Перевод апартаментов в жилой фонд (квартира)

Санитарные и технические нормы для жилых помещений

Согласно нормам раздела 2 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 к жилым помещениям, расположенным на территории Российской Федерации, предъявляются конкретные требования.

Расположение помещений допускается только в зонах компактного проживания граждан либо на землях, отведенных для занятия садоводством, огородничеством.

Важна безопасность несущих конструкций. Проверяющая комиссия должна установить, что основные конструкции высотных домов не повреждены, то есть нет угрозы завала дома. Если выявлены нарушения технических норм, то принимается решение о серьезности дефектов для устранения проблемы. Несущественные дефекты несущих конструкций не являются запретом для перевода помещения в статус жилого.

В квартире обязательно наличие всех необходимых инженерных коммуникаций (вода, свет, канализация, вентиляция, отопление, лифт в многоэтажках). Для перевода помещения в статус жилого важно соблюдение уровня теплоизоляции наружных ограждающих конструкций в соответствии с действующими нормами. Минимальная температура воздуха в зимний период не может быть ниже +18 градусов, а относительная влажность — не менее 60%.

Постановление №47 регламентирует такие требования к жилым помещениям:

  • в комнаты не должна попадать талая, грунтовая и канализационная вода;
  • нельзя размещать жилые помещения в подвалах и на цокольных этажах;
  • высота потолков не может быть меньше 2,5 метра;
  • запрещено размещать кухню и уборную над комнатами в двухэтажных апартаментах;
  • выполнение требований по шумоизоляции (в дневное время – не более 55 Дб, ночью – 45ДБ).

Комиссия не даст положительный вердикт, если требования не будут соблюдены. Владельцы апартаментов должны знать эти моменты до подачи заявления на изменение статуса помещения.

Постановление №47 регламентирует такие требования к жилым помещениям:

Как перевести апартаменты в статус жилого помещения?

Возможность перевода существует в следующих случаях:

  1. Помещение соответствует всем требованиям закона для жилых помещений.
  2. Объект можно переоборудовать под установленные требования.

Важно! Не рекомендуется осуществлять перепланировку до согласования с уполномоченными органами. В противном случае работы могут нанести вред сохранности здания в целом.

А при выявлении нарушений, уполномоченный орган не только не выдаст разрешение на перевод в жилое помещение, но и заставит вернуть помещение в исходный вид.

Так как для строительства апартаментов устанавливаются сниженные требования к месту размещения, и стоимость проекта ниже, застройщик может специально оформить документы на нежилое помещение. При заключении договора долевого строительства, он может обещать вам переоформить апартаменты в квартиру в процессе строительства.

Документы

Перечень документов, которые нужно собрать для перевода помещения в жилой статус:

  • Заявление.
  • Техпаспорт.
  • Документы на право собственности.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Нотариально заверенные согласия всех собственников на изменение статуса недвижимости.
  • Заявление.
  • Техпаспорт.
  • Документы на право собственности.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Нотариально заверенные согласия всех собственников на изменение статуса недвижимости.

Отвечает юрисконсульт офиса «Октябрьское поле» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Левина Екатерина:

Да, перевести апартаменты в жилое помещение можно. Такой перевод возможен при соблюдении нескольких условий:

  1. Вы должны являться собственником, и помещение ничем не должно быть обременено;
  2. Помещение должно соответствовать требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям многоквартирных домов.

Для перевода необходимо подготовить пакет документов:

  • документ, удостоверяющий личность заявителя;
  • правоустанавливающие документы на помещение;
  • проект переустройства или перепланировки помещения;
  • протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. К нему следует приложить: уведомления о проведении собрания; документы, подтверждающие вручение уведомления каждому собственнику; лист регистрации участников собрания; решения собственников по вопросам, поставленным на голосование; списки собственников;
  • заключения уполномоченных организаций о соответствии переводимого нежилого помещения требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

Вам будет нужно подготовить заявление на предоставление государственной услуги о переводе нежилого помещения в жилое и подать его в Департамент городского имущества через МФЦ или отправить заявление через Портал государственных и муниципальных услуг. Если Ваше заявление будет одобрено, Вы получите решение о получении нежилым помещением статуса жилого. В противном случае Вам пришлют решение об отказе. Тогда Вы можете обратиться в суд для его обжалования. Не забудьте еще подать заявление в Росреестр через МФЦ о внесении соответствующих изменений в ЕГРН. Только после этого статус помещения будет изменен.

Документально это выглядит несложно, однако на практике процесс может затянуться, поскольку на сегодняшний день большое количество апартаментов расположено в многофункциональных зданиях и не отвечает требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям. Все же они проектировались и строились как нежилые.

Многие, покупая апартаменты, рассчитывают в дальнейшем перевести их в жилое помещение. Но на этом пути могут возникнуть сложности. Так, например, жилым не может быть признано помещение, которое напрямую освещается солнцем менее двух часов в день. Соответственно, апартаменты с окнами в «колодец» жилыми не признают.

Пример 1

Гражданин Белов М.В. обратился в суд с иском против администрации, с целью признать отказ в переоформлении апартаментов жилое помещение неправомерным. В качестве основания он представил техпаспорт помещения, в котором была проведена перепланировка и выполнены все требования соответствия помещения техническим параметрам. По итогам рассмотрения материалов разбирательств суд постановил, что действия администрации не нарушают закон. Решение отказать было вынесено из-за не соблюдения требований, которые предъявляются к жилым строениям:

  • отсутствует двора и стоянки для машин;
  • помещение находится в зоне риска, территория затапливается в период паводков.
Читайте также:  Удержание при увольнении

Требования безопасности и благоустройства не соблюдаются, следовательно, данное строение нельзя перевести в статус жилого фонда.

Несмотря на то, что перевод в жилой фонд разрешен законодательством, сама процедура достаточно сложная и затратная. В случае приобретения такого объекта в погоне за низкой ценой, необходимо просчитать предстоящие денежные расходы, которые могут потребоваться в случае перепланировки и проведении коммуникаций. Для достижения гарантированного результата следует обратиться к специалистам для решения юридических вопросов и консультации по поводу соответствия требованиям, предъявляемым в отношении жилых объектов.

Перепланировка и перевод апартаментов в статус квартиры

Любые изменения конфигурации жилья требуют согласования с тем же органом, который переводит помещение из одного статуса в другой. Для этого нужно:

  • Обратиться в лицензированную компанию, чтобы специалисты разработали проект перепланировки
  • Направить в Администрацию или Департамент паспорт, заявление на перепланировку, свидетельство о собственности, проект изменений, техпаспорт помещения и план этажей
  • В течение 45 дней заявление рассматривают и выносят решение о перепланировке. Если оно положительное, можно приступать к работе, если нет — обратиться в суд или заказывать другой проект. Но нельзя гарантировать, что любое апарт-помещение можно переделать под стандарты квартиры. Если для этого потребуется модификация несущих конструкций, перепланировка невозможна.

После окончания ремонта нужно получить новый техпаспорт в БТИ и заново направить пакет документов для изменения статуса объекта.

Чтобы апартаменты соответствовали требованиям к квартире часто приходится делать перепланировку

Чтобы апартаменты соответствовали требованиям к квартире часто приходится делать перепланировку

Что такое апартаменты?

Первая мысль при слове «апартаменты» – презентабельная и дорогая жилплощадь со всеми удобствами. Де-факто ее можно назвать квартирой, но де-юре понятия «апартаменты» не существует. Мы можем определить параметры лишь предметно.

Апартаменты – это что-то среднее между гостиничным номером, офисом и жилой квартирой. Строение, где расположены апартаменты, может похвастаться развитой инфраструктурой, сервисом, услугами и удобной развязкой. Внешне апартаменты могут не отличаться от квартиры. Зачастую такие помещения даже лучше: идеальная планировка, новые материалы, евро-ремонт, мебель, техника и т.д.

Общая площадь не меньше стандартов: 1-комнатная – от 28 м², 2-комнатная – от 44 м². Число комнат не столь важно, куда важнее их назначение. Обязательное наличие кухни, туалета, ванной, жилой комнаты.

Оформление изменений в Росреестре

Завершающий этап – регистрация всех изменений в Росреестре, одновременно с регистрацией оформляется и решение о новом статусе жилья, которое принято Департаментом. В Росреестр можно подать заявление лично или отправить через МФЦ. Специалисты внесут в существующие записи необходимые изменения, после чего апартаменты официально получат статус жилой недвижимости. Право собственности дополнительно оформлять не нужно, эта процедура выполняется автоматически, соответствующий документ выдается собственнику по завершении всех действий в рамках регистрации нового статуса.

Действуя согласно рекомендациям, приведенным в данной статье, и при наличии соответствующих условий, можно перевести апартаменты в статус жилой недвижимости. Однако стоит понимать, что часто собственники наталкиваются не только на невозможность это сделать чисто по техническим параметрам, но и на нежелание чиновников менять статус жилья. Связано это не в последнюю очередь с ответственностью за безопасное проживание на переоформленной жилплощади, которую им приходится принимать не себя, а также на некоторую «размытость» законодательства.

Причины и необходимость

Помещения апартаментов предназначены, прежде всего, для состоятельных людей, привыкших к роскоши. С учетом этого, условия в апартаментах не жилыми назвать нельзя, даже давая волю фантазии и воображении. Но из-за некоторых огрехов закона они получают классификатор гостиниц или офисных зданий.

Из-за этой формальности в квартире невозможно прописаться – ведь по сути, как традиционные апартаменты, де-юре они – не квартира. Казалось бы, зачем устраивать этот сыр-бор, если нет запрета на проживание без прописки? Но ограничения настигнут в других сферах:

— устроиться на работу;

— отдать детей в школу/сад;

— обслуживаться в районной поликлинике и т.д.

Именно из этого проистекает необходимость перевести апартаменты в квартиру.

Но, хотя отдельные представители власти еще в 2015 заявляли, что изменения вступят в силу уже через год (в 2016), проект до сих пор даже не был официально зарегистрирован к рассмотрению. Поэтому многие домовладельцы, утратив терпение, решаются переводить апартаменты в жилой формат индивидуально. И сталкиваются с целым букетом трудностей…

Адрес без прописки

Апартаменты есть не только в гостиницах, мотелях, но и в домах отдыха, санаториях и прочих подобных заведениях.

Условия перевода апарта​ментов в жилой фонд

Поскольку с недавних пор апартаменты стали представлять собой довольно выгодный вариант покупки недвижимости, вопрос перевода помещения в жилой фонд обрел особую актуальность. Что вполне понятно, потому как коммунальные платежи за нежилые объекты коммерческого типа достаточно высоки.

Читайте также:  Как привлечь к ответственности командира за мат

Однако одновременно у будущих и настоящих владельцев возникли сомнения относительно того, а возможна ли вообще подобная процедура. На самом деле, перевод апартаментов в жилое помещение реален, однако только лишь при соблюдении определенных условий. Причем последних не так уж и мало.

В качестве основных требований можно выделить:

  • официально закрепленное право собственности;
  • отсутствие на помещении обременений любого типа (арест, залог и прочее);
  • соответствие нормам безопасности, санитарии, а также наличие удобств либо возможности для выполнения подобных требований.

Важно понимать, что перевести нежилой объект в жилой фонд допустимо только в том случае, если в помещении действительно возможно проживать на постоянной основе. В этом могут крыться определенные трудности, потому как нежилые объекты строятся с соблюдением иных параметров, нежели апартаменты.

При всем сказанном стоит уточнить, что по сей день четких правил процедуры так и не выработано. Хотя летом 2018 года был зарегистрирован законопроект, согласно которому апартаменты будут признаваться жилым помещением без каких-либо дополнительных манипуляций. Однако сейчас доподлинно не известно, будут ли внесены поправки в соответствующие статьи Жилищного Кодекса или же нет.

Пакет документации включает:

Необходимые документы и сроки

В соответствии со ст.23 ЖК РФ, для перевода апартаментов в жилую недвижимость необходимо предоставить в администрацию следующий пакет документов:

  • заявление установленного образца;
  • паспорт заявителя (копия);
  • документы на право собственности;
  • техпаспорт помещения;
  • поэтажный план строения, в котором находится заявленная площадь;
  • проект перепланировки (если есть необходимость);
  • протокол общего собрания собственников дома, на котором принималось решение о переводе в жилой фонд;
  • согласие каждого собственника, примыкающих к передаваемому помещению, жилых площадей.

Орган местного самоуправления не должен требовать документов, не предусмотренных нормативно-правовыми актами, регламентирующими порядок перевода помещения из нежилого в жилое. Заявителю выдается расписка, удостоверяющая факт передачи пакета документов на рассмотрение.

Решение о переводе (или отказе) собственности в жилой фонд должно быть принято в течение 45 дней, с момента предоставления документов в соответствующие органы. Не позднее, чем через 3 рабочих дня после вынесения заключения, уполномоченный орган обязан уведомить заявителя о принятом решении, направив ему соответствующий документ.

В результате, удовлетворение всех перечисленных требований необходимо для обеспечения условий безопасного проживания человека на постоянной основе, в соответствии с нормами, предусмотренными нормативно-правовыми актами.

Перечень документов

  • документ, устанавливающий личность заявителя;
  • доказательства права владения недвижимостью;
  • план реконструкции дома, квартиры;
  • заключение жилищной комиссии на предмет соответствия всем требованиям.

Помимо основного пакета, может потребоваться дополнительный перечень:

  • разрешение других собственников, если заявитель владеет частью недвижимости;
  • если в числе собственников несовершеннолетний гражданин – согласие попечительской службы;
  • протокол сбора собственников квартир для многоквартирного дома, на котором большинство высказались за то, что не возражают против процедуры перевода.
  1. оно находится на первом этаже многоэтажного дома;
  2. в доме, где одна квартира;
  3. расположено в изолированной постройке.

История четвёртая: дань истории.

Изначально особняк в Пречистенском переулке, построенный в 1912 году по проекту немецкого архитектора Густава Гельриха, был жилым домом. Однако в советское время его статус изменили. Несколько лет назад компания Vesper реконструировала особняк. Площади проекта, получившего название «Дом Гельриха», распродавались как апартаменты, на 10–15% ниже стоимости жилых аналогов. Однако в 2013 году, к моменту завершения строительных работ, покупатели вышли к застройщику с предложением поменять юридический статус недвижимости, а расходы за перевод в жильё взяли на себя. На эту операцию у компании Vesper ушло четыре месяца. Правда, никаких подробностей у застройщика узнать не удалось.

В ближайшее время правительство Москвы, скорее всего, ужесточит нормы для апартаментов, и тогда число девелоперов, желающих перевести их в жилую недвижимость, увеличится.

«О деталях и схемах перевода апартаментов в квартиры застройщики предпочитают умалчивать»

Ольга Тараканова, партнер, генеральный директор ORDO Group, рассказала порталу Novostroy-M.ru о том, как покупателям можно самостоятельно перевести апартаменты в квартиры, в каких случаях этого делать не стоит и какие апартаменты будут развиваться в условиях кризиса.

Сегодня на рынке все чаще появляются смешанные проекты, где часть корпусов – классические квартиры, а часть – апартаменты. Соответственно, люди задумываются, не купить ли им апартамент, который дешевле, и перевести его в жилье (сэкономив таким образом). Стоит ли овчинка выделки?

В элитном сегменте обычно покупатели смотрят только на цену и в последнее время на абсолютную сумму налога на владение недвижимостью. Отличие в стоимости эксплуатационных услуг уже не так сильно волнуют, поскольку здесь ситуация схожая с обычными жилыми домами. В сегментах «комфорт» и «эконом» покупатель должен хорошо подумать. Если премия в цене, которую он имеет (обычно это 20-30%) в момент покупки оправдывает его дальнейшие расходы на получение услуг необходимой инфраструктуры по месту проживания (детсады, школы, медицинское обслуживание) и нет необходимости оформлять постоянную прописку, то апартаменты вполне можно покупать. К выгоде в цене можно прибавить выгоду от налогообложения. Ведь кадастровая стоимость нежилого помещения намного меньше, чем жилого. Перевод апартаментов в жилье в данном случае не оправдан, т.к. в некоторых случаях стоимость этого мероприятия может перекрыть разницу в стоимости покупки.

Читайте также:  Заявление об исчислении налога на долю дома - бланк 2020

Каким нормам должен отвечать апартамент для перевода? Любой апартамент можно сделать квартирой?

Основной критерий для перевода в жилой статус – это двухчасовой дневной интервал, в течение которого солнечный свет должен попадать в жилые комнаты помещения. Соответственно, апартаменты с недостаточной инсоляцией, например, с окнами в «колодец» или в атриум дома на сегодняшний день не имеют шансов стать жилыми. В будущем, нормы могут и поменяться, но пока это так. В соответствии с российским законодательством обязательным условием для перевода любого помещения в новый статус является отсутствие обременений, наложенных другими лицами.

Допустим, владелец апартамента убедился, что нормы позволяют ему стать владельцем классической квартиры. Расскажите, пожалуйста, как действовать покупателю, чтобы осуществить перевод?

В Москве по вопросу перевода нужно обратиться в Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы и предоставить правоустанавливающие документы, заявление о переводе, технический паспорт БТИ, поэтажный план здания, в котором находится апартамент. Если перевод осуществляется одновременно с перепланировкой, необходимо приложить проект перепланировки и переустройства помещения. Помимо списка, установленного законодательством, собственник должен предоставить еще около двадцати наименований документов из различных служб и госучреждений. Здесь нужно сразу сделать оговорку – случаи индивидуального перевода апартаментов в статус квартиры мне на практике не встречались. Предполагаю, что на обивание порогов всех соответствующих инстанций уйдет не один месяц. При этом гарантию успеха этого мероприятия вам никто не даст. Более оправданной является практика массового обращения собственников к застройщику – такие прецеденты на рынке были, в свое время статус сменили проекты компаний KR Properties, Vesper и Capital Group. Но о деталях и схемах перевода застройщики предпочитают умалчивать. Ряд девелоперов решают вопрос перевода апартаментов в жилье еще до ввода дома в эксплуатацию. Таким образом, они поднимают интерес к объекту со стороны потенциального спроса, что неизбежно приводит к увеличению цены и скорости продажи объекта. Тут все зависит только от покупателя – есть возможность платить больше за лот с условием, что процесс смены его статуса ложится на плечи девелопера, значит это ваш вариант.

Перевести апартамент можно в период строительства здания или только после его сдачи в эксплуатацию?

Можно заниматься переводом и в период строительства. Примером тому служат такие объекты, как «Баркли Плаза», «Баркли Парк», «Резиденция МОНЭ» и некоторые другие.

Как вы в целом смотрите на развитие классических квартир и апартаментов в условиях кризиса? Конкуренты ли эти форматы?

В условиях кризиса хороши все формы, которые позволяют бизнесу, в частности, строительной отрасли не стоять на месте. Адаптация к новым условиям, как с точки зрения качества, планировочных решений объектов, так и нового подхода к формированию баланса площадей, все вместе и по отдельности, добавляет застройщикам шансы на успешную реализацию проекта. Жилой статус проекта сам по себе не дает гарантию удачи в продажах или какое-то существенное ценовое преимущество. Профессионализм, умение чувствовать актуальные тренды, прогнозировать развитие дальнейшей ситуации на рынке недвижимости и, как следствие, конкурентоспособная позиция девелопера, обеспечивают залог успеха в любом проекте. В случае, если самостоятельно девелопер не может или не способен предвидеть свою ситуацию с продажами на горизонте, как минимум, 2-3 лет, мы всегда рекомендуем обращаться за консультацией к независимым экспертам рынка.

Нет ли угрозы, что апартамент лишат статуса жилого помещения? Например, если в будущем нормы ужесточат.

Как обычно в нашей стране и в нашем городе особенно никаких гарантий никто никому не дает. Из недавних красноречивых примеров – ночь длинных ковшей.

Что вы думаете по поводу появления в дальнейшем смешанных проектов « квартиры+апартаменты » ? Станут ли такие ЖК трендом или нет?

Смешанные проекты возникают как данность, если часть здания или комплекса можно перевести в жилой статус, а часть нельзя ввиду несоответствия нормам. То есть какой-то отдельной концепцией такие комплексы нельзя назвать.

В условиях кризиса какие апартаменты будут больше развиваться – дорогие или эконом-класса?

В сегменте «эконом» апартаменты строят тоже не по идейным соображениям, а исходя из экономии. Стоимость входа в нежилые проекты обходится на 30-40% дешевле. Поэтому вопрос перевода не возникает на этапе приобретения площадки под строительство. Но может возникнуть позднее, чтобы активизировать продажи и увеличить цену квадратного метра уже в процессе строительства.

В условиях кризиса многие проекты будут, скорее, не развиваться, а притормаживаться. Если говорить честно, то развиваться и продаваться будут только грамотные проекты с правильной качественной концепцией, отвечающей сегодняшним потребностям рынка, и конкурентоспособными ценами.

Допустим, владелец апартамента убедился, что нормы позволяют ему стать владельцем классической квартиры. Расскажите, пожалуйста, как действовать покупателю, чтобы осуществить перевод?

Добавить комментарий