Общее собрание ТСЖ жилищный кодекс

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ пункт 8 части 2 статьи 145 настоящего Кодекса изложен в новой редакции

8) утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении такого плана;

Федеральным законом от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ часть 2 статьи 145 настоящего Кодекса дополнена пунктом 8.1

Комментарий к Статье 145 ЖК РФ

1. Высшим представительным органом управления товарищества собственников жилья может быть только общее собрание членов товарищества. В отличие от жилищных и жилищно-строительных кооперативов, регулируемых Кодексом, в товариществе собственников жилья уставом не может быть предусмотрен такой высший представительный орган, как конференция. В общем собрании с правом решающего голоса вправе и обязаны непосредственно участвовать члены соответствующего товарищества (или их личные представители, уполномоченные на это доверенностью).

В принципе Кодекс не определяет правила созыва общего собрания, допуская в диспозитивной норме, что такое собрание созывается в порядке, установленном уставом товарищества. Между тем при определении соответствующих процедур в уставе необходимо иметь в виду ряд императивных норм Кодекса, регулирующих отдельные отношения, связанные с созывом общего собрания (например, ч. ч. 1, 2 ст. 146). Следует также учитывать, что созыв и проведение общего собрания членов товарищества относится к компетенции правления товарищества (см. п. 8 ст. 148 Кодекса).

2 – 3. Несмотря на то что компетенция общего собрания членов товарищества собственников жилья в ст. 145 Кодекса не определяется как исключительная, фактически она является таковой. Данный вывод следует из сравнительного толкования норм указанной статьи и ч. 1 ст. 147 Кодекса, согласно которой правление товарищества не вправе решать вопросы, относящиеся к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.

Перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья, не является исчерпывающим: такое собрание вправе рассматривать и принимать решения также по другим вопросам, предусмотренным Кодексом или иными федеральными законами. Кроме того, объем компетенции общего собрания может быть увеличен соответствующими положениями устава товарищества, включающими и иные вопросы в компетенцию общего собрания.

Целесообразно обратить внимание на то, что некоторые вопросы общее собрание должно решать только совместно со всеми собственниками помещений, не являющимися членами товарищества. К ним относятся, в частности, вопросы, касающиеся ремонта, перестройки общих помещений дома, надстройки и реконструкции дома, приобретения в собственность собственниками дома прилежащих земельных участков, ведение на них различных видов строительства и др. Все действия, затрагивающие общее имущество в доме, его инженерные коммуникации и оборудование, прилежащие земельные участки, должны быть согласованы со всеми собственниками помещений дома, не являющимися членами товарищества, так как все они несут бремя содержания имущества дома и имеют законные права на это имущество. В соответствии со ст. 247 ГК РФ долевые собственники пользуются и распоряжаются совместным имуществом по согласию всех собственников.

Кроме того, в настоящее время принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (см. ч. 1 ст. 44 Кодекса). Напомним, что до вступления в силу ФЗ от 27.09.2009 N 228-ФЗ “О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и статью 19 Федерального закона “О рекламе” общее собрание членов товарищества собственников жилья имело право на принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме.
——————————–
СЗ РФ. 2009. N 39. Ст. 4542.

Определенные вопросы должны рассматриваться только один раз в год, но ежегодно. Это предполагает обязательное проведение общего собрания членов товарищества как минимум один раз в год. К таким вопросам относятся: утверждение годовой бухгалтерской отчетности, отчетов ревизионной комиссии (ст. 150 Кодекса), правления товарищества (ст. 147 Кодекса), принятие решений об использовании доходов, полученных товариществом за год, и др. .
——————————–
См.: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005 – 2007. С. 328 – 329.

Подчеркнем, что вопросы, отнесенные к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья законодательством и уставом товарищества, не могут быть решены ни коллегиальным, ни единоличным исполнительным органом товарищества. Применительно к правлению по этому поводу установлен прямой запрет (ч. 1 ст. 147), а компетенция председателя правления ограничена нормами ст. 149 Кодекса.

4. Общее собрание членов товарищества как высший представительный орган управления имеет право изъять из компетенции правления (на срок или бессрочно) и самостоятельно решать те или иные вопросы (либо отдельный вопрос), отнесенные к компетенции правления товарищества.

принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества;

Способы и сроки уведомления о проведении ОСЧ обычно аналогичны требованиям к ОСС

Инициатор общего собрания членов ТСЖ, как и инициатор общего собрания собственников, направляет каждому члену товарищества заказным письмом или вручает лично под расписку уведомление о проведении общего собрания членов.

Иные способы можно использовать в случае, если они утверждены ранее на ОСЧ или предусмотрены Уставом (ч. 1 ст. 146 ЖК РФ). Уведомить участников собрания нужно не позднее, чем за 10 дней до дня проведения ОСЧ.

Порядок и срок уведомления членов жилищного кооператива о проведении общего собрания в ЖК РФ не прописаны. Чаще всего кооперативы действуют по той же схеме, что и ТСЖ, пользуются теми же способами информирования участников ОСЧ. Также порядок и срок уведомления прописываются в Уставе ЖК.

В отличие от кворума на ОСС, где он зависит от количества голосов всех собственников и дольщиков в доме, кворум при проведении общих собраний членов ТСЖ или ЖК зависит от количества собственников, в них входящих, и площади принадлежащих им помещений.

Статья 145. Общее собрание членов товарищества собственников жилья

СТ 145 ЖК РФ.

1. Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом
управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества.

2. К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся:
1) внесение изменений в устав товарищества или утверждение устава товарищества в новой
редакции;
2) принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества, назначение
ликвидационной комиссии, утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных
балансов;
3) избрание членов правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора)
товарищества и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также председателя правления
товарищества из числа членов правления товарищества, досрочное прекращение их полномочий;
4) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;
5) утверждение порядка образования резервного фонда товарищества, иных специальных
фондов товарищества (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта
общего имущества в многоквартирном доме) и их использования, а также утверждение отчетов об
использовании таких фондов;
6) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;
7) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности
товарищества;
8) утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном
доме, отчета о выполнении такого плана;
8.1) утверждение смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об исполнении таких
смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок);
8.2) утверждение годового отчета о деятельности правления товарищества;
8.3) утверждение заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества по результатам
проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;
9) рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления
товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
10) принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил
внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят
содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положения об оплате их труда,
утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных настоящим Кодексом,
уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества;
11) определение размера вознаграждения членов правления товарищества, в том числе
председателя правления товарищества;
12) утратил силу;
13) другие вопросы, предусмотренные настоящим Кодексом или иными федеральными
законами.

3. Уставом товарищества собственников жилья к компетенции общего собрания членов
товарищества помимо указанных в части 2 настоящей статьи также может быть отнесено решение
иных вопросов.

4. Общее собрание членов товарищества собственников жилья имеет право решать вопросы,
которые отнесены к компетенции правления товарищества.

10) разработка и предварительное рассмотрение правил внутреннего распорядка, положения об оплате труда работников товарищества возлагаются на правление товарищества;

Статья 145. Общее собрание членов товарищества собственников жилья

Статья 145. Общее собрание членов товарищества собственников жилья

1. Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества.

2. К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся:

1) внесение изменений в устав товарищества или утверждение устава товарищества в новой редакции;

2) принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества, назначение ликвидационной комиссии, утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов;

3) избрание членов правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора) товарищества и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также председателя правления товарищества из числа членов правления товарищества, досрочное прекращение их полномочий;

4) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;

5) утверждение порядка образования резервного фонда товарищества, иных специальных фондов товарищества (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме) и их использования, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов;

6) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;

7) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;

8) утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении такого плана;

8.1) утверждение смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок);

Читайте также:  Наследник по закону не принимает наследство

8.2) утверждение годового отчета о деятельности правления товарищества;

8.3) утверждение заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;

9) рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

10) принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положения об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества;

11) определение размера вознаграждения членов правления товарищества, в том числе председателя правления товарищества;

12) утратил силу. – Федеральный закон от 27.09.2009 N 228-ФЗ;

13) другие вопросы, предусмотренные настоящим Кодексом или иными федеральными законами.

3. Уставом товарищества собственников жилья к компетенции общего собрания членов товарищества помимо указанных в части 2 настоящей статьи также может быть отнесено решение иных вопросов.

4. Общее собрание членов товарищества собственников жилья имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.

2. К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся:

Статья 145. Общее собрание членов товарищества собственников жилья

1. Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества.

2. К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся:
1) внесение изменений в устав товарищества или утверждение устава товарищества в новой редакции;
2) принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества, назначение ликвидационной комиссии, утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов;
3) избрание членов правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора) товарищества и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также председателя правления товарищества из числа членов правления товарищества, досрочное прекращение их полномочий;
4) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;
5) утверждение порядка образования резервного фонда товарищества, иных специальных фондов товарищества (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме) и их использования, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов;
6) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;
7) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;
8) утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении такого плана;
8.1) утверждение смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок);
8.2) утверждение годового отчета о деятельности правления товарищества;
8.3) утверждение заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;
9) рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
10) принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положения об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества;
11) определение размера вознаграждения членов правления товарищества, в том числе председателя правления товарищества;
12) пункт утратил силу с 29 сентября 2009 года – Федеральный закон от 27 сентября 2009 года N 228-ФЗ;
13) другие вопросы, предусмотренные настоящим Кодексом или иными федеральными законами.

3. Уставом товарищества собственников жилья к компетенции общего собрания членов товарищества помимо указанных в части 2 настоящей статьи также может быть отнесено решение иных вопросов.

4. Общее собрание членов товарищества собственников жилья имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.

3. Уставом товарищества собственников жилья к компетенции общего собрания членов товарищества помимо указанных в части 2 настоящей статьи также может быть отнесено решение иных вопросов.

Статья 145 ЖК РФ. Общее собрание членов товарищества собственников жилья

Ст 145 ЖК РФ с комментариями и изменениями 2019-2020 года.

1. Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества.

2. К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся:

  • 1) внесение изменений в устав товарищества или утверждение устава товарищества в новой редакции;
  • 2) принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества, назначение ликвидационной комиссии, утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов;
  • 3) избрание членов правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора) товарищества и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также председателя правления товарищества из числа членов правления товарищества, досрочное прекращение их полномочий;
  • 4) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;
  • 5) утверждение порядка образования резервного фонда товарищества, иных специальных фондов товарищества (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме) и их использования, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов;
  • 6) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;
  • 7) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;
  • 8) утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении такого плана;
  • 8.1) утверждение смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок);
  • 8.2) утверждение годового отчета о деятельности правления товарищества;
  • 8.3) утверждение заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;
  • 9) рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
  • 10) принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положения об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества;
  • 11) определение размера вознаграждения членов правления товарищества, в том числе председателя правления товарищества;
  • 12) утратил силу. – Федеральный закон от 27.09.2009 N 228-ФЗ;
  • 13) другие вопросы, предусмотренные настоящим Кодексом или иными федеральными законами.

3. Уставом товарищества собственников жилья к компетенции общего собрания членов товарищества помимо указанных в части 2 настоящей статьи также может быть отнесено решение иных вопросов.

4. Общее собрание членов товарищества собственников жилья имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.

3. Устав товарищества собственников жилья является его единственным учредительным документом. Поэтому в его положениях могут быть предусмотрены вопросы, решение которых относится также к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья, хотя и не предусмотренных прямо в настоящей статье.

Кворум:

Правомочия общего собрания членов товарищества собственников жилья устанавливаются в соответствии со статьей 45 Жилищного кодекса РФ и уставом товарищества. Общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей.

Таким образом, в соответствии с требованиями Жилищного кодекса общее собрание членов ТСЖ правомочно (имеет кворум) лишь при одновременном соблюдении двух условий:

ПЕРВОЕ УСЛОВИЕ (оно обозначено в ч.3 ст. 45 ЖК РФ, к которой нас отсылает ст. 146 ЖК, и важно тем, что определяет норму представительства членов ТСЖ как собственников помещений)

— В ч.3 ст. 45 ЖК РФ сказано: «Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов».

— Для проверки выполнения первого условия следует подсчитать количество голосов, которыми обладают участвующие в общем собрании ТСЖ собственники помещений.

— Часть 3 ст. 48 ЖК определяет подход к такому подсчету: «Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.»

Данное условие особенно актуально для тех домов, в которых не все собственники помещений являются членами ТСЖ. Несмотря на то, что в данном условии говорится не о «собрании членов ТСЖ», а об «общем собрании собственников», нормы статьи применимы и к собранию членов ТСЖ (об этом прямо указано в ч.3 ст.146 ЖК). В значительной степени это связано с тем, что, помимо собрания членов ТСЖ, в доме еже-годно должно проводится и общее собрание собственников (ч.1 ст.45 ЖК РФ). В результате правильного выполнения первого условия ежегодное собрание членов ТСЖ считается одновременно ежегодным общим собранием собственников. Если первое условие не соблюдается, то нарушается не только ч.3 ст. 146 ЖК, но и ч.1 ст.45 ЖК РФ.

ВТОРОЕ УСЛОВИЕ (обозначено в ст.146 ЖК и определяет норму представительства членов ТСЖ как участников товарищества)

— «Общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей» (ч.3 ст. 146 ЖК РФ). Членство в ТСЖ возникает на персональной основе в соответствии с положениями ч.1 ст.143 ЖК.

— Таким образом, подсчет количества членов ТСЖ, принявших участие в собрании, ведется по персоналиям, а не по каким – либо иным признакам.

В подтверждение доводов про необходимость одновременного соблюдения двух данных условий.

Приведем авторитетное мнение одного из создателей Жилищного кодекса — П.В.Крашенинникова:

«… одно из условий правомочности общего собрания членов товарищества заключается в необходимости присутствия на данном собрании членов товарищества, которым, как собственникам помещений в многоквартирном доме, в котором создано товарищество, принадлежат голоса…, составляющие более чем 50% от общего числа голосов, принадлежащих всем собственникам помещений в таком доме… Таким образом, ЖК РФ предъявляет более жесткие требования к определению правомочности общего собрания членов товарищества собственников жилья, чем это установлено для правомочности общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.»

Читайте также:  Сбербанк заставляет делать просрочку по кредиту

(Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ / Под ред. П.В.Крашенинникова М., 2006. С.596, 598. )

Согласно п.6 ст.46 ЖК РФ собственник помещения вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием с нарушением требований ЖК РФ и (или) устава товарищества в следующих случаях:

Порядок проведения


8 (499) 350-97-63 – Москва

Собственники и члены ТСЖ

Действующее законодательство создает в некоторых случаях весьма неоднозначную ситуацию. В первую очередь это касается собственников и членов ТСЖ.

По смыслу закона, каждый член товарищества вправе созвать общее собрание членов товарищества, а каждый собственник – общее собрание собственников.

Однако в законе подразумевается, что на инициатора собрания возлагаются все расходы по его проведению (в некоторых случаях, по решению такого собрания, они впоследствии могут быть компенсированы).

Это обстоятельство, а также организационные трудности приводят к тому, что на практике собрания редко организуют и проводят члены товарищества или собственники в одиночку. В крайнем случае это становится делом инициативных групп. И уж никоим образом это не относится к очередным собраниям (проводимым, как правило, раз в год).

Вместе с тем Жилищный кодекс предусматривает, что общее собрание членов товарищества утверждает годовой план финансовой деятельности товарищества и отчет о выполнении такого плана (п. 8) ч. 2 ст. 145 Жилищного кодекса), что подразумевает проведение ежегодных очередных собраний членов товарищества.

В том же Жилищном кодексе (ч. 1 ст. 45) говорится: «Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Срок и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме».

Таким образом, теоретически каждый год должно проводиться два очередных общих собрания.

Конечно, собственники, на основании Жилищного кодекса, вправе выбрать любой порядок проведения «своих» общих собраний и назначить ответственных лиц. На практике такое редко встречается.

С ТСЖ все гораздо проще: раз уж оно создано, задача по организации общих собраний членов товарищества ложится на правление (лучше конкретизировать – на председателя правления, который согласует с правлением повестку дня и сроки проведения собрания).

Логично, если в доме, находящемся в управлении ТСЖ, ежегодные общие собрания собственников также организует правление (председатель правления) товарищества.

Такие общие собрания могут проходить одновременно с очередными общими собраниями членов ТСЖ.

Правомочия общего собрания членов товарищества собственников жилья устанавливаются в соответствии со статьей 45 Жилищного кодекса РФ и уставом товарищества. Общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей.

В ч.3 ст. 45 ЖК РФ сказано: «Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов». Кроме того часть 3 ст. 48 ЖК определяет подход к такому подсчету: «Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.»

Таким образом, если собрании есть большинство как собственников помещений (по площади) так и членов ТСЖ (по персоналиям), то в этом случае решения собрания будут обязательными для всех собственников, не зависимо от того являются они членами ТСЖ или нет.

Жилищный кодекс четко не определяет, какой круг вопросов должно рассматривать ежегодное общее собрание собственников.

В то же время в ч.11 ст. 162 ЖК говорится об обязанности управляющей организации ежегодно в течение первого квартала текущего года представлять собственникам помещений отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

Буквально эта статья относится к управляющей компании, но по смыслу закона ТСЖ, также осуществляющее управление домом, должно отчитываться о его результатах перед собственниками. Поэтому на ежегодное общее собрание собственников логично выносить утверждение отчета правления ТСЖ о проделанной работе.

В законе существует и еще одна неоднозначность, касающаяся разграничения полномочий общего собрания собственников и общего собрания членов ТСЖ. Так, в соответствии с п. 3) ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме. В то же время, в соответствии с п. 12) ч. 2 ст. 145 ЖК, принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания членов ТСЖ. В Гражданском кодексе (с. 606) договор аренды определяется как договор, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Где проходит грань между арендой и пользованием, непонятно. Возможно, законодатель имел в виду безвозмездное пользование.

Закон не устанавливает приоритета решений общего собрания собственников перед решениями общего собрания членов ТСЖ, хотя логически это должно быть так.

Таким образом, теоретически каждый год должно проводиться два очередных общих собрания.

Процедура проведения общего собрания членов ТСЖ

Процедура собрания ТСЖ в основном совпадает с процедурой общее собрание собственников помещений в МКД, применяются положения статей 44-48 ЖК РФ (ч.1.1. ст. 146 ЖК РФ) с особенностями, предусмотренными уставом ТСЖ. Следует отметить, что устав ТСЖ не может противоречить закону, и модифицировать предусмотренную законом процедуру можно лишь в определенных пределах. Особенно это актуально для старых советских ЖСК, в которых уставы давно уже перестали соответствовать действующему законодательству. В спорных случаях разногласия приходится разрешать в суде.

Как и в случае общего собрания собственников помещений в МКД, собрание начинается с уведомления членов ТСЖ. В случае ТСЖ, закон предусматривает и более простые способы уведомления, чем отправка заказных писем или вручение лично под расписку, не ограничивая руководство ТСЖ в их выборе. Но способы уведомления должны быть заранее предусмотрены особым решением ТСЖ, а лучше, прописаны в уставе. Имеет смысл, например, один раз предусмотреть извещение на сайте ТСЖ, и в дальнейшем не заморачиваться.

Отсутствие должного уведомления – излюбленный предлог для тех, кто захочет оспорить собрание. Поэтому предусмотренную законом и уставом процедуру следует не только точно соблюсти, но и позаботиться о доказательствах этого соблюдения. К примеру, если в ТСЖ принято развешивать объявления в парадных, нужно составить акт о том, что они действительно были развешаны, провести фото- и видеофиксацию. Особо злостным кляузникам целесообразно отправить персональное извещение заказным или ценным письмом.

Собрание ТСЖ, как и общее собрание собственников помещений в МКД, можно провести в наиболее удобной очно-заочной форме, даже если в уставе ТСЖ этого прямо не предусмотрено. Обычно в назначенный день и час происходит общая встреча (в виде дружеской беседы или всеобщего ора, в зависимости от сложившихся отношений в доме), затем правление «добирает голоса», обходя квартиры. Разумно организовать сбор бюллетеней с помощью консьержей, если они есть в доме, либо специальных ящиков, установленных в парадных. В некоторых ТСЖ есть традиция установки опечатанной урны для бюллетеней, хотя закон этого не предусматривает, и на практике такая традиция создает ненужные проблемы.

Подчеркнем в этой связи, что голосование на собрании ТСЖ, в отличие от голосования на выборах органов государственной власти, принципиально НЕ является тайным. Каждый бюллетень содержит персональные данные собственника и его личную подпись. В дальнейшем бюллетени хранятся вместе с протоколом, всегда можно проверить подлинность каждой подписи, выявив «вброс» бюллетеней. При подсчете голосов, однако, не лишено смысла в сомнительных случаях выборочно проверять, действительно ли бюллетень подписан данным собственником. Можно позвонить ему по телефону, чтобы в этом убедиться. На практике такие предосторожности нужны, лишь если в доме существует конфликт, и счетная комиссия опасается чьих-то провокаций.

Полномочия общего собрания членов ТСЖ изложены в ч. 2 ст. 145 ЖК РФ. В ряде случаев решения принимаются двумя третями голосов от общего числа членов ТСЖ (ч.4 ст. 146 ЖК РФ, в остальных – простым большинством). Общее собрание, как высший орган управления ТСЖ, имеет право решать любые вопросы, отнесенные к компетенции правления.

Подсчет голосов на общем собрании членов ТСЖ проводится «по метрам», даже если в уставе почему-то записано иное, например, «одна квартира – один голос». Дело в том, что устав ТСЖ не может противоречить закону и подлежит применению лишь в той части, в которой не противоречит закону. А закон говорит, что голоса считаются так же, как и на общих собраниях собственников помещений в МКД (ч.1.1. ст. 146 ЖК РФ в системной взаимосвязи с ч.3 ст.48 ЖК РФ).

Кто должен считать голоса на собрании? Здесь возможны варианты. Либо на каждом собрании избирается «одноразовая» счетная комиссия, либо в самом уставе можно возложить эту обязанность, например, на ревизионную комиссию ТСЖ. Встречаются и случаи, когда в уставе предусмотрено избрание постоянно действующей счетной комиссии, но мы, руководствуясь известным принципом «бритвы Оккама», считаем излишним «плодить сущности без необходимости».

Итоговым документом собрания членов ТСЖ является протокол. В отличие от протокола общего собрания собственников МКД, официально установленных требований к его форме нет. Тем не менее, следует стремиться к тому, чтобы его форма в основном соответствовала требованиям, изложенным в Приказе Минстроя РФ от 25 декабря 2015 г. № 937/пр. Как и в случае с общим собранием МКД, о результатах собрания необходимо в 10-дневный срок уведомить членов ТСЖ (и иных собственников, поскольку собрание может затрагивать и их права). Однако посылать копию протокола в Жилищную инспекцию – не нужно, о чем прямо сказано на сайте Жилищной инспекции.

Читайте также:  Как переехать в Новую Зеландию на ПМЖ

Полномочия общего собрания членов ТСЖ изложены в ч. 2 ст. 145 ЖК РФ. В ряде случаев решения принимаются двумя третями голосов от общего числа членов ТСЖ (ч.4 ст. 146 ЖК РФ, в остальных – простым большинством). Общее собрание, как высший орган управления ТСЖ, имеет право решать любые вопросы, отнесенные к компетенции правления.

5. Как уведомить собственников о проведении собрания?

Если раньше на общем собрании собственники уже определили, что объявления о новых собраниях можно размещать в подъезде, вы можете поступить так. Но если такого решения принято не было, уведомления нужно будет отправить по почте заказными письмами или вручить лично под роспись.

Уведомить собственников нужно не позднее чем за 10 дней до даты проведения собрания. Обратите внимание: уведомить о проведении собрания собственников нужно будет и ГКУ ИС вашего района, если в доме есть собственность города Москвы.

Также нужно будет вести реестр уведомлений, указывая в нем данные собственников и даты их оповещения. Если вы отправляете уведомление заказным письмом, то датой оповещения считается дата отправления письма. В дальнейшем к протоколу собрания собственников необходимо будет приложить почтовые квитанции.

Если вы проводите собрание в заочной или очно-заочной форме, к уведомлению нужно будет приложить бланки для голосования по каждому из вопросов и указать дату окончания приема решений, а также место или адрес, куда их нужно передавать.

Решения по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов собственников, принимающих участие в собрании. Исключение составляют случаи, когда, например, на собрании решается вопрос о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, создании ТСЖ и утверждении его устава (решение принимается более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме). В ряде других случаев для принятия решения потребуется не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Кворум

Правомочия общего собрания членов товарищества собственников жилья устанавливаются в соответствии со статьей 45 Жилищного кодекса РФ и уставом товарищества. Общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей.

Таким образом, в соответствии с требованиями Жилищного кодекса общее собрание членов ТСЖ правомочно (имеет кворум) лишь при одновременном соблюдении двух условий:

ПЕРВОЕ УСЛОВИЕ (оно обозначено в ч.3 ст. 45 ЖК РФ, к которой нас отсылает ст. 146 ЖК, и важно тем, что определяет норму представительства членов ТСЖ как собственников помещений)

В ч.3 ст. 45 ЖК РФ сказано: «Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов».
Для проверки выполнения первого условия следует подсчитать количество голосов, которыми обладают участвующие в общем собрании ТСЖ собственники помещений.
Часть 3 ст. 48 ЖК определяет подход к такому подсчету: «Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.»
В параграфе 5 Распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда г.Москвы № 393 от 23 августа 2005 г. уточнена методика такого подсчета: «Доля каждого собственника определяется путем деления площади помещения (по свидетельству о собственности) на сумму площадей жилых и нежилых помещений в доме (по экспликации БТИ), находящихся в соответствующих видах собственности (частной, государственной)».
Данное условие особенно актуально для тех домов, в которых не все собственники помещений являются членами ТСЖ. Несмотря на то, что в данном условии говорится не о «собрании членов ТСЖ», а об «общем собрании собственников», нормы статьи применимы и к собранию членов ТСЖ (об этом прямо указано в ч.3 ст.146 ЖК). В значительной степени это связано с тем, что, помимо собрания членов ТСЖ, в доме еже-годно должно проводится и общее собрание собственников (ч.1 ст.45 ЖК РФ). В результате правильного выполнения первого условия ежегодное собрание членов ТСЖ считается одновременно ежегодным общим собранием собственников. Если первое условие не соблюдается, то нарушается не только ч.3 ст. 146 ЖК, но и ч.1 ст.45 ЖК РФ.
ВТОРОЕ УСЛОВИЕ (обозначено в ст.146 ЖК и определяет норму представительства членов ТСЖ как участников товарищества)

«Общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей» (ч.3 ст. 146 ЖК РФ). Членство в ТСЖ возникает на персональной основе в соответствии с положениями ч.1 ст.143 ЖК.
Таким образом, подсчет количества членов ТСЖ, принявших участие в собрании, ведется по персоналиям, а не по каким – либо иным признакам.
В подтверждение доводов про необходимость одновременного соблюдения двух данных условий приведем авторитетное мнение одного из создателей Жилищного кодекса – П.В.Крашенинникова:

«… одно из условий правомочности общего собрания членов товарищества заключается в необходимости присутствия на данном собрании членов товарищества, которым, как собственникам помещений в многоквартирном доме, в котором создано товарищество, принадлежат голоса. составляющие более чем 50% от общего числа голосов, принадлежащих всем собственникам помещений в таком доме… Таким образом, ЖК РФ предъявляет более жесткие требования к определению правомочности общего собрания членов товарищества собственников жилья, чем это установлено для правомочности общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.»

(Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ / Под ред. П.В.Крашенинникова М., 2006. С.596, 598. )
При решении вопроса, касающегося правомочий общего собрания членов товарищества собственников жилья, ч.3 ст.146 ЖК РФ отсылает к положениям ст.45 ЖК РФ, которая регулирует порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В ч.3 ст.45 установлено, что “при отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме”. Таким образом, Жилищный кодекс не предусматривает возможности продлевать сроки проведения собраний собственников и членов ТСЖ за пределы временных отрезков, изначально указанных во врученных уведомлениях о проведении таких собраний.

В ч.3 ст. 45 ЖК РФ сказано: «Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов».
Для проверки выполнения первого условия следует подсчитать количество голосов, которыми обладают участвующие в общем собрании ТСЖ собственники помещений.
Часть 3 ст. 48 ЖК определяет подход к такому подсчету: «Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.»
В параграфе 5 Распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда г.Москвы № 393 от 23 августа 2005 г. уточнена методика такого подсчета: «Доля каждого собственника определяется путем деления площади помещения (по свидетельству о собственности) на сумму площадей жилых и нежилых помещений в доме (по экспликации БТИ), находящихся в соответствующих видах собственности (частной, государственной)».
Данное условие особенно актуально для тех домов, в которых не все собственники помещений являются членами ТСЖ. Несмотря на то, что в данном условии говорится не о «собрании членов ТСЖ», а об «общем собрании собственников», нормы статьи применимы и к собранию членов ТСЖ (об этом прямо указано в ч.3 ст.146 ЖК). В значительной степени это связано с тем, что, помимо собрания членов ТСЖ, в доме еже-годно должно проводится и общее собрание собственников (ч.1 ст.45 ЖК РФ). В результате правильного выполнения первого условия ежегодное собрание членов ТСЖ считается одновременно ежегодным общим собранием собственников. Если первое условие не соблюдается, то нарушается не только ч.3 ст. 146 ЖК, но и ч.1 ст.45 ЖК РФ.
ВТОРОЕ УСЛОВИЕ (обозначено в ст.146 ЖК и определяет норму представительства членов ТСЖ как участников товарищества)

Есть испорченный бланк. Для кворума я могу его учитывать? (две галочки поставили, например). Можно ли ввести четвертую графу «неучтенные»?

По общему правилу, согласно ч. 3 ст. 45 ЖК РФ кворум имеет место быть, если в собрании приняли участие собственники помещений в МКД или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

При этом, на сегодня нет единого мнения, что считать принявшими участие в собрание:

  • кто пришел на собрание и проголосовал;
  • кто пришел на очную часть собрания, например, зарегистрировался, но голосовать не стал вовсе.

Если бюллетень испорчена по всем вопросам, советую не учитывать ее при определении кворума. Если же голосование в бюллетени по части вопросов не правильно оформлено, то в целом данный собственник учитывается при определении кворума и голосовании. Единственное при определении результатов голосования по вопросам, где есть испорченные голоса (бюллетени в части голосов), следует указать на данный факт.

В свою очередь, общее собрание членов ЖСК (в том числе жилищного кооператива) является органом управления такого кооператива (ст. 115 ЖК РФ).

Закон о тсж в последней редакции 2020

Данным документом его создатели хотят внести изменения в ст. 2 №54-ФЗ в части освобождения УО/ТСЖ/РСО от обязанности применения ККТ при осуществлении расчётов при приёме платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Начиная с 11 января, большинство нововведений в Жилищном кодексе вступили в силу. Изменения касаются деятельности по управлению многоквартирными домами. О том, что нового в Жилищном кодексе в 2019 го

ду и какие главные законы о недвижимости заработали в 2020 году? Каковы результаты их действия и что поменяется в 2020 году?

Это противоречие снимается в новых статьях ГК РФ.

Добавить комментарий