Возврат аванса, уплаченного по договору купли-продажи недвижимости

Аванс: когда возвращается, а когда нет

Предоплата или аванс по договору нередко становится предметом истребования у поставщика, подрядчика, исполнителя. В одних случаях эти деньги должны быть возвращены, в других нет. Ниже мы собрали подборку ситуаций из судебной практики, которые объясняют, когда аванс подлежит возврату, а когда нет. Здесь также важно понимать, когда аванс является вовсе не авансом, а, например, задатком или обеспечительным платежом. Поэтому истории из практики предваряются необходимым объяснением о том, чем они между собой различаются.

Отличие аванса от задатка и обеспечительного платежа

Прежде чем говорить о том, в каких случаях аванс должен быть возвращен, а в каких нет, нужно отграничить его от таких очень похожих вещей, как задаток и обеспечительный платеж. Дело в том, что правила их возврата иные.

Аванс

Аванс – это частичная предоплата по договору. Поэтому если предоплаченное обязательство не выполнено, аванс должен быть возвращен (ст. 1102 ГК РФ). Например, если аванс является предоплатой в счет будущей поставки товара, то в случае его непоставки поставщик обязан вернуть деньги покупателю (п. 3 ст. 487 ГК РФ).

Задаток

Задаток – это одновременно и предоплата, и обеспечение исполнения договора. Поэтому если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, то он остается у другой стороны. Если же в неисполнении договора виновата сторона, получившая задаток, то она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (п. 1 ст. 380, п. 2 ст. 381 ГК РФ).

Поскольку аванс с задатком схожи, их часто путают, и в договоре может не быть четко прописанного условия о том, чем именно являются внесенные деньги. Для таких ситуаций существует специальное правило: при сомнениях внесенная сумма считается авансом (п. 3 ст. 380 ГК РФ). Это упрощает ее возврат для той стороны, которая внесла деньги.

Обеспечительный платеж

Обеспечительный платеж – это в чистом виде обеспечение исполнения договора. Но не любых обязательств, а только денежных. Например, обязанности уплатить неустойку за нарушения договора или оплатить убытки.

Поэтому если, например, наступили определенные договором условия для уплаты неустойки, то обеспечительный платеж засчитывается в счет нее и не возвращается. Соответственно, если такие обстоятельства не наступили, этот платеж должен быть возвращен. Правда, договор может содержать условие о том, что обеспечительный платеж является невозвращаемым в любом случае (п. 1, 2 ст. 381.1 ГК РФ).

Вывод

Таким образом, если в соответствии с условиями договора деньги, внесенные одной стороной договора другой, являются именно авансом, то в отличие от задатка и обеспечительного платежа они представляют собой исключительно предварительный платеж в счет оплаты по договору. Никакой обеспечительной и штрафной функцией эти деньги не обладают.

Если предоплаченные товары (работы, услуги) не поставлены (не выполнены, не оказаны), то сумма предоплаты должна быть возвращена. Как вариант – по соглашению сторон ее можно перенести в счет оплаты иных товаров, работ или услуг.

Заметим также, что кроме аванса, предоплаты, задатка и обеспечительного платежа внесенная сумма может быть названа и квалифицирована договором и как-то иначе. Например, как некий «гарантийный взнос», который обеспечивает выполнение определенных договором обязательств. Об этом читайте в подборке ниже наряду с описанием спорных ситуаций о возврате именно аванса.

СТАТЬЯ Проказина Е.А.,
редактора-эксперта журнала «Время Бухгалтера»

Аванс возвращается вместе с процентами

Покупатель обратился в суд с иском о взыскании аванса в размере 4,9 млн рублей и расторжении договора поставки. Он сослался на то, что поставщик не поставил товар и не вернул полученный аванс. Кроме того, истец потребовал взыскать с ответчика проценты по ст. 395 ГК РФ в сумме 660 тыс. рублей.

Суд установил, что 08.05.2015 стороны заключили договор поставки, в соответствии с которым продавец обязался передать оборудование на сумму 16,5 млн рублей после получения аванса. Во исполнение условий договора 27.08.2015 покупатель перечислил аванс. Доказательства поставки обусловленного договором оборудования ответчик не представил.

В сентябре 2016 года покупатель направил поставщику уведомление о расторжении договора с требованием возвратить авансовый платеж в течение 5 дней с момента получения претензии. Однако поставщик добровольно деньги не вернул.

В суде он возражал не столько относительно предмета аванса, сколько в отношении начисленных ему процентов.

По мнению поставщика, суд не должен взыскивать их, как того хочет истец: с даты получения аванса –27.05.2015 (по дату вынесения решения суда – 28.10.2016), а может взыскать лишь с даты расторжения договора.

Однако судьи решили, что проценты подлежат уплате именно за этот период на основании ст. 395 и п. 4 ст. 487 ГК РФ, а также разъяснений высших судов.

Так, согласно п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35, если возвращаются денежные средства, на них подлежат уплате проценты на основании ст. 395 ГК РФ с даты получения возвращаемой суммы другой стороной (ответчиком).

В силу же п. 48 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7 следует, что сумма процентов, подлежащих взысканию по правилам ст. 395 ГК РФ, определяется на день вынесения решения судом.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Арбитражного суда Московского округа от 24.07.2017 № Ф05-10407/2017.

Примечание редакции:

в другом деле суд, напротив, поддержал ответчика и отказал во взыскании процентов по ст. 395 ГК РФ за указанный период. Судьи посчитали, что основания для возвращения неотработанного аванса возникли не с даты его получения ответчиком (восемь платежных поручений с сентября 2014 года по сентябрь 2015 года), а с только с даты расторжения договора (28.09.2015), в связи с чем представленный истцом расчет процентов сочли необоснованным (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 12.07.2017 № Ф05-6712/2017).

Аванс возвращается в случае задержки поставки

Организация подала иск о взыскании аванса как неосновательного обогащения в размере 10 млн рублей и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 400 тыс. рублей.

Истец указал, что в предусмотренные договорами сроки поставщик от исполнения своих обязательств по поставке транспортных средств стал уклоняться, однако просил организацию продлить срок поставки, ссылаясь на действия третьих лиц.

В соответствии с условиями договора и руководствуясь ст. 450.1 ГК РФ, покупатель уведомил продавца об отказе от исполнения договора и потребовал вернуть аванс. Затем обратился в суд.

Поставщик, в свою очередь, подал встречный иск о взыскании расходов на поставку товара, неустойки и процентов, указав, что со стороны организации имеется нарушение срока оплаты машин, тогда как поставщик понес существенные финансовые убытки, связанные с хранением автомобилей в течение длительного периода и выполнением регламентных работ на них.

Суд решил, что иск организации подлежит удовлетворению, поскольку истцом представлены платежные поручения об уплате авансовых платежей, уведомления об отказе от исполнения договоров, а ответчиком не представлены доказательства возврата аванса либо поставки товара.

Во встречном иске суды отказали, поскольку поставщик не доказал факт причинения убытков, противоправность поведения причинителя ущерба и юридически значимую причинно-следственную связь между возникшими убытками и действиями организации.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Арбитражного суда Московского округа от 29.05.2017 № Ф05-6686/2017.

Аванс возвращается при существенном увеличении цены

Компания обратилось с иском о расторжении договора поставки и взыскании 4,5 млн рублей аванса.

Суд установил, что стороны заключили договор от 07.11.2014 на поставку оборудования и покупатель внес аванс в указанном размере. 22.01.2015 договор расторгли и согласовали условие о том, что аванс переносится на новый договор, заключенный в этот же день.

По новому договору поставщик обязался передать оборудование на сумму 13,7 млн рублей.

Затем он уведомил покупателя о том, что цена оборудования выросла на 465 тыс. рублей.

Истец, в свою очередь, не был заинтересован приобретать оборудование по новым ценам. Считая, что дальнейшая реализация договора невозможна, так как не отвечает его интересам, он обратился в суд.

Поставщик подал встречный иск о взыскании оставшейся суммы оплаты по договору.

Суд удовлетворил первоначальный иск и отклонил встречный.

Арбитры указали, что расторжение и изменение договора возможны по решению суда в связи с существенным изменением обстоятельств по правилам ст. 451 ГК РФ.

В данном случае имело место существенное увеличение поставщиком стоимости товара в одностороннем порядке, что является изменением существенных условий договора. При этом ответчиком не представлены доказательства поставки какой-либо части товара либо возврата аванса.

В связи с этим требования истца о расторжении договора и возврате аванса в полном объеме были признаны обоснованными и подлежащими удовлетворению.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Арбитражного суда Московского округа от 11.10.2017 № Ф05-14222/2017.

Аванс возвращается в той валюте, в которой был передан

Компания потребовала вернуть сумму аванса в размере 80 тыс. евро и 20 тыс. евро процентов за пользование чужими денежными средствами, выплатив их в российских рублях по курсу ЦБ РФ на дату возврата.

Истец сослался на то, что два года назад (в 2014 году) перечислил аванс в рублях в сумме 10,7 млн рублей, эквивалентной указанной сумме в евро.

При этом согласно договору расчеты производятся по курсу ЦБ РФ для соответствующей валюты на дату платежа. Ответчик же после подачи иска возвратил именно 10,7 млн рублей, не пересчитав аванс исходя из курса евро на дату возврата (2016 год).

Ответчик возразил, что оплата сумм по курсу ЦБ РФ на дату платежа предусмотрена договором только для исполнения обязанности покупателя по оплате товара, к которой не может быть отнесена обязанность продавца по возврату суммы аванса. Договор не содержит положений о возврате уплаченного аванса в сумме, эквивалентной сумме аванса в иностранной валюте.

Следовательно, ответчик правомерно возвратил авансовую сумму ровно в том размере в рублях, в котором она была им и получена.

Судьи с этим согласились и отказали в удовлетворении иска.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Арбитражного суда Московского округа от 25.07.2017 № Ф05-10469/2017.

Аванс возвращается в течение трех лет с момента фактического прекращения договора

Заказчик обратился с иском к исполнителю о взыскании 4,8 млн рублей неотработанного аванса и 850 тыс. рублей процентов за пользование чужими денежными средствами.

Исполнитель возразил, что к моменту обращения истца в суд истек срок исковой давности. Его следует считать от даты прекращения договора (30.12.2012), которая указана в договоре в качестве крайнего срока оказания услуг. Именно после этой даты заказчик узнал или должен был узнать о нарушении своего права, а именно об удерживаемом исполнителем авансе.

Суд отверг данный аргумент и удовлетворил иск по следующей причине.

Читайте также:  Справка из БТИ для оформления недвижимости: как получить, сколько стоит

После указанной даты ответчик продолжал оказание услуг в счет внесенного аванса. Таким образом, исполнитель осуществил действия, свидетельствующие о признании им имеющейся дебиторской задолженности, что, в свою очередь, свидетельствует о прерывании срока исковой давности.

Фактически исполнение договора прекратилось и договор был расторгнут 27.11.2014 – через месяц после направления заказчиком исполнителю уведомления об отказе от исполнения договора с требованием о возврате аванса от 27.10.2014.

Таким образом, на момент подачи иска срок исковой давности не истек.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Арбитражного суда Московского округа от 11.09.2017 № Ф05-10253/2017.

Аванс не возвращается, если заказчик вынужден оплатить выполненные работы

Заказчик обратился в суд с иском о взыскании суммы неотработанного аванса в размере 775 тыс. рублей.

Однако суды трех инстанций отказали в удовлетворении иска.

Выяснилось, что стороны заключили договор подряда на строительство дома.

Согласно его условиям заказчик оплачивает работы в соответствии с приложением к договору, а также по допсоглашениям, если таковые будут заключены в процессе производства работ.

Заказчик внес аванс в указанном размере.

Датой завершения работ по договору было обозначено 15.05.2015.

Истец заявил, что к указанному сроку работы не были выполнены. В связи с этим 09.12.2015 он направил ответчику односторонний отказ от исполнения договора с требованием о возврате авансового платежа, а затем обратился в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения в виде неотработанного аванса.

Ответчик со своей стороны предъявил суду акт о приемке выполненных работ, справку о стоимости выполненных работ на сумму 1,5 млн рублей и счет-фактуру, датированные 01.10.2015. Эти документы были направлены ответчиком истцу по его юрадресу, и какие-либо возражения с его стороны представлены не были.

Учитывая это, суд пришел к выводу, что у заказчика возникла обязанность по оплате работ, выполненных до одностороннего отказа от договора.

Следовательно, иск о взыскании аванса как неосновательного обогащения подлежит отклонению. Ведь такой иск подлежит удовлетворению при условии, если будут доказаны:

а) факт получения имущества ответчиком;

б) отсутствие для этого должного основания;

в) неосновательное обогащение произошло за счет истца.

Недоказанность хотя бы одного из названных условий влечет за собой отказ в удовлетворении исковых требований. В данном же случае п. «б» не имеет места быть.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Арбитражного суда Московского округа от 27.09.2017 № Ф05-13220/2017.

Аванс не возвращается, если исполнитель успел отправить результаты работ

Заказчик подал иск о взыскании 340 тыс. рублей неосновательного обогащения в виде аванса.

В обоснование иска компания сослалась на то, что после подписания договора необходимость в оказании предусмотренных им услуг на сумму 690 тыс. рублей у нее отпала. В связи с этим ответчику было направлено письмо от 05.02.2016 об одностороннем отказе от договора с просьбой возвратить аванс.

Аванс был возвращен лишь частично в сумме 350 тыс. рублей, поэтому истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Однако суды пришли к выводу о неправомерности иска.

Они установили, что предметом договора являлась разработка и написание документов: концепции, плана работ с поставками, устава проекта.

Исполнитель 05.02.2016 письмом направил для ознакомления и уточнения требований концепцию. В этот же день вторым письмом был направлен отчет об итогах работы – информационный меморандум.

Исполнитель 10.02.2016 получил уведомление от 05.02.2016 об отказе от договора и с требованием возврата аванса в полном объеме.

Заказчик 29.03.2016 получил подготовленные исполнителем документы, направленные письмом от 05.02.2016.

Судьи посчитали, что описанные обстоятельства свидетельствуют о частичном оказании исполнителем заказчику услуг на сумму 340 тыс. рублей. Они были оказаны до получения извещения об отказе заказчика от исполнения договора. Поэтому денежные средства в указанном размере исполнителем удержаны из аванса правомерно, в связи с чем в удовлетворении иска следует отказать.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Арбитражного суда Московского округа от 04.10.2017 № Ф05-13894/2017.

Аванс не возвращается, если он является гарантийным платежом

Арендодатель подал иск к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате.

Арендатор заявил встречный иск о расторжении договора аренды, однако суд оставил его без рассмотрения, поскольку арендатор не представил доказательств соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.

Против основного требования ответчик возразил тем, что задолженность по арендной плате необходимо уменьшить на сумму уплаченного арендатором гарантийного взноса.

Однако суд был вынужден отвергнуть данный аргумент, поскольку в соответствии с условиями договора аренды гарантийный взнос не является ни задатком, ни авансом, ни предоплатой по договору, а является мерой обеспечения надлежащего исполнения арендатором обязательств, и может быть удержан арендодателем в счет возмещения не исполненных арендатором обязательств по оплате арендных платежей или иных платежей, установленных договором, либо произведенного ремонта, либо иных обязательств.

Данное условие договора не противоречит нормам закона о мерах обеспечения.

Поэтому удовлетворение арендодателем соответствующих требований к арендатору за счет гарантийного взноса является лишь его правом, а не обязанностью. Таким образом, засчитывать данный взнос в счет уплаты арендных платежей он не обязан.

С учетом изложенного иск арендодателя был удовлетворен в полном объеме.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ Арбитражного суда Московского округа от 20.04.2016 № Ф05-3726/2016.

Пройдите курс повышения квалификации по теме «Управленческий учет с нуля до внедрения». 120 ак.часов, обучение онлайн 1 месяц, официальное удостоверение.

При записи на курс до 6 февраля подарок 12 тысяч рублей — 3 месяца безлимитных консультаций от лучших экспертов «Клерка».

Возврат аванса по договору купли-продажи недвижимости

Подборка наиболее важных документов по запросу Возврат аванса по договору купли-продажи недвижимости (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Возврат аванса по договору купли-продажи недвижимости

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 171 “Налоговые вычеты” главы 21 “Налог на добавленную стоимость” НК РФ
(Юридическая компания “TAXOLOGY”) Налогоплательщик (продавец) заключил договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (в момент заключения договора объект недвижимости находился на реконструкции), получил от покупателя аванс, исчислил НДС с аванса. В дальнейшем договор был расторгнут, на продавца возложена обязанность вернуть аванс. В день расторжения договора купли-продажи между теми же сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве дома, предметом которого являлось строительство того же самого объекта недвижимости. При этом денежные средства, полученные налогоплательщиком от участника долевого строительства в качестве инвестиций, были полностью использованы для возврата авансового платежа. Налоговый орган пришел к выводу о необоснованном принятии к вычету НДС, исчисленного с авансового платежа по расторгнутому договору купли-продажи будущей недвижимой вещи. Налогоплательщик создал замкнутую систему расчетов с дольщиком, основной целью при совершении сделки участия в долевом строительстве дольщиком являлось не инвестирование денежных средств в реконструкцию базы отдыха по договору участия в долевом строительстве, а получение налогового вычета по НДС. По мнению налогоплательщика, расторжение договора купли-продажи будущей недвижимости было обусловлено деловой целью – необходимостью финансирования проекта. Суд согласился с выводами налогового органа о том, что налогоплательщик использовал денежные средства, полученные от дольщика, не по целевому назначению для осуществления строительства, а для погашения своих обязательств по возврату аванса. Следовательно, денежные средства не могут быть квалифицированы как имеющие инвестиционный характер и нельзя применять подп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ. Суд пришел к выводу, что действия налогоплательщика не имели разумной деловой цели, не были обусловлены экономическими причинами, а были направлены исключительно на возмещение НДС из бюджета, налоговый орган обоснованно отказал в принятии НДС к вычету в связи с несоблюдением условий, предусмотренных п. 5 ст. 171 НК РФ, в части возврата аванса.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 17.12.2020 по делу N 88-27969/2020
Категория спора: Продажа недвижимости.
Требования покупателя: 1) О взыскании неустойки; 2) О взыскании денежных средств; 3) О расторжении предварительного договора; 4) О взыскании процентов; 5) О взыскании компенсации морального вреда.
Обстоятельства: Истец указал, что был заключен предварительный договор купли-продажи имущества, истец все обязательства по предварительному договору исполнил в полном объеме. Ответчик не исполнил обязательства по предварительному договору.
Решение: 1) – 5) Удовлетворено в части.
Процессуальные вопросы: О возмещении расходов по уплате государственной пошлины – удовлетворено в части. Истец со своей стороны все обязательства по предварительному договору исполнил в полном объеме, то есть оплатил Ответчику денежные средства в сумме 672 000 рублей 00 копеек. Данному факту есть подтверждение в виде приходного кассового ордера и двух расписок от 19 июня 2012 года и от 12 июня 2013 года. Ответчик же со своей стороны не исполнил обязательства по предварительному договору – не заключил с истцом Договор купли-продажи и не передал ему объект недвижимости. В связи с чем, истец подготовил и направил ответчику претензию о возврате денежных средств, уплаченных по предварительному договору и дополнительному соглашению к нему.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Возврат аванса по договору купли-продажи недвижимости

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Путеводитель по судебной практике. Купля-продажа. Общие положения Письмами от 25.11.2008 г., N 26 и от 9.12.2009 г. N 33 истец потребовал от Булгакова П.Л. возврата суммы аванса в связи с прекращением предусмотренных договором от 6.03.2008 г. обязательств по заключению договора купли-продажи недвижимости.

Покупка квартиры не состоялась. Как вернуть аванс?

Срыв уже запланированной сделки является рядовым явлением. Можно смело начать новые поиски, если бы не переданный продавцу аванс. Вернуть свои деньги обратно удается не всегда. О том, как решается указанная проблема, спросим у агентов АН Владис.

аванс при покупке квартиры

Почему с возвратом аванса возникают проблемы?

Факт передачи продавцу жилья аванса обязательно документируется. Зафиксировать это обстоятельство можно не только в специальном договоре. Сторонам можно оформить и специальную расписку. Пункт, гласящий о возможном невозврате аванса, в договоре присутствует практически всегда. Его используют в тех случаях, когда сделка оказалась сорванной из-за действий покупателя. Однако мало кто осведомлен о том, что подобное решение вопроса противоречит отечественному законодательству.

Закон утверждает, что аванс является не чем иным, как декларацией покупателем своих намерений. Никаких обязательств относительно приобретения квартиры у него в данном случае не возникает.

Полученную продавцом сумму следует рассматривать исключительно, как приложение к составленному договору. Какие бы причины не вынудили покупателя отказаться от запланированной сделки, деньги ему должны вернуть непременно.

Задаток и аванс. Существует ли разница?

Мало кто из продавцов квартир знает, чем же отличаются понятия «аванса» и «задатка». С авансом мы разобрались выше. Его функцией является исключительно декларирование намерений по покупке квартира (дома). В отличие от задатка финансовым обеспечением сделки аванс по закону не считается. Поэтому никакого смысла фиксировать в договоре аванс нет. Вполне хватит и небольшой расписки, в которой указывается передача продавцу денег. Суд обязательно возьмет ее во внимание. Расписка является чрезвычайно веским аргументом, который, скорее всего, станет выигрышным.

Читайте также:  Особенности заполнения новой формы 4 ФСС за 2 квартал в 2022 году

Для понимания ситуации попробуем вернуться к нормам, предусмотренным законодательством:

  • Возврат задатка предусматривается лишь в одном случае – когда сделка оказалась сорванной по вине продавца. Если инициатором ее отмены является покупатель, то противоположная сторона может оставить эти средства у себя (Гражданский кодекс, ст. 381);
  • А вот аванс придется возвращать в любом случае (какая бы из сторон не отказалась от запланированной сделки). В предварительном договоре, составляемом при купле/продаже, никакие положения об ответственности сторон указываться вообще не должны (Гражданский кодекс, ст. 421,422,1102).

Доказательством того, что полученная продавцом сумма является именно авансом, может быть и расписка, и договор. Правоту несостоявшегося покупателя суд признает в любом случае.

В отечественной судебной практике подобные случаи фиксируются регулярно. На аргументы продавцов суды даже не обращают внимания. Иск вы можете подать даже тогда, когда никаких расписок и прочих документов от продавца не получали.

Когда аванс не вернут?

Несмотря на все вышеизложенное, переданный аванс иногда могут и не вернуть. Суд может вполне принять и такое решение. Происходит это из-за невнимательного отношения покупателя к содержанию подписываемых документов.

Самой распространенной причиной невозврата покупателю аванса являются положения предварительного договора. Обычно в нем указывают, что в случае срыва сделки деньги останутся у продавца в качестве штрафа. Таким образом, продавцу будет компенсирован ущерб – и моральный, и физический. Поддержит его и суд.

Подписывайте документы внимательно!

Документ, фиксирующий факт передачи продавцу аванса, следует составлять внимательно. Вот те сведения, которые обязательно должны в нем указываться:

  • Какова стоимость недвижимости, которую вы планируете приобрести. К авансу этот пункт никак не относится, зато от внезапного роста цены он вас точно застрахует;
  • Величина переданного аванса;
  • Объект недвижимости (описывается подробно);
  • Когда планируется завершить сделку.

Чтобы уменьшить число рисков, связанных с предварительным договором, подписать его должны обе стороны. Не стоит составлять его самостоятельно. Опытный юрист справится с этим делом намного быстрее.

Если вы примите во внимание все указанные рекомендации, то наверняка выиграете в судебном споре о возврате аванса.

  • В поисках достойной «вторички». С чего начать? – читать
  • Выбор риэлтора в 2019 году – статья
  • Как приватизировать квартиру. Что делать? – статья
  • Предварительный договор. Стоит ли заключать? – статья
  • Как быть с кадастровой оценкой недвижимости? – статья
  • Купля/продажа квартиры. Как безопасно передать деньги? – статья

Мы ждем вас в наших офисах:

Телефон: 8 (831) 235-0000
Россия, Нижний Новгород, ул. Новая 34-а
пл. Максима Горького, метро «Горьковская»
9:00-20:00 без выходных
Бесплатная парковка для клиентов
nn@vladis.ru

Телефон: 8 (831) 235-0000
Россия, Нижний Новгород, пр-т Ленина 100 Д
ТЦ «Мажамэль», метро «Парк Культуры»
9:00-21:00 без выходных
nn@vladis.ru

Жилой комплекс «Командор»

    ЖК «Командор» представляет собой 19-этажное монолитно-кирпичное здание бизнес-класса, в непосредственной близости от пл. Свободы.

Как вернуть аванс, если сделка покупки не состоялась?

Не всем сделкам покупки квартиры суждено завершиться успешно. Но что делать покупателю, если он уже внес аванс? Как вернуть деньги обратно?

Как вернуть аванс, если сделка покупки не состоялась?

Сделка покупки не состоялась? А как же аванс?

Всезнающая статистика гласит, что практически каждая пятая сделка с недвижимостью предполагает наличие аванса, который передается потенциальным покупателем продавцу квартиры или частного дома. При этом очень многие впоследствии жалуются на то, что при срыве купли-продажи возникают серьезные проблемы с возвращением переданных денег. Основной мотив продавца – это вина покупателя в том, что сделка не состоялась. Так можно ли каким-то образом решить эту проблему и получить свои средства обратно? Ответ именно на этот вопрос мы и будем искать в этой статье.

Основная причина возникновения проблем с возвратом аванса

Наличие аванса, составляющего какую-то часть от стоимости приобретаемого жилья, оговаривается в предварительном договоре или специальной расписке, подтверждающей получение денег продавцом. В подавляющем большинстве подобных бумаг пункт о невозврате средств при отказе покупателя от сделки, а также других его действиях, приведших к ее срыву. Казалось бы, все предельно ясно. Но если копнуть глубже, оказывается, что все это противоречит действующему законодательству.

Внесение аванса, согласно установленным законом нормам – это всего лишь своеобразный протокол о намерениях, а не обязательство купить квартиру во что бы то ни стало.

Передаваемые продавцу деньги – просто приложение к договору, которое следует вернуть, независимо от причин, по которым сделка не состоялась.

Аванс или задаток: выясняем разницу между понятиями

Как вернуть аванс, если сделка покупки не состоялась? - Фото 1

Что такое аванс и задаток? В чем разница?

Одна из серьезных проблем, из-за которых продавцы квартир или частных домов настаивают на невозврате переданных им денег – это путаница в понятиях “аванс” и “задаток”. Функции первого мы выявили – он лишь демонстрирует намерение покупателя приобрести недвижимость, однако в отличие от задатка не является финансовым обеспечением сделки. Именно поэтому передача аванса может даже не фиксироваться специально составляемым предварительным договором. Достаточно лишь расписки от покупателя, подтверждающей передачу той или иной суммы продавцу. Этот документ обязательно будет рассматриваться судом и в подавляющем большинстве случаев станет убойным аргументом, обеспечивающим выигрыш.

Если вновь вернуться к требованиям законодательства, можно найти следующие нормы:

  • задаток возвращается только в том случае, если вина за срыв сделки лежит на продавце. Если же покупатель отказывается приобретать недвижимость, средства остаются у противной стороны (статья 381 Гражданского кодекса);
  • авансовый платеж возвращается в любом случае, независимо от того, по чьей вине сделка не состоялась. При этом противозаконным является вообще включать в предварительный договор купли-продажи какие-либо требования и нормы об ответственности одной из сторон (статьи 421, 422 и 1102 Гражданского кодекса.

Наличие расписки или договора – это достаточное доказательство того, что переданные продавцу деньги являются именно авансом. Поэтому суд в любом случае должен принимать решение в пользу несостоявшегося покупателя.

Как показывает практика, отечественные суды именно так и поступают. Мало того, они даже не рассматривают какие-либо аргументы продавцов. Поэтому подавая иск, вы можете смело рассчитывать на успех даже в том случае, если расписки или каких-либо других документов на руках нет.

В каких ситуациях аванс все же не возвращается покупателю?

Как вернуть аванс, если сделка покупки не состоялась? - Фото 2

Когда аванс не возвращают?

Несмотря на все вышесказанное, иногда все же возникают ситуации, когда авансовый платеж остается у продавца даже после решения суда. И причина этому – не слишком внимательное отношение покупателей недвижимости к процессу составления, заполнения и подписания документов.

Чаще всего аванс не возвращается по той простой причине, что в дополнениях к предварительному договору указано – в случае отказа покупателя от совершения сделки, полученные от него средства остаются у продавца в качестве штрафа за моральный и прочий ущерб. В этой ситуации суд вполне справедливо примет сторону последнего и решение в его пользу.

Будьте внимательны, подписывая документы о передаче аванса!

Во время подписания договора о передаче аванса продавцу, убедитесь, что в этом документе указаны следующие данные:

  • стоимость недвижимости, которую вы намереваетесь покупать. На возврат авансового платежа данный пункт не окажет никакого влияния, зато застрахует вас от внезапного повышения цены по инициативе продавца;
  • сумма, которую вы передаете в качестве аванса;
  • подробное описание объекта недвижимости;
  • сроки, в которые сделка должна быть завершена.

Чтобы свести к минимуму все возможные риски, связанные с предварительным договором, он должен в обязательном порядке подписываться обеими сторонами. Кроме того, составление документа лучше доверить опытному юристу, который должен присутствовать на процедуре подписания соглашения. Только так вы сможете рассчитывать на рассмотрение дела о возврате авансового платежа в суде, а также на его успешный для вас исход.

Комментарии

Я продавец. Заключили предварительный дкп на квартиру. Аванс получил, но срок действия договора истёк, а сделка, по вине Покупателя, так и не состоялась. Теперь покупатель хочет вернуть аванс. Какие шансы выиграть суд?

Как раз по этому вопросу 22 декабря 2020 ода у меня состоялся суд в Тверском суде г. Москвы. Я Истец планировала Альтернативную сделку по продаже своей квартиры и одновременной покупке другой квартиры через Риэлтора (ОТВЕТЧИК) ОТВЕТЧИК настаивал на Авансе, я согласилась под договор Аванса, 03.10. Я получила Договор Аванса, который меня абсолютно не устроил, и 04.10. я в письме по электронной почте написала, что Договор меня не устроил по сл. пунктам. 05.10. Я перечислила 30 тыс. указала, что этоЧитать далее Аванс, и учетом того, что договор будет переделан. Договор Ответчик не переделала, я его не подписала, сделка распалась, Я подала в суд Тверской суд г. Москвы, суд в возврате денег мне отказал. Судья Молитвина. Не знаю, что и делать. Значит, если перед тобой мошенник, то деньги даже через суд нельзя вернуть. Что мне делать? посоветуйте.

Задаток возвращается или нет
при расторжении договора?

Если вы решили купить квартиру, землю или дом, продавец законно может попросить оплатить задаток. Каждый хочет быть уверенным в том, что сделка не сорвется.

Если же договор расторгается по вине продавца, что случается довольно часто, возврат денег должен быть сделан в двойном размере.

Хорошо, если вопрос решается по взаимному согласию. Иногда стороны конфликта для его разрешения вынуждены обращаться в суд. В процессе рассмотрения спора может выяснится, что частичная оплата была не задатком, а авансом.

Обычное дело – когда при оформлении оплатной сделки на квартиру стороны договора путают правовую основу предварительно оплаченной суммы, не знают что это – аванс или задаток, и при каких обстоятельствах уплаченная сумма возвращается?

Что это такое – понятие

Определение задатка дано в части 1 статьи 380 ГК РФ. Под ним понимают денежную сумму, которую покупатель передает продавцу в счет дальнейшей оплаты стоимости покупки. Продавец в свою очередь обязан не продавать имущество другому покупателю до совершения сделки.

В договоре должно быть указано, что частичная предварительная оплата является задатком.
В противном случае суд автоматически признает платеж авансом.

Задаток выполняет три основные функции:

  • платежную – денежные средства перечисляются продавцу в счет последующих платежей по сделке;
  • доказательную – факт оплаты задатка является доказательством заключения договора;
  • обеспечительную – побуждает участников сделки добросовестно исполнить свои обязательства.
Читайте также:  Особенности предоставления отпуска без сохранения заработной платы, который входит в трудовой стаж

Таким образом, задаток служит гарантией того, что стороны доведут сделку до конца.

Форма соглашения

Передача денег должна сопровождаться заключением письменного соглашения. В нем, кроме прочего, обязательно, указывается:

  • форма и размер предварительной оплаты,
  • предмет основной сделки, обеспеченной задатком.

Задаток – аванс – в чем между ними разница

Следует отличать платеж, полученный в качестве задатка, от аванса. Под последним понимают предоплату, передаваемую покупателем продавцу в целях подтверждения намерений завершить сделку.

Разница между задатком и авансом состоит в том, что аванс выполняет только платежную и доказательственную функцию. Он не является обеспечением исполнения договора.

Покупатель передает аванс до наступления у продавца встречного обязательства по передаче имущества. Платеж подтверждает серьезность его намерений и считается частью будущей оплаты.

Закон не предъявляет требований к форме соглашения об авансе. Поэтому оно может заключаться устно. При этом нужно учитывать требования статьи 161 ГК РФ, которая устанавливает письменную форму для сделок между организациями. Также письменная форма применяется при заключении соглашений об авансе гражданами на сумму от 10 000 руб.

Передавая деньги в счет аванса, покупатель берет на себя обязательства по заключению сделки. Если он передумает подписывать договор, то вправе вернуть себе деньги. В случае отказа со стороны продавца в возврате аванса последний несет ответственность за неосновательное обогащение. Плюс к этому нужно будет уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами.

При передаче аванса стороны не несут никаких убытков. Однако, нужно быть готовым к тому, что любой участник сделки вправе безнаказанно отказаться от нее. Поэтому аванс удобен тогда, когда предмет договора не является принципиально важным.

Продавец и покупатель вправе подстраховать себя на случай срыва сделки, установив ответственность в виде пени. Сторона, отказавшаяся от своих обязательств, уплачивает определенный процент от цены сделки. Однако, неустойка не дает достаточных гарантий. Суд может по ходатайству ответчика уменьшить ее до минимальных пределов.

Как вернуть аванс (задаток) за квартиру у риэлтора по предварительному договору

Отношения между сторонами при покупке жилой недвижимости фиксируются договорами разных типов. Когда стороны согласовали цену продажи, они заключают договор первого типа – предварительный, авансовый или задатка. Покупатель вносит оговоренный аванс или задаток, и стороны приступают к сбору и проверке документов. Когда пакет документов готов, можно переходить к подписанию договора второго типа, купли-продажи. Авансовый платеж часто становится причиной развития конфликтной ситуации: при срыве сделки покупателем продавец обычно пытается удержать деньги. Можно ли вернуть аванс за квартиру?

Зачем вообще нужен аванс?

Покупатель после передачи аванса или задатка прекращает поиски подходящей недвижимости и получает время на сбор всей суммы денег, а продавец после получения денег останавливает просмотры квартиры. Обе стороны спокойно готовятся к завершению сделки.

При этом продавец обычно полагает, что сумма, передаваемая ему потенциальным покупателем по договору первого типа, является гарантированным обеспечением того, покупатель выполнит обязательства и купит квартиру, подписав основной договор. И если покупатель откажется от покупки, то авансовый платеж продавец в качестве компенсации всегда может оставить себе. Это мнение является ошибочным. Разберемся, как вернуть аванс за квартиру у риэлтора. Для этого необходимо понять разницу между авансовым платежом и задатком.

Аванс и задаток: разница – существенна!

Гражданский кодекс определяет понятие только задатка, но не аванса. Задатком считается сумма, которая передается продавцу потенциальным покупателем в счет основного платежа. И эта сумма действительно законодательно считается обеспечением планируемого заключения договора и исполнения сторонами обязательств по покупке.

А вот аванс, играющий важную роль на рынке недвижимости, к сожалению, законодательной основы не имеет. Уплачиваемая покупателем небольшая сумма, составляющая часть общей стоимости квартиры (обычно до 10%), выполняет исключительно функцию платежа, являясь всего лишь предоплатой. Функцию обеспечения покупки, присущую задатку, она не выполняет.

Поэтому, когда обязательство покупателем не исполняется или предварительная договоренность по каким-либо причинам расторгается, авансовая сумма продавцом должна быть возвращена.

Срыв сделки: что будет с авансом и задатком?

Первоначальный платеж в форме задатка создает обязательства для обеих заключающих соглашение сторон. Покупатель, в итоге не купивший квартиру, внесенную в качестве задатка за нее сумму вернуть не сможет – деньги останутся продавцу. Если же продавец после получения задатка найдет более выгодного покупателя, то, по закону, он обязан вернуть удвоенную сумму полученного задатка. Кроме того, пострадавшей стороне дано право требовать покрытия убытков, понесенных ею при срыве сделки.

Если же договор купли-продажи стороны не оформили по причинам, не зависящим от них, или же по их обоюдному согласию, то сумма задатка, как и авансовая сумма, подлежит возврату.

А вот если в оговоренные сроки не состоялась сделка, подготавливаемая авансовым договором, у покупателя появляется право вернуть задаток по предварительному договору. Возврат авансовой суммы регламентирован статьями 395 и 487 Гражданского кодекса. Причем при уклонении продавца от возврата речь уже может идти о необоснованном использовании им чужих денежных средств и, соответственно, об уплате штрафных санкций. Процентная ставка при этом будет определяться действующей на момент исполнения обязательства учетной банковской ставкой.

Возмещения понесенных при нарушении договоренностей покупателем убытков может потребовать и продавец. Это право дано ему статьями 328 и 487 Гражданского кодекса.

Как вернуть аванс за квартиру у риэлтора?

Так как закон не предоставляет продавцу оснований для удержания авансовой суммы, дела по ее возврату рассматриваются в суде. Продавцы в лице риэлторов при этом пытаются отстаивать свои интересы двумя способами:

  • Отстаивают в суде признание аванса задатком. А задаток, по закону, не возвращается отказавшемуся от покупки квартиры покупателю.
  • Изначально оговаривают в авансовом договоре возможность перехода авансовой суммы в свою собственность, если сделка купли-продажи окажется сорванной покупателем.

Судьями подобные аргументы всерьез не рассматриваются. Тем более что включение в авансовый договор положений об ответственности сторон, аналогичных положениям договора о задатке, противоречит законодательным нормам (статья 421 и 422 Гражданского кодекса).

Подведем итог. Если дело так и не дошло до подписания основного договора, то обязательства сторон, предусмотренные авансовым договором, прекращаются, а уплаченная авансовая сумма, согласно статье 1102 Гражданского кодекса, возвращается покупателю-истцу – независимо от того, кто виновен в срыве сделки.

Как вернуть задаток по предварительному договору?

Если о возвращении задатка в досудебном порядке продавец не желает даже слушать, то отстаивать свои права несостоявшемуся покупателю придется в суде. Судебная практика включает два подхода к рассмотрению подобных дел.

  • Соглашение о задатке судья может признать ничтожным. В результате внесенная покупателем сумма будет приравнена к неосновательному обогащению продавца (как в случае с авансом) и будет подлежать возврату.
  • Соглашение о задатке судья может признать правомерным, то есть обеспечивающим будущие обязательства по планировавшемуся к подписанию договору купли-продажи. Тогда, по нормам о задатке, вернуть деньги покупателю не удастся.

Какой из подходов выберет суд? Решение вопроса «Можно ли вернуть задаток по предварительному договору?» будет зависеть от целого ряда обстоятельств. Судья учтет в буквальном смысле все: от условий подписания предварительного договора до соблюдения его сроков. Покупателю следует знать, что вероятность его выигрыша оценивается как 50/50. Поэтому так важно уделять максимум внимания изучению предлагаемого к подписанию предварительного договора.

Возврат аванса, уплаченного по договору купли-продажи недвижимости

В этой статье мы разберем основные моменты, на которые следует об�

В этой статье мы разберем, как оформить арендуемый у государства �

В 2022 году в России при продаже дома или любой другой недвижимости&

В этой статье мы расскажем, какие документы для продажи дачи необ�

На сегодняшний день в связи с обострившимся кризисом спрос на эли

С 01.01.2019 года, можно не только купить дом в СНТ, но и зарегистрирова

Возврат аванса покупателю в случае расторжения сделки с недвижимостью: кто, кому и что должен

  • Рубрика: Финансовые вопросы

Время чтения: 3 мин.

Если сделка купли/продажи недвижимости не состоялась, покупатель имеет право получить уплаченный им аванс. Правда, иногда продавец не соглашается вернуть деньги. В таком случае возврат аванса покупателю зависит от нескольких факторов, в частности, от особенностей заключенного договора.

Особенности возврата аванса

Примерно в 15-ти процентах совершаемых сделок при покупке недвижимости заключают договор аванса, являющийся определенной гарантией надежности операции.

При этом во многих случаях продавец остается без уплаченного аванса, кроме того, с него могут истребовать процент от пользования чужими средствами.

Причиной этого зачастую является неправильное понимание понятия «аванс», которое обычно путают с задатком. Аванс по закону не выполняет функцию обеспечения сделки и представляет собой только средства, уплаченные до выплаты основной суммы, поэтому при срыве сделки продавец не имеет права оставить себе уплаченную сумму.

В связи с такими особенностями, при отказе продавца вернуть аванс покупатель может подать в суд и взыскать, кроме самой суммы аванса, проценты за использование своих средств.

Если сторона, желающая вернуть средства, обращается в суд, чтобы инициировать возврат аванса покупателю, продавец часто пытается доказать, что уплаченные средства на самом деле являются задатком. В случае составления договора аванса суд редко идет навстречу продавцу, так как закон четко поясняет разницу между авансом и задатком.

Методы предотвращения рисков

Особенность внесения аванса в том, что при его уплате часто даже не требуется составление договора, достаточно, чтобы продавец написал расписку и указал в ней все условия сделки, в том числе сумму аванса. Расписка будет главным аргументом при желании покупателя в случае срыва покупки вернуть свои средства. Правда, суд часто инициирует возврат аванса покупателю и без наличия расписки.

В случае же, если уплаченные средства имели юридическую силу задатка, отказываясь от совершения сделки, покупатель может потерять эту сумму. Таким образом, эксперты не рекомендуют уплачивать задаток, если договор является потенциально невыгодным. Даже если покупатель уверен, что приобретет приглянувшуюся недвижимость, он не может наверняка знать обо всех потенциальных проблемах, которые часто возникают спустя время.

На каких основаниях возможно расторжение договора купли-продажи недвижимости

Учитывая все эти нюансы, мы рекомендуем вам сразу же обращаться к профессионалам в сфере недвижимости, какими и являются сотрудники агентства «Колизей». Наши специалисты не только объяснят вам простым языком, чем отличается аванс от задатка, но также помогут купить/продать недвижимость с максимальной безопасностью.

Просмотров: 2473

Ссылка на основную публикацию