Составление брачного контракта на квартиру

Как оформить брачный договор на квартиру, купленную в браке: образец и особенности составления контракта

Покупка квартиры в браке и ее оформление в собственности супругов являются важными аспектами имущественных отношений. В установлении прав владения будут учитываться такие факторы, как личный вклад, время покупки (до брака или в браке), наличие или отсутствие брачного контракта. Оформление супружеского договора на квартиру, купленную в браке, может предотвратить конфликтную ситуацию.

  • 1 Можно ли составить брачный договор после покупки квартиры?
  • 2 Как составить супружеский контракт на жилье, приобретенное одним из супругов до брака
  • 3 Особенности оформления брачного договора на квартиру, купленную в браке
  • 4 Особенности заключения контракта, связанного с ипотекой
  • 5 Образец супружеского соглашения


В современной практике юристы регулярно занимаются вопросом претензий на владение жильем, приобретенным уже в брачном союзе. Важным моментом является совокупность прав на купленную жилплощадь.

Если ваша квартира покупается в браке, то составление брачного договора — это самый лучший вариант семейной подстраховки сторон.

На ипотечную квартиру

Брачное соглашение на жилье, приобретенное в ипотеку, имеет свои особенности. В него включаются условия, касающиеся долговых обязательств по кредиту.

Обязательно нужно указать:

  • в чью собственность передается квартира (одному из супругов или делится на доли);
  • кто оформил на себя займ;
  • есть ли созаемщик;
  • сумму возмещения, если после развода жилье перейдет к одному из супругов;
  • величину первоначального взноса по кредиту;
  • размер долей мужа и жены;
  • размер ежемесячного платежа по кредиту;
  • кто платит взносы за ипотечную квартиру;
  • ответственность за нарушения условий по кредиту;
  • порядок раздела собственности и обязательств по ипотечному кредиту в случае расторжения брака;
  • правила внесения изменений.

Рекомендуется составить документ (скачать образец) до подписания кредитного соглашения.

Если один из супругов отказывается расторгать контракт, спор разрешается в суде.

Какие документы понадобятся

Для брачного договора нужен определенный набор документов:

  1. Документы, удостоверяющие личность обоих супругов.
  2. Свидетельство о регистрации брака, если он уже заключен.
  3. Свидетельства о рождении детей, если они есть.
  4. Документы, подтверждающие право собственности на имущество, если устанавливается порядок раздела уже приобретенного имущества.


Договоритесь, как будете разъезжаться в случае развода — п. 5.1.

Брачный договор при покупке квартиры в браке

Имущество, приобретаемое в браке, считается общим для супругов. По закону совместное жильё после развода придётся делить поровну. Такой стандартный подход не всегда является разумным.

Представьте ситуацию, когда работает и участвует в приобретении имущества только один из супругов, а второй в случае развода отхватит половину. А вот если супругами будет предусмотрен брачный договор, то несправедливого раздела можно избежать.

О нюансах составления брачного договора в отношении квартиры, купленной в браке, будем разбираться далее.


О нюансах составления брачного договора в отношении квартиры, купленной в браке, будем разбираться далее.

После выплаты кредита за жилье

Брачное соглашение можно составить в любое время до развода (ст. 43 Семейного кодекса).

В договоре могут упоминаться все блага, которые уже куплены или будут приобретены в будущем. Если пара не составит контракт, то ипотечная квартира будет условно разделена пополам.

С целью определения порядка погашения кредита обязательно предстоит внести в содержание следующие вопросы:

Что дает брачный договор при покупке квартиры?

В нашей стране брачный договор (или, в просторечии, брачный контракт) как-то не приживается. Жениться раз и на всю жизнь, любить до гроба – это по-нашему. А перед свадьбой обсуждать развод, да ещё и делёж имущества… Ну нет, это не для русского человека!

Но, прожив какое-то время в браке, некоторые пары начинают смотреть на этот вопрос по-другому. Желание оформить брачный договор возникает, обычно, при покупке квартиры (в том числе в ипотеку). Зачем здесь нужен брачный контракт, как его составить (образец), и что вообще он дает супругам при покупке недвижимости – расскажем далее по порядку.

Квартира – одна из самых дорогих покупок в жизни большинства людей. Деньги на неё добывают разными способами: долго копят, продают другое имущество, берут кредит, прибегают к помощи родственников, занимают у друзей…

Читайте также:  Регистрация брака в тюрьме

Согласно закону (Откроется в новой вкладке.”>ст. 34 СК РФ), всё приобретённое в браке имущество (в том числе и жильё) считается Откроется в новой вкладке.”>совместной собственностью супругов, и в случае развода делится поровну. И суд (если раздел имущества происходит в судебном порядке) не интересует, чьи родители помогли молодой семье деньгами, или кто из супругов работал, чтобы купить жильё, а кто находился «в творческом поиске», или кому квартира после развода нужнее (с кем остаются дети).

Зато обсудить всё это могут сами супруги (заранее), и оформить брачный договор, закрепив в нём любые условия в отношении купленной в браке квартиры, устраивающие обоих. И если супруги в этот момент даже не помышляют о разводе – это только к лучшему! Когда бушуют бракоразводные страсти, договориться о чём-то уже гораздо сложнее.

Семейным кодексом РФ (Откроется в новой вкладке.”>ст. 42) предусмотрено, что брачный договор регулирует только имущественные отношения супругов. То есть закрепить в нём условие, что выносить мусор всегда будет муж, а мыть посуду – жена, не получится. В договоре могут быть указаны принципы раздела всего имущества, приобретённого в браке, или только «судьба» квартиры.

Брачный договор на квартиру, купленную до брака

Нередко один из супругов приобретает в собственность недвижимость до заключения брака. Случаи, когда будущие супруги покупают недвижимость в собственность совместно, но брак еще не заключили, бывают гораздо чаще. Наибольшее распространение в этом случае имеют покупки, совершенные в незарегистрированном браке, который Семейный Кодекс называет сожительством.

Приобретенная в таком браке недвижимость считается купленной до брака. Однако, если оба супруга вложили в ее покупку крупный финансовый вклад, в случае официального расторжения заключенного позднее союза они имеют право на получение соразмерной своему вкладу доли в таком имуществе. В этом случае может помочь брачный договор, который заключается в отношении конкретного объекта недвижимости – квартиры, приобретенной в период сожительства.

Для его подготовки можно воспользоваться представленными в сети Интернет образцами или обратиться к профессиональному юристу. Срок самостоятельной подготовки документа, если составитель не обладает профессиональными знаниями, может составить до 1 месяца, так как потребуется согласовать большое количество спорных моментов.

  • выписка из банка о перечислении средств продавцу конкретного жилья каждым из супругов, в том числе в равных долях;
  • платежные поручения или чеки, свидетельствующие о том, что покупка была осуществлена и оплачивалась каждым супругом (например, если квартира приобреталась в ипотеку, квитанции о внесении ежемесячных платежей могут помочь в установлении реального размера вносимых средств от общей стоимости);
  • документы, подтверждающие факт осуществления обмена имеющегося жилья в собственности у каждого из супругов на долю в приобретаемой квартире (например, в случае улучшения существующих условий труда).

Список документов

Чтобы составить брачный договор на квартиру, купленную в браке, понадобятся следующие документы:

  • паспорта супругов;
  • свидетельство о браке (штампов в паспорте не хватит);
  • документы на квартиру – договор купли-продажи, ДДУ, выписка из ЕГРН, техпаспорт;
  • если будет использован материнский капитал – сертификат и нотариальное обязательство о выделении долей (если составлялось);
  • при оформлении ипотечной квартиры – все соглашения с банком вместе с графиками платежей.

Нотариус может попросить дополнительные документы и справки в зависимости от ситуации.


В любом случае указываются:

Как удостоверить документ у нотариуса?

Для придания документ юридической силы его заверяют у нотариуса. Он проверяет его на соответствие требованиям закона, устанавливает объем дееспособности сторон.

Государственная пошлина за нотариальное удостоверение составляет 500 руб. (ст. 333.24 НК РФ). Если специалист помог с подготовкой документа, дополнительно нужно будет заплатить от 5 000 до 10 000 руб.

Если один из супругов отказывается расторгать контракт, спор разрешается в суде.

Когда можно составить?

Обычно стороны приходят к необходимости составления брачного договора до заключения брака. Определившись с основными вопросами и оформив документ, они официально заключают семейный союз.

Статьей 41 Семейного кодекса РФ установлено два варианта заключения: до брака и в любое время в период семейных отношений.

Читайте также:  Налоговый вычет на накопительную часть пенсии

Соглашение между будущими мужем и женой приобретает юридическую силу с момента официальной регистрации брака в органах ЗАГС. Когда стороны женаты, контракт считается действующим с момента удостоверения документа у нотариуса. Стороны вправе предусмотреть конкретный срок или обстоятельство, с которого договор вступит в силу. Например, с момента рождения ребёнка или после 15 лет совместной жизни.

Когда брак аннулируется, соглашение не порождает никаких прав и имущественных обязанностей, заключенный контракт остается только на бумаге.


Обычно стороны приходят к необходимости составления брачного договора до заключения брака. Определившись с основными вопросами и оформив документ, они официально заключают семейный союз.

Порядок раздела имущества по договору

Имущество делится по брачному контракту в соответствии со следующими правилами:

  • Условия договора имеют бесспорный приоритет перед нормами законодательства о разделе семейного имущества. Если разделение активов происходит в суде, то судья будет исходить при решении спорных вопросов из положений договора, а не из положений Семейного кодекса.
  • Часть совместного имущества, которую супруги решили не делить по брачному договору, распределяется между ними в ходе развода согласно нормам Семейного кодекса.
  • Если контракт на 100% признан недействительным или же признаны недействительными нормы контракта, касающиеся раздела супружеского имущества, то разделение активов происходит по нормам семейного законодательства.


Итак, бывший супруг потребовал в суде принудить бывшую супругу исполнить обязательство, принятое ею по брачному контракту, и передать ему квартиру, соответствующую условиям договора. Квартира должна быть однокомнатной, находиться не на последнем этаже и не ниже 2 этажа.

Какие документы необходимы для составления договора

В соответствии со ст. 38 и 40 СК РФ, брачный договор всегда составляется в письменном виде и обязательно заверяется в нотариальной конторе.

При этом нотариус не просто заверяет этот документ, но и изучает его на предмет соответствия законам, поэтому необходимо предоставить ему документы для охвата полной картины имущественных отношений супругов. Оформление договора происходит в трёх экземплярах, по одному – супругам, один – нотариусу.

В зависимости от того, куплена квартира или супруги только собираются её приобрести, будет зависеть какой пакет документов нужно подготовить.

Если квартира уже находится в собственности, то понадобятся:

  1. Паспорта супругов.
  2. Брачное свидетельство.
  3. Подтверждение прав собственности — договор купли-продажи и свидетельство о праве собственности или выписка из Росреестра;

Если приобретение квартиры ещё только предстоит, то вместо документов, устанавливающих права на имеющееся жильё, нужно приложить следующие:

  • Предварительный договор на покупку недвижимости;
  • Если оформляется ипотека, понадобится кредитный договор;
  • При приобретении квартиры в новостройке – договор участия в долевом строительстве.

За удостоверение брачного договора нужно уплатить пошлину (у частного нотариуса тариф около 500 руб.) и внести плату за услуги, которая варьируется от 5 до 10 тыс. руб. Это зависит от того включают услуги только заверение контракта или ещё и составление макета договора, а также технические работы.

В брачный договор на покупку квартиры в ипотеку, супруги вправе внести следующие пункты:

Что может быть включено в контракт

Брачным соглашением могут быть оговорены следующие моменты:

  • порядок распределения денежных доходов каждого из супругов. Под доходами понимаются заработок супруга и все перечисленные ему премии, доходы, полученные от распоряжения имуществом (сдача в аренду, продажа и прочее). Супругами может быть обозначено, что все доходы принадлежат стороне, являющейся их получателем, или же установлено долевое распределение средств или совместное;
  • порядок несения расходов. Имеются ввиду траты денежных средств на нужды семьи, например, приобретение продуктов питания, одежды или бытовых средств, оплата коммунальных платежей, образовательных и медицинских услуг, содержание домашних животных и прочее;
  • порядок распоряжения или пользования приобретенным или полученным иными способами имуществом;
  • порядок распоряжения и пользования уже имеющимся имуществом;
  • возможность взаимного содержания. Нормами СК РФ предусматривается дополнительная помощь нетрудоспособному или ограниченно трудоспособному супругу, в дополнение к уже причитающейся ему материальной помощи Такое условие может быть установление как для настоящих, так и для бывших супругов.

Порядок пользования и распоряжения имуществом может быть установлен и на случай регистрации развода или смерти одного из супругов. В случае со смертью также будут задействованы нормы гражданского права, касающиеся порядка наследования имущества умершего лица.

Читайте также:  Покупка долевой собственности

Условия договора на такой случай должны не противоречить режиму наследования, иначе могут быть ущемлены права остальных наследников.

Договор может заключаться под отлагательным или отменительным условиями.

Отлагательное условие предусматривает отложение совершения условий заключенного соглашения до наступления определенной даты. К примеру в договоре может быть указано, что автомобиль, который приобретался в браке и является совместной собственностью, по рождении ребенка перейдет в собственность к жене.

Под отменительным условием подразумевают отмену какого-либо из пунктов договора при наступлении определенной ситуации или даты. Скажем, совместная собственность (например, квартира), нажитая за годы брака, при разводе достанется стороне, не способствовавшей наступлению обстоятельств, которые к разводу привели.

Контрактом также может быть установлен вид собственности на имущество:

  • долевая;
  • совместная;
  • личная.

При установлении долевого вида собственности на имущество, которое принадлежит или будет принадлежать супругам, стороны указывают, кому, какое и в каких долях имущество будет принадлежать. Например, стороны обговорили, что при покупке дачного домика, доли будут устанавливаться соразмерно суммам, внесенным сторонами на приобретение домика.

Возникновение совместной собственности у супружеской пары предусмотрено Семейным кодексом, однако, в брачном контракте может быть обговорено, какое именно имущество будет являться совместным. Например, при дальнейшей покупке дома, автомобиля и гаража супруги обусловились, что в совместную собственность будет передан только дом, а гараж и автомобиль принадлежит одному из супругов полностью.

Личная собственность – установление полного права собственности на имущество, приобретенное до или во время брака. Например, приобретенная бытовая техника (плазменный телевизор), в случае развода, не будет предметом спора, так как в документе указано, что данный телевизор принадлежит лишь супругу и жена на него не претендует.

Что касается добрачного имущества супругов, то на него тоже можно установить вид собственности. Изначально, все это имущество находилось в личной собственности каждой стороны, однако, при заключении брака и соглашения, можно указать, что собственность жены, которая принадлежала ей до брака, переходит в совместную собственность, или в долевую собственность с указанием желаемых долей каждого супруга.

Но добрачное имущество, находящееся в собственности одной из сторон, после заключения брака не может быть полностью передано в собственность другой стороны. В данном случае речь идет о договоре дарения, и в брачное соглашение это не включается.


Что касается добрачного имущества супругов, то на него тоже можно установить вид собственности. Изначально, все это имущество находилось в личной собственности каждой стороны, однако, при заключении брака и соглашения, можно указать, что собственность жены, которая принадлежала ей до брака, переходит в совместную собственность, или в долевую собственность с указанием желаемых долей каждого супруга.

Когда брачный договор может быть признан недействительным?

Закон не предусматривает обязательного досудебного урегулирования вопроса. Однако для подтверждения информации о том, что супруг отказывается от добровольного расторжения, целесообразно составить претензию. Документ составляется в свободной форме. Текст должен включать прошение о расторжении контракта и устанавливать срок на добровольное урегулирование.

Важно! При отсутствии в тексте претензии срока, на него распространяются стандартные требования на ответ – 30 дней.

В случае получения отказа или вообще письменного ответа, инициатор подготавливает документацию для суда. Она включает личные документы заявителя, текст договора, документацию на имущество, уведомление о вручении претензии.

На основании собранной информации, инициатор составляет иск. Документ должен отражать причины, по которым необходимо расторгнуть контракт (нарушения другой стороны или другие основания для признания документа недействительным).

Рассмотрение документа предполагается в суде, по месту проживания второго супруга. В процессе должны участвовать обе стороны договора.


При выборе жилья важно не отдать предпочтение жилью средней ценовой категории. Если слишком дорогая жилплощадь может стать причиной для возникновения финансовых сложностей, то слишком дешевая – предметом мошенничества, ветхим или аварийным жильем. Таким образом, стороны не только должны выплачивать кредит, но и решать вопрос с местом проживания повторно.

Добавить комментарий