Как инвестировать в недвижимость от $10
В мегаполисах на покупку жилой или коммерческой недвижимости нужно несколько миллионов рублей. Такие деньги есть не у всех, но это не значит, что инвестировать в недвижимость нельзя. Начать вкладывать деньги в жильё и коммерческие помещения можно с $10. Вот четыре варианта инвестирования в недвижимость и их доходность.
4 способа инвестировать в недвижимость
Вложиться в недвижимость — не значит купить её. Можно приобрести паи инвестиционного фонда или акции фонда недвижимости (REIT), то есть вложить деньги напрямую в недвижимость. Есть также косвенные инвестиции в сферу недвижимости через акции и облигации.
Способ 1. Закрытый паевой инвестиционный фонд
Минимальная сумма вложений: 300 000 ₽.
Прогнозируемая доходность: 10–15%.
Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН) создаёт управляющая компания, когда нужны деньги, чтобы вложиться в какой-то инвестиционный объект. Например, компания решила купить апарт-отель. Деньги на его покупку дают инвесторы и взамен получают паи этого фонда. Чем больше инвестор вложил денег, тем больше у него паёв.
По своей организации ЗПИФ напоминает коллективную складчину, где люди собирают деньги, чтобы что-то купить и потом получать с этого прибыль. Купить пай можно, пока собирается нужная сумма. После того как она наберётся, купить пай не получится. Если только управляющая компания не решит вывести паевой инвестиционный фонд на биржу. В этом случае инвесторы смогут продавать и покупать паи друг у друга.
Где и за сколько можно купить паи фонда
Купить паи фонда можно через управляющую компанию (УК), пока идёт сбор определённой суммы на покупку. Например, УК решила купить бизнес-центр за 500 миллионов ₽. Пока фонд собирает нужную сумму, инвесторы могут купить паи. Как только 500 миллионов ₽ будут собраны — паи перестанут продавать. Стартовая цена пая в среднем для неквалифицированных инвесторов — 300 000 ₽, для квалифицированных инвесторов ограничений нет.
Если управляющая компания вывела фонд на биржу, то паи можно купить там. Также их можно продавать, дарить и наследовать, как любое имущество.
При выборе фонда нужно обратить внимание на несколько моментов:
- Управляющая компания должна быть зарегистрирована на сайте национальной ассоциации участников фондового рынка НАУФОР. Если фирмы нет в списке, связываться с ней не стоит.
- Планируемый срок инвестиций компании. Если срок инвестирования — три года, то это значит, что через три года инвестор получит деньги обратно.
- Есть ли фонд на бирже. Это большой плюс, потому что в этом случае инвестору не нужно ждать погашения пая и при необходимости он может продать его раньше срока.
- Комиссия управляющей компании. Все УК берут комиссию за управление деньгами инвесторов, и у каждой компании она будет своя. Например, комиссия ЗПИФН «ВТБ — Рентный доход» — 1,5% от активов фонда ежегодно, а ЗПИФН «Сбер — Фонд Коммерческая недвижимость» — 2%.
➕Плюсы ЗПИФН
- Низкая вероятность потерять деньги.
- Доходность может достигать 15% в год.
➖ Минусы ЗПИФН
- Мало фондов торгуются на бирже, и уровень доходности напрямую зависит от рынка недвижимости.
- Хорошо себя чувствует рынок — паи растут в цене и приносят хороший доход, плохо — маленькая доходность или её нет вообще.
Способ 2. REIT
Минимальная сумма вложений: $17 (1240 ₽).
Прогнозируемая доходность: 2–5%.
REIT (Real Estate Investment Trust — с англ. инвестиционный фонд недвижимости) — это иностранные фонды недвижимости с минимальным числом акционеров 100 человек.
Через REIT инвестор может вложиться в зарубежную недвижимость. Принцип работы схож с паевыми фондами в России: управляющая компания фонда собирает деньги с инвесторов и покупает недвижимость, которую затем перепродаёт или сдаёт в аренду. Минимум 90% дохода УК выплачивает своим акционерам в виде дивидендов пропорционально их вложениям.
На зарубежном рынке есть долевые, ипотечные и гибридные фонды. Долевые фонды зарабатывают на аренде и продаже недвижимости, ипотечные — на процентах от ипотеки, когда выкупают закладные по ипотеке у банков, а гибридные фонды объединяют в себе несколько активов.
Как правило, инвестфонды специализируются на определённом секторе недвижимости, например вкладывают деньги в офисные здания, или складские помещения, или многоквартирные дома.
Где и за сколько можно купить акции фонда
Акции REIT можно купить на Санкт-Петербургской бирже и бирже Нью-Йорка. Чтобы участвовать в торгах на бирже Нью-Йорка, надо получить статус квалифицированного инвестора. Для Санкт-Петербургской биржи этого не нужно. Ознакомиться со списком фондов можно на сайте Национальной ассоциации риелторов США.
Чтобы купить акцию REIT, в среднем нужно от $17. Например, акцию Sabra Health Care REIT — инвестиционного фонда недвижимости в области здравоохранения — можно купить за $16. Фонд Apple Hospitality REIT, который инвестирует в гостинично-курортный сектор, предлагает купить акцию за $15.
Как выбрать REIT
Чтобы разобраться, как ведёт себя зарубежный сектор недвижимости, надо отслеживать индексы. Их можно найти на сайте компании FTSE Russel. Индексы нужно сравнить с доходностью фонда за несколько лет. Они должны быть схожими.
Необходимо разобраться, во что фонд вкладывает деньги, какая у него структура активов и насколько разнообразен его инвестиционный портфель. Ещё нужно посмотреть, сколько дивидендов платит компания и как часто она это делает. Если в какой-то период дивидендов не было, то следует узнать, по какой причине.
➕ Плюсы REIT
- Возможность заработать в среднем 5% годовых в долларах.
- Низкая вероятность потерять деньги.
- Низкая волатильность доходов.
➖ Минусы REIT
- Прямая зависимость от ситуации на рынке недвижимости и уровня экономики.
- Присутствуют валютные риски, когда может резко измениться курс доллара.
Способ 3. Акции
Минимальная сумма вложений: менее 1000 ₽.
Прогнозируемая доходность: 8–15%.
Покупая акции строительных компаний, инвесторы приобретают долю в бизнесе. За это получают процент с прибыли в виде дивидендов. Некоторые компании дивиденды не платят и вкладывают все деньги в расширение бизнеса. В этом случае можно заработать на росте стоимости ценных бумаг.
На бирже торгуется не так много акций крупных российских застройщиков. Это «ПИК», «Самолёт», «ЛСР» и «Эталон».
Где и за сколько можно купить акции
Купить акции можно на Мосбирже. Для этого нужен брокерский счёт и деньги на нём. Стоимость ценной бумаги у каждой компании своя. Например, акция «ПИК» 6 сентября стоила 1400 ₽, «ЛСР» — 774 ₽.
Как выбрать акции
Главное, что должен сделать инвестор, — это найти перспективную компанию. Оценить бизнес помогут её финансовые отчёты, публикуемые на официальном сайте. Рост выручки и прибыли указывает на хороший потенциал. Показатели лучше смотреть в динамике и брать сразу за несколько лет.
Нужно также посмотреть на дивиденды: платит их компания или нет, как часто и были ли простои. Если были, то стоит узнать их причину.
Затем можно посмотреть динамику цены акции в течение года и за несколько лет: как часто она менялась и насколько. Оценить помесячно итоги торгов по конкретным акциям на бирже — сколько было совершено сделок и на какую сумму. Если сложно анализировать самостоятельно, то можно воспользоваться советами аналитиков брокерских компаний и их инвестиционными идеями.
➕ Плюсы акций
- Хорошая доходность.
- Акции могут приносить 15% годовых и более.
- Есть возможность заработать не только на дивидендах, но и на росте стоимости.
➖ Минусы акций
- Высокая степень риска: акции могут резко подешеветь или застройщик — обанкротиться, тогда акции вовсе обесценятся и вернуть вложенные деньги не получится.
Способ 4. Облигации
Минимальная сумма вложений: менее 1000 ₽.
Прогнозируемая доходность: до 10%.
Покупая облигации, инвестор даёт компании деньги в долг. Взамен он получает купоны — процент за то, что компания использует его деньги. Частота выплат купонов у каждой компании своя. Кто-то платит два раза в год, кто-то — четыре раза в год.
Инвестор даёт деньги на определённый срок. Когда срок подходит к концу, компания возвращает вложения. Это называется погашением облигации. В итоге инвестор получает свою сумму обратно, плюс у него уже есть купоны, которые он получал, пока компания пользовалась его деньгами.
«ЛСР» платит купоны четыре раза в год. Последняя выплата запланирована на 24 февраля 2026 года. Источник: smart-lab.ru.
Где и за сколько можно купить облигации
На бирже через брокера можно купить облигации застройщиков «ПИК», «Самолёт», «ЛСР» и «Эталон». Также можно купить облигации в период размещения — напрямую у компании по фиксированной цене.
Как выбрать облигации
Сначала надо определиться с эмитентом, изучить его финансовую отчётность и стабильность выплат купонов. Есть агентства, которые анализируют компании и присваивают им рейтинги надёжности. Например, на сайте Аналитического кредитного рейтингового агентства можно проверить любую компанию по её названию, ИНН или лицензии Банка России.
Лучше брать облигации со сроком погашения до двух-трёх лет. За короткий период меньше вероятность форс-мажоров. Прогнозировать устойчивость ситуации в мире и в экономике в перспективе на пять лет достаточно сложно.
Покупая облигации при первичном размещении, нужно обратить внимание на купонный доход. Если номинал 1000 ₽, а купонный доход 10% годовых, это значит, что инвестор получит 100 ₽ с каждой облигации.
При покупке облигации на бирже у другого инвестора нужно смотреть на её доходность к погашению. Она показывает, сколько заработает инвестор при покупке облигации по цене, отличной от номинала. Например, цена облигации — 1000 ₽, инвестор купил её за 95% от номинала, срок действия ценной бумаги — два года. Через два года облигация погасится на 100% и инвестор заработает 5%.
Если купить облигацию на бирже по цене ниже номинала, например за 900 ₽, то прибыль будет больше. При этом купон компания всё равно будет платить с 1000 ₽.
➕Плюсы облигаций
- Облигации — это консервативный инвестиционный инструмент, который имеет высокую степень надёжности.
- Инвестор сразу видит, сколько он получит и в какие сроки.
➖ Минусы облигаций
- Низкая доходность, которая, как правило, на пару процентов больше дохода по вкладам. Зависимость от ключевой ставки Банка России — растёт ставка, снижается цена облигаций, и наоборот.
- Компания может обанкротиться и не вернуть деньги инвесторам.
Выводы
- Помимо фактической покупки недвижимости есть два способа инвестировать в неё напрямую — через ЗПИФН и REIT. Акции и облигации относятся к косвенным инвестициям.
- Чтобы инвестировать через ЗПИФН, нужно в среднем 300 000 ₽, в остальных случаях — от 750 ₽.
- Перед инвестированием следует изучить финансовую отчётность компании в динамике и оценить её потенциал. Если компания платит дивиденды или купоны, посмотреть, как стабильно она это делает.
- У каждого инвестиционного инструмента есть свои плюсы и минусы, с которыми надо ознакомиться до покупки.
Статья не является инвестиционной рекомендацией. Доходность инвестиций гарантировать невозможно.
Указанные цены актуальны на 6 сентября 2022 года.
Инвестиции
в недвижимость
Плюсы и минусы инвестирования в недвижимость. Какие объекты
недвижимости подходят для инвестирования? Бумажная недвижимость
и мошенничество при инвестировании.
Инвестиции в недвижимость
Квартирный вопрос во все времена стоял остро. Поэтому приобретение своей отдельной недвижимости воспринималось как главная цель и один из самых лучших способов вложения денег. Ведь квартира — это надежно. Но так ли это на самом деле?
Мы подробно разобрались, насколько выгодно инвестировать в покупку недвижимости в наше время, кому подходит данный вид инвестиций и с чего начать начинающему инвестору. Итак, обо всем по порядку.
Инвестиции в недвижимость — плюсы и минусы
Как правило, квартиры покупают, чтобы улучшить жилищные условия семьи. Например, съехать от родителей или иметь возможность родить еще одного ребенка. Но для некоторых покупателей недвижимость — это еще и способ получения прибыли.
С одной стороны, инвестиция в недвижимость может оказаться очень удачной. Например, для защиты накопленного капитала от инфляции или получения прибыли от сдачи. Но «правила игры» неодинаковы и могут сильно отличаться в зависимости от типа недвижимости, рынка и даже региона.
Прежде чем инвестировать деньги в покупку, стоит тщательно взвесить ситуацию и оценить риски такого вложения капитала. Разберем преимущества и недостатки инвестиций крупными мазками, а потом перейдем к частным случаям.
Спрос на недвижимость и цены могут значительно меняться под влиянием внешних факторов. Например, экономической или эпидемиологической ситуации в регионе
Объекты для инвестирования
Теперь рассмотрим, как конкретно можно инвестировать в недвижимость. Для простоты будем располагать варианты инвестирования от наиболее востребованных и привлекательных к наименее популярным.
Частный вид инвестиций в жилую недвижимость и первое, что приходит на ум, когда мы говорим о выгодных вложениях в сфере строительства. Многие инвесторы выбирают именно покупку жилых помещений, так как этот вариант подвержен рискам в меньшей степени. Заработать на покупке недвижимости можно относительно быстро.
С первым вариантом все более-менее ясно. Допустим, вы приобретаете квартиру за 10 миллионов рублей на ранних этапах строительства. После сдачи дома она поднимется в цене, и вы сможете перепродать ее на 25-30% дороже.
Второй вариант также принесет свои плоды, но медленнее. Удобнее всего приобретать недвижимость с ремонтом от застройщика — сдать такой объект получится раньше. Также стоит обращать внимание на ликвидность квартиры и ее привлекательность для арендаторов. Учитывайте инфраструктуру рядом с домом, транспортную доступность, планировку, вид из окон, этаж и даже уровень жизни соседей. Из этих факторов в итоге сложится стоимость аренды, а соответственно и окупаемость вложений.
Здесь все немного сложнее, но тоже достаточно прибыльно. Во-первых, купить коммерческую недвижимость сложнее с юридической стороны. Во-вторых, при выборе коммерческого объекта нужно обращать внимание на большое количество моментов и критериев, неважных для вложения в жилом фонде. В-третьих, нежилую недвижимость необходимо грамотно оформить и уладить вопросы с различными службами: пожарной, санэпидемиологической и т.д.
Получить прибыль от приобретения коммерческой недвижимости вы сможете, сдавая ее в аренду различным компаниям или индивидуальным предпринимателям. Но окупить вложения быстро может не получиться. Как правило, стоимость ее довольно велика. Выгодные с точки зрения окупаемости объекты оцениваются от 5 млн и выше.
Уступает квартирам и нежилым помещениям, но в последнее время набирает популярность. Как и в городской квартире, в загородном доме можно жить. Или вы можете купить участок и построить дачу для отдыха. И дом, и дачу можно сдавать в аренду круглогодично, на лето, на праздники или выходные. Главное, чтобы объект был расположен в районе с хорошей инфраструктурой, недалеко от крупного города и был оснащен всеми удобствами. Баня, летняя терраса и бассейн будут преимуществами для сдачи как в краткосрочную, так и долгосрочную аренду.
Также выгодно инвестировать в покупку дома на стадии строительства, чтобы завершить работы и получить прибыль от продажи готового жилья. Или купить только землю и построить дом самостоятельно. Существуют специальные банковские программы, позволяющие получить ипотеку на строительство под выгодный процент.
Относительно новый вид долгосрочных инвестиций. Ипотечные облигации — это ценные бумаги. Их выпускают банки, а приобрести могут обычные люди. Обеспечением по облигациям являются ежемесячные ипотечные платежи клиентов банка. Доход по ипотечным ценным бумагам, как правило, выше, чем по обычным банковским вкладам.
Принцип работы ипотечных облигаций достаточно прост. Приведем пример. Заемщик берет в банке ипотечный кредит на сумму 10 млн рублей. После чего кредитная организация на такую же сумму выпускает ценные бумаги — ипотечные облигации. Далее они отправляются на торги, где их можно купить. Банк получает деньги от продажи облигаций и может использовать их для выдачи новых кредитов. А инвестор получает долгосрочный доход от ценных бумаг.
Инвестиции в зарубежную недвижимость также набирают популярность. Многие инвесторы считают, что покупка жилья за границей, например, для сдачи, может оказаться выгоднее, чем приобретение квартиры в России. Во-первых, вы получите ликвидный объект. Во-вторых, доходность арендной квартиры в Европе может быть гораздо выше, т.к. вы будете получать деньги в валюте. Это действительно выгодно на фоне волатильности рубля. Кроме того, квартира позволяет переехать и в ряде стран дает возможность получить вид на жительство, прописку или гражданство. А также открыть бизнес на территории другого государства.
Но в инвестициях в зарубежную недвижимость есть свои подводные камни. Нужно хорошо разбираться в рынке и нюансах законодательства страны, в которой планируется покупка. Иначе есть риск оказаться в минусе.
Еще один способ инвестировать в зарубежную недвижимость — покупка акций инвестиционных трастов недвижимости Real Estate Investment Trust (REIT). Это компании в США и других странах, занимающиеся вложениями и управлением недвижимостью.
Я хочу вложиться в недвижимость. Что мне нужно знать?
Вложения в недвижимость — одни из самых популярных частных инвестиций в России. По данным ВЦИОМ, 18% россиян планируют использовать такой способ инвестирования для обеспечения своей старости. Популярнее лишь банковские депозиты (23%) или накопленные наличные средства (21%).
Это логично: вкладывая в недвижимость, инвестор покупает реальные объекты. Они устойчивы к инфляции, а их стоимость в долгосрочной перспективе стабильно растет. При достаточном начальном капитале можно вкладываться сразу в несколько объектов, что может увеличить доходы в разы. Кроме того, рынок недвижимости довольно инертен в отличие от волатильного рынка акций или валюты.
Многие считают, что вкладываться в недвижимость просто и интуитивно понятно. Но это не так — как и в любом виде инвестиций, здесь свои преимущества, недостатки, нюансы и подводные камни. В этом тексте РБК Quote расскажет о главных из них.
В каком состоянии рынок жилья сейчас?
Рынок недвижимости довольно стабилен. Главный фактор влияния на него в 2022-м — перемены в законодательстве: с 1 июля 2019 года вступили в силу поправки к 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», действие которого полноценно распространили на апартаменты.
Теперь для строительства как жилых домов, так и апартаментов используются эскроу-счета, а застройщики должны вести строительство с привлечением проектного финансирования. Суть: дольщик переводит деньги на эскроу-счет в банке, банк выдает девелоперу кредит на строительство, а деньги со счета достаются застройщику только после выполнения условий, заранее прописанных в договоре долевого участия.
На большинство проектов, начатых до 1 июля 2019-го, эти правила не распространяются. Власти разрешили застройщикам вести продажи по-старому, если готовность объекта составляет не менее 30%, а количество заключенных договоров долевого участия — не менее 10%.
Однако новые стройки будут работать уже по новым законам. Плюс перемен — рискованность вложений в недвижимость снизилась, а принципы долевого строительства апартаментов стали аналогичны рынку жилья. Минус — переход на эскроу снижает доходность инвестиций в новостройки. По мнению экспертов, разница между стоимостью на стадии котлована и построенной недвижимостью вряд ли превысит 10%.
Также это приведет к уходу ряда небольших девелоперов из-за сокращения их маржи и разницы между ценой на старте и при вводе в эксплуатацию. Процесс уже запущен: по данным риелторской компании «Метриум», в 2019 году на московском рынке новостроек было представлено на 23% меньше проектов, чем в 2018-м (69 против 90). В компании связали это с переходом на новую схему финансирования строительства многоквартирных домов через эскроу-счета.
Предпосылок для снижения цен в ближайшее время нет, ведь все больше новостроек будут продаваться по эскроу-счетам. По мнению аналитиков, к концу 2022 года доля проектов с продажами через эскроу увеличится с нынешних 15% до 35–40%.
Новые объекты будут изначально выходить на рынок по более высоким ценам. Все это увеличит порог входа для инвесторов и увеличит сроки окупаемости недвижимости. Больнее всего перемены ударят по апартаментам: по мнению экспертов, разница в стоимости между ними и квартирами в будущем сократится до 10%, что снизит востребованность апартаментов. Инвесторы в недвижимость не исчезнут, но их число существенно снизится из-за сокращения числа высокомаржинальных проектов.
Подстегнуть спрос может Центробанк, если в соответствии с прогнозами аналитиков понизит ключевую ставку — это положительно скажется на ипотечных ставках. В 2019-м они уже упали до 8,5–8,7% годовых. Кроме того, это также снижает доходность банковских депозитов — некоторые инвесторы могут разочароваться в них и обратить внимание на рынок недвижимости.
Насколько вообще рентабельны в России инвестиции в жилье?
Есть два основных способа получения дохода с недвижимости: аренда или перепродажа. В обоих случаях наблюдается множество нюансов. Например, аренда может быть долгосрочной или посуточной. А цену перепродажи можно увеличить несколькими способами — скажем, перевести недвижимость из нежилого фонда в жилой и наоборот, сделать ремонт, перепланировать или разделить объект на две и больше частей.
Срок возврата инвестиций варьируется. После покупки квартиры в новостройке на котловане реализовать ее можно будет сразу после ввода дома в эксплуатацию — то есть получить прибыль уже через два-три три года. Аренда же будет окупаться от восьми до 20 с лишним лет в зависимости от назначения помещения. Однако у владельца будет оставаться опция перепродажи.
Инвестиции в жилую недвижимость с целью перепродажи более выгодны, но и более рискованны. Стоимость апартаментов со стадии котлована до окончания стройки может вырасти до 30–35%, в то время как квартиры редко дорожают более чем на 20%. Исключения — проекты, где застройщики занижают цены на старте реализации из-за стремления перебить предложения конкурентов или нехватки разрешительной документации.
Что касается роста стоимости после ввода в эксплуатацию, то здесь не стоит рассчитывать на многое. Как апартаменты, так и квартиры прибавляют в цене, однако в последние годы этот рост обычно не превышает уровня инфляции и составляет около 3% в год.
А насколько выгодно сдавать недвижимость в аренду?
По оценкам аналитиков ЦИАН, доходность арендного бизнеса в России выше, чем доходность банковского депозита. Рантье может в среднем рассчитывать на 7,8% годовых, в то время как вкладчик получает около 5,8%.
Выгоднее всего сдавать жилую недвижимость в провинции — например, в Астрахани доходность аренды составляет 10,6%, а срок окупаемости — всего 9,5 года. А вот в Москве получится заработать всего 5,5% годовых. По словам риелторов, арендная доходность снижается каждый год, но инвестиции в недвижимость по-прежнему остаются одними из самых доходных.
Апартаменты лучше квартир подходят желающим получать регулярный пассивный доход от сдачи в аренду. По различным оценкам, сегодня апартаменты приносят собственникам 8–15% от их стоимости в год. Конечная цифра во многом зависит от того, сдаются они в долгосрочную или же краткосрочную аренду — посуточная сдача выгоднее, но подвержена сезонности. Даже со всеми расходами на содержание недвижимости это позволяет окупить инвестиции за восемь — десять лет.
Сдаваемая в аренду квартиру отбивается дольше: в зависимости от местоположения она позволяет собственнику получать 3–6% от своей стоимости за год. В этом случае ее окупаемость может затянуться на десятилетия. Главные факторы влияния на доходность: срок аренды и локация — наиболее конкурентоспособными являются квартиры в центре или рядом с метро. Самыми ликвидными являются небольшие квартиры — однушки и евродвушки.
Цены на аренду квартир в последнее время растут: в 2019 году они в среднем по России выросли на 5–7%. Эксперты ждут, что такая тенденция продолжится и в 2022-м. В Москве этот рост может составить до 20%. Причины — рост стоимости квадратного метра в новостройках и на вторичном рынке жилья, а также подорожание ЖКУ, увеличение взносов за капремонт и инфляция.
А чем апартаменты отличаются от квартир? Стоит ли в них инвестировать?
Некоторые считают, что апартаменты — это просто альтернативное название квартиры. Это не так. По российскому законодательству, апартаменты — это не полноценные жилые помещения, а «номера в гостинице общей площадью не менее 40 кв. м, состоящие из двух и более комнат с мини-кухней». Это определение появилось в официальных документах лишь в 2019 году — до этого юридический статус апартаментов был размыт.
Апартаменты можно условно разделить на два типа. Первый — сервисные: это готовые для проживания помещения, обслуживаемые управляющей компанией. Второй — несервисные апартаменты: по сути, это квартиры, построенные на не предназначенных для жилищного строительства участках и недоступные для оформления прописки.
Главный плюс апартаментов для инвестора в сравнении с квартирами — более низкий порог входа. В зависимости от класса апартаменты стоят на 15-25% дешевле квартир аналогичного уровня.
Апартаменты могут располагаться в жилом доме или отдельном комплексе, а также в коммерческих зданиях — например, бизнес-центрах. Также под апартаменты часто переделывают старые здания бывших промышленных предприятий. Требования к строительству апартаментов, толщине стен, инсоляции, шумоизоляции, благоустройству, транспортной и социальной инфраструктуре (школы, больницы, детсады) гораздо ниже, чем к жилым помещениям — поэтому они обходятся значительно дешевле квартир.
В плане аренды сервисные апартаменты являются интересным вложением. Управляющие компании всегда предлагают владельцам инвестиционные программы. Собственники могут заключить с УК договор, по которому те берут на себя поиск жильцов и ответственность за сохранность имущества. При этом УК либо выплачивают владельцу ежемесячную фиксированную сумму (программа гарантированной доходности), либо — прибыль от сдачи апартамента в аренду с удержанием комиссии за услуги (программа максимальной доходности).
Во втором случае накладные расходы с учетом комиссии УК эксперты советуют оценивать в 40% от платежей арендаторов. Эта стратегия более рискованная: она сильно зависит от эффективности работы и честности управляющей компании, а также локации апартаментов. В случае долгих простоев инвестор рискует даже уйти в минус, учитывая высокие тарифы на ЖКУ. В то же время никто не запрещает отказаться от контракта с управляющей компанией и сдавать недвижимость самим, как это делают владельцы квартир. Однако в этом случае заботы по поиску арендаторов и содержанию апартаментов ложатся на плечи собственника.
При этом минусов у апартаментов достаточно. В них невозможно прописаться — теоретически можно лишь оформить временную регистрацию максимум на 5 лет. На апартаменты не распространяется ряд законов и прав: например, неприкосновенность жилища, невозможность конфискации в случае банкротства, а также закон о тишине, запрещающий шуметь в ночное время. У владельцев квартир таких проблем нет: у них есть возможность регистрации, доступ к социальной инфраструктуре и на них распространяется действие Жилищного кодекса.
Собственники апартаментов вынуждены куда больше тратить на эксплуатационные расходы. Тариф на коммунальные услуги для коммерческих помещений существенно выше, чем для жилых: за тепло и электричество придется платить на 25-30% больше, за воду — примерно на 10%. Налог на недвижимость также выше. Если апартаменты гостиничного типа, то ставка составит 0,5%, если они расположены в административно-деловом комплексе — 2%. А вот для квартир она обычно составляет 0,1%.
Льгот на оплату ЖКХ и налоги у владельца апартаментов нет. Кроме того, нужно платить управляющей компании за обслуживание комплекса. Также инвестору стоит помнить, что поскольку апартаменты не считаются жилой недвижимостью, при их покупке нельзя рассчитывать на имущественный вычет и субсидии.
Какие еще расходы и риски несет инвестор в недвижимость?
Их более чем достаточно. Вкладывая в недвижимость на котловане, всегда есть риск, что объект не построят — например, по причине банкротства застройщика. Или, как минимум, сроки окончания строительства сдвинутся вправо.
Стоимость недвижимости напрямую зависит от общей экономической ситуации в стране или регионе: в случае негативных тенденций цены на жилье стагнируют или падают, люди перестают связываться с ипотекой, а застройщики начинают испытывать проблемы с финансированием. Поэтому инвестировать в недвижимость стоит в периоды хотя бы минимального экономического роста. В ином случае и без того низкая ликвидность недвижимости станет еще хуже.
На стоимость недвижимости могут повлиять обстоятельства, которые не всегда возможно просчитать заранее — например, строительство неподалеку крупных транспортных узлов или вредного производства. Качество работ тоже не всегда может оказаться достаточно высоким, особенно если речь идет о нежилых помещениях.
После покупки недвижимости стоит помнить про дополнительные расходы — придется оплачивать налог на недвижимость, коммунальные услуги и время от времени проводить ремонт. Последнее особенно важно, если инвестору не повезет с арендаторами.
В процессе продажи или покупки недвижимости теряется немало времени и денег, поскольку он сопровождается массой бюрократических операций и уплатой пошлин. Если актив необходимо продать срочно, то без значительного снижения цены сделать это практически невозможно.
Важный момент: со сдачи коммерческой недвижимости в аренду нужно платить налоги. Если вы сдаете апартаменты как физическое лицо, то придется платить НДФЛ в размере 13%. Но ставку можно снизить до 6%, если зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и перейти на упрощенную схему налогообложения.
Также придется уплатить НДФЛ с дохода от продажи жилой недвижимости. Чтобы освободиться от него, нужно держать в собственности не менее 5 лет — это правило действует для объектов, приобретенных после 1 января 2016. Если же сделка совершена до 1 января 2016, то этот срок снижается до трех лет. При этом при продаже раньше минимального срока можно рассчитывать на вычеты: 1 млн рублей или фактические расходы на покупку.
Купить акции ведущих застройщиков можно прямо сейчас на РБК Quote. Проект реализован совместно с банком ВТБ.
Термин, обозначающий вероятность быстрой продажи активов по рыночной или близкой к рыночной цене. Подробнее Инвестиции — это вложение денежных средств для получения дохода или сохранения капитала. Различают финансовые инвестиции (покупка ценных бумаг) и реальные (инвестиции в промышленность, строительство и так далее). В широком смысле инвестиции делятся на множество подвидов: частные или государственные, спекулятивные или венчурные и прочие. Подробнее
Как начать инвестировать в недвижимость и получать пассивный доход?
Согласно международным исследованиям от 30 до 40% в инвестиционных портфелях составляют инвестиции в недвижимость. Актуальность этого вида инвестиций не теряется с годами, а наоборот, увеличивается. Недвижимость, по сути, является самым защищенным активом, в том числе и от инфляционных рисков. Разбираемся с основами, чтобы не отстать от рынка.
На протяжении десятков лет инвестиции в недвижимость, а значит и девелопмент как инструмент, привлекают людей. Первые доходные дома в Москве появились ещё в 1898 году, и начал их строить не кто иной, как Савва Мамонтов. Впоследствии были и другие. Помимо возврата вложенных инвестиций и увеличения капитала, представители тех лет преследовали более глубокую социальную миссию – они создавали культурную среду.
На сегодня существует несколько вариантов инвестиций в недвижимость с различным уровнем доходности, и каждый имеет свои плюсы и минусы. Также необходимо понимать, что инвестиции в недвижимость в России и за её пределами имеют отличия.
Недвижимость за пределами России является максимально консервативной с точки зрения инвестиций и стабильности рынка и имеет ряд страновых особенностей, но ее мы рассмотрим в отдельном материале.
Сегодня рассмотрим исключительно виды инвестиций в российский рынок недвижимости.
Коммерческая недвижимость
Является среднеустойчивой к факторам внешнего рынка и показывает доходность на уровне 10-14% при правильной стратегии инвестирования, удачной локации и грамотном управлении данной недвижимостью. Срок окупаемости вложений 10-12 лет.
Данный вид недвижимости стал популярен относительно недавно, поскольку спрос и растущий рынок предпринимательской активности диктуют свои условия. Это привлекает как частных, так и корпоративных инвесторов. Вложения могут варьироваться от десятков тысяч до десятков миллионов долларов в зависимости от масштабов (крупные офисные центры, отели, склады).
Кризисный 2022 год показал подверженность риску данного сегмента недвижимости, но цифры I квартала 2022 года говорят о достаточно быстром восстановлении. Особенно актуальны инвестиции в отели и сегмент «dark development» (склады последней мили, пункты выдачи заказов, «dark store» и «dark kitchen» – магазины без покупателей и кухня с доставкой на районе).
Загородная недвижимость
Наравне с городской недвижимостью хороший инвестиционный потенциал показала загородная жилая недвижимость. 2022 год показал недооцененность данного сегмента и отсутствие качественных предложений, особенно в ценовом сегменте бизнес, премиум и выше. Инвестиции в загородную недвижимость были популярны ещё с 90-х, и данный рынок регулярно показывал положительную динамику по приросту год от года, за исключением 2017-2019, где рынок вышел на плато.
Средняя доходность в 15-25% годовых при сроках окупаемости 3-5 лет при правильно выбранной концепции и качественной реализации привлекает большое количество предпринимателей, устремивших свой взгляд на данный рынок. Ведь вложения с лихвой окупаются растущим спросом. И также уменьшаются при коллективных инвестициях. Так как выкупить земельный участок, создать инфраструктуру и начать реализовывать объекты гораздо проще, но и объем заработка уменьшается пропорционально вложенным средствам.
Жилая недвижимость
Этот лидер сегмента уже который раз выдает прекрасные показатели роста год от года и является неустаревающим инструментом инвестиций. На протяжении всего периода свободного рынка жилой городской недвижимости не было ни одного года падения цены. Последние 3 года рынок растет просто гигантскими темпами, и для этого достаточно факторов:
- обветшание имеющегося жилого фонда;
- изменившиеся требования к виду и качеству жилья;
- увеличение доходов;
- приток новых жителей в крупные города;
- введение эскроу-счетов как инструмента безопасности покупателей;
- льготная ипотека.
Порог входа в данный сегмент для инвестиций является минимальным, но и доходность может быть сравнительно небольшой – 10-12% при сроке окупаемости 10-17 лет, если это жилье эконом- и комфорт-класса. И может быть значительно высокой – до 40% годовых при сроке окупаемости 3-5 лет, но порог входа будет варьироваться от 70 млн рублей и выше.
За последний год наиболее ликвидной оказалась недвижимость сегмента премиум, люкс и делюкс, показавшая прирост год от года в некоторых районах Москвы и Санкт-Петербурга от 30 до 45 %. При этом мы отмечаем ограниченность предложений на рынке, что в ближайшие год-два продолжит значительный рост цен, а соответственно, и доходность.
Редевелопмент
Это достаточно новый сегмент для нашего, российского, рынка недвижимости.
Как говорил Марк Твен: «Покупайте землю – ведь её уже больше никто не производит!». С каждым годом количество свободных площадок и объектов, которые можно просто снести и застроить данную территорию, все меньше и меньше. И все больше предпринимателей обращает свой взор на заброшенные ангары, детские садики, дома культуры и мелкие промышленные объекты, которые до этого были не востребованы.
Мы ожидаем в ближайшие 2-3 года значительный рост вывода данных объектов после реконцепта и реконструкции на рынок. Доходность аренды или продажи данных объектов сопоставима или превышает доходность коммерческой недвижимости и может быть сопоставима, в зависимости от локации, с доходностью жилья премиального сегмента.
С чего начать?
Во-первых, начинающим инвесторам в недвижимость нужно чётко понимать тот объём инвестиций, который они хотят вложить, и те сроки окупаемости, которые они могут себе позволить.
Во-вторых, готовы ли они войти в проект, в котором рентабельность, в случае неправильной концепции и стратегии, может быть нулевой или чуть выше нуля.
В-третьих, определить стратегических партнеров, с которыми они вступают в сферу инвестиций в недвижимость, будь то собственники земли, застройщики, архитекторы, строители или компании, занимающиеся комплексным управлением проекта.
Любой объект необходимо рассматривать с инвестиционной точки зрения и не в моменте сейчас, а в перспективе продажи 3-5 лет, что задает определенные требования к созданию данного объекта. Бездумные и бездушные квадратные метры сейчас становятся все менее и менее актуальны, необходимо создавать качество жизни, в котором будет приятно находиться самим.
Зарегистрировать бизнес – проще простого! Регистрация бизнеса быстро онлайн!
Покупка недвижимости – это инвестиции, и, прежде всего, инвестиции в себя.
Инвестиции в недвижимость: как выгодно вложить деньги
Инвестирование в недвижимость — проверенный способ вложения денег. Жилые и коммерческие объекты востребованы и способны приносить хорошую прибыль. Рассказываем, что для этого нужно, как и в какую недвижимость инвестировать и что делать, если средств на покупку целой квартиры или помещения не хватает.
Цели инвестирования в недвижимость
Инвестирование — вложение денег для получения прибыли. В недвижимость инвестируют, чтобы:
Получить пассивный доход. Для этого используют собственную свободную недвижимость, покупают новую за наличные или берут ипотеку. Затем находят арендаторов и ежемесячно получают прибыль. Сохранить накопления. Чтобы деньги не обесценились из-за инфляции, их часто вкладывают в недвижимость. Покупают коммерческие, жилые, бюджетные и элитные помещения. Те, которые не понизятся в цене. Коммерческие объекты лучше покупать в местах с большой проходимостью, а жилые — в районах с развивающейся инфраструктурой. Получить спекулятивный доход. Его получают двумя способами: покупают дёшево и продают дорого; приобретают недвижимость и обменивают на что-то другое с наценкой.
Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость
На недвижимость всегда есть спрос, но не в каждый объект выгодно вкладывать деньги. Разберёмся, какие достоинства и недостатки имеют инвестиции в недвижимость.
Стабильность. Жилые и коммерческие помещения при правильном подборе пользуются спросом. Пассивный доход. Чтобы получать прибыль с купленной квартиры, не нужно много усилий. Минимальные риски. Даже в кризис недвижимое имущество реально продать или сдать в аренду. Рост цены. На недвижимость не влияет инфляция, как и на золото. Стоимость только увеличивается. Многовариантность инвестиций. Есть разные варианты, как получить прибыль: сдавать посуточно или на долгий срок, перепродать, разделить на мелкие сегменты и т.п.
Высокая стоимость. На покупку недвижимости нужна внушительная сумма. Долгая окупаемость. Недвижимое имущество начнёт приносить доход сверх стоимости через 5–10 лет. Дополнительные расходы. Сюда входят коммунальные услуги, капитальный ремонт и налог 13% от суммы сделки. Низкая ликвидность. Быстро реализовать жильё или офисное помещение по рыночной цене — сложно, обычно нужно много времени.
Насколько рискованно вкладываться в недвижимость
Инвестирование всегда сопряжено с рисками, и сфера недвижимости — не исключение. Разберём источники риска.
Неудачное месторасположение. Инвестор рассчитывает, что выбранный им район застроится, и цены вырастут. Если этого не происходит, на объект нет спроса, и владелец не получает прибыль.
Форс-мажоры. Если экологическая обстановка около объекта резко ухудшится, это приведёт к падению спроса и стоимости.
Недобросовестные арендаторы. Иногда наниматели задерживают ежемесячные платежи или портят мебель. На ремонт после таких арендаторов нужна круглая сумма.
Амортизация. Со временем стоимость объектов падает в цене. Например, если рядом с некогда перспективным домом вырастет новостройка, квартиры в ней будут выше по цене и привлекательнее для арендаторов.
Заморозка строительства. Стройку приостанавливают из-за резкого роста цен на стройматериалы или недостаточного финансирования. Поэтому есть риск вложиться в строящееся жильё и получить его намного позже обещанного срока.
Мошенничество. В сфере недвижимости есть масса схем обмана: фирмы-однодневки, продажа чужого имущества по поддельным документам, некачественное строительство из дешёвых материалов (из-за чего через несколько лет эксплуатации дом разрушается).
Выгодно ли сейчас вкладывать деньги в недвижимость
Инвестиции в недвижимость — простой и надёжный способ сохранения денег. Но отнеситесь к этому вложению ответственно, чтобы избежать лишних трат и убытков. Например, спонтанная покупка квартиры без сдачи её в аренду из потенциально доходной инвестиции превращается в пассив, который требует денег на содержание.
По данным аналитики Домклик, рост цен на квартиры постепенно замедляется. Также падает спрос на коммерческую недвижимость из-за ограничений в связи с пандемией. Наибольшую прибыль получают от покупки новостроек.
Чтобы получать доход с вложений, анализируйте цены на рынке, перспективные районы и потребности покупателя. Эти знания помогут приобрести недооценённые, востребованные и недорогие объекты.
В какую недвижимость можно вкладывать деньги
Чем больше город, тем выше спрос на жилые и коммерческие помещения. Рассмотрим варианты инвестирования.
Жилая недвижимость. Наиболее распространённый вид недвижимого имущества. В основном с ним работают новички-инвесторы, так как риски — минимальны. Такой способ вложений часто используют, чтобы сохранить деньги. Доходы получают посредством перепродажи либо сдачи в аренду. При покупке жилого помещения учтите все характеристики: местонахождение, год постройки, планировку, инфраструктуру.
Коммерческая недвижимость. Подходит для инвесторов с опытом — им проще выбрать подходящее помещение. Коммерческую недвижимость выгоднее сдавать в аренду, чем перепродавать.
Земельные участки. Покупать земельные участки выгодно, так как они дешевле остальных видов недвижимости. Их быстро и просто оформить. Нет дополнительных затрат в виде коммунальных платежей и ремонта. При покупке учитывайте назначение. Наиболее ликвидны — участки для строительства. Для долгосрочных инвестиций подойдут сельскохозяйственные земли.
Загородная недвижимость. Загородные дома как вид инвестиций особенно популярны среди жителей мегаполисов. Стабильный спрос будет на благоустроенные дома с красивым видом и природой вокруг.
Строительство недвижимости. Этот способ стал менее популярным, так как цены на квадратные метры на этапе котлована уже не такие низкие, как 5–10 лет назад. Поэтому большой разницы от вложений в строительство на начальном этапе и продажей готового жилья в новостройке не будет.
Вложения в парковочные места. Ситуативный вид инвестирования в крупных городах. Доход зависит от расположения площадки. Парковку размещают в оживлённом месте, где не хватает свободных мест для автомобилей.
Инвестиции в зарубежную недвижимость. В других странах цены на недвижимость тоже редко падают. Если новичок может прогореть, то для опытного инвестора — это перспективный способ вложения денег. У некоторых получается выиграть на курсе валют и росте цен.
Способы инвестирования в недвижимость
Есть два основных способа получения дохода с недвижимости: сдача в аренду и перепродажа с наценкой. Рассмотрим их плюсы и минусы.
У аренды и перепродажи есть много вариаций, поэтому рассмотрим их по отдельности.
Квартира в долгосрочную аренду. Плюс — простой способ получить доход, так как желающие снять квартиру есть всегда. Достаточно найти добросовестных жильцов на длительный срок, заключить договор и ежемесячно получать прибыль. Минус — поиск хороших арендаторов может отнимать много времени. Кроме того, у такого способа низкий уровень прибыли. Если вы приобрели квартиру как инвестицию, то вы нескоро окупите вложения. Оформлять ипотеку для долгосрочной аренды также невыгодно: доход не покроет кредитные платежи.
Посуточная аренда квартиры. Плюс — возможность быстро заработать. Если доходность от долгосрочной аренды — в рамках 5%, то при сдаче посуточно — до 30%. Минус — трудозатраты. Вам придётся ежедневно заселять и выселять жильцов, убирать квартиру. Ещё есть риск повреждения мебели и внеплановых трат на ремонт.
Сдача в аренду коттеджа или загородного дома. Плюс — высокий доход и спрос. Особенно на новогодние, майские и летние каникулы. Ещё есть вариант разделить дом пополам, если он большой. На одной половине вы можете проживать сами, а вторую сдавать в аренду. Минус — недобросовестные жильцы, которые могут испортить не только мебель, но и сам коттедж.
Постройка многоквартирного дома и сдача в аренду квартир. Плюс — если у построенного многоквартирного дома будет выгодное расположение, то вы быстро сдадите все квартиры в аренду. Окупаемость проекта от двух лет, далее — чистая прибыль. Минус — нужны стартовый капитал и грамотный бизнес-проект, земельный участок под строительство.
Сдача в аренду гаража или парковочного места. Плюс — инвестиция не требует больших вложений. Минус — низкая доходность. Чтобы получать прибыль, нужно покупать несколько гаражей или парковочных мест.
Покупка жилья на этапе строительства. Плюс — если купите недвижимость на этапе котлована, вы сэкономите до 30% среднерыночной стоимости жилья. Минус — нет гарантий, что объект достроят.
Раньше это было типичной схемой мошенников, сейчас некоторые гарантии дают эскроу-счета. На них вносят сумму за жильё, но строительная компания не может ими воспользоваться до сдачи объекта в эксплуатацию. Похоже на систему маркетплейсов: вы платите, система придерживает деньги, пока вы не подтвердите получение товара. Приобретать жильё на этапе строительства без эскроу-счетов незаконно.
Перепродажа земельного участка. Плюс — нужно лишь приобрести участок и дождаться повышения рыночной цены. Земля не требует дополнительных вложений и ухода. Минус — иногда ждать нужно годами.
Покупка жилья в плачевном состоянии. Плюс — большая прибыль. Вы приобретаете жильё дешево, вкладываете в ремонт от 200 000 рублей и продаёте в 2–3 раза дороже. Минус — на поиск и ремонт такой квартиры уходит много времени.
Приобретение недвижимости под арестом. Плюс — банк старается быстро продать имущество, которое забрали в счёт оплаты долга. Минус — такое жильё сложно найти.
Порядок инвестирования в объект недвижимости
Чтобы инвестиции приносили доход, следуйте алгоритму:
Изучите ситуацию на рынке — на какую недвижимость есть спрос, что ищут покупатели, какие средние цены на объекты, где есть интересные локации или районы с развивающейся инфраструктурой. Убедитесь в надёжности продавцов, застройщиков, арендаторов и посредников. Проверьте документацию, отзывы, рейтинг, репутацию. Посмотрите наличие судебных споров, простоев. Подберите для покупки ликвидный объект. Не торопитесь получить большой доход. Инвестиции в недвижимость долго окупаются. Не берите в ипотеку сразу несколько квартир — есть риск не рассчитаться с банками.
В целом сфера недвижимости стабильна. При правильном подходе даже новичок увеличит капитал.
Как инвестировать в недвижимость, если не хватает денег на покупку целого объекта
Инвестору с небольшим капиталом можно обратиться в фонды недвижимости и стать совладельцем объекта. Обычно это дорогие здания, которые приносят регулярный доход. В 2022 г. зарегистрировано чуть больше 300 таких фондов. Частным инвесторам без квалификации доступно около половины из них. Данный рынок только набирает обороты, поэтому не все паи на бирже ликвидны.
Ещё один способ инвестиций в недвижимость с минимальными вложениями — приобретение акций зарубежных фондов REIT. Эти организации покупают ипотечные ценные бумаги, строят или покупают объекты, затем продают либо сдают в аренду. Инвесторы получают прибыль в виде дивидендов.
Как зарабатывать на недвижимости больше
Есть несколько способов повысить доходность инвестиций в несколько раз.
Разделение большой квартиры на студии. Выгоднее сдать квартиру нескольким арендаторам. К примеру, вы сдаёте трёхкомнатную квартиру за 40 000 рублей. Если разделить её на три однокомнатные и брать по 20 000 рублей с каждого жильца, вы получите 60 000 рублей.
Перепланировка. Этот способ позволяет не только улучшить условия жизни, но и повысить стоимость недвижимости на 30–40%. Учтите, любую перепланировку нужно согласовывать с БТИ и вносить изменения в техпаспорт.
Расширение помещения за счет достройки. Если добавить к объекту недвижимости балкон, веранду или подвал, его стоимость сразу вырастет на 20–30%.
Перевод помещения из жилого в нежилое и обратно. Покупка коммерческой недвижимости требует крупных вложений. Выход — приобрести жильё на первом этаже многоквартирного дома, а после перевести его в нежилой фонд.
Качественный ремонт. Ремонт повышает стоимость квартиры в 2–3 раза. К примеру, квартира в плохом состоянии стоила 3 миллиона, вы сделали ремонт на 500 тысяч рублей — теперь цену можно повышать до 5–6 миллионов.
Инвестиции в недвижимость: заключение
Недвижимость остаётся одной из самых надёжных и наименее рискованных сфер для инвестирования. Инвестиции в недвижимость — это не только вложения в квартиры, но и в землю, коммерческие объекты, парковочные места. Наибольшую прибыль получают от покупки новостроек. Есть два основных способа инвестирования в недвижимость: сдача в аренду или перепродажа с наценкой. Оба способа имеют плюсы и минусы. Перед выбором учтите стартовый капитал и цели инвестиции. Можно увеличить стоимость недвижимости в разы следующими способами: разделение на студии, перепланировка, достройка, ремонт и перевод жилого помещения в нежилой фонд. Инвестором можно стать, даже если средств на покупку квартиры или коммерческого объекта недвижимости не хватает.
Как вложиться в недвижимость сегодня и сколько на этом можно заработать: четыре варианта для частного инвестора
Недвижимость в России всегда была особым инструментом вложения денег. По данным НАФИ, 44% граждан уверены, что это самый надежный способ инвестирования, а почти 40% — еще и что самый выгодный. В период любого кризиса и роста курса основных валют к рублю недвижимость пользовалась особой популярностью — в нее вкладывались, чтобы избежать инфляции. И текущий кризис, вызванный пандемией, не стал исключением. Доходы людей падают (по итогам 2022 года — на 3,5%), в то же время квартиры растут в цене в среднем на 30%. Имеет ли смысл рассматривать недвижимость как инструмент пассивного дохода и каким образом вкладывать в нее деньги, рассказывает Владимир Воскобойников, инвестиционный директор инвестиционной группы «Тринфико».
Покупка готовой квартиры под сдачу
Самый простой и очевидный для большинства людей вариант — приобрести квартиру, которая не будет использоваться, и сдавать ее в аренду. К концу 2022 года 15—20% покупателей квартир составляли инвесторы (половина собиралась сдавать жилье), причем в начале года эта цифра была меньше в три раза. В зависимости от состояния жилплощади, размеров, района и региона РФ можно в месяц получать и 10 тыс. рублей, и все 70 тыс. рублей.
Но уровень доходности в сравнении с другими способами инвестиций в недвижимость получается самым низким. Особенно с учетом того, что на фоне кризиса арендные ставки снижаются и вряд ли скоро восстановятся, а цены на квартиры, напротив, растут. Большая удача, если доходность по итогу составит 5% — при таких условиях даже банковский вклад с годовыми процентами может оказаться более выгодным. В регионах ситуация немного лучше, но не настолько, чтобы срочно покупать квартиру ради пассивного дохода.
Покупка недвижимости на этапе котлована для перепродажи
Денег для такого инвестирования нужно меньше, чем для приобретения готовой квартиры, и потенциальная выгода получается больше. Причем существует два способа заработать: первый — перепродать впоследствии жилплощадь конечному владельцу, а второй — перепродать тому же застройщику. Последнюю схему разрешают проводить не все компании, поэтому ею частные инвесторы пользуются редко и большего внимания заслуживает перепродажа конечному владельцу. В целом примерно треть сделок в риелторских компаниях на этапе котлована и до первой половины готовности относится к числу инвестиционных.
За время строительства квартиры дорожают на 20—25%, и эта разница становится той самой прибылью инвестора. Однако сегодня цифры стали ниже, потому что застройщики перешли на эскроу-счета, стартовые цены из-за издержек девелоперов взлетели. В итоге разница в стоимости квартир от 20—25% (а то и 30%) снизилась до 15%, и это верхняя граница, поэтому идея с перепродажей тоже выглядит не такой привлекательной, как раньше. Хотя в большинстве случаев она все равно более выгодна, чем сдача квартиры в аренду. И если планируется инвестировать в недвижимость таким образом, необходимо грамотно оценить перспективы объекта: район, транспортная доступность, инфраструктура.
Покупка паев в ПИФах недвижимости
Коллективные инвестиции в виде приобретения паев в ПИФе (паевом инвестиционном фонде) недвижимости — хорошая альтернатива покупке квартиры для сдачи в аренду или перепродажи, причем она подходит частным инвесторам с небольшим объемом свободных денежных средств. Это интересный растущий рынок, хоть и менее изученный россиянами, но постепенно внимание к нему растет.
Паевые фонды недвижимости составляют около 30% от всего объема ПИФов. Есть такие, которые доступны исключительно квалифицированным инвесторам (чтобы получить статус, нужно иметь соответствующее образование и не меньше 6 млн рублей), есть варианты «для всех». Порог входа в них относительно невысокий — существуют даже паи с ценой 1,7 тыс. рублей за лот, но таких очень мало. В основном цены стартуют с 1 млн рублей, и деньги идут не в обычные квартиры, а в коммерческую недвижимость. Доход инвестор получает после продажи своих паев, прибыль может составлять 15—20%. От стоимости чистых активов фонду инвестор платит около 1,5—3%.
Рентные фонды недвижимости
Еще один коллективный вариант инвестирования, который активно развивается в России, — это рентные фонды недвижимости. Похоже на взаимодействие с ПИФами, только здесь управляющая компания фонда на средства инвесторов приобретает крупный объект недвижимости, например торговую площадь, офисы или склады, которые сдаются в аренду. Такие фонды недвижимости есть сегодня у крупнейших банков, а также на специализированных площадках.
Порог входа для инвесторов начинается от сотен тысяч рублей, при этом деньги точно так же защищены, а объект (коммерческая недвижимость) стабилен, как и в обычных ПИФах. Доход инвестор получает так же, как проценты в банке, но вдобавок возможна дополнительная прибыль после выхода из объекта, если стоимость недвижимости вырастет. Это надежные инвестиции, но их доходность опять-таки не очень высока. Инвестиционная группа «Тринфико» проанализировала фактическую доходность таких фондов за последние три года и выяснила, что она колеблется от 4% до 12% годовых. Данный существенный разбег в доходности связан с разным качеством арендаторов недвижимости в фондах и ценой ее покупки на стадии формирования фонда.
На этом рынок коллективных инвестиций не заканчивается, напротив, у него сейчас этап активного развития, появляются новые инструменты. В частности, инвестиционная группа «Тринфико» планирует сформировать в России первый фонд редевелопмента. Его стратегия предполагает не покупку готового объекта, а реконструкцию старых зданий, после которой их стоимость увеличивается в 2–3 раза. Соответственно, такие инвестиции могут принести 25% годовых.
Универсального и стопроцентно высокодоходного инвестиционного инструмента в области недвижимости не существует. Каждому человеку нужно выбирать подходящий вариант, учитывая то, на какую степень риска он готов пойти и какую прибыль хотел бы получить. Одно можно сказать точно: в России будут появляться все новые и новые инвестиционные инструменты, связанные с недвижимостью. Этот рынок у нас еще не развит, а низкие ставки по вкладам формируют в стране круг людей, которые все чаще задумываются об инвестициях.
Мнение автора может не совпадать с мнением редакции
n nttt nttt ntt nt”,”content”:”tt
ntttu0412u044b u043du0435 u0430u0432u0442u043eu0440u0438u0437u043eu0432u0430u043du044b u043du0430 u0441u0430u0439u0442u0435.ntt ntt
