Как участвовать в электронных торгах на покупку квартиры?

Инструкция: как покупать льготные квартиры на аукционе

На электронных торгах можно купить льготные квартиры или жильё, попавшее к банку от тех, кто не смог выплатить кредит. Часто оно стоит чуть дешевле обычного. Рассказываем, как участвовать в торгах и на что надо обратить внимание перед покупкой.

Какие квартиры продаются на торгах

Государственное и муниципальное имущество

Это могут быть новостройки, которые возводятся городскими властями. По закону они продаются только на аукционах. Стоимость таких квартир равна или совсем чуть-чуть ниже рыночной, зато покупать такие квартиры абсолютно безопасно.

Также город продаёт вторичное жильё от «Моссоцгарантии». Городским властям оно достаётся от пенсионеров, которые переезжают в социальные дома или заключают договор пожизненного содержания.

Скидка от рыночной стоимости. По словам экспертов, такие квартиры продаются с небольшой скидкой. «Вторичные городские квартиры обычно выставляются по ценам, примерно соответствующим рыночным, может быть, чуть дешевле — на 5 – 10%», — говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.

Риски. Юридические риски при покупке таких квартир минимальны, но всё же есть. «Уже после покупки могут появиться потенциальные наследники, которые попытаются оспорить право покупателей на квартиру», — предупреждает юрист МКА «Арбат» Вадим Башир-Заде.

Залоговые квартиры

Это квартиры людей, которые не смогли выплатить ипотеку или залоговый денежный кредит.

Скидка от рыночной стоимости. Из всех типов жилья на торгах эти квартиры обычно самые дешёвые. По оценке экспертов центра «Индикаторы рынка недвижимости», скидка может доходить до 50% от рыночной стоимости. «Правда, такие варианты появляются редко, а в ходе торгов цена вырастает, так что итоговая экономия редко превышает 20 – 30%», — объясняет Олег Репченко. По словам управляющего партнёра «Метриум Групп» Марии Литинецкой, рост цен в ходе торгов зависит от привлекательности квартиры и количества участников аукциона.

Риски. Главный юридический риск при покупке залоговой квартиры — оспаривание торгов. «Причём собственник может оспорить как постановление судебного пристава о реализации, так и установленную цену, процедуру торгов и их результат», — говорит Вадим Башир-Заде. Если собственник выиграет суд, то торги признают недействительными, и купленную квартиру придётся вернуть. Ещё одна неприятная ситуация — отказ должников покидать квартиру. Выселять таких жильцов придётся в судебном порядке, предупреждает юрист.

Как принять участие в аукционе

1. Выбрать квартиру

Новостройки от города и вторичное муниципальное жильё собраны на Инвестиционном портале города Москвы. На сайте выберите вкладку «Торги. Имущество» и нажмите на ссылку «Продажа квартир». Вы можете уточнить запрос, указав округ, район, метро, ценовой диапазон — для этого кликните на меню «Больше фильтров».

Вся городская «вторичка» также есть на сайте «Моссоцгарантии». Вы можете выбрать ближайший аукцион или посмотреть объекты на карте — для этого кликните на нужный пункт в меню справа сверху на странице.

Муниципальные новостройки есть на сайте КП «Управление гражданского строительства». Кликните на объекты на карте, уточните запрос по округу, району, площади или цене или выберите интересующий вариант, пролистав список торгов.

Городские квартиры можно посмотреть ещё до покупки. Для этого надо подать заявку на осмотр объекта торгов через «Личный кабинет» на Инвестиционном портале . Через «Личный кабинет» также можно ознакомиться с документами на квартиру.

Имущество должников можно найти на сайте Федеральной службы судебных приставов (ФССП). Прокрутите страницу вниз до параметров поиска лотов. Заполните следующие пункты: «Статус — Объявлен», «Наименование и характеристика имущества — Квартира», «Местоположение имущества — Москва» и нажмите кнопку «Найти». Выберите квартиру и кликните на номер лота — откроется страница с описанием лота. На сайте ФССП нет информации о торговой площадке и времени проведения аукциона. По всем вопросам лучше обращаться к организатору торгов. Чтобы узнать его номер телефона, кликните на ссылку «подробнее» справа от описания организатора торгов.

Также информация о залоговых квартирах есть на Официальном сайте торгов . Надо навести курсор на вкладку «Торги» и выбрать пункт «Реализация имущества должников». Затем в колонке «Торги» слева на странице выбрать пункт «В процессе подачи заявок», а в поиске лотов ввести нужные параметры: «Тип имущества — Квартира или часть квартиры», «Страна размещения — Россия», «Местоположение — Москва».

Осмотр залоговых квартир перед торгами не предусмотрен, так что, скорее всего, покупать придётся «кота в мешке».

2. Получить электронную подпись

Электронно-цифровая подпись — это «ключ» на USB-флешке. Она придаёт электронному документу юридическую силу. Подпись можно получить в авторизованных удостоверяющих центрах . Для этого надо заполнить заявление и предъявить паспорт, СНИЛС и ИНН. Стоимость подписи зависит от тарифов центра, в среднем — от 1 000 до 3 500 рублей.

После получения электронно-цифровую подпись необходимо настроить по инструкции (прилагается к подписи), а затем установить систему криптографической защиты информации. Доступ к такой системе обычно входит в комплект подписи.

3. Зарегистрироваться на площадке

Аукционы проходят на электронных торговых площадках, указанных в лотовой документации. Основные площадки для проведения государственных торгов — это Сбербанк-АСТ , Единая электронная торговая площадка (ЕЭТП) и ets24.ru .

Принцип работы всех торговых площадок одинаковый. Для регистрации вам понадобятся сканы всех страниц паспорта и электронная подпись. Заявка на регистрацию и аккредитацию на любой площадке рассматривается в течение 5 дней. Учтите это, чтобы не опоздать на аукцион.

4. Внести задаток

Обычно это 2 – 10% от стартовой стоимости квартиры, по закону — не больше 20%. Банковские реквизиты для перевода денег на счёт оператора электронной площадки можно посмотреть в «Личном кабинете» после регистрации. Сделать перевод можно любым удобным способом — например, в отделении вашего банка, через онлайн-банк или мобильное приложение. Важно: в назначении платежа обязательно укажите свой ИНН, иначе деньги не будут зачислены.

Всем проигравшим задаток возвращается в течение пяти дней после аукциона, победителю — входит в счёт оплаты полной стоимости квартиры. А если покупатель побеждает на торгах, но отказывается от покупки квартиры, деньги ему не вернут.

5. Подать заявку на участие в аукционе

Для этого надо заполнить заявление и прикрепить копию паспорта. Если вы состоите в браке, необходимо также предоставить нотариально заверенное согласие супруга на совершение сделки с недвижимостью.

Аукцион могут признать несостоявшимся, если на торгах будет всего один участник. Но в этом случае ему предлагается купить квартиру по стартовой стоимости, без конкурса.

Как проводятся торги

Аукцион начинается в назначенные торговой площадкой день и время. У каждого лота есть свой «шаг аукциона» или «шаг торговой сессии» — сумма, на которую каждый участник может повысить цену продажи квартиры за один раз. Обычно «шаг» составляет 0,2 – 1% от начальной стоимости квартиры, по закону — не более 5%.

В течение часа после начала аукциона каждый участник может согласиться на приобретение имущества по стартовой стоимости. Затем аукцион продлевается на время, установленное площадкой: в «Сбербанке-АСТ» — это 10 минут, на ЕЭТП – 1 час. За это время любой участник может поднять цену квартиры на один «шаг». Тогда обнуляется счётчик времени, и аукцион продолжается.

Победителем торгов считается участник, предложивший наибольшую цену квартиры. Он должен оплатить полную стоимость лота в течение пяти дней после завершения аукциона. Квартиру можно купить в ипотеку или с использованием субсидий, например материнского капитала.

Советы экспертов

Изучите цены на рынке. Это необходимо делать при любой покупке недвижимости. «С учётом того, что на рынке продолжается стагнация, в расчёт стоит принимать сравнение с нижней границей цен на схожие квартиры в том же районе — это будет соответствовать реальной рыночной стоимости», — советует Олег Репченко.

Эксперты рекомендуют обращать внимание на факторы, которые могут повлиять на стоимость жилья. «Главное, что необходимо учитывать — состояние квартиры и здания, расстояние до метро и других важных объектов инфраструктуры, наличие поблизости негативного соседства заводов, железнодорожных путей и других подобных объектов», — говорит Мария Литинецкая.

Определите сумму, которую вы готовы потратить. Торги — азартное дело. Обозначьте себе ценовой максимум и не выходите за его границы. «Нужно верно оценивать свои возможности и степень азарта. Известны случаи, когда участник настолько увлекался, что выставлял нереальную сумму», — рассказывает Ольга Балбек, заместитель директора по юридическим вопросам «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

Проверьте документы на выбранную квартиру. К правоустанавливающим документам относятся:

· свидетельство о праве собственности;

· свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию;

· соглашение о разделе имущества;

· решение суда о признании права собственности;

· договоры приватизации, купли-продажи, дарения, долевого участия.

Для квартир, которые продаются на банкротных торгах, также требуются:

· решение суда о реализации имущества;

· постановление судебного пристава о реализации имущества и об установлении начальной продажной цены.

Если такие документы не предоставляются или на них нет отметки о регистрации в Росреестре — от сделки стоит отказаться, советует юрист Вадим Башир-Заде.

Закажите выписки из регслужбы и домовой книги. В расширенной выписке из регистрационной службы содержится информация об основаниях возникновения права собственности, обо всех сделках с жильём и всех обременениях. «Многочисленные и частые сделки с жильём, как и наличие обременений, должны насторожить потенциальных покупателей», — утверждает Вадим Башир-Заде.

В выписке из домовой книги надо проверить, кто зарегистрирован в квартире. Если там проживает человек, который отказался в своё время от приватизации, его будет сложно выселить. «Такое лицо не имеет права распоряжаться квартирой как собственник. Однако проживать и пользоваться жильём такое лицо сможет даже при смене собственника», — предупреждает юрист. Также нельзя выселить из квартиры несовершеннолетних, которые не участвовали в приватизации.

Узнайте о долгах по коммунальным платежам . По словам Вадима Башир-Заде, часто информация о задолженности всплывает уже после покупки. Разбираться с управляющей компанией придётся уже новому собственнику.

Как принять участие в электронных торгах

Служба поддержки оператора электронной площадки : , , , доб. «29»
Набирайте добавочный номер сразу после установления телефонного соединения для связи с оператором.

Получение электронной подписи

Регистрация на площадке

Подача заявки (аукцион в электронной форме)

Перечислить задаток на реквизиты оператора (в случае указания в извещении о перечислении денежных средств оператору)

Участие в торгах (аукцион в электронной форме)

Участие в торгах (конкурс в электронной форме)

Объявленные торги

Томская обл., Томск, ул. Сибирская, д. 83

Томская обл., Томск, ул. Сибирская, д. 83

Нижегородская область, Кстовский район, село Большая Ельня

Нижегородская область, Кстовский район, село Большая Ельня

Московская область, Одинцовский р-н, с. Успенское. ул. Советская, строение 23

Московская область, Одинцовский р-н, с. Успенское. ул. Советская, строение 23

Тип реализации и вид объекта Продажа здания и аренда земельного участка Дата окончания приема заявок 14.03.2022

Москва, проезд Днепропетровский

Москва, проезд Днепропетровский

Тип реализации и вид объекта Продажа имущественного комплекса Дата окончания приема заявок 14.03.2022

Читайте также:  Какие могут быть последствия, если ударила несовершеннолетнюю?

Спасибо за вопрос!

Благодарим за обратную связь!

Данный сайт защищен с помощью reCAPTCHA и соответствует Политике конфиденциальности и Условиям использования Google.

Я в соответствии со статьей 9 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» даю свое согласие АО «ДОМ.РФ» (далее – Общество), расположенному по адресу: 125009, г. Москва, ул. Воздвиженка, д. 10 (ОГРН 1027700262270), на обработку (включая сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, передачу (предоставление, доступ), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение) моих персональных данных в следующем составе:

  • фамилия, имя, отчество (в том числе предыдущие);
  • номер телефона (стационарный домашний, мобильный);
  • адрес электронной почты;
  • сведения об аккаунтах в социальных сетях;
  • другие данные, указанные в моем обращении, как с использованием средств автоматизации, так и без использования таких средств в целях обработки моего обращения на сайте АО «ДОМ.РФ» и направления/предоставления мне ответа на него с момента оформления данного обращения и в течение 5 лет после него.

Указанные выше персональные данные являются необходимыми для заявленной цели обработки. Настоящим подтверждаю, что данные, указанные в обращении, не содержат специальных категорий персональных данных, а именно сведений, касающихся моей расовой, национальной принадлежности, политических взглядов, религиозных или философских убеждений, состояния здоровья, интимной жизни.

Настоящим согласием я также разрешаю Обществу поручать обработку моих персональных данных следующим организациям:

  • ООО «ДОМ.РФ Управление активами», расположенному по адресу: 125009, г. Москва, ул. Воздвиженка, д. 10, пом. XI, ком. 177 (ОГРН 1167746708733);
  • Фонду ДОМ.РФ, расположенному по адресу: 125009, г. Москва, ул. Воздвиженка, д. 10, пом./ком. XI/45 (ОГРН 1167700063992);
  • ООО «ДОМ.РФ Центр сопровождения», расположенному по адресу: 394036, Воронежская обл., г. Воронеж, просп. Революции, д. 38, пом. 10 (ОГРН 1193668037870);
  • АО «Банк ДОМ.РФ», расположенному по адресу: г. Москва, ул. Воздвиженка, д. 10 (ОГРН 1037739527077),

в соответствии с договорами и соглашениями, заключенными АО «ДОМ.РФ» с указанными организациями, в объеме, способами, в целях и в сроки, которые определены настоящим согласием (указаны выше).

Настоящее согласие на обработку моих персональных данных может быть отозвано мной путем подачи письменного уведомления в Общество.

Права и обязанности в области защиты персональных данных мне разъяснены и понятны.

при первоначальном взносе 30%, срок — 15 лет.

Обязательное страхование недвижимости, личное — по желанию (при отсутствии ставка повышается). Доход подтверждается справкой 2-НДФЛ.

Федеральный закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» регулирует отношения между Единым институтом развития в жилищной сфере, органами государственной власти и местного управления и физическими и юридическими лицами.

Закон направлен на формирование рынка доступного жилья, развитие жилищного строительства, объектов инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры, инфраструктурной связи. Содействует развитию производства строительных материалов, конструкций для жилищного строительства, а также созданию парков, технопарков, бизнес-инкубаторов для создания безопасной и благоприятной среды для жизнедеятельности людей.

161-ФЗ устанавливает для ДОМ.РФ полномочия агента Российской Федерации по вовлечению в оборот и распоряжению земельными участками и объектами недвижимого имущества, которые находятся в федеральной собственности и не используются.

Как продать квартиру или дом через госзакупки

Краткая инструкция, как продать квартиру на сайте госзакупок по 44-ФЗ:

  • оформить ЭЦП;
  • зарегистрироваться в ЕИС;
  • открыть спецсчет;
  • найти тендер;
  • подать заявку;
  • оформить сделку;
  • получить деньги.

Зачем закупают

По данным ЕИС продажа недвижимости на госзакупках — распространенная процедура. С начала 2020 года объявили более 16 000 госзакупок. Государство проводит тендеры на покупку квартир для:

  • военнослужащих;
  • сирот, которые выросли в детских домах и не имеют своего жилья;
  • жильцов, чьи дома признаны аварийными и подлежат расселению;
  • тех, кто остался на улице по причине ЧС — пожара или стихийных бедствий;
  • для организационных нужд.

пример госзакупки недвижимости для риэлторов

Как найти закупки недвижимости

Инструкция, как найти госзакупку, чтобы продать квартиру на торгах государству, на сайте Единой информационной системе (ЕИС):

Шаг 1. Зайти на сайт ЕИС.

ЕИС

Шаг 2. Перейти в раздел «Закупки».

Закупки в ЕИС

Шаг 3. В поисковой строке указать предмет тендера. Например: квартира, дом или сокращенно «недвиж», чтобы расширить параметры поиска.

Шаг 3

Шаг 4. Уточнить критерии поиска в разделе «Все параметры»:

  1. Этап закупки: «Подача заявок».
  2. Задаем местоположение заказчика — выбираем город или округ.
  3. Выбираем место поставки исходя из того, где находится ваша квартира.
  4. В блоке «Справочники» указываем подходящий вид деятельности. Все операции, которые связаны с недвижимостью, относятся к разделу кодов №68. Например: услуги по покупке и продаже собственного недвижимого имущества — код ОКПД2 68.1.
  5. Добавляем ключевые слова в блоке «Поиск в прикрепленных файлах». Например: квартира.
  6. Нажимаем кнопку «Применить».

Шаг 4

Шаг 5. Выбрать тендер из списка, который выдаст система.

Шаг 5

Шаг 6. Открыть тендерную документацию, которая приложена к извещению, и изучить потребности заказчика.

Шаг 6

Анализируем документацию

Тендерная документация состоит из нескольких частей. Вот инструкция, как правильно продать квартиру через портал государственных закупок и избежать отклонения заявки:

Щаг 1. Найти в информационной карте:

  • время и срок, до которого принимают заявки на участие;
  • размер обеспечения заявки, контракта и гарантийных обязательств;
  • требования к участникам и их заявкам.

Выдержка из ТЗ

Шаг 2. Изучить техническое задание, в котором прописаны параметры объекта и требования к СанПиН:

  • тип жилья (изолированная квартира, дом с участком и т. п.);
  • площадь;
  • местонахождение;
  • наличие оборудования (сантехника, счетчики, выключатели и т. п.)
  • работоспособность систем вентиляции, электроснабжения, водоснабжения и т. п.

Требования СанПин

Шаг 3. Уточнить в проекте контракта:

  • условия передачи жилья;
  • порядок расчетов;
  • срок возврата обеспечения.

Выдержка из проекта контракта

Когда заказчик требует приложить к заявке выписку из ЕГРН, тендер — только для собственников недвижимости. Учитывайте, что наличие выписки не всегда необходимо, так как права на жилье переходят к заказчику при регистрации сделки.

Узнайте больше

Как получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости

Сначала вам необходимо определить, какая выписка из ЕГРН вам нужна и сможете ли вы ее получить. Некоторые выписки содержат сведения ограниченного доступа и предоставляются не всем.

По общему правилу для получения выписки вам следует заполнить запрос и подать его. Вам выдадут УИН для оплаты выписки из ЕГРН. В течение семи дней после этого вам необходимо оплатить ее.

Выписку из ЕГРН вам предоставят по утвержденной форме в течение трех рабочих дней со дня, следующего после получения сведений об оплате.

Оглавление

  1. Кто и какую выписку из ЕГРН может получить.
  2. Как заполнить запрос для получения выписки из ЕГРН.
  3. Как подать запрос на получение выписки из ЕГРН.
  4. В каком размере оплачивается выписка из ЕГРН.
  5. Как оплатить предоставление сведений из ЕГРН.
  6. Как выдается готовая выписка из ЕГРН.
  7. Каков срок действия выписки из ЕГРН.

Собираясь продать госучреждению свой дом или квартиру, будьте готовы подтвердить право на собственность. Практика рассмотрений жалоб в ФАС показывает, что при отклонении участников, которые не являются собственниками недвижимости (если это требование заказчика), ведомство встает на сторону госучреждения. Например: ООО «Инфинити» обжаловало тендер на покупку жилья. Основание: заказчик установил требование — приложить ко второй части заявки выписку из ЕГРН, которая подтвердит, что участник — собственник. ФАС жалобу отклонил.

Выдержка из решения ФАС

Как продать свою квартиру

Инструкция, как физлицу продать квартиру на госзакупках, победив в тендере:

  1. Оформить ЭЦП в удостоверяющем центре, у которого есть аккредитация.
  2. Зарегистрироваться в ЕИС. Аккредитация на торговых площадках проводится автоматически.
  3. Открыть спецсчет в банке для перечисления обеспечения заявки и исполнения контракта. Обязательное условие: банк входит в перечень организаций, которые утверждены распоряжением правительства.
  4. Подготовить пакет документов (выписку ЕГРН, копию договора приватизации и проч.).
  5. Внести обеспечение или оформить банковскую гарантию.
  6. Подать заявку на участие в тендере, которая соответствует условиям заказчика.
  7. Дождаться подведения итогов.
  8. Оформить сделку.
  9. Передать объект заказчику по акту.
  10. Получить назад обеспечение, если оно было предоставлено в денежной форме.
  11. Дождаться перечисления денежных средств за жилье. Чаще всего деньги переводят в течение 30 календарных дней.

Как продать чужую

Для риелторов и желающих заработать на продаже недвижимости есть несколько вариантов участия в торгах.

Первый вариант, как продать квартиру через аукцион по 44-ФЗ — когда заказчик требует выписку из ЕГРН, продать чужую недвижимость от своего имени не получится. В этом случае:

  • найти подходящую недвижимость;
  • заключить договор о помощи в продаже квартиры через тендер (агентский договор);
  • оформить доверенность;
  • заказать ЭЦП на имя хозяина жилья;
  • зарегистрировать его в ЕИС;
  • открыть спецсчет;
  • подготовить от его имени пакет документов для участия в тендере;
  • подать от его имени заявку;
  • оформить сделку;
  • передать объект;
  • проконтролировать процесс возврата обеспечения и оплаты контракта;
  • получить от собственника вознаграждение в виде комиссии за продажу жилья.

Второй вариант, как продать помещение на электронной площадке — когда заказчик не требует выписку в составе заявки:

  • находим жилье;
  • оформляем ЭЦП;
  • регистрируемся в ЕИС;
  • открываем спецсчет;
  • участвуем в тендере от своего имени по нотариальной доверенности и агентскому договору (ч. 3 ст. 27 44-ФЗ);
  • доп. соглашением или при заключении контракта вписываем собственника в контракт;
  • передаем объект;
  • получаем назад обеспечение;
  • зарабатываем на комиссионных.

Третий вариант, как по тендеру продать дом или квартиру, подойдет для агентов по недвижимости или желающих заработать на разнице в цене:

  • найти жилье;
  • оформить ЭЦП;
  • зарегистрироваться в ЕИС;
  • открыть спецсчет;
  • принять участие в тендере;
  • выкупить жилье;
  • переоформить его на себя, пока заключается контракт;
  • передать заказчику уже нашу недвижимость;
  • получить назад обеспечение;
  • заработать на разнице между ценой, за которую купили жилье, и ценой, за которую продали его заказчику.

Пример применения последней стратегии: 15 июля в тендере на приобретение жилья выиграл участник — физлицо, и для него это не первый тендер.

Итоговый протокол на физлицо

Как передать недвижимость

Недвижимость передают заказчику в срок, который указан в госконтракте. В это время входит:

  • приемка жилья;
  • регистрация прав нового собственника.

Перед передачей жилья новому владельцу убедитесь, что:

  1. Помещение не требует ремонта и соответствует санитарным нормам (ст. 23 52-ФЗ от 30.03.1999). Системы вентиляции, водоснабжения, электроснабжения в исправном состоянии. Сантехника, счетчики, лампы и выключатели работают. В противном случае сделайте ремонт.
  2. В наличии документы для продажи квартиры через госзакупки (кадастровые планы и проч.) и они актуальны.
  3. Долги за коммунальные услуги погашены, а лицевые счета переоформлены на нового владельца.

Как закрыть контракт

Завершение исполнения контракта состоит из нескольких этапов:

  1. Регистрация сделки в Росреестре.
  2. Подписание акта по передаче недвижимости.
  3. Получение оплаты в срок, который предусмотрен контрактом.

Если вы представляете интересы собственника жилья на основании агентского договора или являетесь специалистом по госзакупкам в агентстве недвижимости, убедитесь, что хозяин недвижимости не планирует менять свое решение о продаже жилья через госзаказ.

Читайте также:  Как снять машину с учета без предоставления авто? Порядок действий и особенности процедуры

Свежий пример из практики: участник выиграл тендер на приобретение квартиры от имени собственника жилья. В процессе исполнения хозяин передумал заключать сделку. Заказчик вынес односторонний отказ от исполнения контракта.

Выдержка из решения об одностороннем отказе

Участники, которые уклоняются от заключения контракта или нарушают его условия, подлежат внесению в Реестр недобросовестных поставщиков. Нахождение в реестре — закроет путь участия в гостендерах (ст. 104 44-ФЗ).

Квартирные аукционы: насколько выгодна покупка жилья на торгах

Фото: Nokwan007/shutterstock

Банки, муниципальные и федеральные власти и структуры, связанные с банкротством, на регулярной основе проводят торги, где продается залоговое или городское и госимущество. Таким способом продажи иногда пользуются и государственные застройщики.

В Москве на осень 2020 года на продажу выставлено около 1 тыс. жилых объектов — домов, квартир или долей в них. Обычно начальная стоимость лотов ниже рынка, но в ходе торгов она может подняться и выше него. Рассказываем, как устроены аукционы по продаже жилой недвижимости, что на них выставляют и как в них участвовать.

Кто проводит аукционы. Обзор площадок

Торгов и аукционов в Москве проходит огромное количество. Актуальные предложения представлены на официальном сайте для размещения информации о проведении торгов (torgi.gov.ru). Здесь можно найти все объекты недвижимости во всех регионах России. Но этот информационный ресурс предназначен, скорее, для кредиторов, так как здесь можно разместить информацию о торгах, но нельзя принять в них участие как покупателю.

С московскими торгами также можно ознакомиться на сайте столичного Тендерного комитета. Сейчас на торги выставлено 385 лотов с жильем. Торги по продаже имущества проходят на площадке «Росэлторг». Она предназначена прежде всего для торгов по госзакупкам, однако там можно купить и жилье, которое строит государственный застройщик КП УГС. Собственником квартир является город Москва (это проекты, реализацией которых занимается «Мосреалстрой»: на Базовской, в Некрасовке, в Северном и др. Всего порядка 20 ЖК). Благодаря электронным торгам процедура приобретения квартир полностью прозрачна, исключает возможность для спекуляций, не содержит никаких скрытых доплат. С победителем аукциона КП УГС заключает договор купли-продажи.

Помимо городских новостроек, на аукционах выставляются и так называемые «бабушкины» квартиры. Столичный ГУП «Московская социальная гарантия» занимается социальной поддержкой одиноких пенсионеров, инвалидов в обмен на добровольную передачу ими жилой площади в собственность города. После этого имущество реализуется на столичных аукционах.

Также надежным ресурсом для покупателей залогового жилья является «Дом.РФ». Правда, пока предложений здесь немного: например, квартир в Москве нет, а по Санкт-Петербургу выставлено всего два объекта. По всем регионам представлено свыше 800 объектов. «Дом.РФ» проводит аукционы через торговую площадку Сбербанка (УТП Сбербанк АСТ), как, например, и Инвестиционный портал города Москвы. Подача заявок осуществляется электронно.

Будьте бдительны

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»:

— В интернете очень много сайтов, которые предлагают участие в торгах на покупку недвижимости. Среди них есть те, кто будет навязывать вам сопутствующие брокерские услуги, без оплаты которых вы не сможете быть допущены к аукциону, — стоимость таких услуг может превышать 100 тыс. руб. Лучше участвовать в торгах, связанных только с государственными ведомствами (КП УГС, Моссоцгарантия, Инвестиционный портал города Москвы, «Дом.РФ»).

Как проходят аукционы по продаже квартир

Торги по продаже имущества проходят по стандартной схеме. Основной принцип — квартира достается покупателю, который предложил наиболее высокую цену. Перед стартом торгов определяются начальная цена, которая зачастую бывает ниже рыночной стоимости, и шаг повышения. Как только участники аукциона прекращают повышать цену, победителем признается тот, чья сумма была установлена последней. Отличия могут быть в шаге аукциона: где-то это 5% от стартовой цены, где-то 1% или конкретная сумма (например, 10 тыс. руб.), отмечает Доброхотова.

«Если предложение не заинтересовало никого из покупателей, аукцион на втором этапе стартует с меньшей цены. В случае отсутствия спроса на обновленный лот цена идет на понижение. В зависимости от площадки схемы проведения могут отличаться, но основные принципы сохраняются», — говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Насколько выгодна покупка жилья на торгах

Покупка квартиры на аукционе является привлекательным вариантом в первую очередь из-за возможности приобрести недвижимость по цене ниже рыночной. В связи с первоначальным демпингом на аукционе есть возможность заработать до 10–15%. Однако покупка жилья на аукционе — довольно сложный и не всегда выгодный процесс, поэтому конечных покупателей среди участников не так много, отмечает Литинецкая. Для участия в торгах необходимо регулярно изучать предложения и состояние торгов, выбирать привлекательные варианты, собирать документы и вносить определенную сумму для участия. Поэтому часто квартиры покупают опытные инвесторы и риелторы, говорит эксперт.

Сложности в покупке жилья на торгах

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE):

— Для совершения удачной сделки необходимо глубокое понимание рынка: изучение предложений с аналогичными характеристиками, оценка ликвидности, формирование стратегии поведения на торгах на основе характеристик лота. Чтобы уберечь себя от переплаты, стоит определить максимально возможную стоимость квартиры: для неликвидного объекта она должна определяться как рыночная стоимость минус 10%, для привлекательного — от рыночной стоимости на 5–10% выше. Также необходимо учитывать, что такой способ приобретения жилья имеет определенные риски. От предыдущих собственников могут достаться неоплаченные счета или даже прописанные жильцы. Еще одной сложностью является зачастую отсутствие возможности увидеть квартиру или даже ее фотографии. Поэтому риски при покупке вторичной недвижимости через аукцион довольно велики.

Кто может участвовать в аукционах

В аукционе может принять участие любой желающий. Для этого, однако, необходимо выполнить некоторые процедуры: зарегистрироваться на электронной площадке и зафиксировать правовые отношения с помощью электронной цифровой подписи.

По словам Доброхотовой, нужно иметь в виду, что два-три дня может уйти на проверку документов при регистрации на торговой площадке. Поэтому готовиться к аукциону стоит заранее. При оплате задатка и неучастии в торгах задаток не возвращается — его вернут, только если вы проиграли аукцион. Победителю задаток зачитывается в стоимость квартиры.

Частные аукционы

Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group:

— Институт частных аукционов России на сегодняшний день отсутствует, и, как показал наш эксперимент, который мы проводили летом этого года, покупатель недвижимости еще не готов, так как не понимает ценности, сомневается в чистоте сделки и опасается возможных последствий. Тогда как в Европе подобные практики нередки.

Схемы: это либо голландский аукцион, когда стоимость идет на понижение, либо классические торги на повышение. Участников привлекает то, что на торгах можно купить актив дешевле, чем его реальная стоимость.

В сентябре 2020 года Фонд защиты прав дольщиков выставил на торги квартиры, не проданные застройщиком-банкротом «Урбан Групп». На продажу выйдут квартиры в различных корпусах жилых комплексов «Видный город» (Видное), «Опалиха О3» (с. Опалиха), «Митино О2» (Красногорск). Всего на торги выставлено 544 квартиры. Жилье будет реализовано посредством электронных аукционов на площадке «Сбербанк-АСТ».

В июне прошлого года столичные власти сообщали, что за период с 2014 года через городскую компанию «Мосреалстрой» на городских аукционах было реализовано около 11 тыс. квартир в новостройках.

Покупка у города квартиры в новостройке: инструкция по применению

В Москве можно купить квартиру на любом этапе: инвесторы продают жилье на стадии котлована, во время строительства или в готовом доме. Город в лице Могосстройнадзора контролирует этот процесс. Но, оказывается, город может выступить и в качестве инвестора, у которого можно купить жилье. Для этого необходимо принять участие в электронном аукционе.

Строительством недвижимости занимается казенное предприятие «Управление гражданского строительства» (КП «УГС»). Для этого создан проект «Жилые комплексы Москвы «Мой адрес», а уполномоченным агентом по реализации является АО «Мосреалстрой».

Подробная информация представлена на официальном сайте www.мой-адрес.рф, инвестиционном портале города Москвы www.investmoscow.ru, официальном сайте Департамента столицы по конкурентной политике www.mos.ru/tender, электронной торговой площадке www.roseltorg.ru, на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов www.torgi.gov.ru.

К примеру, на портале www.investmoscow.ru нужно зайти в раздел «Торги. Имущество» и воспользоваться фильтром «Продажа квартир». Здесь можно выбрать квартиру по вкусу. Для этого необходимо использовать ссылку «Больше фильтров» и выбрать интересующие параметры по расположению, площади, типу торгов и назначению помещений.

По состоянию на 17 января 2019 года на Инвестиционном портале Москвы в разделе «Торги. Имущество»/«Продажа квартир» размещена информация о 350 квартирах, торги по которым находятся в статусе «Объявленные».

Зачем город строит жилье на продажу? В чем его выгода?

Строительство жилых и нежилых помещений ведется в соответствии с Адресной инвестиционной программой города Москвы. Основная цель возведения городом жилья – обеспечение квартирами льготных категорий граждан. Остаточные площади продаются на аукционах.

Еще одна задача – решение общегородских задач и софинансирование строительства нежилых и социально-культурных объектов. Объем продаж ежегодно варьируется и зависит от городских потребностей.

Почему выгоднее покупать квартиру у города? Возможно ли использование ипотеки?

Продаваемые городом квартиры – это качественное и современное жилье, доступное для любой категории граждан. Для него действуют специальные условия ипотеки от ведущих банков-партнеров. Актуальные предложения по ипотечным программам представлены на сайте www.мой-адрес.рф в разделе «ипотека» (www.мой-адрес.рф/ipoteka).

Основные преимущества приобретения квартиры у города – безопасное проведение сделок купли-продажи недвижимости и отсутствие финансовых рисков. Жилье реализуется в готовых к заселению панельных и монолитных жилых комплексах на территории столицы. Квартиры представлены как с отделкой «под ключ», так и без нее.

«Дома новых серий отличаются разнообразием фасадов, особым удобством планировок, разделением на личные и общественные зоны», –

Жилые комплексы расположены в районах с развитой социальной и транспортной инфраструктурой. На территории ЖК или в шаговой доступности находятся муниципальные детские сады, школы и поликлиники.

Как проходит аукцион? На сколько в среднем увеличивается начальная цена по отношению к той, за которую квартиру в итоге покупают? Сколько стоит квадратный метр?

Аукцион проводится на единой электронной торговой площадке (ЕЭТП) www.roseltorg.ru в указанный день и время. В течение одного часа после начала торгов участники подают свои предложения о цене («шаг» аукциона установлен в размере не менее 0,2% от начальной цены, но не менее 10 тыс. рублей).

Если в течение этого времени поступило предложение о новой цене, время для подачи следующих предложений продлевается на один час с момента представления каждого предложения. Победителем признается участник, предложивший наиболее высокую цену по истечении часа.

По статистике 2018 года в среднем первоначальная (минимальная) цена квартиры увеличивается на 15%.

Читайте также:  Порядок и особенности регистрации ООО с иностранным учредителем. Права и обязанности нерезидента после процедуры

Стоимость квадратного метра квартиры зависит от класса и места расположения жилого комплекса. К примеру, средняя первоначальная (до аукциона) стоимость квадратного метра на севере Москвы в 2018 году составляла 98 тыс. рублей, а в центре столицы – 163 тыс. рублей.

Какие ЖК строит город? В чем их особенности, какая этажность и сколько комнат в квартирах?

Среди реализуемых объектов есть как монолитные, так и панельные дома переменной этажности. В них представлены 1-,2-,3-,4-,5-комнатные квартиры с планировкой повышенной комфортности. Все актуальные предложения по жилым комплексам представлены на сайте www.мой-адрес.рф в разделе «объекты» – www.мой-адрес.рф/obekty/zhilye-kompleksy.

«Планировка квартир полностью отвечает запросам жителей современного мегаполиса. Есть просторные холлы и кухни, застекленные лоджии. На окнах установлены металлопластиковыми энергосберегающие стеклопакеты», –

Городские аукционы: как купить квартиру в Москве за 5 млн рублей

Городские аукционы: как купить квартиру в Москве за 5 млн рублей

Аукционы, которые проводит город, позволяют приобрести столичную недвижимость по цене гораздо ниже рыночной. Вот только участие в них требует опыта, сноровки и понимания происходящего. Циан.Журнал разобрался, как устроен этот процесс: делимся лайфхаками.

Квартиры продают не только собственники, застройщики и агентства. Иногда квартиры реализуют банки и городские власти. Речь идет о недвижимости, которая перешла в их собственность в результате банкротства или смерти предыдущих владельцев. Такие объекты продаются через аукционы. И да, при определенном везении самые простые граждане могут ухватить столичную недвижимость значительно дешевле, чем она стоит на рынке.

В ноябре 2020 года городские власти продавали две семикомнатные и одну шестикомнатную квартиры около метро «Рассказовка». По итогам торгов лоты достались участникам аукциона по цене менее 100 тыс. рублей за «квадрат».

Как устроены аукционы: пошаговая инструкция

Пожалуй, не стоит экспериментировать с самостоятельным участием в аукционе, не разбираясь в рынке недвижимости, а также в процессе проверки и покупки квартиры. В таком случае лучше обратиться к брокеру или в проверенное агентство недвижимости для стандартной покупки.

Но для понимания аукционного процесса приведем краткую инструкцию. Нам помог ее составить профессиональный инвестор, основатель инвестиционных фондов «КРЭС Консалтинг» Анатолий Лизунов.

  1. Выбираем торговую площадку (или несколько) — например, Единую электронную торговую площадку. Регистрируемся. Все аукционы, связанные с московской недвижимостью, размещены на городском портале .
  2. Оформляем электронную цифровую подпись (ЭЦП). ЭЦП необходимо регистрировать отдельно для каждой площадки, если вы выбрали их несколько.
  3. Открываем на площадке свой финансовый счет и пополняем на сумму обеспечительного взноса (то есть залога). Обычно это 5% стартовой цены лота, но допустимо внести до 20%. Об этом стоит позаботиться заранее, учитывая сроки банковских зачислений.
  4. Когда все готово, подаем заявку на участие в торгах.
  5. Теперь начинается самое интересное: в день аукциона запасаемся надежным интернетом, ждем лот, присмотренный заранее, и начинаем торговаться. Обратите внимание: шаг аукциона (размер повышения цены) составляет 1% стартовой стоимости. Участники по очереди повышают ставки. После каждого шага у вас есть 10 минут, чтобы подумать и при желании поднять ставку. Победителем становится участник, который предложил самую высокую ставку.

Учтите, в ходе торгов все внесенные залоги замораживаются до окончательного проведения сделки победителем. Все участники аукциона получат обратно свой залог не сразу.

В конце дня выйдет протокол, в котором указана информация о победителях. Также эту информацию можно найти на сайте Управления гражданского строительства .

В случае победы в течение двух–трех недель (как правило, дается 20 дней) надо оплатить договор — полностью или частично. Допускается использовать ипотеку, но этот момент следует решить с банком заранее.

Ключи покупатель получает после поступления средств на счет продавца на площадке. Сделка проводится по договору купли-продажи с отметкой о регистрации права собственности. К этому времени залог уже вернется.

Азартным здесь не место

Покупка квартиры на аукционе — возможность существенно сэкономить. Но стоит учесть ряд нюансов.

— В аукционах часто участвуют квартиры с обременением (в залоге). Но, в отличие от обычного рынка, на них можно получить и ипотеку, в том числе по льготным госпрограммам, что актуально для новостроек.

— На аукционах (например, на сайте Моссоцгарантии ) продаются квартиры, перешедшие городу после смерти одиноких людей. Иногда такие варианты тоже могут быть очень выгодными — допустим, недавно однокомнатная квартира около метро «Домодедовская» ушла за 4,5 млн рублей.

— Поддавшись торговому азарту, вы рискуете превысить как собственный бюджет, так и рыночную стоимость (например, при начальной цене на торгах лот стоил 7 млн рублей, реальная рыночная цена — 11,2 млн рублей, участник аукциона купил его за 11,7 млн рублей).

— Если вы хотите приобрести недвижимость в конкретном районе и с определенными характеристиками, то, скорее всего, ждать придется слишком долго.

— На аукцион может быть выставлена квартира должников — и это рискованный вариант. Если появятся несовершеннолетние и опека, это сильно усложнит сделку и впоследствии создаст дополнительные риски. Так что историю квартиры перед покупкой обязательно нужно проверять, даже несмотря на то, что до торгов это уже сделал город.

— На банковских аукционах продаются квартиры банкротов и кредитных должников. Здесь надо проявить бдительность. Иначе покупателю придется выселять бывшего жильца, который может даже не быть собственником, но все равно будет упорно отказываться собирать чемоданы. А если у такого жильца есть дети, все еще запутаннее. Вопрос придется решать через суд (ждать от полиции активных действий не приходится — это не входит в обязанности), и на это иногда уходят годы.

Важно

! Обязательно осмотрите квартиру перед покупкой на аукционе: с ней иногда связан целый ворох проблем (например, отключены коммуникации).

! Закажите архивную выписку в Росреестре, чтобы понимать, кто имеет отношение к этой квартире: если в ней прописаны дети, взвесьте риски.

! Узнайте, живет ли кто-то в квартире сейчас и готов ли он съезжать. Если жильцы есть, лучше искать другой вариант или готовиться к судам по выселению.

В середине сентября двухкомнатная квартира в Бибиреве была продана с молотка за 11,3 млн рублей. При этом стартовая цена составила 9,3 млн рублей, а рыночная — 13,5–14 млн рублей. Площадь такой квартиры — 50 кв. м. Впоследствии ее можно разделить на студию и однокомнатную квартиру (расположение на втором этаже над нежилым помещением в этом случае допускает подобную перепланировку). И в итоге получить дополнительный доход.

Ольга Турунина, член Ассоциации юристов России, добавляет, что при аукционной покупке вторичной квартиры не снимаются окончательно возможные претензии со стороны расселенных граждан и лиц, не утративших право пользования при отказе от приватизации, должников, граждан, отбывающих наказание в местах лишения свободы и снятых с регистрационного учета, наследников, восстановивших срок на принятие наследства. Это значит, что потом с такой квартирой — точнее, с ее бывшими жильцами — придется повозиться.

Семь лайфхаков для выгодной покупки на торгах

1. Не гонитесь за журавлем в небе

На торги выставляются сразу десятки квартир из одного района. В этом случае торги длятся несколько дней. В первый день торговой гонки выше риск выйти за рамки бюджета, погнавшись за лакомым предложением.

2. После бури наступает штиль

Подождите, пока торговый азарт конкурентов стихнет и волна наиболее активных покупателей схлынет, потратив все деньги. Без них торговаться проще, а цена лота будет расти с меньшей скоростью.

3. Один в поле не воин

Одиночные покупатели (не фирмы) часто ошибаются при работе с программой торгов из-за нервного накала. Во избежание ошибок заранее пропишите необходимые действия, а потом останется только копипастить.

4. Лучшее — враг хорошего

При выборе между первыми этажами, последними и серединой лучше воздержаться от привлекательных средних этажей. Так будет больше шансов на действительно выгодную покупку за счет меньшей конкуренции на торгах.

5. Денег нету — и дела нету

Лучше подготовить залоговую сумму, которой хватит на участие в нескольких торгах, ведь если залог будет заморожен, то и за другие лоты вы торговаться уже не сможете.

6. Старый друг лучше новых двух

В интернете существует масса самых разных площадок, но если вы не являетесь гуру аукционов и не готовы платить брокерам, лучше иметь дело только с государственными ведомствами (например, теми же Моссоцгарантией , КП УГС или инвестиционным порталом Москвы ).

7. Из двух зол выбирайте меньшее

Приобретая квартиру на аукционе с привлечением ипотеки, надежнее обращаться в государственные банки. Если в дальнейшем с квартирой окажется что-то не так, фактически последует разбирательство одной госструктуры с другой. В этом случае шанс на благополучное решение проблемы в пользу аукционного покупателя выше.

Как выглядит процесс с юридической точки зрения?

Учитывая, что покупка любой квартиры — экстраординарное событие в жизни большинства россиян, Циан.Журнал обратился к юристу с просьбой объяснить процесс с юридической стороны.

Станислав Данилов, партнер коллегии адвокатов Pen & Paper, подчеркивает, что, если речь идет о городских аукционах, то есть о продаже государственного или муниципального имущества, то это не проблемные активы, а вопрос элементарной приватизации в соответствии с планами органов местного самоуправления либо федеральных.

«На первый взгляд, объект на аукционе по низкой цене выглядит неоднозначно, поскольку цена кажется неадекватно низкой, но важно помнить, что в подавляющем большинстве случаев такие аукционы проводятся в сторону повышения, в отличие от проблемных активов, которые идут вниз», — указывает юрист.

Следовательно, первоначальная цена 5 млн рублей за двухкомнатную квартиру может абсолютно спокойно превратиться и в 15, и в 20 млн, если желающих будет много, продолжает Станислав Данилов.

Число желающих будет определяется формой аукциона (электронная или очная), а также зависит от самой площадки и порядка проведения торгов. Здесь и кроется ключ к открытости или, напротив, максимальной закрытости аукциона, считает эксперт.

По мнению Станислава Данилова, приобретать недвижимость на аукционе довольно безопасно, поскольку у имущества есть оценка, которую заказывает государство. По большому счету, мало кто может оспорить результаты такого аукциона, если он проведен в соответствии с правилами.

При особых обстоятельствах подключается прокуратура — именно она действует в публичных интересах. Под «обстоятельствами» подразумеваются, например, ситуации, когда оценщик существенно занизил стоимость актива. В этом случае возникают проблемы, но такие случаи очень редки, резюмирует юрист.

В целом приобретение квартиры на аукционе мало отличается от стандартной схемы покупки недвижимости. Такой путь подойдет тем, у кого есть лишние деньги (и их нужно вложить), кому уже есть где жить (а значит, и время, чтобы ждать подходящий лот) и кто умеет вовремя остановиться, но готов рискнуть.

Ссылка на основную публикацию