Мошенничество при покупке земельного участка

4. Неверное расположение участка

Это удивительно, но до сих пор многие люди, приобретающие землю, плохо разбираются в кадастровых, межевых и других специализированных картах.

Пользуясь неопытностью и невнимательностью покупателей, злоумышленники при встрече с «жертвой» показывают один участок, а по документам — продают совершенно другой. Еще одна распространенная афера — продажа земли с неверно установленными границами.

Как избежать обмана: Научится «читать» кадастровые карты и документы. Ознакомиться с нормативными актами, изучить профильные сайты и форумы в сети интернет (тем более, что информации полно: последние 2-3 года «кадастровая тема» горячо обсуждается сообществом, ввиду ужесточения законодательства).

Как избежать обмана: Научится «читать» кадастровые карты и документы. Ознакомиться с нормативными актами, изучить профильные сайты и форумы в сети интернет (тем более, что информации полно: последние 2-3 года «кадастровая тема» горячо обсуждается сообществом, ввиду ужесточения законодательства).

8. Превышение кадастровой стоимости

Стоимость земельного участка часто завышается мнимым продавцом, о чем никто не спешит сообщить наивному покупателю. Мошенники с особой легкостью подделывают документы, с координатами участка, его границами, результатами геологических и топографических съемок. Преступники снижают специально цену на половину. Новые владельцы не особо спешат делать замеры, потому что они начинают тщательно изучать свою покупку после происшествия определенного времени после заключения договора.

Стоимость земельного участка часто завышается мнимым продавцом, о чем никто не спешит сообщить наивному покупателю. Мошенники с особой легкостью подделывают документы, с координатами участка, его границами, результатами геологических и топографических съемок. Преступники снижают специально цену на половину. Новые владельцы не особо спешат делать замеры, потому что они начинают тщательно изучать свою покупку после происшествия определенного времени после заключения договора.

Как избежать мошенничества при покупке земли?

Опытные риелторы советуют всем участникам операций с недвижимостью быть особенно бдительными, не совершать сделки впопыхах, без привлечения юристов. Существуют общие критерии поведения участников договорных правоотношений и стандартные параметры проверки понравившегося участка на «чистоту».


Абсолютное большинство земельных участков реализуются с участием риелторов, поэтому покупателю рано или поздно придется иметь дело с посредниками. Безопаснее сотрудничать с представителями крупных именитых компаний региона, — их руководители очень дорожат репутацией и тщательно следят за набором персонала.

Обезопасьте себя от мошенников!

Умышленные махинации производятся при сокрытии факта отсутствия права. В качестве документа, подтверждающего собственность, демонстрируется обычное свидетельство о переходе прав собственности на ЗУ. По закону РФ документ получают без предоставления аналогичного от прежнего собственника. Поэтому точно сказать, кто обладает правом распоряжения на ЗУ проблематично.

Покупка участка у председателя СНТ

Запомните, что председатель СНТ не может распоряжаться землёй в садовом товариществе. Часто приглядев хорошее садоводство, люди идут к председателю СНТ с вопросом, нет ли в его садоводстве пустующего участка. Далее мошенническая схема выглядит следующим образом. Председатель СНТ кивает на несколько пустующих участков и предлагает выбрать и купить понравившийся земельный участок прямо у него, говоря, что хозяев у этих участков нет. Из документов предлагается получить членскую книжку садовода и далее оформлять приватизацию по дачной амнистии. И поскольку председатель садоводческого товарищества – это официальное лицо, то у покупателя такая сделка не вызывает сомнений.

Довольный приобретением новоявленный хозяин участка начинает обрабатывать участок и пытается оформить приватизацию. Вот тут-то и выясняется неприятная правда – у этого участка есть настоящие хозяева, которые хоть и не приезжали и не обрабатывали его, но либо уже оформили право собственности на этот участок, либо имеют все документы, подтверждающие их право на оформление собственности. А председатель, как выясняется, продал землю, не имея на это никакого права, в обход законных собственников.

Земельные участки в СНТ могут принадлежать либо собственникам, если они приватизированы, либо районной администрации, если участки не приватизированы. И председатель СНТ не может распоряжаться ни теми, ни другими.

При оформлении сделок покупки-продажи участков по доверенности нужно быть особенно внимательными. Желательно узнать, действительно ли выдавалась такая доверенность указанным в ней нотариусом. Зная, что собственник участка давно не интересуется тем, что там происходит, а то и вообще забыл о его существовании, мошенники оформляют поддельную доверенность и продают участок. Впоследствии покупатели могут вместо отдыха проводить время в судах, доказывая свою непричастность к мошенничеству. Но суд чаще всего возвращает участок обманутому собственнику, а покупателям ещё предстоит пытаться вернуть уплаченные аферистам деньги.

Как купить дачу и не быть обманутым? Пошаговая инструкция

Прежде чем купить дачу, проверьте право собственности продавца, уточните реальные границы участка и вид его использования. Только после этого можно переходить к заключению договора, передаче денег и регистрации права.

Проверьте документы

Убедитесь, что продавцу действительно принадлежит интересующая вас дача. Для начала попроситеу него копии документов. На этом этапе возможны ситуации:

1. Продавец показывает вам свидетельство о праве собственности, выданное после 1998 года, или выписку из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

«Это наиболее предпочтительная ситуация. Однакоя бы рекомендовала все равно обратиться в МФЦ за новой выпиской, ведь с момента выдачи старого документа участок мог быть продан, заложен, на него мог быть наложен арест и т.д. В новой выписке такие моменты будут видны», – рассказала ЦИАН Дарья Третьякова, адвокат КА «Юрпроект».

2. У продавца на руках свидетельство о праве собственности, выданное до 1998 года, в ЕГРН информация об участке не вносилась.

«В этом случае нужно убедить продавца обратиться с заявлением о государственной регистрации ранее возникшего права и только после внесения записи в реестр заключать сделку», – советует Анастасия Миловская,старший юрист «Крайнев, Корчуганова и партнеры».

3. Продавец предъявляет судебное решение, свидетельство о праве на наследство, соглашение о разделе имущества.

Совет аналогичный – нужно дождаться внесения сведений в ЕГРН и только потом выходить на сделку.

4. Право собственности на дачный участок отсутствует, есть только членская книжка садового или дачного объединения.

Ни в коем случае не покупайтедачу через «садовую книжку». Она лишь подтверждает членство в некоммерческом товариществе, а не собственность.

Илья Менжунов управляющий директор «Метриум премиум», участник партнерской сети CBRE

Реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП) появился в 1998 году. Впоследствии он вошел в состав Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Это означает, что все права на недвижимое имущество, возникшие после 1998 года, подлежали государственной регистрации. То есть, с 1998 года в отношении недвижимости стал действовать принцип публичной достоверности – любое третье лицо может проверить, кто именно является собственником объекта.

На сайте Росреестра https://rosreestr.ru/site можно бесплатно воспользоваться электронным сервисом «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме online», получить общедоступные сведения о характеристиках объекта (адрес, описание), наличии зарегистрированных прав и обременений.

Справка для продавца

Обратите внимание и на личность самого продавца. «Задавайте ему вопросы, возможно, он не тот, за кого себя выдает. Видите несоответствие между версией продавца и документами, излишнюю нервозность –отказывайтесь от сделки», – советует Анастасия Миловская.

Валерий Новиков, управляющий партнер юридической компании «Юристат», также советует не стесняться: «Если продавец не совсем адекватно себя ведет, нужно попросить справку из психдиспансера. Если есть сомнение, можно потребовать и справку из наркодиспансера».

Если продавец состоит в браке – просите нотариально заверенное согласие супруга на продажу дачи. В обратной ситуации есть риск, что сделка будет признана недействительной.

Кроме того, необходимо убедиться, что человек не расторгал брак в последние тригода. Если это все же произошло, уточните, есть ли в судебном решении или в нотариально заверенном соглашении о разделе совместно имуществаоговорка, что бывший супруг не имеет каких-либо прав на отчуждаемый объект.

Одна из известных схем мошенничества при покупке дачи – подложная доверенность. «Если продают по доверенности, следует встретиться непосредственно с собственником и потребовать его документы, копию паспорта оставить себе. Также нужно проверить доверенность у нотариуса, который ее выдавал. Или хотя бы – по реквизитам в специальном публичном реестре на сайте Федеральной нотариальной палаты (http://reestr-dover.ru)», – советует Валерий Новиков.

Супруга продавца дачи оспорила сделку как совершенную без ее согласия. В результате судебные расходы покупателя составили около 10% от стоимости дома, процесс был проигран. Единственным плюсом можно назвать то, что продавец все-таки вернул деньги.

Из практики юриста.

Кадастровый учет

Если документы в порядке, а личность продавца не вызывает опасений, убедитесь, что размер и конфигурацияучасткасоответствуют тому, что продавец вам показывает. Оптимально, когда в ЕГРН,помимо сведений о собственнике участка, содержатся и данные о его координатах.Однако, как говорится, доверяй, но проверяй: все равно лучше вызвать кадастрового инженера, который выедет на местность и покажет, как данные ЕГРН соотносятся среальным положением дел.

«Такая проверка особенно важна, когдавы приобретаетеучасток с постройками. Если после покупки окажется, что часть дома или бани заступает на соседний участок, сосед впоследствии сможет потребовать снос такого строения. Также не стоит забывать, что постройки не должны стоять вплотную к границе участка: как правило, требуется, чтобы хозяйственные объекты были как минимум в метре от границы, а жилые дома – в 3 метрах», – говорит Дарья Третьякова.

Если данных о границе участка в ЕГРН нет, товы очень рискуете: спор с соседями может возникнуть в любой момент.

«Проблема в том, что около 70% дачников оформили в собственность свои строения по дачной амнистии – упрощенной процедуре без обязательного межевания. То есть, границы и площадь участка могут быть пересмотрены, например, если ваши соседи вдруг все же решат межевать участок. Поэтому попросите продавца определить четкие границы. Да, на это уйдет три-четыре недели, но только в таком случае можно быть уверенными в отсутствии возможных посягательств на ваше имущество», – убежден Илья Менжунов.

Еще один нюанс – вид разрешенного использования (ВРИ). Информацию, как можно использовать участок и что на нем разрешается строить, можно увидеть в ЕГРН. Соответствующие вопросы можно задать и в местной администрации. Это поможет исключить неприятные сюрпризы после покупки дачного участка. В частности, законом запрещается строить жилые дома на землях сельхозназначения для сельхозпроизводства или мелиорации.

Дача в охранной зоне

Внимательно отнеситесь к осмотру прилегающей территории: если рядом с границами вы видите газопровод или ЛЭП, узнайте у собственника сетей, не попадает ли участок в охранную зону. «В противном случае уже после покупки может оказаться, что на участке нельзя строить, разводить огонь или копать погреб (в зависимости от специфики охранной зоны)», – уточняет Дарья Третьякова.

Кроме того, попробуйте выяснить, не планируется ли прохождение через поселок дороги или строительство какого-либо иного инфраструктурного объекта. В московском регионе уже были прецеденты, когда дачи пытались продать с большой скидкой. При этом продавцы знали, что что через пару лет участки изымут для нужд государства. Покупатели на такие дома, увы, находились.

Читайте также:  Биржа труда через «Госуслуги»

Илья Менжунов управляющий директор “Метриум премиум”, участник партнерской сети CBRE

Если через ваш поселок планируется строительство шоссе или железнодорожных линий, есть риск, что рано или поздно ваш купленный дом изымут для государственных нужд, предложив компенсацию, размер которой часто не совпадает с реальной рыночной стоимостью объекта.

Проведение сделки

Договор купли-продажи может быть заключен в простой письменной форме. В нем важно досконально прописать все характеристики – как дома, так и участка: кадастровые номера, площадь, адрес. По словам Дарьи Третьяковой, документ не обязательно должен быть очень длинным и сложным, но есть моменты, на которые обязательно нужно обратить внимание.

  1. В договоре нужно указывать реальную цену продажи. Иначе если потом с участком возникнут проблемы, вернуть деньги будет очень сложно. Кроме того, занижение цены в договоре может привести к негативным налоговым последствиям, если вы решите впоследствии перепродать дачу.
  2. Отдельным пунктом стоит отметить отсутствие притязаний третьих лиц на дачу. Это особенно актуально на загородном рынке, где участки часто переходят в наследство и порой на них неожиданно появляются претенденты.
  3. Все нужно доводить до конца. Даже после подписания договора и передачи денег, вы еще не стали собственником участка. Право собственности перейдет только после государственной регистрации в ЕГРН. Ни в коем случае не откладывайте совместное с продавцом обращение в Росреестр или МФЦ.

«На мой взгляд, привлечение юриста необходимо на этапе даже не сбора документов, а подбора жилья. И самое главное – не ведитесь на объекты с самыми низкими ценами. Варианты без «подводных камней» не будут стоить дешево», – Илья Менжунов.

4. Право собственности на дачный участок отсутствует, есть только членская книжка садового или дачного объединения.

Как избежать?

Чтобы избежать обмана описанными выше или иными способами, ни в коем случае нельзя проводить подобные сделки второпях. Если вас начинают убеждать в необходимости принять решение немедленно, лучше отказаться от покупки. Земля относится к дорогим объектам недвижимости, и потери в случае аферы будут значительными.

При общении с риэлторами вас должны насторожить следующие обстоятельства:

Мошенничество при покупке и продаже земельного участка

Как и в случае с приобретением квартирной недвижимости, покупатели земельных участков должны пройти краткий курс по ликвидации покупательской безграмотности – если не хотят проверить на себе что-нибудь из четырехсот пунктов списка сравнительно честных способов отъёма денег Остапа Бендера.

Подложные или просто не те документы

Классический мошеннический трюк, к которым прибегали ещё герои античных комедий, связан с незаконным наделением себя нужным по ходу пьесы статусом. В современных декорациях мошенники чаще примеряют на себя роли достойных доверия продавцов, прикрываясь целой кипой подложных документов – от фальшивого паспорта до мастерски выполненных подделок правоустанавливающих документов на земельный участок. Наибольшую опасность здесь, конечно же, представляют недобросовестные риелторы, имеющие поддержку в органах власти – такая компания мошенников может виртуозно вносить коррективы даже в базы регистрации прав собственности на недвижимое имущество, что позволяет им проводить двойные продажи земельных участков.

Иллюстрация: Ирина Фатеева

Обезопасить себя от такого вида мошенничества можно, хотя и сложно. По закону любой покупатель имеет право запросить в региональных органах регистрационной палаты данные о владельце участка и узнать, какой именно документ подтверждает право собственности владельца на участок. Другой вопрос, как такое наше гражданское право реализуется на деле. В самом лучшем случае – это несколько рабочих дней на обработку заявления плюс наше личное время на его оформление. Если вы рассматриваете несколько альтернативных земельных участков, то более логичный способ – задействовать знакомых в компетентных органах для сбора первичной информации об участках, отсечь наименее привлекательные варианты, а по оставшимся уже сделать официальный запрос.

Минимальные знания, которые помогут покупателю избежать роковой ошибки:

  • Земельный участок нельзя приобрести в собственность по книжке садовода и нельзя купить напрямую у председателя садоводческого товарищества;
  • Нежелание продавца или посредника предъявить оригиналы правоустанавливающих документов на участок и оригинальный паспорт владельца – первый сигнал тревоги для покупателя;
  • Активное навязывание собственного нотариуса для оформления сделки купли-продажи – второй.

Подложные участки плюс скрытые коммуникации

Классическая мошенническая комбинация – продать не тот участок. Покупателям на презентации объекта показывают чужой, более презентабельный кусок земли либо участок, границы которого «скорректированы» (неправильно определены координаты или размеры участка, указанные в государственном акте, не совпадают с действительными размерами). Отдельный случай – когда участок, продаваемый под индивидуальное жилое строительство, на самом деле стоит над скрытыми коммуникациями – подземными газо- и водопроводами, переносить которые – всегда отдельное, чрезвычайно затратное мероприятие, и поэтому его рыночная цена обычно бывает на 30-50% ниже.

Как выглядит идеальный алгоритм проверки земельного участка? Покупателю нужно очень внимательно исследовать на местности всю его территорию, а в органе местного самоуправления уточнить координаты, границы и площадь участка. Стоит обязательно поговорить с соседями и уточнить у них личность настоящего владельца участка. Ценные документы – топографическая или геологическая съёмка объекта, а также перепроверенная информация о статусе участка – его реальной пригодности под индивидуальное жилое строительство.

Что должно насторожить умного покупателя:

  • Цена объекта явно занижена по сравнению со среднерыночной ценой за аналогичные участки;
  • Земельный участок не имеет четких границ с соседской территорией;
  • Продавец участка активно препятствует общению покупателя с соседями или администрацией;
  • В объявление о продаже участка или в разговоре с продавцом/посредником возникают фразы: «по документам – 10 соток, по факту – 30».

Недобросовестные посредники

Кажется, уж сколько раз твердили миру, что лучший способ обезопасить сделку по покупке недвижимости – это доверить её ведение профессиональным юристам, но многие покупатели до сих пор стремятся сэкономить на этом определяющем условии собственной финансовой безопасности.

Если вы привыкли рассуждать так же, остановитесь и подсчитайте на калькуляторе риски: какой процент от суммы вашей покупки составит оплата услуг профессионального юриста? И, если этот процент не превышает разумных пределов, прикиньте, стоит ли рисковать целым, пытаясь выгадать его мизерную часть?

Профессиональное юридическое сопровождение сделки поможет вам отсеять недобросовестных посредников и «чёрных риелторов» за счёт независимой внешней экспертизы документов и работы в актуальном правовом поле, включая составление всех необходимых документов и договоров.

Признаки, по которым можно определить недобросовестного посредника:

  • Не хочет знакомить напрямую продавца и покупателя;
  • Требует большой аванс (от 500 до 1000$);
  • Демонстрирует излишнюю, часто навязчивую вежливость или, наоборот, хамоват и агрессивен;
  • Немотивированно соглашается на снижение цены покупателем, но требует быстро принять решение о покупке.

Что должно насторожить умного покупателя:

Как избежать обмана при покупке?

Итак, теперь вы знаете большинство возможных опасностей и уловок злоумышленников. Теперь стоит научиться с ними бороться. Существует несколько простых правил, которые помогут избежать обмана:

  • Всегда проверяйте вашего продавца. Продажей земельных участков могут заниматься только лицензированные организации, которые имеют полный пакет необходимых для работы бумаг и регистрацию в соответствующем госреесте. Всегда начинайте работу с риэлторами с проверки их документов – не бойтесь показаться грубым, это обычная практика;
  • Нанимайте независимых экспертов. По сравнению с теми убытками, которые вы понесете в случае мошенничества, стоимость их услуг крайне незначительна. Однако именно независимы специалист сможет провести собственную оценку земельного участка и выяснить, верные ли вам были предоставлены бумаги;
  • Пользуйтесь услугами юристов. Они смогут проверить договора на законность, добыть необходимые данные из госреестра, провести все необходимые юридические процедуры при продаже земельных участков. Кроме того, у большинства юристов уже есть опыт обнаружения мошенников, и они смогут сразу сказать, стоит ли доверять вашему продавцу или нет;
  • Тщательно проверяйте все документы, которые вам дают на подпись. Да, бумаги для проведения регистрационных действий с земельными участками могут складываться в толстые книги, однако читать их обязательно – нужно хорошо знать все условия сделки и следить за тем, чтобы в них не было никаких лазеек или обходных путей.


Обратите внимание на то, что только с помощью суда можно расторгнуть сделку. Даже если полиция и задержит преступника, у неё просто не будет полномочий на то, чтобы вернуть вам ваши же потраченные средства.

Эксперты “Право.ru”: “Ответчику надо требовать деньги с мошенника”

Конечный покупатель в обсуждаемом случае обычно не признается потерпевшим по уголовному деле о мошенничестве, поясняет управляющий партнер АБ “ЕМПП” Сергей Егоров: “Вред пострадавшему причиняется не самим преступлением, а опосредованно – заключением ничтожной сделки с другим добросовестным покупателем”. Так что свои требования конечный покупатель вправе предъявить только тому лицу, у которого непосредственно приобрел участок, отмечает юрист. Вместе с тем, у Гладышевой осталась возможность взыскать уплаченные ею деньги с мошенника, который и продал в свое время участок, добавляет Екатерина Калинина, LL.M., старший юрист практики “Инвестиции в недвижимость” Noerr. Однако, с учетом того, что злоумышленника посадили, процесс возврата денег может растянуться на длительное время, предупреждает юрист.

Адвокат, партнер КА “Барщевский и партнеры” Павел Хлюстов соглашается с Пахалковым, что в этом случае стоит применить последствия эвикции (ст. 461 ГК). Хотя это положение работает лишь в том случае, если проданное имущество изъяли у покупателя. Однако эксперт подчеркивает, что конечному покупателю удалось сохранить за собой землю лишь благодаря мировому соглашению с законным собственником участка. Следовательно, ст. 461 ГК стоит толковать развернуто в этой ситуации, уверен Хлюстов.

Как обманывают с земельными участками

Мошенничество с землей — самый распространенный вид преступления с недвижимостью

В последние пару лет махинации с землей в России приобрели небывалый размах. Едва ли не каждый день СМИ сообщают об аресте очередного чиновника, нагревшего руки на государственных гектарах. По местам задержаний впору изучать географию страны, да и масштабы воровства впечатляют. Как показывает судебная практика, одному муниципальному служащему среднего ранга по силам украсть и распродать участок размером с небольшую деревеньку. Если же за дело берется группа высокопоставленных лиц, с молотка может незаконно уйти целый провинциальный город. О том, какие земельные аферы проворачивают власть имущие на местах, рассказывает адвокат.

Опытные казнокрады знают: земельный фонд в России — такое же золотое дно, как и госзакупки. При правильном подходе самый захудалый гектар можно превратить в несколько миллионов рублей. Не говоря уже о лакомых кусках вроде участка в центре города или опушки в сосновом бору. Когда на балансе местной администрации таких наделов — тысячи, у нечистых на руку чиновников срабатывает рефлекс: бери, сколько унесешь. В этом плане регионы выделяются разве что размером ущерба от преступлений. Сами способы мошенничества не меняются с девяностых.

Читайте также:  Напротив дома играет громкая музыка

Классика жанра — незаконное предоставление земли за взятку. Сценарий за 20 с лишним лет отработан до мелочей. К главе города (района, поселка, профильного комитета — нужное подчеркнуть) обращается некий бизнесмен, которому срочно требуется участок под стройку. Желательно без формальностей и недорого. Чиновник соглашается помочь за вознаграждение. Обычно это 20-30% от кадастровой стоимости надела, хотя иногда к сумме плюсуют надбавку за сложность и риск. Получив аванс, госслужащий выделяет предпринимателю землю в обход процедуры торгов, а соответственно, и закона. В одном из муниципалитетов Курганской области эту схему поставили на поток. В течение 5 лет чиновники Кетовского района буквально штамповали незаконные постановления в интересах коммерсантов. Много не просили — средняя взятка за объект недвижимости составляла 100 тыс. рублей. Зато брали количеством. По результатам расследования пятерых участников группы обвинили в совершении 69 преступлений, а материалы уголовного дела заняли 63 тома. В ближайшее время их рассмотрит суд.

В Хабаровске на похожей схеме недавно попался целый министр имущественных отношений. Вместе с коллегами и знакомым риелтором чиновник решил поиграть в плохого Робина Гуда: отобрать у 30 многодетных семей бесплатную землю и отдать ее местному бизнесмену под коттеджную застройку. Всего планировалось похитить 3 га рыночной стоимостью 40 млн рублей. Сколько рассчитывал получить от этого организатор махинации — неизвестно, но суд решил за него: 7,5 лет колонии общего режима и штраф в 1 миллион. Соучастникам назначили от 1 года до 5,5 лет.

Другая распространенная практика — выдача земли по заниженной цене. Как правило, в этом случае чиновники отдают привлекательные участки за копейки «своим» людям: родственникам, знакомым, коллегам. Новые хозяева дробят наделы на небольшие куски и реализуют по рыночной стоимости. Прибыль от таких сделок порой достигает тысячи процентов. Примеров множество. В Калининградской области госслужащие распродали собственным мамам, папам и тещам 116 участков площадью 14 га за символические 33 999 руб. Потом эту же землю перепродали населению под дачи, но уже по 200-250 тысяч за надел. Свердловские управленцы сначала создали дачное партнерство, затем сами себе за бесценок передали 530 га и безо всяких скидок реализовали недвижимость садоводам. Ущерб потянул на 77 млн рублей, а жулики получили от 3 до 5 лет колонии. Хрестоматийная история произошла во Владимирской области. Местные чиновники выделили приближенной фирме сельхозугодья вокруг деревни Красная Роща. Как водится, продешевили: 293 га достались бизнесменам за 376 тысяч, или по 127 рублей за сотку. Причем в состав участка вошли не только поля, но и подъездная дорога, детская и спортплощадки, 40 гектаров леса и берег реки. После оформления предприниматели разбили надел на части и предложили местным жителям выкупить нужную территорию по 40 000 руб. за сотку. Наценка — более 30 000%. У граждан ушло 4 года, чтобы через суд признать приватизацию незаконной и вернуть землю в госсобственность.

Нередко мошенники во власти пытаются завладеть нужным участком при помощи фальшивых документов. В свое время дагестанским чиновникам удалось присвоить 1000 га стоимостью 1 млрд рублей, подделав постановления главы района, кадастровые паспорта и межевые дела на 34 участка. В Подмосковье госслужащие нажились на ту же сумму, украв всего 300 гектаров. Преступники фабриковали свидетельства о собственности на землю образца 1992 года на подставных лиц. Затем по дачной амнистии оформляли подлинные бумаги и продавали наделы населению. Прошлым летом пошел под суд сельский глава из Крыма. За год мужчина изготовил 113 подложных решений о передаче участков на берегу моря близким родственникам и знакомым. Ущерб от махинации оценили в 90 млн рублей.

Наконец, наши госслужащие очень любят незаконно менять категорию участков. Так, в Краснодарском крае бывший глава района перевел 10 000 кв. м из промышленной зоны в «земли населенных пунктов» и передал приятелю за 60 тыс. рублей. Спустя короткое время территорию разделили, и часть реализовали за 12 миллионов. Преступление потянуло на 3 года лишения свободы. Особо предприимчивые чиновники ухитряются пустить с молотка не только муниципальное, но и федеральное имущество. К примеру, госдеятели из Омска в прошлом году продали 4 тыс. «квадратов» лесного фонда под жилищное строительство. Тот факт, что территория находилась в собственности РФ и не могла использоваться для возведения домов, злоумышленников не смутил. От вырубки участок спасло вмешательство прокуратуры. В Ростовской области глава сельского поселения одним росчерком пера превратил 207 га заповедника «Донской» в земли населенных пунктов, чтобы позднее сбыть участки девелоперам и дачникам.

Подобные махинации наносят ущерб не только бюджету и окружающей среде. Чаще всего проигравшими оказываются обычные граждане, которые, ни о чем не подозревая, покупают краденые сотки, вкладывают миллионы в стройку и в конечном счете теряют недвижимость. Ведь какую бы сложную схему не использовали аферисты, финал у таких историй всегда один. Спустя год или 10 лет в ходе очередной проверки обман вскрывается, и прокуратура идет в суд. Дальше — арест спорных наделов, признание договоров купли-продажи недействительными, и возврат земли настоящему владельцу, то есть государству, – констатирует адвокат Олег Сухов. Дома остаются стоять на чужой территории, а хозяева получают предписание снести теперь уже самовольные постройки. Причем за собственные деньги.

Так, в Пермском крае больше сотни семей стали жертвой мошенников из администрации. Люди приобрели участки и построили жилье, но в прошлом году выяснилось, что землю им продали незаконно. Бывший глава поселка вывел ее из оборота при помощи поддельных выписок из похозяйственных книг. Чиновник ушел в бега, а нарушителей поставили перед выбором: снести дома или повторно выкупить наделы по рыночной цене. Ситуация не разрешилась до сих пор. Схожий скандал произошел в Калининградской области. Гражданам выдали землю под ИЖС в охранной зоне газопровода, а потом по решению суда признали их дома самостроем. В декабре 2016-го жители получили извещения от судебных приставов с требованием ликвидировать строения. Доведенные до отчаянья, люди обратились за помощью к врио губернатора, но пока не получили ответа. Московская область не стала исключением. Ярославское направление, Раменский район, Видное и многие другие отличились сотнями дел в городских судах, жертвами которых стали добросовестные приобретатели земли, добросовестность которых не спасла от изъятия их участков.

Наконец, наши госслужащие очень любят незаконно менять категорию участков. Так, в Краснодарском крае бывший глава района перевел 10 000 кв. м из промышленной зоны в «земли населенных пунктов» и передал приятелю за 60 тыс. рублей. Спустя короткое время территорию разделили, и часть реализовали за 12 миллионов. Преступление потянуло на 3 года лишения свободы. Особо предприимчивые чиновники ухитряются пустить с молотка не только муниципальное, но и федеральное имущество. К примеру, госдеятели из Омска в прошлом году продали 4 тыс. «квадратов» лесного фонда под жилищное строительство. Тот факт, что территория находилась в собственности РФ и не могла использоваться для возведения домов, злоумышленников не смутил. От вырубки участок спасло вмешательство прокуратуры. В Ростовской области глава сельского поселения одним росчерком пера превратил 207 га заповедника «Донской» в земли населенных пунктов, чтобы позднее сбыть участки девелоперам и дачникам.

Мошенничество при продаже земельного участка

Приобретение объектов недвижимости всегда представляет сложность для покупателя, ведь необходимо учитывать потенциальные риски потери денежных средств при заключении сделки с недобросовестным продавцом. В представленном материале можно узнать, как обезопасить себя при покупке земельного участка, и исключить возможное мошенничество при совершении сделки.

В таких случаях гражданам практически нереально самостоятельно разобраться в нюансах, позволяющих отличить подлинный документ от поддельного. В этом случае только помощь квалифицированного юриста или адвоката, имеющего опыт работы с сомнительными документами, позволит установить обман и предотвратить потерю денег.

Как обманывают с земельными участками

Мошенничество с землей — самый распространенный вид преступления с недвижимостью

В последние пару лет махинации с землей в России приобрели небывалый размах. Едва ли не каждый день СМИ сообщают об аресте очередного чиновника, нагревшего руки на государственных гектарах. По местам задержаний впору изучать географию страны, да и масштабы воровства впечатляют. Как показывает судебная практика, одному муниципальному служащему среднего ранга по силам украсть и распродать участок размером с небольшую деревеньку. Если же за дело берется группа высокопоставленных лиц, с молотка может незаконно уйти целый провинциальный город. О том, какие земельные аферы проворачивают власть имущие на местах, рассказывает адвокат.

Опытные казнокрады знают: земельный фонд в России — такое же золотое дно, как и госзакупки. При правильном подходе самый захудалый гектар можно превратить в несколько миллионов рублей. Не говоря уже о лакомых кусках вроде участка в центре города или опушки в сосновом бору. Когда на балансе местной администрации таких наделов — тысячи, у нечистых на руку чиновников срабатывает рефлекс: бери, сколько унесешь. В этом плане регионы выделяются разве что размером ущерба от преступлений. Сами способы мошенничества не меняются с девяностых.

Классика жанра — незаконное предоставление земли за взятку. Сценарий за 20 с лишним лет отработан до мелочей. К главе города (района, поселка, профильного комитета — нужное подчеркнуть) обращается некий бизнесмен, которому срочно требуется участок под стройку. Желательно без формальностей и недорого. Чиновник соглашается помочь за вознаграждение. Обычно это 20-30% от кадастровой стоимости надела, хотя иногда к сумме плюсуют надбавку за сложность и риск. Получив аванс, госслужащий выделяет предпринимателю землю в обход процедуры торгов, а соответственно, и закона. В одном из муниципалитетов Курганской области эту схему поставили на поток. В течение 5 лет чиновники Кетовского района буквально штамповали незаконные постановления в интересах коммерсантов. Много не просили — средняя взятка за объект недвижимости составляла 100 тыс. рублей. Зато брали количеством. По результатам расследования пятерых участников группы обвинили в совершении 69 преступлений, а материалы уголовного дела заняли 63 тома. В ближайшее время их рассмотрит суд.

В Хабаровске на похожей схеме недавно попался целый министр имущественных отношений. Вместе с коллегами и знакомым риелтором чиновник решил поиграть в плохого Робина Гуда: отобрать у 30 многодетных семей бесплатную землю и отдать ее местному бизнесмену под коттеджную застройку. Всего планировалось похитить 3 га рыночной стоимостью 40 млн рублей. Сколько рассчитывал получить от этого организатор махинации — неизвестно, но суд решил за него: 7,5 лет колонии общего режима и штраф в 1 миллион. Соучастникам назначили от 1 года до 5,5 лет.

Читайте также:  Идет ли трудовой стаж у ИП: законные положения

Другая распространенная практика — выдача земли по заниженной цене. Как правило, в этом случае чиновники отдают привлекательные участки за копейки «своим» людям: родственникам, знакомым, коллегам. Новые хозяева дробят наделы на небольшие куски и реализуют по рыночной стоимости. Прибыль от таких сделок порой достигает тысячи процентов. Примеров множество. В Калининградской области госслужащие распродали собственным мамам, папам и тещам 116 участков площадью 14 га за символические 33 999 руб. Потом эту же землю перепродали населению под дачи, но уже по 200-250 тысяч за надел. Свердловские управленцы сначала создали дачное партнерство, затем сами себе за бесценок передали 530 га и безо всяких скидок реализовали недвижимость садоводам. Ущерб потянул на 77 млн рублей, а жулики получили от 3 до 5 лет колонии. Хрестоматийная история произошла во Владимирской области. Местные чиновники выделили приближенной фирме сельхозугодья вокруг деревни Красная Роща. Как водится, продешевили: 293 га достались бизнесменам за 376 тысяч, или по 127 рублей за сотку. Причем в состав участка вошли не только поля, но и подъездная дорога, детская и спортплощадки, 40 гектаров леса и берег реки. После оформления предприниматели разбили надел на части и предложили местным жителям выкупить нужную территорию по 40 000 руб. за сотку. Наценка — более 30 000%. У граждан ушло 4 года, чтобы через суд признать приватизацию незаконной и вернуть землю в госсобственность.

Нередко мошенники во власти пытаются завладеть нужным участком при помощи фальшивых документов. В свое время дагестанским чиновникам удалось присвоить 1000 га стоимостью 1 млрд рублей, подделав постановления главы района, кадастровые паспорта и межевые дела на 34 участка. В Подмосковье госслужащие нажились на ту же сумму, украв всего 300 гектаров. Преступники фабриковали свидетельства о собственности на землю образца 1992 года на подставных лиц. Затем по дачной амнистии оформляли подлинные бумаги и продавали наделы населению. Прошлым летом пошел под суд сельский глава из Крыма. За год мужчина изготовил 113 подложных решений о передаче участков на берегу моря близким родственникам и знакомым. Ущерб от махинации оценили в 90 млн рублей.

Наконец, наши госслужащие очень любят незаконно менять категорию участков. Так, в Краснодарском крае бывший глава района перевел 10 000 кв. м из промышленной зоны в «земли населенных пунктов» и передал приятелю за 60 тыс. рублей. Спустя короткое время территорию разделили, и часть реализовали за 12 миллионов. Преступление потянуло на 3 года лишения свободы. Особо предприимчивые чиновники ухитряются пустить с молотка не только муниципальное, но и федеральное имущество. К примеру, госдеятели из Омска в прошлом году продали 4 тыс. «квадратов» лесного фонда под жилищное строительство. Тот факт, что территория находилась в собственности РФ и не могла использоваться для возведения домов, злоумышленников не смутил. От вырубки участок спасло вмешательство прокуратуры. В Ростовской области глава сельского поселения одним росчерком пера превратил 207 га заповедника «Донской» в земли населенных пунктов, чтобы позднее сбыть участки девелоперам и дачникам.

Подобные махинации наносят ущерб не только бюджету и окружающей среде. Чаще всего проигравшими оказываются обычные граждане, которые, ни о чем не подозревая, покупают краденые сотки, вкладывают миллионы в стройку и в конечном счете теряют недвижимость. Ведь какую бы сложную схему не использовали аферисты, финал у таких историй всегда один. Спустя год или 10 лет в ходе очередной проверки обман вскрывается, и прокуратура идет в суд. Дальше — арест спорных наделов, признание договоров купли-продажи недействительными, и возврат земли настоящему владельцу, то есть государству, – констатирует адвокат Олег Сухов. Дома остаются стоять на чужой территории, а хозяева получают предписание снести теперь уже самовольные постройки. Причем за собственные деньги.

Так, в Пермском крае больше сотни семей стали жертвой мошенников из администрации. Люди приобрели участки и построили жилье, но в прошлом году выяснилось, что землю им продали незаконно. Бывший глава поселка вывел ее из оборота при помощи поддельных выписок из похозяйственных книг. Чиновник ушел в бега, а нарушителей поставили перед выбором: снести дома или повторно выкупить наделы по рыночной цене. Ситуация не разрешилась до сих пор. Схожий скандал произошел в Калининградской области. Гражданам выдали землю под ИЖС в охранной зоне газопровода, а потом по решению суда признали их дома самостроем. В декабре 2016-го жители получили извещения от судебных приставов с требованием ликвидировать строения. Доведенные до отчаянья, люди обратились за помощью к врио губернатора, но пока не получили ответа. Московская область не стала исключением. Ярославское направление, Раменский район, Видное и многие другие отличились сотнями дел в городских судах, жертвами которых стали добросовестные приобретатели земли, добросовестность которых не спасла от изъятия их участков.

Классика жанра — незаконное предоставление земли за взятку. Сценарий за 20 с лишним лет отработан до мелочей. К главе города (района, поселка, профильного комитета — нужное подчеркнуть) обращается некий бизнесмен, которому срочно требуется участок под стройку. Желательно без формальностей и недорого. Чиновник соглашается помочь за вознаграждение. Обычно это 20-30% от кадастровой стоимости надела, хотя иногда к сумме плюсуют надбавку за сложность и риск. Получив аванс, госслужащий выделяет предпринимателю землю в обход процедуры торгов, а соответственно, и закона. В одном из муниципалитетов Курганской области эту схему поставили на поток. В течение 5 лет чиновники Кетовского района буквально штамповали незаконные постановления в интересах коммерсантов. Много не просили — средняя взятка за объект недвижимости составляла 100 тыс. рублей. Зато брали количеством. По результатам расследования пятерых участников группы обвинили в совершении 69 преступлений, а материалы уголовного дела заняли 63 тома. В ближайшее время их рассмотрит суд.

Как распознать мошенничество

При совершении сделок с недвижимостью, в том числе с земельными участками, крайне важно обращаться внимание на детали документов и пояснения продавца. В последнее время участились случаи обмана при продаже земли, оформленной по программе дачной амнистии.

В этом случае граждане имеют возможности оформить по упрощенной программе землю и строения, расположенные на территориях СНТ. Для этого в органы Росреестра достаточно представить собственноручно составленный акт, подтверждающий перераспределение общего участка товарищества.

При покупке такого участка необходимо обратить внимание на следующие моменты:

  1. при подаче акта о перераспределении земли в органы Росреестра недобросовестные владельцы могут безнаказанно занижать или завышать площадь земли, а также недостоверно отображать границы надела;
  2. для совершения сделки покупателю могут предложить не свидетельство о праве или выписку ЕГРН, а паевую книжку садового товарищества;
  3. попытку продать землю СНТ может предпринять председатель товарищества, который не имеет никаких прав на распоряжение общим имуществом объединения граждан.

3 способа получить бесплатную консультацию юриста 01

Задать вопрос юристу-консультанту в онлайн чате снизу справа

Заказать обратный звонок (кнопка снизу слева), вам перезвонит юрист через 10 минут

В этом случае только запрос документов из органов Росреестра и проверка их при визуальном осмотре участка позволит установить соответствие заявленным параметрам и стоимости сделки.

Если такая сделка все-таки состоялась и деньги переданы мошеннику, срочно обращайтесь к адвокату по земельным делам. Только в этом случае вы сможете вернуть потраченные средства, а преступник получит заслуженный приговор.

Отдельное внимание необходимо обратить на необычные условия предлагаемой продажи земли. Всем известно, что все объекты недвижимости постоянно растут в цене, поэтому предложение по заведомо низкой цене должно насторожить покупателя. Судебная практика выделяет следующие, относительно новые способы мошенничества или введения в заблуждение при распоряжении землей:

  1. продажа земли со скрытыми обременениями – подземными коммуникациями, сервитутами и т.д.;
  2. продажа участка при наличии спора с соседями относительно места расположения точек границ;
  3. отсутствие пройденного кадастрового учета, что позволяет продать землю, не соответствующую установленной категории (например, продажа сельхозземли для застройки дома непременно повлечет для покупателя привлечение к ответственности при попытке ввода дома в эксплуатацию).

Если земля была продана на аукционах, необходимо удостовериться отсутствие судебного иска по оспариванию результата торгов. Если такой спор находится на рассмотрении суда, а сделка продажи совершена, новый владелец может потерять имущество и денежные средства.

Если у вас отсутствует возможность показать документы опытному адвокату, рекомендуем воспользоваться следующими советами при подготовке к сделке:

  1. всегда проверяйте данные документов с реальным осмотром земельного надела, чтобы исключить возможность покупки другого участка;
  2. не стоит бояться потерять пару дней на запрос выписки из ЕГРН, в этом бланке будут содержаться полные и достоверные сведения не только о собственнике недвижимости, но и обо всех обременениях;
  3. максимальное внимание необходимо обратить на дееспособность продавца, так как нередко сделки по доверенности выполняются от имени недееспособных инвалидов, психически нездоровых лиц и т.д.;
  4. по любому вопросу, связанному с выделение земли продавцу, можно обратиться в местные органы власти, которые подтвердят или опровергнут законность владения участком.

Обратите внимание! Ни в коем случае нельзя передавать денежные средства продавцу до завершения досконального изучения всех документов. Желание покупателя поскорее стать собственниками земли по выгодной цене охотно пользуются недобросовестные риелторы или даже нотариусы, поэтому гарантией безопасности станет только помощь квалифицированного адвоката.

Отдать деньги мошеннику – очень просто, а вернуть их через суд или уголовное преследование будет проблематично или очень долго по времени.

Автор статьи: Петр Романовский, юрист Работает в юридической сфере 16 лет, специализация – разрешение жилищных споров, семейные дела, наследство, земельные споры, уголовные дела.

Если земля была продана на аукционах, необходимо удостовериться отсутствие судебного иска по оспариванию результата торгов. Если такой спор находится на рассмотрении суда, а сделка продажи совершена, новый владелец может потерять имущество и денежные средства.

Тактика в этом случае

Это зависит от того, насколько вам принципиально оформление участка в собственность. В зависимости от этого вы можете:

  • вернуть у продавца часть денег за землю, которую продавать он не имел права в досудебном порядке;
  • вернуть деньги и аннулировать сделку по решению суда.

Как правило, чтобы не стать жертвой такого обмана, лучше не соглашаться на покупку дома с неоформленной землей или привлечь к сделке эксперта. Как минимум — обратиться в сельское поселение, чтобы уточнить статус земельного участка и перспективы его дальнейшего оформления в собственность.

Продавец скрывает факт того, что дом или участок приобретался на средства СМК и не был оформлен должным образом в собственность детей. Возможно, одним из собственником был инвалид. Впоследствии они могут заявить о своих нарушенных правах. Такие сделки впоследствии признаются незаконными, а дети или другие недееспособные граждане восстанавливаются в имущественных правах.

Добавить комментарий