Прогноз цены на квартиры: будут ли дорожать квартиры в 2022 году

Россиянам рассказали, что будет с ценами на жильё в 2022 году

2021 год стал рекордным для рынка недвижимости по многим параметрам, в том числе по росту стоимости как новостроек, так и вторички. Ещё летом в Центробанке заметили признаки перегрева на рынке. В том числе для его охлаждения регулятор планомерно начал поднимать ключевую ставку. На фоне этого рост цен сбавил обороты, но не остановился. Опрошенные «Секретом» эксперты говорят, что надеяться на сильное падение цен в 2022 году нет нужно.

2021 год показал массу рекордов — по объёму продаж новостроек, по уровню спроса и уровню цен, рассказал «Секрету» директор департамента проектного консалтинга агентства недвижимости Est-a-Tet Роман Родионцев. На это повлияло несколько факторов, в частности рост цен на стройматериалы и льготная ипотека (6% годовых), которая стимулировала спрос.

По данным Объединённого кредитного бюро, за январь — октябрь 2021 года россияне взяли рекордные 4,28 трлн рублей ипотечных кредитов.

Повышенный спрос подогрел рост цен на жильё по всей стране. Средняя стоимость квадрата вторички за первые 11 месяцев 2021 года выросла на 22,43%, до 79 200 рублей. В Москве показатель увеличился на 20,07%, до 287 300 рублей, в Санкт-Петербурге — на 18,11%, до 166 700 рублей. Сильнее всего жильё подорожало в Краснодарском крае. Там квадрат вторички вырос почти на 70%, до 94 300 рублей. В Сочи прирост составил 54,24% (до 193 900 рублей).

«В среднем каждый месяц квадрат вторичного жилья в России прибавлял по 2,06% к стоимости. С начала года ещё один город перешагнул отметку в 100 000 рублей за 1 кв. м: в Казани с января по ноябрь средняя стоимость предложения квадратного метра выросла на 28,77%, достигнув 110 492 рублей за 1 кв. м», — сообщила консалтинговая группа SRG.

Новостройки в среднем по России за год подорожали на 29–38%. Средняя стоимость 1 кв. м в городах с населением от 500 000 человек за год увеличилась на 33%, до 102 000 рублей, сообщил «Циан».

Стоимость загородной недвижимости по стране за год также увеличилась (на 13%) и в среднем составила рекордные 5,1 млн рублей.

В августе в Центробанке сообщили о возможном пузыре на рынке жилья. Помимо дешевых кредитов, на это повлиял рост потенциально проблемных займов: с низким первоначальным взносом и высоким показателем долговой нагрузки. Глава комитета по аналитике Российской гильдии риелторов Эльвира Епишина отметила, что ситуации в разных городах очень сильно отличаются, тем не менее в целом по России рынок жилья действительно очень перегрет.

Чтобы избежать проблем, ЦБ начал превентивно повышать ключевую ставку, которая до марта 2021 года держалась на рекордно низком уровне — 4,25% годовых. За девять месяцев целевой показатель вырос до 8,5%. Это сразу дало эффект: ипотечные кредиты без госфинансирования стали дороже. Кроме того, с лета 2021-го изменились условия выдачи льготной ипотеки: ставку подняли до 7% годовых. При этом до 3 млн рублей снизилась максимальная сумма кредита для всех регионов.

В итоге в октябре цена жилья начала снижаться по всей России. В Москве цена на новостройки упала на 2,3%, в Подмосковье — на 0,8%, в Санкт-Петербурге рост цен остановился. «В остальных регионах в октябре произошло снижение цен на первичку примерно на 1%, в среднем до 82 000–83 000 рублей за 1 кв. м. На вторичном рынке цены в целом по стране практически прекратили рост, за исключением Москвы и Санкт-Петербурга, где они прибавили 1–2% в октябре», — сообщала «Лента.ру».

Кредитов тоже стало меньше — в октябре 2021 года россияне взяли на 4% меньше займов (145 000 рублей), чем в сентябре 2021-го, и на 29% меньше, чем в октябре 2020 года. А размер самих кредитов сократился на 2% и 16% соответственно.

В итоге начиная с третьего квартала 2021 года рынок начал стабилизироваться, рассказал «Секрету» Роман Родионцев. Что же будет в 2022-м?

Что год грядущий нам готовит

Главный тренд, который продолжится и в 2022 году, — это приближение уровня ипотечных ставок и уровня предложения к показателям 2018/2019 годов, считает Родионцев.

Справка. По итогам 2019 года, по данным «Дом.РФ», средняя ипотечная ставка для новостроек составила 8,7%, а для вторичного жилья — 9,3%. В среднем за 2019 год ставка равнялась 9,9%.

А вот серьёзного удешевления жилья ждать не стоит. По словам эксперта, дорожает всё: стоимость труда, затраты на запуск проекта и цены на стройматериалы. Эксперт РЭУ им. Г.В. Плеханова Кава Ходжа в комментарии Regnum также заявил, что в конце первого квартала 2022 года ускорится рост цен на стройматериалы: «Рост цен может продолжиться и в конце первого квартала 2022 года, что автоматически приведёт к увеличению расходов строительных компаний».

Жильё экономкласса

О ситуации на рынке бюджетного жилья рассказал «Секрету» владелец агентства недвижимости «Авеню-МСК», управляющей компании «Ма-Трёшка» Вадим Богач. По его словам, к концу 2021 года рост цен на недвижимость этого сегмента существенно замедлился и практически остановился. Причём эта тенденция отмечена и в ценах на сталинки в центре Москвы, хотя их нельзя отнести к экономичному сегменту жилья, но и элитным называть тоже не стоит.

«Стоит отметить, что в целом уменьшился спрос на покупку жилой недвижимости. В первую очередь это связано с изменениями условий кредитования как на первичном, так и на вторичном рынках. Проценты по кредитам выросли, следовательно, москвичи стали реже брать займы в банках. Количество покупателей экономсегмента сильно сократилось», — рассказал Богач.

Такой вывод он сделал по количеству обращений в агентство недвижимости: если раньше желающих купить по аукционному методу однокомнатную квартиру было 70 человек, то сейчас 30. «То есть нет ажиотажа, который обычно бывает в конце года», — отметил Богач.

«Считаю, что ситуация останется прежней в начале 2022 года, так как рынок недвижимости инертен, и резкого снижения цен наблюдать мы не будем. Но поскольку спрос сократился, то продавцы будут вынуждены снизить цены. По моим прогнозам, это будет происходить в течение всего первого полугодия наступающего года, если правительство не пересмотрит условия кредитования», — рассказал эксперт. Он предложил проследить тенденции на рынке бюджетного жилья на примере 2020–2021 годов: снижение ипотечной ставки на покупку жилья на первичном рынке подстегнуло продажи и на вторичном рынке.

«Что происходило? Москвичи продавали старые квартиры и могли более выгодно вложиться на приобретение новой. Таким образом, первичный рынок стимулировал вторичный. Если ничего подобного не произойдёт, то, скорее всего, рынок недвижимости просядет во втором полугодии 2022-го, и это будет очень ощутимо», — считает Богач.

По поводу рынка жилья экономкласса в остальных регионах, эксперт отметил, что он более активный благодаря действующей до 1 июля 2022 года программе льготной ипотеки. «В ближайшее время понижения цен там не ожидается. В целом рынок недвижимости в регионах намного живее и динамичнее, чем столичный», — добавил Богач.

Когда упадут цены на жилье и случится ли это вообще: что важно знать

Фото: Shutterstock

В 2021 году цены на новостройки и вторичное жилье растут стремительно. Повышение ключевой ставки и ожидание еще более высокой инфляции и коррекции на рынках подвигает покупателей инвестировать в недвижимость как в защитный от обесценивания денег актив.

В ЦБ РФ подсчитали, что за последние полтора года жилье в России подорожало сильнее, чем за предыдущие семь лет, вместе взятые: с начала 2013 года по 2020 год стоимость квадратного метра жилья выросла на 33%, а с начала пандемии — на 39%. Глава Банка России Эльвира Набиуллина связала это с началом действия в апреле 2020 года программы льготной ипотеки, позволявшей взять кредит на покупку жилья в новостройке по ставке не выше 6,5% годовых.

Среди причин роста спроса и цен на жилье помимо льготной ипотеки называют удорожание стройматериалов (плюс 27,7% за год, по данным Росстата по итогам сентября) и общую инфляцию (7,97% в годовом выражении на 27 октября).

Пандемийный кризис также запустил отложенный спрос за предыдущие годы, когда рынок недвижимости находился в стагнации , и резко повысил психологическую ценность жилья, отметил председатель совета директоров «Базис Инвестмент Компани», экс-совладелец компании «Миэль-Недвижимость» Дмитрий Лебедев.

«Люди стали больше ценить комфорт. Цены на жилье выросли во всем мире. И этот фактор психологической ценности будет только нарастать и станет устойчивым», — добавил он.

На фоне сигналов на фондовом рынке о приближающейся коррекции недвижимость рассматривается инвесторами как надежный актив, пусть с невысокой, но регулярной доходностью. Разбираемся, стоит ли вкладываться в жилье в 2021 и 2022 годах, и если да — то когда именно.

Насколько выросли цены на жилье за год и почему?

По данным ЦИАН на 27 октября, в среднем 1 кв. м вторичного жилья в Москве стоил ₽265,8 тыс. (+16,8% к цене в октябре 2020 года — ₽227,6 тыс.). Первичное жилье в столице подорожало на 13,7%, с ₽233,5 тыс. за 1 кв. м год назад до ₽265,5 тыс. на 27 октября. В регионах цены растут вдвое быстрее — с ₽60,9 тыс. до 77,6 тыс. за 1 кв. м за год на вторичном рынке (+27,4%) и с ₽66,4 тыс. до ₽90,0 тыс. на первичном (+35,5%).

Расхождение темпов роста цен между Москвой и регионами произошло из-за смены условий льготной ипотеки с 1 июля: если в Москве объектов, подходящих под новые условия (максимальная сумма ипотеки ₽3 млн), фактически нет, то за пределами столицы льготная ипотека продолжила давление на цены.

При этом «Дом.РФ» предложил увеличить лимит по программе льготной ипотеки с ₽3 млн до ₽4 млн. На заседании комитета Госдумы по финансовому рынку гендиректор компании «Дом. РФ» Виталий Мутко объяснил инициативу тем, что ограничение суммы до ₽3 млн сдерживает потенциал спроса на льготную ипотечную программу и только в нескольких регионах остались качественные квартиры за эти деньги.

Что будет с ценами на жилье до конца 2021 года и в 2022 году?

Фото: Getty Images/Fotobank

Рассчитывать на снижение цен можно лишь при стечении множества негативных факторов в ходе глобального кризиса — но предпосылок к нему в том масштабе, чтобы это затронуло рынок жилья, эксперты пока не видят.

За счет роста предложения и сжатого спроса цены замедлили рост, а новостройки даже подешевели: «В октябре 2021 средняя цена 1 кв. м в строящихся корпусах в городах-миллионниках выросла на 1,2%. Но на рынке становится все больше лотов со скидками, как явно обозначенными в прайс-листах, так и фактически предоставляемыми после личного общения в офисах продаж, поэтому можно зафиксировать, что впервые за 1,5 года новостройки даже немного подешевели», — приводит данные руководитель «ЦИАН.Аналитика» Алексей Попов.

Основными причинами падения спроса стали инфляция и повышение ключевой ставки, но в перспективе на 2022 год цены все равно будут расти, считает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка: «Фиксируемый в 2021 году существенный рост стоимости строительных материалов ближе к осени сбавил темпы. Однако с начала 2022 года, после отмены заградительных мер на экспорт металла, цены на него могут пойти вверх. Это приведет к дальнейшему росту цен на квартиры».

Совладелец девелоперской группы «Родина» Владимир Щекин обращает внимание, что спрос, а значит, и цены, сейчас стимулирует расширенная программа «Семейная ипотека», которая с 1 июля стала доступна семьям с одним ребенком под 6% годовых, тогда как рыночные ставки уже к концу года могут достигнуть 9%.

Фото: Getty Images/Fotobank

Как рост ипотечных ставок отразится на рынке жилья?

Банк России 22 октября поднял ключевую ставку на 0,75 п.п., до 7,5%. Регулятор не исключил новых резких шагов по ужесточению денежной политики. Банки повысят ставки по вкладам и кредитам, в том числе по ипотечным.

Повышение Банком России ключевой ставки на 75 б. п., до 7,5% годовых, — это сигнал, что цикл повышения ставки не закончен, а прогноз по инфляции на конец года до 7,9% сделают ипотеку менее доступной, говорит главный аналитик ГК «Миэль» Екатерина Бережнова.

«Спрос может охладиться, но в то же время недвижимость очень часто выбирают как актив с целью сохранения стоимости денег. Сейчас мы наблюдаем очень высокие цены выставления — любой собственник хочет продать свою квартиру подороже. Он выставляет свой объект на сайт объявлений по максимуму и ждет два-три месяца, не снижая цену, даже если эксперты рынка недвижимости говорят, что она завышена. Поэтому до конца года ждать снижения цены квадратного метра не стоит, так как продавцы еще будут пребывать в ожидании своего покупателя», — добавила Бережнова.

Повышение ставок по ипотеке приведет к увеличению бюджета покупки. В этой ситуации клиенты с большой долей вероятности будут рассматривать более доступные варианты как по локации, так и по метражу, делится мнением Надежда Коркка: «Девелоперы, скорее всего, будут расширять линейку дисконтов и специальных условий покупки, в том числе в партнерстве с банками. Однако повышение ставки вызвано растущей инфляцией, которая может подтолкнуть консервативных инвесторов вкладывать деньги в «бетон» в надежде спасти свои накопления от обесценивания, а это в свою очередь способно простимулировать спрос».

В сегменте элитной недвижимости ипотечные сделки совершаются реже, чем в массовом, однако повышение ключевой ставки в некоторой степени отразится на снижении спроса и здесь из-за того, что часть покупателей будут вновь рассматривать вклады и депозиты как основной способ сохранения капитала. Это приведет к оттоку инвесторов, приобретающих жилье для дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду, говорит управляющий партнер Knight Frank Russia & CIS Алексей Новиков.

Фото: Getty Images/Fotobank

В перспективе двух-трех лет цены на новостройки будут расти быстрее, чем на вторичку, считает Алексей Попов.

«В эпоху эскроу-счетов застройщики утратили возможность предлагать демпинговые цены на стадии котлована — при наличии банковского финансирования это почти бессмысленно. Или неожиданно снижать цены — это существенно ограничено отношениями с банком-кредитором. Во-вторых, качество продукта на первичке стало существенно выше, чем на вторичке. Дома советского периода постройки почти все устарели и физически, и морально, а отсутствие громких банкротств за последние три года повысило веру в надежность застройщиков. В-третьих, ценам не даст упасть растущая строительная себестоимость — арматура, дерево, пластик по-прежнему дорожают, а проблемы с дефицитом рабочей силы до конца не решены. На вторичке части этих факторов просто нет, часть проявляется не так ярко. Кроме того, вторичка балансируется отсутствием роста реальных доходов населения на протяжении последних семи лет», — резюмировал Попов.

«Для тех, кто покупает жилье для себя, ожидать уменьшения цены бессмысленно. По закону рынка, цена станет только расти, поэтому самая низкая цена в этом случае будет именно сейчас для конкретного покупателя», — заявил Дмитрий Лебедев «РБК Инвестициям».

Когда наступит лучшее время для покупки жилья?

«В самом начале 2022 года возможно если не снижение цен, то значительные скидки, дисконты, пакетные предложения. Скорее всего, мы вступаем в фазу «временной передышки», после которой активный рост цен на жилье в Москве возобновится», — считает Владимир Щекин.

Читайте также:  Возможно ли условное наказание по статье 228, если я пересылал адреса закладок?

О возможном замедлении цен к Новому году заявил и Алексей Новиков. «На рынке Москвы по результатам третьего квартала мы видим замедление роста цен, в первую очередь в массовом сегменте и сегменте бизнес-класса. Предложение, наконец, начало увеличиваться, а спрос, наоборот, снизился. Достижение баланса спроса и предложения может привести и к стабилизации цен. В ближайшее время мы ожидаем стимулирующих акций к Новому году, которые в прошлом году отмечены не были», — отметил эксперт.

«Семьям, которые планируют покупку жилья для себя, стоит отталкиваться от своих конкретных условий: финансовых возможностей, стабильности зарплаты на текущем месте работы. Можно ждать дисконтов и особых условий покупки, что позволит снизить прайс примерно на 3–5%. Однако в этом случае существует риск сокращения объема предложения ликвидных лотов, что вряд ли оправдает экономию», — сказала Надежда Коркка.

Фото:Группа ПИК

Насколько сейчас выгодно инвестировать в жилье?

По оценке «ЦИАН.Аналитика», доходность от сдачи в аренду на данный момент в среднем по России составляет около 6%. Новостройки от котлована до готового дома, то есть примерно за 3–3,5 года, дорожают в среднем на 30%.

Инвестору, который планирует зарабатывать на недвижимости, стоит оценить все риски. По словам Дмитрия Лебедева, среди инвестиционных инструментов есть более высокодоходные, но зато недвижимость дает постоянный ежемесячный доход на уровне 4–6% годовых. Если добавить к этому рост стоимости самого актива на уровне 10% (по самой консервативной оценке на горизонте десяти и более лет), то годовая доходность будет 14–16%, заключил эксперт.

По мнению Владимира Щекина, вполне реально получить прибыль на перепродаже квартиры в новостройке на уровне 25% за два-три года, а если произойдет новая волна ценовой экспансии — то 30–35%. Сдача в аренду студии или однокомнатной квартиры может принести 5–7% годовых, по оценке Щекина, при условии их покупки на ранней стадии строительства и с отделкой от застройщика. Он считает, что в долгосрочной перспективе жилье будет оставаться инвестиционным товаром в России на фоне экономической рецессии и ограниченности выбора объектов вложения средств.

Больше новостей об инвестициях вы найдете в нашем телеграм-канале «Сам ты инвестор!»

Термин, обозначающий вероятность быстрой продажи активов по рыночной или близкой к рыночной цене. Подробнее Макроэкономический термин, обозначающий значительное снижение экономической активности. Главный показатель рецессии – снижение ВВП два квартала подряд. Период с очень низким или отсутствующим ростом в экономике. Основной признак стагнации – замедление темпов роста ВВП в пределах 0-3%. Изменение курса акций или валют в сторону, обратную основной тенденции рыночных цен. Например, рост котировок после недельного снижения цены на акцию. Коррекция вызывается исполнением стоп-ордеров, после чего возобновляется движение котировок согласно основному рыночному тренду.

Стоит ли покупать квартиру в 2022 году, и когда это лучше сделать

Специалисты в области недвижимости утверждают, что рынок перегрет. Значит ли это, что цены на жилье наконец начнут падать? Анализируем ситуацию и делимся своими выводами в статье.

Супруги Саша и Маша долго откладывали покупку квартиры и «дооткладывались». Коронавирус перевернул жизнь с ног на голову. Казалось бы, когда во всем мире кризис, спрос на недвижимость должен падать вслед за покупательной способностью. Но всё обстоит иначе. Недвижимость не менее популярна, чем в допандемийные времена, а цены к концу 2021 года достигли пикового максимума.

Перед супружеской парой встал сложный выбор: покупать жилье сейчас или отложить сделку до лучших времен. Давайте разберемся вместе.

Каким для сферы недвижимости был 2021 год

Несмотря на экономические проблемы, с которыми весь мир столкнулся в связи пандемией COVID-19, спрос на недвижимость во многих странах только вырос. Вероятно, вынужденная необходимость проводить дома бо́льшую часть времени повлияла на повышение потребности людей в комфортном месте проживания.

Это не могло не отразиться на рынке. 22 сентября 2021 года Председатель Центрального банка РФ Эльвира Набиуллина сообщила в своем выступлении перед Советом Федерации о росте средней стоимости жилой недвижимости в России почти на 40% по сравнению с концом 2019 года. Это на 6% больше, чем за предыдущие семь лет.

На интерес покупателей значительно повлияла небывалая ранее доступность ипотеки:

  • в 2020 году были запущены программы кредитования, в рамках которых определенные категории граждан по сей день могут покупать жилье на льготных условиях;
  • снижение ставок по ипотечным кредитам в связи с падением ключевой ставки ЦБ в том же году до 4,25%.

Конечно, повышение спроса – не единственная причина подорожания. Ограничения, введенные для борьбы с распространением коронавируса, негативно сказались на объеме новых предложений. Работы на многих стройплощадках замедлялись или вовсе приостанавливались.

Кроме того, по данным Росстата за последние 12 месяцев почти на 30% подорожали строительные материалы, стоимость которых напрямую влияет на цену квадратного метра. Это связано с инфляцией, повышением спроса, ростом расходов на логистику.

Не ждите повышения цен и ставок по кредитам, возьмите ипотеку на выгодных условиях и минимальным пакетом документов сейчас! Совкомбанк рассматривает заявки от всех граждан России старше 20 лет со стажем на последнем месте работы от 3 месяцев. Предварительное одобрение вы получите за 1 минуту!

Что изменится в 2022 году

К началу 2022 года в сфере недвижимости сформировалась непростая ситуация по ряду причин:

  • условия льготной ипотечной программы уже не столь привлекательны, какими были изначально – ставку повысили до 7% (была 6,5%), а предельную сумму для всех регионов ограничили 3 млн рублей вместо 6 млн, доступных ранее (в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленобласти давали 12 млн рублей).
  • За последние 9 месяцев ЦБ поднимал ключевую ставку семь раз, допускается вероятность ее дальнейшего повышения по итогам ближайших заседаний, а это отражается на ставках по кредитам.
  • Вопреки ожиданиям аналитиков, цены на жилье в течение прошлого года не стояли, а продолжали стремительно расти; темп несколько замедлился лишь в последнем квартале.
  • Закредитованность населения достигла рекордного максимума – повысилась с 49,1% до 55%.
  • Стремительно возросший уровень инфляции (8,39% вместо прогнозируемых 7,4%) привел к росту цен на товары массового потребления и, как следствие, снижению покупательной способности.

Строительные материалы продолжают дорожать, а вслед за ними – стоимость квадратных метров в новых домах

Наличие льготной ипотеки играет в формировании спроса все меньшую роль. Изменение максимальной суммы по льготной ипотечной программе привело к незначительному спаду спроса на первичку в крупных городах и смещению фокуса в сторону провинциального жилья.

Увеличение ключевой ставки повлияло на условия кредитования не только для населения, но и для застройщиков. Добавим сюда сырьевые затраты, которые по-прежнему растут. Это приведет к еще большему увеличению себестоимости квадратного метра.

Несмотря на то, что цены на любые товары ограничиваются платежеспособностью покупателей, серьезное падение соотношения спроса к предложению в области недвижимости не ожидается. Более вероятно, что следствием снижения доходов станет увеличение сроков ипотечного кредитования и рост популярности вторички.

С 1 января вступил в силу закон об освобождении от уплаты НДФЛ многодетных семей, которые продали одно жилье и купили новое с большей площадью до конца апреля следующего года. Возможно, это повысит популярность больших квартир.

Подешевеют ли квартиры в 2022 году

Более-менее точно предсказать, как изменятся цены в 2022 году, сейчас довольно сложно. Но мы все же поделимся выводами, исходя из текущей ситуации.

С декабря инфляция уже успела вырасти примерно на шесть сотых процента, а числа на ценниках магазинов не перестают шокировать. Жилье не может дешеветь, когда все вокруг дорожает, поэтому не стоит ожидать, что небольшой спад спроса пропорционально отразится на стоимости.

К тому же застройщики наверняка будут предпринимать свои способы стимулирования интереса покупателей, предлагая скидки на наименее ликвидные объекты и рассрочку.

Кстати, именно поэтому закрытие программы льготного кредитования (точнее, того, что от нее осталось после прошлогоднего реформирования), которое ожидается в июле, и повышение ставок по ипотеке едва ли окажут существенное влияние на интерес покупателей, а незначительное снижение компенсируется за счет уменьшения объема предложений в связи с замедлением строительства в пору самых строгих ограничений, связанных с пандемией.

Согласно прогнозам международной консалтинговой компании Knight Frank, Москва и Санкт-Петербург войдут в десятку мировых лидеров по росту цен на элитную недвижимость в 2022 году

Есть вероятность, что появление упрощенной схемы подачи заявок и оформления кредитов под строительство для девелоперов, которую сейчас разрабатывает Минстрой России, позволит бизнесу сократить издержки, но вероятность, что это сильно скажется на итоговой себестоимости объектов, крайне мала. Не стоит забывать о непрекращающемся росте цен на землю, стройматериалы, топливо и транспортные услуги.

Девелопер – предприниматель, который получает доход от создания или реконструкции недвижимости.

В общем, практически без сомнений можно сказать, что снижения стоимости жилья в ближайшее время не будет. Сейчас рынок перегрет, и до февраля–марта мы сможем наблюдать стагнацию цен на квартиры в новых домах и небольшое ослабление стоимости вторички.

С приближением тепла цены на недвижимость продолжат расти, но уже более сдержанными темпами, чем прежде, – на уровне до 8–12%.

Наиболее резкий скачок можно ожидать весной. Если вы твердо решили улучшить жилищные условия именно сейчас, лучше не откладывать покупку надолго.

Как выгоднее купить квартиру

В течение всего предыдущего года риелторы прогнозировали спад спроса и, как следствие, появление более дешевой недвижимости, но в итоге цены выросли в среднем примерно на 24%. И так может продолжаться бесконечно. Поэтому ответ на вопрос «покупать или подождать» один – покупать. Особенно если речь об ипотеке и приобретении жилья для себя.

О ключевых нюансах, которые стоит хорошо изучить, выбирая квартиру, читайте в этой статье. Также предлагаем несколько советов, которые помогут вам не потерять деньги при покупке недвижимости в 2022 году.

Подберите несколько похожих локаций для оценки адекватности предложенной цены. Обратите внимание на инфраструктуру, экологию, удаленность от центра. Сравните стоимость жилья с равными площадями в аналогичных районах. Это позволит исключить покупку переоцененного товара.

  • Не берите ипотечный кредит, если у вас мало собственных накоплений.

Сейчас ставки довольно высоки, и в ближайшее время ситуация вряд ли изменится в лучшую сторону.

Если у вас нет причин для спешки, рекомендуем открыть пополняемый вклад на имеющуюся сумму и дождаться снижения ключевой ставки Центробанка (не ранее последнего квартала) – так вы сможете увеличить свой первоначальный взнос и получить более выгодные условия.

  • Инвестируйте с умом.

Если вы собираетесь покупать квартиру, чтобы в дальнейшем перепродать ее, в текущей инфляции это может быть выгодно только без привлечения ипотеки. Прогнозируют, что цены на готовое жилье будут расти быстрее, чем на новые объекты, поэтому для инвестиций сейчас более пригодна молодая вторичка – речь идет о домах, построенных после начала двухтысячных. Если планируете сдавать недвижимость, обратите внимание на советские застройки – можно найти неплохие варианты по умеренной цене. Главное не прогадать с выбором локации.

Что выбрать – новостройку или вторичное жилье

Один из главных вопросов, который волнует покупателей: что купить – квартиру в новостройке или в давно сданном доме.

Если надеетесь найти однозначный ответ на этот вопрос, придется вас огорчить – никто не примет это решение за вас, так как выбор зависит от множества факторов. Однако мы все же можем немного помочь вам, обозначив основные плюсы и минусы обоих вариантов.

Плюсы и минусы новых квартир

Плюсы Минусы
Покупка жилья в строящемся доме может обойтись покупателю на 20-30% дешевле От покупки до получения ключей может пройти очень много времени
Все новое и современное Есть риск долгостроя
Большой выбор планировок с разными площадями Молодые жилые кварталы нередко плохо развиты – сразу после заселения можно столкнуться с нехваткой нормальных магазинов, школ и детских садов, недостаточной транспортной доступностью
Простота оформления сделки – нет необходимости в дополнительных проверках Нельзя посмотреть квартиру заранее
Более выгодные условия ипотеки – ставки ниже, есть льготные программы В большинстве случаев нужно делать ремонт и терпеть шум от соседей, которые находятся в точно такой же ситуации

Достоинства и недостатки жилья на вторичке

Сложности при оформлении ипотеки – например, банк не одобрит сделку, если прежние владельцы сделали незаконную перепланировку

Семьи с двумя и более детьми освобождаются от НДФЛ при продаже недвижимости в случае приобретения нового жилья для улучшения условий проживания

Если ситуация позволяет отложить переезд, и вас не смущают временные неудобства, связанные с ремонтом и плохой обустроенностью локации, то чаша весов склоняется в сторону новых построек. Особенно если вы планируете прибегнуть к помощи банка.

Если не готовы ждать, хотите получить проверенное временем жилье в благоустроенном районе, стоит поискать подходящие варианты на вторичке.

Насколько наши прогнозы верны, покажет время. А нам остается только надеяться на скорейшую стабилизацию жизни во всех ее проявлениях.

Взрывной рост или падение: прогноз цен на недвижимость в 2022 году

Взрывной рост или падение: прогноз цен на недвижимость в 2022 году

Пошатнувшиеся в очередной раз курсы рубля и акций российских компаний заставили некоторых инвесторов задуматься, правильно ли они хранят свои деньги. Может быть, лучше по старинке, вложиться в недвижимость? Купить квартиру-две-три. А что, если и цены на них рухнут? Финтолк объясняет, что ждет россиян после ипотечного бума 2020-2021 годов.

  • Во всем виновата ипотека
  • Почему цены на недвижимость пойдут вверх
  • Почему цены на недвижимость пойдут вниз

Во всем виновата ипотека

В том, что недвижимость так резко подорожала, виновата в первую очередь льготная ипотека. Весной 2020 года на фоне все шире распространявшегося коронавируса правительство решило поддержать застройщиков и их клиентов. И предложило ипотеку с господдержкой на жилье в новостройках всего под 6,5 % годовых.

Дальше цены на квартиры просто не могли не рвануть вверх. Потому что на высокий спрос наложилось не поспевающее предложение. На застройщиков сильно повлиял локдаун — из-за карантина темпы работ снизились, из-за закрытия границ возникла нехватка рабочей гастарбайтерской силы. К тому же подорожали стройматериалы.

В итоге за 2020 год квадратный метр жилья в новостройках в среднем по России подорожал на 19 %. Такие цифры приводятся в исследовании сервиса объявлений «Авито».

Изначально льготная ипотека должна была действовать до 1 ноября 2020 года, затем ее продлили до 1 июля 2021 года. В воздухе висел вопрос: что же будет дальше? Ведь льготную ипотеку взяли даже те, кто изначально планировал покупать жилье попозже, исчерпав тем самым спрос. А тут еще ключевая ставка Центробанка начала расти, увеличивая стоимость обычной, нельготной ипотеки. В такой ситуации просто взять и отменить любую поддержку заемщиков и застройщиков было чревато.

хомяк Жора Капустин

Поэтому ее не отменили, но несколько урезали. Теперь ставка по льготной ипотеке = 7 % годовых, а сумма ограничена 3 млн рублей (было 12 млн для Москвы, Санкт-Петербурга и их областей, 6 млн для других регионов). В таком виде программа действует до 1 июля 2022 года. Что будет дальше, в правительстве пока не решили.

Читайте также:  Ребенок инвалид военнослужащая уволиться по семейным обстоятельствам положена ли квартира

Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»

Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»:

— За 2020 и 2021 годы покупатели максимально выбрали наиболее ликвидные предложения, на рынке сформировался дефицит, потому что значительный объем нового предложения не удалось вывести. За 2021 год в продажу вывели только около 3,7 млн кв. м жилья, то есть фактически только восполнили те квадратные метры, которые были сданы. В 2022 году к выводу планируется около 5 млн кв. м, что должно сбалансировать рынок.

Почему цены на недвижимость пойдут вверх

Большого снижения спроса на недвижимость эксперты пока не ожидают — даже несмотря на большую вероятность того, что программу господдержки в 2022 году могут свернуть окончательно.

Россияне в любом случае будут стараться улучшать свои жилищные условия, переезжать, поэтому обычная динамика рынка (какой она была до взрывного роста спроса от льготной ипотеки), скорее всего, восстановится.

Прогноз роста цен на недвижимость по итогам года от экспертов Финтолка — 10-12 %.

Татьяна Стародумова, директор по продажам ГК «Меридиан»

Татьяна Стародумова, директор по продажам ГК «Меридиан»:

— Ставка ипотеки будет выше, но не настолько, чтобы это привело к стагнации. Рост цен, который наблюдался в 2020 и 2021 годах, сохранится, но будет уже не таким большим и не таким методичным. Удлинился и временной цикл роста (не от месяца к месяцу, а от квартала к кварталу).

По мнению экспертов, способствовать повышению стоимости жилья будут, в частности, дальнейший рост цен на стройматериалы, увеличение затрат застройщиков в связи с новыми обязательствами по строительству социальной инфраструктуры и другие факторы.

Поэтому прогноз цен на недвижимость в России выходит для покупателей так себе.

Андрей Ковалев, стратегический и антикризисный управляющий

Андрей Ковалев, стратегический и антикризисный управляющий:

— Доступнее жилье точно не станет. Если в прошлые годы цену на недвижимость сильно толкала вверх доступная ипотека, то в 2022 стоимость на недвижимость будут толкать вверх инфляция, проблемы с рабочей силой на большинстве строек, дорожающие финансовые ресурсы для девелоперов. Хорошая новость заключается лишь в том, что рост стоимости замедлится по сравнению с периодом 2019-2021.

Почему цены на недвижимость пойдут вниз

Но, как это всегда бывает, гарантировать рост цен тоже никто не может. Есть факторы, которые говорят о том, что жилье в 2022 году может внезапно заметно подешеветь. Это касается прогноза цен как на новостройки, так и на вторичку.

«За повышением ключевой процентной ставки Центробанка растут и ставки ипотечного кредитования. Соответственно, кредиты становятся намного дороже, и это будет влиять на снижение покупательского спроса. Также на цены повлияет открытие границ. Когда границы закрыты, люди не вывозят большой объем денежных средств за границу (в недвижимость, на отдых). Поэтому инвестируют в российскую недвижимость», — считает руководитель агентства недвижимости Oazis Estate Ольга Изосина.

Также есть точка зрения, что квартиры в России сейчас переоценены. Так, расчеты с использованием стоимости аренды однокомнатных квартир и доходности десятилетних ОФЗ для определения примерной стоимости денег в будущем показывают: справедливая стоимость средней российской однушки сейчас = 2,17 млн рублей. При том, что фактическая цена ее в феврале 2022-го составляет 2,8 млн рублей.

Эксперты Финтолка обращают внимание: если перевести цены на российские квартиры в доллары США, то можно увидеть, как динамика роста цен коррелирует с динамикой роста фондового индекса РТС.
Например, в 2021 году на пике РТС вырос на 30 % — и аналогичный рост наблюдался со стоимостью жилья. Поэтому если в ближайшее время индекс РТС скорректируется, то можно будет наблюдать и снижение на рынке недвижимости.

«Можно сказать, что российский рынок недвижимости в 2022 году, вероятно, ждет очень жесткая посадка. Скорее всего, это связано не столько с проблемами самого рынка, сколько с общими проблемами в российской экономике, которые будут сопровождаться девальвационными процессами. Из-за чего рублевая цена квадратного метра упадет на 5-7 %, а долларовая на 15-20 %», — предсказывает старший аналитик компании Esperio Антон Быков.

Здесь надо отметить, что и в прошлом году стоимость жилья не росла непрерывно. Например, в конце лета цены на новостройки в столице снижались на 1,5 % за счет активного ввода новых домов и скидок от застройщиков. Тогда уже звучал прогноз цен на недвижимость в Москве с большой вероятностью снижения на 10-15 %, но этот прогноз так и не сбылся.

Подведем итоги. Большинство опрошенных Финтолком экспертов утверждают, что, пока спрос на недвижимость не исчерпан, есть поводы для роста цен и без льготной ипотеки. В то же время свои коррективы может внести экономическая ситуация в стране, способная обрушить что угодно — и не только цены на жилье. Да и фактор отмены льготной ипотеки не стоит сбрасывать со счетов — он еще может преподнести неприятные сюрпризы для застройщиков.

Не хотим терять вас, давайте дружить! Подпишитесь на наш Telegram-канал, тут финансовые лайфхаки каждый день!

Что будет с ценами на жилье в 2022 году и стоит ли сейчас покупать или продавать квартиру

Разговоры о том, что квартиры скоро начнут дешеветь, закончились еще до нового года. Фото: Shutterstock

Ну когда, когда они уже перестанут дорожать? Этот вопрос беспокоил россиян весь прошлый год. Цены на квартиры в 2021-м взлетели примерно на 20 – 25 процентов. Может, в этом году ситуация, наконец, успокоится?

Эксперты верят: шансы на «успокоение» есть. По крайней мере на какое-то время.

– В Москве мои коллеги ожидают три-четыре месяца затишья – после бурной «распродажи», которая была в конце года. Может быть даже отскок (снижение стоимости. – Ред.) на 5 – 7% за счет того, что исчезнут из продажи варианты с задранными выше рынка ценами, – поделился с «КП» член совета Гильдии риелторов Москвы, директор по риелторской деятельности агентства недвижимости «Простор» Роман Вихлянцев. – Дальше прогнозы расходятся. Некоторые считают, что цены будут топтаться на месте и даже откатятся назад. Но таких мало. А большинство считает, что после вот этих трех-четырех месяцев затишья опять пойдет рост цен – 5 – 10% до конца 2022 года.

Но это в Москве и других крупнейших мегаполисах.

– В регионах цены с большой вероятностью просядут, так как рост стоимости жилья там был искусственным, ажиотажным, – считает эксперт агентства недвижимости «Адвекс-Лидер» Анастасия Волина.

Шок-цена.

ПОКУПАТЬ ИЛИ ПОДОЖДАТЬ

Понятно, что ситуация на рынке сейчас неопределенная. Советы тем, кому надо купить квартиру, расходятся так же, как и прогнозы.

! Часть экспертов считает: лучшее время для покупки – первые несколько месяцев года (когда на рынке будет обещанное затишье).

! Но некоторые полагают, что во второй половине года экономическая ситуация в стране выправится.

И ставки по ипотеке вновь пойдут вниз (а следом цены). Либо правительство пойдет на расширение программ льготной ипотеки – по крайней мере многие застройщики считают именно так.

Напомним, сейчас правила льготной ипотеки такие: ставка – 7%, максимальная сумма кредита – 3 млн рублей. Действует до 1 июля только на покупку новостроек. Если потом ставку увеличат или программу отменят – это сыграет на понижение цены. Если программу продлят или ставку снизят, жилье может подорожать.

! Желающим сейчас приобрести квартиру в новостройке надо обращать внимание не только на ценник, но и на скрытые скидки от застройщиков. Это такая маркетинговая игра: мы цены не снизим, но готовы дать вам особые условия. Скрытые скидки могут достигать 10 – 12% от стоимости квартиры.

– В отличие от прошлых лет застройщики сейчас дают скрытые скидки в основном через дотирование ипотеки. На первые полгода, год или два вам предлагается очень низкая ставка по кредиту – 0,5 – 1%. Разницу с реальной ставкой банка субсидирует сам застройщик. По сути это скидка, причем немаленькая. Крупные компании могут себе это позволить, – объясняет Роман Вихлянцев.

! Тем, кому надо продать квартиру, специалисты советуют это делать прямо сейчас. Иначе, возможно, это мероприятие придется отложить на непонятный срок или давать скидки. При почти любом развитии событий на плаву окажется прежде всего рынок новостроек, поскольку меры господдержки рассчитаны на него.

Важно.

АРЕНДА ДОРОЖАЕТ

Конец прошлого года внес некоторую панику в ряды арендаторов. Хозяева словно решили отыграться на них за предыдущий ковидный период, когда цены на квартиры росли, а поднимать стоимость аренды не было никакой возможности – и так часть квартирантов сбежала из крупных городов на удаленку.

По наблюдениям аналитиков портала «Мир квартир», съемные квартиры стали резко дорожать с осени 2021 года. В итоге получилось, что в среднем по стране арендная плата за год прибавила 15%. В Москве на однушки-двушки – на 18 – 20%.

– В столице аренда трехкомнатных квартир подорожала до уровня 2019 года, а на одно- и двухкомнатные даже превысила его, – отмечает генеральный директор «Мира квартир» Павел Луценко.

То есть все плохо?

– Вероятно, объем сдаваемого жилья в 2022 году увеличится – за счет купленных на пике спроса квартир, – утешает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. А если предложение увеличится, то и цены не должны сильно вырасти.

Но есть еще момент: власти планируют создать единую информационную систему арендного жилья. Там должны будут регистрироваться все, кто сдает квартиры.

– По задумке властей, это позволит сделать рынок прозрачнее. Но усложнение процедуры и необходимость уплаты налогов (которую арендодатели нередко игнорируют) может привести к повышению цен, – говорит Коркка.

Поэтому советы экспертов в плане аренды стандартны.

Во-первых, учитывать «сезонный фактор». И по возможности искать подходящие варианты ближе к весне или в начале лета, когда, в отличие от осени, спрос на съемное жилье падает.

Во-вторых, учитывать «фактор местности». В тех районах, где в 2020 – 2021 годах сдавалось несколько жилых комплексов, арендная плата может оказаться ниже, чем в среднем на такие же варианты. Многие покупали квартиры в новостройках как раз для сдачи в аренду. И теперь большая часть владельцев однушек и студий в новом ЖК одновременно пытаются их сдать, создавая конкуренцию в отдельно взятом квартале.

Только цифры.

КСТАТИ

Что нам стоит.

Что делать тем, кто планирует строить или покупать собственный дом? Тут эксперты сходятся лишь в одном – цены на стройматериалы, рекордно взлетевшие в 2021 году, в 2022-м особо не снизятся.

– При такой стоимости строительства спрос на загородную недвижимость однозначно будет падать, – утверждает руководитель отдела аналитических исследований «Высшей школы управления финансами» Михаил Коган. -Так что, возможно, стоит подождать конца года – и цены станут более приятными.

Аналитики напоминают, что льготная ипотека под 7% до 1 июля 2022 года распространяется и на частные дома. И некоторые крупные застройщики, до сих пор известные лишь по многоэтажкам, уже объявили о планах заняться загородным строительством. Часть экспертов считают, что на старте таких проектов будет возможность приобрести будущий дом по более разумной цене, чем нынче в коттеджных поселках, а заодно и по приемлемой ипотечной ставке.

Но тем, кому надо просто достроить дачу в садовом товариществе – без всяких там ипотек и подрядов от застройщика, эти новшества ничем не помогут.

– Самый благоприятный момент для покупки загородного дома или начала строительства – тот, когда на это есть деньги. И когда можно выбирать среди разных вариантов. На сочетание этих двух факторов и надо обращать внимание в первую очередь, – дает, пожалуй, самый мудрый совет Надежда Коркка.

Читайте также

Возрастная категория сайта 18 +

Сетевое издание (сайт) зарегистрировано Роскомнадзором, свидетельство Эл № ФС77-80505 от 15 марта 2021 г. Главный редактор — Сунгоркин Владимир Николаевич. Шеф-редактор сайта — Носова Олеся Вячеславовна.

Сообщения и комментарии читателей сайта размещаются без предварительного редактирования. Редакция оставляет за собой право удалить их с сайта или отредактировать, если указанные сообщения и комментарии являются злоупотреблением свободой массовой информации или нарушением иных требований закона.

АО “ИД “Комсомольская правда”. ИНН: 7714037217 ОГРН: 1027739295781 127015, Москва, Новодмитровская д. 2Б, Тел. +7 (495) 777-02-82.

На рынке недвижимости наметились перемены: Что ждёт покупателей и продавцов в 2022 году

2022 год обещает стать довольно напряжённым для рынка недвижимости. На стоимость жилья сейчас влияет сразу несколько противоречивых факторов. Как изменятся цены на квартиры и загородные дома?

В 2022 году на рынке новостроек и вторичном сегменте ожидается стабилизация. Продавцам следует приготовиться к тому, что рынок уже перегрет и роста стоимости объектов на 30–40% точно не будет. Такое мнение высказала ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич.

По её словам, в столице жильё может подорожать как в пределах инфляции, так и чуть выше — плюс 2–3%. В регионах — только в рамках инфляции, так как там ниже активность покупателей. В некоторых районах недвижимость и вовсе может подешеветь на фоне переезда жителей в более крупные города.

В 2022 году не стоит ожидать снижения цен. Причин для этого мы пока не видим. Новостроек, где квартиры продаются по старым правилам, становится всё меньше. Доля комплексов с проектным финансированием растёт, и сегодня их уже более 80%. Поэтому лёгких денег в виде поступления от дольщиков у девелопмента больше нет. Есть только проектное финансирование банков. Строительные материалы стали дороже. Всё чаще говорят о необходимости замены трудовых мигрантов на граждан РФ. Кроме того, мы видим ужесточение денежно-кредитной политики ЦБ, который повысил ключевую ставку с рекордно низких 4,25% до 8,5%, — рассказал директор департамента новостроек компании “ИНКОМ-Недвижимость” Валерий Кочетков.

Он пояснил, что сверхвысокого спроса в этом сегменте также не стоит ожидать. Этот этап пройден на фоне дешёвой ипотеки и низких ставок по депозитам 2020–2021 годов. Таким образом, предложение и спрос будут находиться примерно на одном уровне, а цены будут расти в соответствии с инфляцией. Также на них будут влиять изменения объёмов предложения.

Средний рост цен на новостройки в Москве составит приблизительно 15%. Такой прогноз сделал коммерческий директор 3S Group Дмитрий Пичугин. Он считает, что летом 2022 года для рынка наступит самый сложный период. К этому моменту в полной мере проявятся последствия роста стоимости жилья. На них наложится сезонно низкий спрос. Застройщики будут вынуждены продумывать свои экономические модели, балансируя между выгодой и привлечением клиентов и собственными финансовыми интересами.

В 2022 году мы ожидаем роста квартир в цене примерно в диапазоне 10–15%. Повышение стоимости недвижимости будет варьироваться в зависимости от региона присутствия. На данный момент предпосылок для остановки роста цен не наблюдается. Дело в том, что факторы роста цен — увеличение стоимости строительных материалов, повышение стоимости рабочей силы на фоне закрытия границ и оттока мигрантов, жёсткие сроки строительства, инфляция — продолжат провоцировать увеличение себестоимости строительства, — сказал он.

С его оценкой согласен коммерческий директор ГК “Страна Девелопмент” Александр Гуторов.

Читайте также:  Как самому отказаться от материнского капитала и какие могут быть причины отказа в выдаче со стороны государства?

Рост цен может слегка замедлиться. Скорее всего, он придёт к “сбалансированной норме” — 10–15%. Что касается спроса при постоянном повышении цен, он слегка снизится. Несмотря на запуск программ субсидированной ипотеки от застройщика, девелоперы не смогут субсидировать себе “во вред”. Какая-то часть неплатёжеспособных клиентов будет отсеяна. Тем не менее люди нуждаются в жилье, и спрос будет, — считает он.

Квартиры на вторичном рынке

Фото © Shutterstock

Эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский полагает, что в 2022 году квартиры на вторичном рынке начнут дешеветь. Скажутся и ставки по ипотеке выше 10%, и рост цен, который за полтора года составил 30–60% в зависимости от региона. Всё это снижает спрос на вторичное жильё.

Поэтому 2022 год будет однозначно годом покупателя на рынке вторичной недвижимости. При этом здесь не будет иметь значение стоимость рабочей силы, стройматериалов, земли и остальных факторов, которыми застройщики прикрывают рост маржинальности проектов. В зависимости от обстоятельств, цены могут как просто остаться на месте, так и опуститься на 6–10%. Наиболее вероятный вариант — постепенное снижение в первой половине года и остановка падения во второй, — пояснил Алексей Кричевский.

В 2022 году развитие тенденции роста ипотечных ставок способно вызвать значительное — не менее 20% — сокращение количества сделок на вторичном рынке. Такой прогноз сделал директор департамента вторичного рынка “ИНКОМ-Недвижимости” Сергей Шлома.

В очередной раз мы станем свидетелями трансформации вторичного сегмента массмаркета. Из рынка продавца он превращается в рынок покупателя. Учитывая, что 70% сегмента занимают ипотечные покупатели, ухудшение условий кредитования может спровоцировать уход с рынка части из них и, как следствие, значительно ослабить общий спрос. Что касается цен, считаю, что потенциал для их дальнейшего роста практически исчерпан. В лучшем случае для продавцов средняя стоимость останется на уровне, достигнутом в 2021 году, — порядка 278 тысяч рублей за квадратный метр. Тем не менее поведение цен будет зависеть, в частности, от изменения объёма предложения и инфляции, — отметил он.

С 1 января вводятся новшества при купле-продаже квартир: Что нужно учесть собственникам

По мнению Алексея Кричевского, рынок загородной недвижимости становится более цивилизованным. Сказывается выход в этот сегмент массовых топовых российских девелоперов. От пиковых значений рынок должен просесть как минимум на 10%, но возможна просадка и на 20–25%. Здесь многое будет зависеть от цен на стройматериалы, в частности дерево. Если оно не будет сильно дорожать, то можно ожидать снижения цен.

Я ожидаю, что на загородном сегменте, где я работаю, цены зафиксируются. Единственное, что может изменить ситуацию, — резкий рост заболеваемости коронавирусом и изменение вследствие этого ситуации в стране. Закрытие границ, отсутствие доходов и рабочей силы — надеюсь, этого не произойдёт. В целом я ожидаю перераспределения интереса аудитории в сторону ипотеки на строительство. Бюджет покупателей сейчас ограничен, поэтому с учётом льготных программ ипотека под залог участка станет популярным вариантом, — отметил владелец строительной компании “Дом Лазовского” Максим Лазовский.

Он считает, что конкуренцию частным домам сможет составить и направление таунхаусов. Закон о легализации их статуса уже в стадии финализации и принят в третьем чтении.

Весной и в начале лета цены на загородную недвижимость выросли на 25–30%. Увеличение вызвано высоким спросом 2020 года и ростом цен на строительные материалы (некоторые позиции подорожали более чем в два раза). В августе загородная недвижимость перестала дорожать. Из-за высоких цен и роста ставки рефинансирования ЦБ спрос снизился до 25% в зависимости от сегмента рынка. Такие данные привёл директор департамента загородной недвижимости компании “ИНКОМ-Недвижимость” Олег Новосад.

Из-за снижения спроса в 2022 году на “загородке” возможно снижение цен. В первую очередь это коснётся УБП (участок без подряда) и объектов, расположенных в посёлках без коммуникаций и качественной инфраструктуры. Стоимость предложений снизится на 10–15%, а в некачественных посёлках — до 20%. При этом спрос сохранится на готовые дома с действующими коммуникациями в посёлках с развитой инфраструктурой, но цены будут диктовать покупатели, — добавил Олег Новосад.

Цены на квартиры в разных сегментах

Марина Лашкевич считает, что цены на апартаменты не изменятся. Если, конечно, не будет принят новый закон, который приравняет апартаменты к жилью.

Отмечу, что освобождение семей с двумя и более детьми от НДФЛ при улучшении жилищных условий усилит спрос в сегменте двухкомнатных и трёхкомнатных квартир. Такая недвижимость может вымываться с рынка быстрее, чем в 2021 году, — отметила она.

В сегменте доступного жилья ведущую роль в формировании спроса и ценообразовании играет ипотека. Льготные ипотечные программы сейчас актуальны скорее в регионах из-за снижения лимита кредитования. Ипотечные ставки растут вслед за повышением ключевой ставки, а покупательская способность падает. Поэтому роста цен и здесь можно ожидать только умеренного. В свою очередь, покупатели жилья бизнес-класса и выше тоже несколько снизили активность, занимая выжидательную позицию. Спросом пользуются только продуманные проекты высокого качества, с интересным инфраструктурным наполнением. В этих сегментах рост цен не превысит 10%. Такую оценку рынка дала руководитель отдела продаж девелоперской компании “Мармакс” Анна Терехова.

Генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова считает, что ситуация на рынке жилья не стабилизировалась. Участники рынка постоянно видят изменения в ответ на экономические и политические события. Очередной инфляционный скачок происходит традиционно после Нового года, поэтому очередного витка роста цен на стройматериалы и жильё она ждёт весной.

Совокупный рост цены предложения, конечно, будет ниже, чем в 2020–2021 годах. Годовое удорожание по рынку в среднем может составить порядка 5–10%. По строящимся проектам рост будет выше за счёт планового повышения по мере стадии готовности объекта. В элитном сегменте потенциал роста цен выше, чем в сегментах массового жилья. В целом же мы имеем все предпосылки к тому, что объёмы продаж в 2022 году будут сокращаться. Причём если в “штуках” количество сделок сократится на 10% и даже больше, то в “метрах” сокращение может быть ещё более масштабным. На фоне снижения платёжеспособности клиентов спрос смещается в сторону минимальных по размерам и бюджетам квартир, — рассказала Яна Глазунова.

В 2022 году квартир под сдачу на рынке станет больше. В том числе за счёт квартир в новостройках, приобретённых на пике покупательской активности в 2020 и 2021 годах. В ближайшей перспективе цены будут регулироваться инфляцией и динамикой изменения объёма предложения. Рост предложения квартир под сдачу и ограниченность платёжеспособного спроса будут сдерживать рост арендных ставок. Об этом рассказала заместитель директора департамента аренды квартир компании “ИНКОМ-Недвижимость” Оксана Полякова.

Однако нижняя ценовая планка в ближайшее время вряд ли вернётся на прежний уровень. По данным Оксаны Поляковой, этой осенью в старой Москве (без ЗелАО) она поднялась на 50% (до 30 тысяч рублей в ноябре против 20 тысяч рублей в августе). Снижения цен не будет по нескольким причинам. Во-первых, пополнение ликвидного предложения идёт медленно. Во-вторых, срабатывает закон рынка, согласно которому подорожание объектов происходит быстро, а коррекция стоимости — постепенно и плавно.

Оксана Полякова обратила внимание, что такой прогноз делается на основе стабильной экономической ситуации, без потрясений, способных спровоцировать массовый отток арендаторов из города. В случае форс-мажора цены могут упасть.

Стоит ли в 2022 году покупать квартиру? Эксперты по недвижимости о вложениях в жилье

Генеральный директор госкомпании «Дом.рф» Виталий Мутко предсказал, что в 2022 году рост цен на недвижимость не превысит рост инфляции. Это может означать, что сейчас удачное время для инвестиций в жилье, можно покупать квартиру и сдавать, получая пассивный доход. Но все не так просто, и, для того чтобы рост цен на жилье действительно не превышал инфляцию, должно активно вмешаться государство.

Сергей: «Это возможно, только если меры правительства и Центрального банка остановят рост инфляции. Центробанку, в свою очередь, возможно, и удастся вернуть инфляцию на стандартный уровень, но, по моему мнению, эта задача может занять некоторое время, даже больше года. Дело в том, что при быстром возврате инфляции, скажем, до уровня 4% можно привести экономическую систему к коллапсу, поэтому как высокие, так и нулевые показатели очень опасны для экономического роста.

Цены на жилье могут снизиться, только если предложение на рынке жилья превысит спрос, что вряд ли произойдет в 2022 году. Прогноз на сегодняшний день: не стоит ожидать резкого снижения цен на жилье. Скорее всего, в новом году произойдет ценовая стабилизация, рост цен замедлится, а динамика изменения стоимости вернется на уровень, который был до пандемии».

Стоит ли инвестировать в недвижимость в новом году?

Недвижимость всегда кажется надежной инвестицией, самым лучшим способом сохранить и приумножить сбережения. Но не всегда вложение даже в такой стабильный актив может принести выгоду.

Сергей: «Нельзя сказать, что новый год — отличное время для покупки недвижимости, в том числе с инвестиционными целями, особенно в сравнении с 2021-м, когда недвижимость значительно подорожала. В Москве самый популярный вариант для сдачи в аренду — однокомнатная квартира в спальном районе в пределах МКАД. Допустим, вы покупаете такую квартиру за 9 млн рублей и сдаете за 35 тысяч в месяц. Если учитывать коммунальные расходы, то месячный доход составит 30 тысяч, а общая годовая доходность с этой инвестиции — 4%. В то же время банки продолжают повышать проценты по вкладам, и на сегодняшний день доходность по сберегательным вкладам превысила 9%.

Однако покупка недвижимости — удачная инвестиция в том случае, когда человек хочет защитить свои накопления от инфляции. Основная ценность недвижимости — это ее независимость (или, по крайней мере, низкая корреляция) от других активов. Цены на нее не привязаны строго ни к доллару, ни к акциям, ни к облигациям».

Надежда: «Для людей, которые не являются профессиональными инвесторами, недвижимость представляет собой самый простой и понятный объект вложения средств. Сейчас выбор надежных способов инвестирования не так велик: доходность банковских продуктов съедается инфляцией, рубль отличается высокой нестабильностью, криптовалюта — все еще довольно экзотический и высокорисковый актив, рынок ценных бумаг относительно сложен в прогнозировании и требует предварительных знаний.

Главное преимущество вложения средств в столичную недвижимость — стабильное повышение ее стоимости, а также высокий спрос как на покупку, так и на аренду квартир. Это позволяет как получать стабильный доход от сдачи внаем, так и хорошую прибыль в момент пика покупательского интереса при ее продаже.

Однако доходность от аренды может быть ниже, чем по банковским продуктам. Отмечу, что в мире в общем изменилась концепция инвестирования. Если раньше основной целью было получить максимальную прибыль, то сейчас — сохранить вложения.

Вообще самый оптимальный момент для приобретения недвижимости — когда у человека есть финансовая возможность для этого, он уверен в собственной платежеспособности и перспективах. В этом случае не стоит откладывать приобретение жилья, так как деньги имеют свойство обесцениваться, а наиболее привлекательные варианты могут быть уже проданы».

Что влияет на цены на недвижимость?

Надежда: «В основном динамика цен зависит от привычных рыночных показателей: спрос, предложение и издержки девелоперов. Цены могут резко вырасти как раз при значительном росте этих издержек, из‑за подорожания строительных материалов, например, из‑за дефицита на внутреннем рынке, ускоряющейся инфляции в том числе. При этом резко подешеветь квартиры могут из‑за длительного экономического спада с нарушением денежно-кредитной системы, общественно-политической ситуации .

За счет чего можно снизить стоимость квартиры? Около 45% от стоимости квадратного метра — это расходы на стройматериалы и строительные работы. 15% стоимости занимает приобретение земельного участка под строительство и оформление необходимых документов, примерно 10% — это строительство социальной инфраструктуры и создание общественных пространств. Например, проект застройки могут не согласовать, если не хватает мест в школах: придется вносить в план поправки, и строить школу. Примерно 5–7% от стоимости квадратного метра составляют расходы на инженерные коммуникации».

Сергей: «Помимо этих затрат на стоимость недвижимости влияет транспортная доступность жилья, инфраструктура района и, более глобально, общая экономическая обстановка региона и страны в целом, ожидания людей и уверенность в завтрашнем дне. Факторов на самом деле очень много, можно еще назвать возраст дома, этаж квартиры, планировку, высоту потолков, наличие балкона, а также мест для парковки около дома или подземного гаража».

Как лучше покупать?

Вряд ли в 2022 году произойдет резкое повышение спроса на недвижимость, и все срочно захотят приобрести квартиру. Если вы понимаете, что хотите сохранить сбережения таким образом и все-таки готовы к покупке, вот некоторые советы, которые помогут сделать этот процесс комфортнее и обойтись без лишних нервов.

Для первичного и вторичного рынка жилья это будут разные факторы.

Сергей: «Основной риск покупки недвижимости в новом доме, особенно если он еще строится, — несостоятельность застройщика и, как следствие, его банкротство. Чем активнее развивается рынок новостроек (особенно если он на подъеме), тем меньше риск потери средств из‑за покупки квартиры в новом доме.

Проверьте репутацию девелопера и оцените масштаб его деятельности. Если это крупная компания федерального уровня, то риск покупки недвижимости в строящемся доме будет меньше, чем у какого‑нибудь локального девелопера с небольшими оборотами продаж.

Также стоит проверить, на какой стадии находится строительство. Ближе к окончанию строительных работ покупатели недвижимости меньше рискуют. Для вторичного рынка наиболее распространены риски, связанные с документами: незаконная перепланировка, недееспособность собственника квартиры, банкротство владельца недвижимости, покупка квартиры по фальшивой доверенности, незаконная приватизация жилплощади и другие».

Не стоит гнаться за самым дешевым предложением на рынке или выбирать наобум ради скорой покупки и моментального вложения денег.

Надежда: «Выгодная покупка недвижимости — необязательно синоним экономии. Скорее следует говорить об оптимальном соотношении характеристик проекта, локации и цены. Более того, поиск самого дешевого предложения не должен становиться сверхзадачей: зачастую такие ЖК расположены в не самых удачных районах с точки зрения транспортной доступности, обеспеченности инфраструктуры и социального окружения».

Сергей: «Все зависит от конкретного случая. Например, если вы покупаете квартиру для сдачи внаем, самым правильным вариантом считается студия или однокомнатная квартира в хорошей локации. Минимальные цены на квартиры-студии в Москве начинаются, по нашим подсчетам, примерно с 5 млн рублей. Ориентировочно это минимальная сумма, с которой можно начать инвестировать в недвижимость».

Эксперты советуют обращаться к проверенному специалисту, он однозначно поможет сохранить время, деньги и нервы. Помимо прочего риелторы соблюдают все правовые нюансы и знают особенности. Конечно, здесь тоже есть свои риски, и стоит проверить отзывы о работе и репутацию специалиста, к которому вы обращаетесь, ведь нет никаких универсальных стандартов для их деятельности, и их работа никак не лицензируется. Обращайте внимание на детали и просите контакты у знакомых.

Ссылка на основную публикацию