Налог при обмене квартиры: как рассчитать, размер

Налог при обмене квартиры

Тем, кто собрался поменять свою квартиру на более подходящую, полезно знать, нужно ли платить налог при обмене квартиры. Обмен одной квартиры на другую жилую площадь — это своего рода совершение двух сделок. При первой старая квартира продаётся, при второй покупается новая. Но при взаимовыгодных условиях собственники могут подписать договор мены квартиры. Так как договор мены считается идентичным договору купли-продажи, хозяин старого имущества должен заплатить за него налог. Но в ту же очередь имеет право воспользоваться налоговым вычетом за новое жилье.
Согласно Налоговому кодексу при договоре купли-продажи необходимо оплатить налог в размере 13% от цены недвижимости. Эта сумма распространяется и на договор мены.


В каких случаях требуется уплатить подоходный налог:

  • если квартира, которую было решено обменять, находится в собственности менее 3 лет;
  • когда имущество обменивается с доплатой.

Как считают налоговую базу при мене

Каждая сторона договора мены играет одновременно две роли:

  1. Продавца имущества, которое передает.
  2. Покупателя имущества, которое получает.

Доход каждой из сторон договора мены учитывают при определении налоговой базы. И для этого самое важное — кадастровая стоимость ваших квартир. Вы можете продавать и оценивать квартиры дороже нее. А вот минимальная цена в налоговом кодексе определяется как кадастровая стоимость квартиры, умноженная на коэффициент 0,7. Дешевле продать можно, но налоги все равно посчитают исходя из минимальной цены.

Право собственности вы оформили в 2017 году, поэтому для вас срок минимального владения, чтобы избежать налога, — пять лет. Если будете продавать или менять раньше, разница между стоимостью продажи и стоимостью покупки может составить налогооблагаемый доход. Так что подать декларацию и посчитать НДФЛ придется в любом случае.

Для тех, кто купит квартиру в 2020 году и захочет сделать так же , срок минимального владения в определенных случаях составит три года. Об этих изменениях мы уже писали.

  1. ваша квартира будет дороже, чем квартира друга. Налоговая будет считать ваш доход как кадастровую стоимость вашей квартиры, умноженную на 0,7;
  2. ваша квартира будет дешевле, чем квартира друга. Здесь налогооблагаемый доход — кадастровая стоимость его квартиры, умноженная на 0,7.

Квартира более или менее 5 лет в собственности

Если квартира, которая была передана в обмен, приобретена в 2016 году или позже и на момент обмена находилась в вашей собственности 5 лет и больше (60 месяцев и больше), то полученный от обмена доход налогом не облагают. Декларировать его не надо. По сделкам с такой недвижимостью не нужно ни платить налог, ни подавать декларацию по нему.

Пример
Квартира куплена в марте 2019 года. Она передается другому лицу (покупателю) по договору мены.

Ситуация 1
Право собственности на квартиру, переданную по договору мены, зарегистрировано на другое лицо (покупателя) в мае 2024 года. В этом случае общий срок нахождения квартиры в собственности составит 62 месяца (с марта 2019 года по май 2024 года).

В данной ситуации вам не нужно ни платить налог на доходы, ни подавать декларацию по нему.

Ситуация 2
Право собственности на квартиру, переданную по договору мены, зарегистрировано на другое лицо (покупателя) в феврале 2024 года. В этом случае общий срок нахождения квартиры в собственности составит 59 месяцев (с марта 2019 года по февраль 2024 года).

В данной ситуации вы должны задекларировать доход и сдать декларацию. Обязанность платить налог зависит от суммы полученного дохода.

Ситуация 1
Право собственности на квартиру, переданную по договору мены, зарегистрировано на другое лицо (покупателя) в мае 2024 года. В этом случае общий срок нахождения квартиры в собственности составит 62 месяца (с марта 2019 года по май 2024 года).

Читайте также:  Незаконное использование товарного знака

Декларирование

Декларацию в Налоговую Инспекцию следует подать самостоятельно. Для этого гражданину придется нанести визит в инспекцию по месту своего проживания.

Налоговая ставка при оформлении договора мены квартиры будет такой же, как и при продаже имущества. Следовательно, право получить налоговый вычет будет таким же.

Когда необходимо платить налог при обмене квартиры и как его рассчитать?

Обмен недвижимости набирает популярность, начиная с 2009 года в связи с недостаточностью средств у обычных граждан Российской Федерации.

Такой способ приобретения недвижимости позволяет улучшить жилищные условия, затрачивая намного меньше средств.

При условии равноценного обмена сделка не облагается налогом.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-74-50 . Это быстро и бесплатно !

При условии равноценного обмена сделка не облагается налогом.

Налог при обмене квартир

Добрый день! Вопрос по налогообложению при обмене неравноценных квартир. Квартира А в собственности менее 3-х лет, кадастровая стоимость 5,2 млн руб, Квартира Б в собственности более 3-х лет, кадастровая стоимость 9,8 млн руб

Налог при обмене квартиры — размер, порядок уплаты и ее нюансы

Каков налог при обмене квартиры — актуальный вопрос. Ведь с 2010 года на территории РФ прослеживается очень интересная тенденция – учащение сделок с обменом квартир.

С одной стороны подобное явление достаточно специфично, ведь сделка мены до сих пор является некой диковинкой на рынке недвижимости. А с другой – не столь удивительно, ибо, заключив один договор, каждая из сторон может провести сразу две сделки: продажу одной квартиры и покупку другой.

Особенностей у сделки мены, конечно, больше, чем у той же купли-продажи жилья, но по факту различия не особо то и существенные.

Чаще всего вопросы у граждан возникают относительно налогообложения сделок мены с участием квартир. Учитывай сей факт, наш ресурс решил более детально рассмотреть именно этот нюанс, уделив внимание тому, как рассчитывается и в каком порядке уплачивается налог при обмене квартиры.

Особенностей у сделки мены, конечно, больше, чем у той же купли-продажи жилья, но по факту различия не особо то и существенные.

Оформляем компенсацию: процедура и документы

Оформление вычета при обмене жилья осуществляется в общем порядке. Перед началом процедуры подготовьте следующие документы:

  • договор мены;
  • акт приема-передачи жилья;
  • платежные документы (расписка о получении доплаты, квитанция, банковская выписка);
  • справка 2-НДФЛ, полученная у работодателя, с указанием размера уплаченного налога за период;
  • выписка из Росреестра о праве собственности на приобретенное жилье;
  • декларация 3-НДФЛ (если вычет оформляется через ФНС);
  • заявление (по форме, установленной работодателем или ФНС – в зависимости от способа оформления);
  • удостоверения личности (оригинал и копия паспорта);
  • договор купли-продажи недвижимости (если вычет оформляется на сумму расходов, понесенных на приобретение жилья);
  • выписка из Росреестра на реализованную квартиру, подтверждающая срок владения жильем (если оформляется освобождение от уплаты налога для недвижимости в собственности более 3-х/5-ти лет).

Если Вы официально трудоустроены, то Вам целесообразно оформить вычет через работодателя. Документы следует передать в бухгалтерию по месту службы сразу после совершения сделки и сбора всех документов. При оформлении компенсации таким способом заказывать справку 2-НДФЛ и составлять налоговую декларацию Вам не потребуется. Спустя 10 дней с момента подачи бумаг Вам будет назначен вычет. Ежемесячно в размере 13% от Вашей зарплаты Вам будет выплачиваться компенсация до того момента, пока вся сумма возврата не будет исчерпана. Если Вы подали документы позже периода совершения обмена (квартира реализована в феврале, а документы переданы в ноябре), то Вам будет произведен перерасчет налога за период с момента совершения сделки до дня подачи документов. Сумма перерасчета будет выплачена Вам на картсчет.

Читайте также:  Сроки в гражданском процессе

Если Вы – неработающий пенсионер или оформлены как ИП, то документы на возврат Вам следует подавать через ФНС. Срок подачи бумаг и декларации – до 30 апреля года, следующего за годом совершения обмена. При данном способе оформления компенсация будет выплачена общей суммой на реквизиты, указанные в заявлении. Читайте также статью: → “Налоговый вычет нерезиденту РФ”

Ответ: Так как факт доплаты документально не подтвержден, стороны не признаются плательщиками налога в рамках данной сделки. При этом сторонам целесообразно оформить сделку с указанием реальных цен на жилье (квартиру и дом), ведь в таком случае Стеблев может оформить вычет 1 млн. руб., что освободит его от уплаты налога (вычет больше суммы доплаты 880.604 руб.).

Законодательная база

К сожалению, российское законодательство никак отдельно не регулирует вопрос налогообложения при обмене квартиры. Поэтому при возникновении такой ситуации следует обращаться к ст. 567 ГК РФ, в которой просто указаны следующие характеристики сделок мены:

  1. Стороны сделки предоставляют друг другу имущественные объекты взамен переданных.
  2. На договор мены распространяются все правовые нормы, предписанные договору купли-продажи.
  3. Каждая из сторон одновременно в сделке мены выступает покупателем и продавцом.

Учитывая, что обмен квартир – это, в частности, сделки по их продаже, значит, при получении дохода от таких сделок полагается выплачивать налог. Размер НДФЛ определяется на основании ст. 217 НК РФ. Для всех категорий при реализации недвижимости на территории РФ он составляет 13%. До 2019 года лица, не являвшиеся налоговыми резидентами, были обязаны платить в российскую казну 30% со сделки купли-продажи. Но в конце 2018 года был принят ФЗ РФ № 424, который уравнял резидентов и нерезидентов при выплате подоходного налога.


Доходом в данном случае признается сумма доплаты. Например, если квартира стоит 4 млн. руб., а приобрести ее владелец по договору мены намеревается квартиру стоимостью 6 млн. руб., он передает собственнику более дорогой квартиры доплату в 2 млн. руб. При такой сделке доход – это 2 млн. руб., и именно с этой суммы и должен удерживаться подоходный налог. Размер его составит 260 тыс. руб. (2000 000 х 0,13). Естественно, вносит ее тот хозяин, который получает денежную доплату.

Можно ли получить налоговый вычет при обмене квартиры?

​При обмене квартиры на иной жилой объект недвижимости происходит совершение, по сути, двух сделок: продажа одной квартиры и приобретение другой. Однако вместо двух договоров купли-продажи заключается один – мены. По своей природе договор мены схож с договором купли-продажи, в связи с чем доход, полученный при его заключении, подлежит налогообложению, а налогоплательщик, в свою очередь, имеет право воспользоваться соответствующими видами налоговых вычетов (далее н/в). Рассмотрим более подробно, в каких случаях с полученной по обмену квартиры прибыли необходимо уплатить налог, можно ли воспользоваться налоговым вычетом и в каком размере.

Обязанность уплатить подоходный налог возникает при двух условиях:

Требуется ли уплата налога

Стоит отметить, если жилье было куплено до 1 января 2018 года, гражданин полностью освобождается от уплаты налога через 3 года. В свою очередь, если покупка была после наступления 2018, то срок владения, позволяющий избежать уплаты налога, составляет 5 лет.

Если недвижимость была в собственности менее 3 лет

Если недвижимость была в собственности гражданина больше, чем три года, то он освобождается от обязанности уплаты денежных средств в пользу государства, претендуя на своеобразный налоговый вычет.

Данный вычет как раз имеет величину в 13 процентов от суммы сделки. Таким образом, из 100 процентов суммы осуществляемого обмена, в счет государства не будет уплачено ни рубля.

Читайте также:  Как зарегистрироваться в фсс в личном кабинете

Но если срок владения данным имуществом не превышает три года, хотя бы на один месяц – это повод оплатить предложенный государством налог. В противном случае сделка считается недействительной и не регистрируется.


В договоре мены тоже две стороны, но каждая из них автоматически является и продавцом и покупателем. Это значит, что данные сделки можно соизмерять практически равными.

Процедура оформления

Получение данной льготы требует от граждан подготавливать определенную документацию, представленную бумагами:

  • непосредственный договор мены, в котором указывается размер доплаты, внесенной заявителем;
  • правильно составленное заявление на оформление возврата;
  • акт, на основании которого были обменены объекты недвижимости;
  • платежки, подтверждающие, что заявитель действительно уплатил конкретную сумму средств в виде доплаты за квартиру, а они могут быть представлены разными квитанциями, выписками с банковского счета или расписками;
  • справка 2-НДФЛ, которую налогоплательщик может получить на месте работы, а в ней содержатся сведения не только о его заработке, но и указывается сумма, которая была за него уплачена в виде налогов за год;
  • выписка из ЕГРН, в которой будет указано, что новая недвижимость была оформлена в собственность;
  • декларация 3-НДФЛ, причем необходимость в ней имеется, если возврат оформляется через налоговую инспекцию, а также актуально пользоваться ею, если у заявителя имеются другие доходы, кроме зарплаты;
  • паспорт гражданина и его копия;
  • выписка из Росреестра на обмененное жилье, которая подтверждает, что владел ею заявитель конкретное количество времени.

При обращении к работодателю надо подготовить практически те же документы, но дополнительно придется получить из ФНС справку, которая подтверждает, что гражданин действительно может получать вычет.

Индивидуальные предприниматели или пенсионеры, прекратившие трудовую деятельность, должны обращаться только в отделения ФНС. При этом пенсионер может рассчитывать на возврат за четыре предыдущих года работы.

ИП может доказать перечисления в виде НДФЛ путем формирования разных деклараций. Если предпринимателем используются упрощенные режимы налогообложения, то ему будет отказано в вычете, так как он не уплачивает НДФЛ.

Обмен квартиры, на что обратить внимание, чтобы не попасть в лапы мошенников? Советы юриста в этом видео:


Существует несколько особых вопросов, которые возникают практически у каждого человека, претендующего на получение возврата в результате обмена своей недвижимости.

Родственный обмен квартиры на квартиру: документы, оформление

Все это очень удобно и здорово, но многие люди, приступая к оформлению даже не догадываются о том, что это сделка – налогооблагаемая. А вот в каком размере, и в каких случаях можно освободиться от ее уплаты – читайте в нашей статье.

Читайте на сайте об особенностях обмена старой квартиры на новостройку, а также о том, как обменять комнату или квартиру на дом и земельный участок с доплатой.

Именно во времена советского союза была распространена мена квартир, так как было невозможно продать то, что не принадлежит тебе на праве собственности.

Налог при обмене квартиры: нюансы и рекомендации

Граждане наделены правом совершения любых сделок с движимым и недвижимым имуществом. К недвижимости относятся земельные владения, частные дома и квартиры. Свою недвижимость собственник может подарить, продать, обменять. Рассмотрим подробнее вариант обмена квартиры и обложение процесса мены налогом.


Обменные предметы считаются продаваемым товаром. В такой трактовке соглашение мены по своему значению очень близко по смыслу к понятию сути соглашения о купле-продаже, но все же отличия от нее есть. Оплата товара по соглашению мены происходит не деньгами, а передачей другого имущества во владение иному физическому или юридическому лицу.

Добавить комментарий