке двух высококлассных специалистов абсурдны. Мы же будем действовать только в законных рамках.

– Мы не можем участвовать в аукционе с акулами бизнеса, мы просто не потянем в финансовом плане, – возмущается арендатор “Радуги” Валентина Дегтярева. – Но мы не отказываемся выкупить помещение по рыночной цене, то есть той, что назначили оценщики и которая теперь является начальной ставкой на аукционе.

Выкуп имущества по инициативе арендатора — субъекта МСП

Между тем муниципальные власти предпочитают не продавать объекты недвижимости на льготных условиях, а сдавать их в аренду, получая систематический доход. И поскольку описанные выше привилегии пока носят временный характер, на практике арендаторы — субъекты МСП активно используют другой вариант. На основании ч. 2 ст. 9 Закона № 159-ФЗ арендаторы по своей инициативе подают в орган, уполномоченный на осуществление функций по приватизации, заявление о своем соответствии условиям отнесения к категории субъектов МСП и о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого недвижимого имущества.

В двухмесячный срок с даты получения заявления уполномоченный орган обязан обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества. А затем в течение двух недель после принятия отчета об оценке должно быть принято решение об условиях приватизации арендуемого объекта. Через десять дней с даты принятия решения заявителю направляется проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

Иногда, чтобы вывести объект недвижимости из-под действия общих правил Закона № 159-ФЗ, муниципалитеты включают его в перечень имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам МСП (ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»).

Также бывает, что арендодатели, предполагая возможность выкупа имущества, расторгают договоры аренды. Одной из причин отказа в приватизации имущества может быть наличие промежутков во времени между прекращением одного договора аренды и его пролонгацией или заключением нового договора.

Если уполномоченный орган отказывает в реализации преимущественного права или игнорирует заявление о выкупе, арендаторы могут оспорить действия (бездействие) властей в судебном порядке.

При разрешении вопроса о наличии у арендатора преимущественного права на приобретение имущества суды оценивают обстоятельства возникновения задолженности на основе представленных доказательств.

Аренда? Выкуп! Кто имеет преимущественное право на приобретение государственной недвижимости

Субъекты малого предпринимательства – потребительские кооперативы, коммерческие организации или ИП, средняя численность работников которых за предшествующий год не превышает 100 человек включительно, а выручка от реализации товаров (работ, услуг) без учета НДС за предшествующий календарный год составляет не более 400 млн руб.
Субъекты среднего предпринимательства – потребительские кооперативы, коммерческие организации или ИП, средняя численность работников которых за предшествующий год составляет от 101 до 250 человек включительно, а выручка от реализации товаров (работ, услуг) без учета НДС за предшествующий календарный год не превышает 1000 млн руб.
Для субъектов малого и среднего предпринимательства действует ограничение на суммарную долю участия в уставном капитале (паевом фонде) Российской Федерации, регионов и муниципальных образований, иностранных юридических лиц и граждан, общественных и религиозных организаций, благотворительных и иных фондов (не более 25%), а также одного или нескольких юридических лиц, не являющихся субъектами МСБ, за некоторыми исключениями (также не более 25%) (ст. 4 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 209-ФЗ “О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации”).

Среди мер государственной поддержки малого и среднего бизнеса (далее — МСБ) законодатель отдельно выделил имущественную поддержку этой категории предпринимателей (ст. 18 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 209-ФЗ “О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации”). Так, субъектам МСБ может передаваться во владение и (или) пользование движимое (оборудование, машины, механизмы, установки, транспортные средства, инвентарь, инструменты) и недвижимое (земельные участки, здания, строения, сооружения, нежилые помещения) имущество государственной или муниципальной форм собственности (ч. 1 ст. 18). При этом продажа такого имущества, переуступка, передача в залог или внесение в уставной капитал других организаций прав пользования на него запрещено, за исключением продажи субъектам МСБ в установленном порядке (ч. 2 ст. 18). Установлено целевое назначение переданного имущества, и при нарушении этого условия арендодатель может обратиться в суд с требованием о прекращении прав владения (пользования) этим имуществом (ч. 3 ст. 18).

Перечень недвижимого федерального имущества для передачи субъектам малого и среднего предпринимательства во владение и (или) пользование (скачать)

Изменения в Перечень от 17 сентября 2012 г. (скачать)

Изменения в Перечень от 16 марта 2012 г. (скачать)

Изменения в Перечень от 2 декабря 2011 г. (скачать)

Органы государственной власти и местного самоуправления формируют и публикуют специальные перечни имущества для целей передачи его субъектам МСБ во владение и (или) пользование (ч. 4 ст. 18). На федеральном уровне эти полномочия возложены на Росимущество. Перечень недвижимого федерального имущества, предназначенный для этих целей, опубликован на его официальном сайте. В договорах аренды такого имущества с представителями МСБ предусматриваются следующие условия:

а) срок договора аренды составляет не менее пяти лет;
б) арендная плата вносится в следующем порядке:
в первый год аренды — 40% размера арендной платы;
во второй год аренды — 60% размера арендной платы;
в третий год аренды — 80% размера арендной платы;
в четвертый год аренды и далее — 100% размера арендной платы (постановление Правительства РФ от 21 августа 2010 г. № 645 “Об имущественной поддержке субъектов малого и среднего предпринимательства при предоставлении федерального имущества”).

Читайте также:  Временное замещение отсутствующего сотрудника

Региональные и местные исполнительные органы формируют аналогичные перечни недвижимого имущества, находящегося в собственности субъектов федерации и муниципалитетов, и размещают их на официальных сайтах. Такое имущество не обременено правами третьих лиц и предназначено специально для предоставления в аренду субъектам МСБ.

В 2008 году был принят специальный Федеральный закон от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” (далее — Федеральный закон № 159-ФЗ). Он конкретизировал порядок преимущественного отчуждения в собственность субъектами МСБ арендуемых ими помещений у государства или муниципалитетов.

Каковы условия для реализации преимущественного права выкупа помещения?

До 1 января 2009 года представители малого и среднего предпринимательства могли воспользоваться правом преимущественного выкупа арендуемых ими помещений только если им было направлено уведомление о предстоящей приватизации такого помещения с предложением его выкупа. На сегодняшний день субъекты МСБ имеют также право по своей инициативе обратиться за реализацией права преимущественного выкупа недвижимого имущества, которое они арендуют. При этом в заявлении необходимо указать на соответствие критериям, позволяющим отнести предпринимателя к категории субъекта малого и среднего предпринимательства и приложить соответствующие документы — в противном случае в удовлетворении заявления может быть отказано (см, например, решение АС Волгоградской области от 25 января 2010 г. по делу № А12-24095/2009).

Таблица 1. Условия реализации субъектами МСБ преимущественного права выкупа арендуемых ими помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Условие

Выкуп арендуемого имущества при объявлении о его приватизации

Выкуп арендуемого имущества по своей инициативе

Нахождение имущества в перечне государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи в аренду субъектам МСБ

По состоянию на 1 июля 2013 года имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

По состоянию на 1 июля 2013 года имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

а) по состоянию на 1 июля 2012 года имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение пяти и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

б) арендуемое имущество включено в перечень в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления.

Исполнение обязанности по своевременному внесению арендных платежей

Отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества

Отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи заявления о реализации преимущественного права на выкуп имущества

Следует иметь в виду, что перечень необходимых для реализации преимущественного права условий закреплен в Законе исчерпывающем образом, и региональные и местные органы не вправе вводить иные ограничения или дополнительные условия. Так, при решении вопроса о предоставлении субъекту МСБ арендуемого им помещения в собственность, властный орган не может ссылаться на отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества (п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 ноября 2009 г. № 134 “О некоторых вопросах применения Федерального закона “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”).

Для обращения с требованием о применении упрощенного порядка выкупа помещения субъектами малого и среднего предпринимательства имеет значение тот факт, каким статусом обладает арендуемое им помещение, то есть зарегистрировано ли оно как обособленный объект. Президиум ВАС РФ подчеркнул, что объектом договора купли-продажи может быть только недвижимое имущество, в отношении которого осуществлен государственный кадастровый учет и зарегистрировано соответствующее вещное право. В связи с этим реализация права на приобретение части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект (п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 ноября 2009 г. № 134 “О некоторых вопросах применения Федерального закона “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”).

Нижестоящие суды подчеркивают, что возможность формирования нежилого помещения как обособленного объекта не зависит от того, имеется ли на это волеизъявление собственника имущества (постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 февраля 2012 г. № 20АП-6587/11). Иными словами, предприниматель может обратиться за проведением проведением процедуры кадастрового учета и государственной регистрации права государственной (муниципальной) собственности без предварительного согласия арендодателя. Суды же при оценке возможности выделения арендуемого помещения как обособленного объекта исходят из таких параметров, как изолированность, наличие самостоятельного выхода на улицу и т. д. (постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 14 февраля 2013 г. № 05АП-11865/12).

Если право собственности перешло к субъекту МСБ в порядке реализации им своего преимущественного права с 1 апреля 2011 года и позже, то такое отчуждение государственного и муниципального имущества не подлежит обложению НДС. В случае перехода права собственности до указанной даты НДС взыскивается с покупателя (субъекта МСБ) (ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 28 декабря 2010 г. № 395-ФЗ “О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации”, письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 29 августа 2011 г. № 03-07-14/88).

Оплата по договору купли-продажи может осуществляться единовременно либо в рассрочку (ч. 1 ст. 5 Федерального закона № 159-ФЗ). В последнем случае на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, начисляются проценты в размере 1/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (ч. 3 ст. 5 Федерального закона № 159-ФЗ).

Ситуация 1. Арендуемое вами помещение продано третьему лицу с нарушением вашего преимущественного права выкупа. Вы можете обратиться в арбитражный суд с требованием о переводе на себя прав и обязанностей покупателя в течение двух месяцев с момента, когда вы узнали или должны были узнать о нарушении вашего преимущественного права. При этом надлежащими ответчиками будут являться продавец и покупатель такого помещения (п. 11 информационного письма).

Ситуация 2. Один или несколько договоров аренды, учитываемых при исчислении необходимого для выкупа срока, заключен на период не менее года. ГК РФ закрепляет требование об обязательной государственной регистрации таких договоров аренды. Президиум ВАС РФ подчеркивает необходимость государственной регистрации таких договоров аренды либо наличия вступившего в силу решения суда о регистрации сделки. (п. 4 информационного письма). Вместе с тем, при несоблюдении этого требования суды могут учитывать отсутствие инициативы государственного органа в регистрации договора, а также неизменность условий договора аренды при его продлении без государственной регистрации (постановление ФАС СЗО от 21 июня 2011 г. № Ф07-4859/2011 по делу № А42-3526/2010).

Если срок аренды недвижимого помещения прерывался на незначительное время после истечения срока действия одного договора аренды и перед заключением следующего, но в этот период арендатор продолжал пользоваться помещением при отсутствии возражений со стороны госоргана, суд может признать течение срока аренды непрерывным (п. 6 информационного письма, постановление ФАС ДО от 10 августа 2012 г. № Ф03-3436/12 по делу № А51-22066/2011). При этом, если между заключением договора и его государственной регистрацией прошел довольно длительный период времени, суды при исчислении общего срока нахождения имущества в аренде могут в качестве начала его течения использовать именно дату заключения договора (постановление ФАС УО от 11 февраля 2010 г. № Ф09-381/10-С6 по делу № А60-24538/2009-С9).

Ситуация 3. Договор аренды помещения был расторгнут в одностороннем порядке по инициативе арендодателя, и вы подозреваете, что это было сделано исключительно с целью воспрепятствования реализации вашего права на выкуп. В случае, если такой умысел со стороны госоргана будет доказан, суд может признать ваше преимущественное право на приобретение помещения. То же касается иных аналогичных действий госоргана — например, внесение арендуемого имущества в уставной капитал организации или передача унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения. Более того, если по истечении непродолжительного периода после прекращения договора аренды арендодателем принимается решение о приватизации недвижимого имущества, недобросовестность его действий презюмируется (п. 5 информационного письма). Суды в таких случаях обычно встают на сторону предпринимателей (см., например, постановление ФАС ДО от 10 августа 2012 г. № Ф03-3436/12 по делу № А51-22066/2011, постановление ФАС СЗО от 11 апреля 2013 г. № Ф07-779/13 по делу № А56-23002/2012).

Ситуация 4. Существует или существовала небольшая задолженность по внесению арендных платежей. Одним из условий для реализации преимущественного права выкупа помещения субъектом МСБ является отсутствие задолженности по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням). Однако даже если существовала незначительная задолженность, оперативно погашенная предпринимателем после того, как он узнал о ней, такой субъект МСБ все равно может быть признан добросовестным арендатором, не утратившим право преимущественного выкупа помещения (см., например, постановление ФАС СЗО от 21 июня 2011 г. № Ф07-4859/2011 по делу № А42-3526/2010).

Ситуация 5. Вы хотите реализовать свое право преимущественного выкупа в отношении сразу нескольких арендуемых помещений. Президиум ВАС указал, что никаких законодательных препятствий к этому нет. Необходимо только удостовериться, что имущество находится именно в государственной или муниципальной собственности, а не принадлежит унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, иначе реализовать право преимущественно выкупа такого помещения будет невозможно (п. 12, 13 информационного письма).

Таблица 2. Изменения в порядке преимущественного выкупа субъектами МСБ помещений, переданных им по договору аренды.

Отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества

Что нужно знать предпринимателю, чтобы выкупить у города арендуемое помещение?

Как пояснил старший вице-президент МТПП Юрий Шарандин, решение обсудить заявленную тему было принято по итогам серии встреч предпринимателей с руководством Департамента торговли и услуг, состоявшейся на площадке МТПП в марте текущего года. В Палату обратилась предпринимательница, которая арендовала помещение под салон красоты. Когда она решила выкупить помещение, указанная в договоре сумма ее не устроила, и она не стала подписывать договор. После обжалования в суде сумма была снижена, но, поскольку сроки были упущены, выкупить помещение она не успела и теперь утратила право на льготный выкуп. Одной из целей семинара стал поиск выхода из подобных ситуаций, а также обсуждение иных проблем, с которыми сталкиваются представители малого и среднего бизнеса (МСБ) при оформлении льготного выкупа арендуемых помещений.

Почему предприниматели не спешат выкупать помещения? Практическая реализация закона о выкупе помещений выявила ряд проблем

У закона о выкупе помещений, находящихся в государственной собственности, есть неоспоримые преимущества. Однако многие арендаторы в силу ряда причин не спешат реализовывать свое право на выкуп.

Согласно данным КУГИ, с момента принятия Закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (от 22 июля 2008 года) было принято около 500 заявок на выкуп встроенных помещений. Всего на рынке существует около 4500 объектов, которые попадают под действия этого документа.

«Безусловно, практически все арендаторы хотели бы выкупить помещение, ведь вести бизнес в арендованном помещении достаточно рискованно, – рассказывает Инна Попова, руководитель отдела оценки «Агентства развития и исследований в недвижимости» (АРИН). – Однако, занимаясь предварительной оценкой помещений в течение полугода, мы выяснили, что далеко не все торопятся воспользоваться преимущественным правом выкупа. И проведя массовый опрос арендаторов, мы поняли, что на это есть ряд объективных причин».

«К примеру, есть большой потенциальный спрос среди тех, кто арендует часть помещения, находящегося в городской собственности, – комментирует Инна Попова . – Но на сегодня властями Санкт-Петербурга не допускается

выкуп частей помещений».

Также существует проблема перепланировок арендованных помещений. «Многие за годы аренды успели произвести перепланировки: от создания отдельных входов до объединения помещений и сноса перегородок, – продолжает Инна Попова . – И КУГИ, прежде всего, требует согласовать перепланировки». В случае, если в результате согласования перепланировки будет изменен кадастровый номер объекта недвижимости, арендатор теряет право на выкуп. «Поэтому перед началом согласований арендатору лучше получить консультацию у специалиста относительно того, что нужно делать, чтобы не лишиться права выкупа», – советует Инна Попова .

Нередки случаи, когда арендаторы, желающие выкупить у города занимаемые площади, не согласны с произведенной оценкой. «Первый опыт по оценке арендованного имущества продемонстрировал, что сумма, в которую оценивается помещение, зачастую оказывается несоответствующей представлениям арендаторов о его рыночной стоимости, – рассказывает Инна Попова . – Большинство вопросов связаны с низколиквидными помещениями (подвалы, дворовые помещения). Они не были слишком востребованы и в докризисное время, а во время кризиса спрос на них значительно снизился. Поэтому арендаторы рассчитывают получить более низкую оценку, ориентированную на финансовые возможности представителей малого бизнеса». Арендаторы, увидев негативный опыт тех своих коллег, кто в первых рядах подал заявление, не спешат выкупать свои помещения.

Серьезное недовольство арендаторов вызывает и тот факт, что привнесенные ими улучшения увеличивают выкупную стоимость занимаемого помещения. «С точки зрения арендатора, было бы справедливо оценивать без учета привнесенных улучшений, – говорит Инна Попова . – В Петербурге были случаи, когда при смене арендаторов прежний арендатор уходил, забрав с собой все отделимые и неотделимые улучшения, в том числе электрические мощности, телефонные подключения, розетки, щитки, двери. Подобный вариант развития событий не исключен и в случае, если арендатор потеряет преимущественное право выкупа. В итоге на торги будет выставлено помещение в том виде, в котором город когда-то передал его арендатору».

Многие арендаторы также с нетерпением ждут отмены НДС, потому что еще 18% к той цене, которую и так по некоторым помещениям арендаторы считают завышенной, делают выкуп для малого бизнеса весьма обременительным», – продолжает эксперт.

Кроме того, некоторые помещения, где по факту размещаются офисы и торговля, согласно нормативам, не могут использоваться под эти цели. Соответственно, данные предприятия размещаются полулегально и в любой момент при ужесточении требований их могут либо попросить перепрофилировать помещение, либо закрыть предприятие, либо сделать серьезную реконструкцию с размещением дополнительных входов-выходов и т.д. «При оценке таких помещений существуют сложности с подбором объектов-аналогов, – рассказывает Инна Попова . – Недостаточно того, чтобы это были объекты с аналогичным местоположением и аналогичным текущим функциональным использованием. Они должны быть также схожи с точки зрения юридических ограничений на использование».

Также следует отметить низкую информированность у потенциальных выкупщиков помещений. Многие до сих пор не ознакомились с законами о выкупе, не уточнили свои возможности и даже не знают, относятся ли они к субъектам малого или среднего бизнеса. «Мало кто знает, что перед подачей заявления можно сделать предварительную оценку, чтобы окончательная не стала для них неприятным сюрпризом, – добавляет Инна Попова . – Ведь после подачи заявления процесс становится необратимым. И в случае отказа арендатора от выкупа помещений, его объект будет выставлен на торги». Такую предварительную оценку выполняют компании, входящие в СРО «Сообщество профессионалов оценки», где также присутствуют представители ГУИОН. «Общаясь с независимым оценщиком на этапе предварительной оценки, арендатор получает консультанта, который сможет на профессиональном уровне отстоять его интересы. Не стоит пренебрегать этой возможностью», – советует Инна Попова . Тем не менее, арендатор должен понимать, что стоимость помещения определяется конъюнктурой рынка и данными о фактических сделках с аналогичными объектами.

Читайте также:  ОКВЭД: аренда нежилого помещения 2020

Несмотря на существующие шероховатости, 90% опрошенных АРИН арендаторов выразили желание участвовать в программе преимущественного выкупа. Однако сейчас многие из них отложили принятие решения о выкупе помещений до прояснения ситуации на рынке недвижимости. И это не удивительно, поскольку прогнозы экспертов достаточно противоречивы: кто-то предвещает девальвацию рубля и очередное падение цен, кто-то – подъем на рынке. «Все ждут сентября, в надежде, что он задаст некий вектор развития рынка, – объясняет Инна Попова . – Конечно, арендаторы ждут очередного падения цен, чтобы на этой волне выкупить помещения. Однако в любом случае снятие неопределенности способно оказать положительное влияние на процесс выкупа помещений, так как позволит арендаторам более адекватно оценивать свои возможности».

Кроме того, некоторые помещения, где по факту размещаются офисы и торговля, согласно нормативам, не могут использоваться под эти цели. Соответственно, данные предприятия размещаются полулегально и в любой момент при ужесточении требований их могут либо попросить перепрофилировать помещение, либо закрыть предприятие, либо сделать серьезную реконструкцию с размещением дополнительных входов-выходов и т.д. «При оценке таких помещений существуют сложности с подбором объектов-аналогов, – рассказывает Инна Попова . – Недостаточно того, чтобы это были объекты с аналогичным местоположением и аналогичным текущим функциональным использованием. Они должны быть также схожи с точки зрения юридических ограничений на использование».

С какими проблемами может столкнуться Ваш бизнес при выкупе помещения?

Чтобы процедуры выкупа не затянулась, целесообразно воспользоваться профессиональными услугами в этой сфере!

Более 10 лет назад, после вступления в силу ФЗ № 159, у малого и среднего бизнеса появилась возможность выкупить коммерческие помещения, которые они арендуют. Тогда и сейчас эта возможность воспринимается как мера поддержки предпринимательства в России. Однако, это не отменяет трудности, которые иногда возникают у предпринимателей, желающих реализовать преимущественное право выкупа. О них и поговорим.

Выкуп муниципального имущества

Здравствуйте, нужна консультация , ситуация следующая :

Индивидуальный предприниматель воспользовался правом преимущественного выкупа арендуемого у муниципального учреждения помещения с рассрочкой на 5 лет . По семейным обстоятельствам он вынужден прекратить деятельность . Может ли он передать помещение ( с обременением – залог )вместе с бизнесом другому предпринимателю ? Какой срок после заключения договора должен пройти? Каким образом все оформить сделку, что бы расходы были минимальными . Договор заключен совсем недавно , большая часть долга по рассрочки не погашено. Спасибо , очень ждем ответ .

    аренда муниципального имущества, аренда муниципальных помещений, 159 ФЗ
  • Поделиться

Ответы юристов ( 7 )

  • 9322 ответа
  • 4654 отзыва

Чтобы ответить на Ваш вопрос нужно видеть условия договора, договор выложите пожалуйста

Вот пункт в договоре о переходе права собственности : Имущество считается переданным Покупателю по настоящему договору после подписания акта приема -передачи имущества сторонами .

Право собственности на Имущество возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности в установленном порядке на основании действующего законодательства .

Это все , что есть в договоре. За просрочку , расторжение договора, помещение остается в собственности Администрации, деньги не возвращаются.

Вот пункт в договоре о переходе права собственности: Имущество считается переданным Покупателю по настоящему договору после подписания акта приема -передачи имущества сторонами. Право собственности на Имущество возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности в установленном порядке на основании действующего законодательства. Это все, что есть в договоре. За просрочку, расторжение договора, помещение остается в собственности Администрации, деньги не возвращаются.
Светлана

В Вашем случае заключать договор нужно будет с новым покупателем

Продавец в течении 3-х дней с момента истечения допустимой просрочки имеет право направить покупателю письменное уведомление, с даты отправления которого Договор считается расторгнутым, все обязательства Сторон по Договору прекращаются. Объект остается в собственности Администрации. Оформление Сторонами дополнительного соглашения о расторжении настоящего Договора в данном случае не требуется.
Светлана

А Вы не произвели оплату? уведомление направили?

Нет , это все что есть в договоре , думала буден нужно.

Светлана, добрый день.

Вы можете оформить передачу недвижимости, как имущественный комплекс со всеми обязанностями и правами. которые с ним связаны. Регистрируется это в Росреестре один раз.

Статья 132. Предприятие

[Гражданский кодекс РФ][Глава 6][Статья 132]

1. Предприятием как объектом прав признается имущественный
комплекс, используемый для осуществления предпринимательской
деятельности.
Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.
2. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом
купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с
установлением, изменением и прекращением вещных прав.
В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды
имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные
участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию,
права требования, долги, а также права на обозначения,
индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги
(коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие
исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Какой срок после заключения договора должен пройти?
Светлана

Не имеет значения.

Каким образом все оформить сделку, что бы расходы были минимальными
Светлана

Договор купли-продажи, где прописать все условия погашения задолженности. Сейчас между Вами и муниципалитетом есть договор залога на данное имущество или просто договор купли продажи в рассрочку?

Договор купли-продажи в рассрочку, свидетельство с обременением.

Если я правильно понимаю, имущество приобретено ИП в собственность
Янкина Наталья

Совершенно верно Вы понимаете.

воспользовался правом преимущественного выкупа
Светлана

большая часть долга по рассрочки не погашено.
Светлана

Часть, хоть и малая уже погашена. Так что никакие торги здесь уже не уместны. Обычная продажа залогового имущества с согласия залогодержателя.

За просрочку, расторжение договора, помещение остается в собственности Администрации, деньги не возвращаются.
Светлана

Если это фраза из договора, тогда Вы не сможете переуступить право, так как переуступка предполагает расторжение договора и заключение его с новым покупателем.

Продавец в течении 3-х дней с момента истечения допустимой просрочки имеет право направить покупателю письменное уведомление , с даты отправления которого Договор считается расторгнутым,все обязательства Сторон по Договору прекращаются. Объект остается в собственности Администрации . Оформление Сторонами дополнительного соглашения о расторжении настоящего Договора в данном случае не требуется.

Вы даете цитаты по поводу просрочки, она у Вас есть?

Нет , это все что есть в договоре , думала буден нужно.

Может ли он передать помещение ( с обременением — залог )вместе с бизнесом другому предпринимателю?
Светлана

Без проведения конкурсных процедур, такая передача помещения, которое является муниципальной собственностью будет нарушением ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции».

Только досрочное расторжение договора аренды и заключение нового по результатам конкурентных процедур в соответствии с Приказом ФАС России от 10.02.2010 № 67

  • 986 ответов
  • 586 отзывов

Добрый день, Светлана.

Конечно нужно посмотреть договор, но все подобные договора, с которыми я работал содержали условие о том, что отчуждение третьему лицу возможно только с согласия КУИ (у нас это орган, распоряжающийся муниципальным имуществом).

При этом, на практике такое согласие не дают никогда до тех пор, пока не будет полностью погашен долг перед продавцом.

На практике это реализуется путем заключения трехстороннего договора с предварительной оплатой в виде задолженности по выкупу со стороны нового покупателя имущества.

Если же вы просто хотите переуступить право выкупа третьему лицу — то это невозможно, только путем расторжения договора и участия этого третьего лица в новых торгах на право аренды. В этом вопросе поддерживаю Галину.

Имущество уже приобретено в собственность, уже выкуплено.
Янкина Наталья

В ваших словах есть правда. Однако не видя договора сложно делать однозначные выводы:
Вполне может быть, что там именно договор аренды с выкупом. Если просто договор купли-продажи, то переход права собственности может быть не зарегистрирован.

Впрочем, судя по тому, что Светлана упомянула залог — помещение видимо уже является собственностью ИП.

Как вариант выхода из ситуации можно предложить заключить договор аренды на помещение уже между ИП и покупателем с последующим выкупом.
В договоре указать:

— арендная плата равна сумме платежа по рассрочке;

— порядок оплаты по аренде прописать в точности как порядок рассрочки по договору. При это есть два варианта:
1. арендатор платит сразу КУИ с пометкой платежа «По такому то договора за такого то ИП». Наше КУИ такое пропускает, хотя на мой взгляд тут возможны тяжбы по неосновательному обогащению, надо уточнять на месте этот момент.
2. Арендатор платит ИП, ИП переводит эти деньги — КУИ. В таком случае сроки для арендных платежей должны быть смещены для возможности уплаты ИП этих сумм по рассрочке.

— после погашения рассрочки и снятия залога помещение переходит в собственность арендатора, при этом выкупная цена уже заложена в арендную плату.

Если арендатор согласится — мне кажется вполне рабочий вариант.

В этом случае и КУИ будет в стороне.

Часть, хоть и малая уже погашена. Так что никакие торги здесь уже не уместны. Обычная продажа залогового имущества с согласия залогодержателя.
Проворова Анна

Да не факт, кстати. Наши в договоре пишут, что при единичном случае просрочки платежей продавец расторгает договор в одностороннем порядке с возвратом имущества в муниципальную собственность. Думаю, это повсеместная практика.

Вот пункт в договоре о переходе права собственности : Имущество считается переданным Покупателю по настоящему договору после подписания акта приема -передачи имущества сторонами .

Право собственности на Имущество возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности в установленном порядке на основании действующего законодательства .

Это все , что есть в договоре. За просрочку , расторжение договора, помещение остается в собственности Администрации, деньги не возвращаются.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, — на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
3) утратил силу с 1 июля 2013 года. — Федеральный закон от 02.07.2013 N 144-ФЗ;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Согласно п. 7 ст. Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ уступка субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается.

Таким образом, переуступить право выкупа вы не вправе.

Совершить отчуждение имущества до полного погашения рассрочки — тоже.

Единственный выход — либо погашать рассрочку, либо вариант с арендой, предложенный мною выше.

За просрочку, расторжение договора, помещение остается в собственности Администрации, деньги не возвращаются.
Светлана

Это не так. Если договор будет расторгнут со стороны продавца — деньги вам будут вернуть обязаны, иначе это неосновательное обогащение. Если же не вернут добровольно — через суд взыскать проблем не составит. По этому вопросу довольно много судебной практики, плюс Постановление Пленума.

  • 2577 ответов
  • 1731 отзыв эксперт

Здравствуйте, Светлана. Согласно ч.9 ст.4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»Субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества:

1) с момента отказа субъекта малого или среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества;
2) по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи;
3) с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.

В связи с вышеуказанным хотелось бы видеть договор купли-продажи.

Если залог установлен на основании договора купли-продажи в рассрочку, значит это ипотека в силу закона. Согласно ч.2 ст.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее — ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Согласно ч.1 ст.37 указанного закона имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. (в Вашем случае если иное не предусмотрено договором купли-продажи с рассрочкой платежа). Думаю, что иное не предусмотрено, поэтому необходимо согласия Администрации на отчуждение имущества.

Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. (ч.1 ст.38 Закона)

Согласно ст.39 Закона при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:
признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации
;
досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.
В последнем случае, если доказано, что приобретатель имущества, заложенного по договору об ипотеке, в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается с нарушением правил статьи 37 настоящего Федерального закона, такой приобретатель несет в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству. Если заложенное имущество отчуждено с нарушением указанных правил залогодателем, не являющимся должником по обеспеченному ипотекой обязательству, солидарную с этим должником ответственность несут как приобретатель имущества, так и прежний залогодатель.

Вы можете оформить передачу недвижимости, как имущественный комплекс со всеми обязанностями и правами. которые с ним связаны. Регистрируется это в Росреестре один раз.

«Это по-настоящему полезный для бизнеса закон». Выкупать арендуемые площади станет проще

И только в июле 2018 г. ситуация стала кардинально иной: по новым правилам, предприниматель может приватизировать помещение, которым непрерывно пользуется как минимум в течение двух лет на момент подачи заявления о выкупе. Такой подход дает арендатору возможность воспользоваться правом на приватизацию в будущем, если в настоящее время он не может приобрести арендуемое помещение.

«Это по-настоящему полезный для бизнеса закон». Выкупать арендуемые площади станет проще

• На день подачи предпринимателем заявления о выкупе арендуемое помещение находится в его временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение трех и более лет, что подтверждается договором аренды.

Добавить комментарий