Продажа квартиры через аукцион

Пошаговая инструкция по продаже квартиры на аукционе

Существует ряд простых схем, по которым нужно действовать:

  1. Определяют ключевые параметры оценки жилплощади. Оценивают ситуацию на рынке недвижимости, условия проживания, метраж, подают объявление на специальный сайт.
  2. Аукцион назначается, если в нем примут участие как минимум двое совершеннолетних покупателей.

Первая стоимость назначается судом или приставами, если жилье продается за долги.

  • Если первый тур не сработал и никто не купил недвижимость, назначается второй заход – с ценой, сниженной на 15%. Новая сумма тоже согласовывается с судом.
  • Аукцион проходит открыто, выигрывает предложивший большую сумму.
  • Покупатель регистрируется на сайте и выбирает понравившуюся квартиру, оставляет заявку на участие и прикладывает документы для подтверждения своей личности и платежеспособности.

    Требуется внести задаток для получения права на голос.

    Обсуждаются специфические особенности договора о купле-продаже, все вопросы по сделке.

    Собирается пакет необходимых документов, справки и выписки.

    Юрист составляет и оформляет договор, контролирует оплату покупателем.

    Затем передаются ключи и выполняется окончательный расчет в пользу продавца.

    Консультанты и специалисты заверяют, что, наоборот, в такой ситуации можно только выиграть – получить более высокую цену за свою недвижимость.

    Квартира с торгов: как я купила трешку в Москве по цене вторички в области

    В прошлом году на торгах я купила квартиру в новострое за 7.4 млн рублей. Вот, что я узнала о работе государственных аукционов.

    Трехкомнатные квартиры стоили от 7.4 млн рублей. В отделе продаж сказали, что купить их можно только через онлайн-аукцион.

    Кот в мешке: что нужно знать при покупке квартиры с аукциона

    Вторичное жилье в России можно купить не только у частных собственников. Часто квартиры и дома выставляют на продажу предприятия, банки или государственные структуры. Во многих случаях такие продавцы предпочитают продавать недвижимость с аукциона — особой процедуры, во время которой потенциальные покупатели могут поучаствовать в открытых торгах на право приобрести конкретный объект недвижимости. «На первый взгляд такая покупка выглядит очень привлекательно, — считает старший юрист адвокатского бюро А2 Мария Понаморева. — Стартовая цена квартиры (то есть стоимость лота) в публикуемом объявлении может оказаться в разы ниже предлагаемой по рынку за покупку аналогичной квартиры».

    Проверить стоимость квартир на аукционе можно онлайн. К примеру, департамент Москвы по конкурентной политике регулярно устраивает торги, на которых выставляет жилье в разных районах столицы. Вся информация о такой недвижимости размещена на официальном сайте департамента в разделе «Реализация имущества». «Для квартир, которые принадлежат городу, аукционы — единственно возможный способ реализации государственного или муниципального имущества», — объясняет руководитель юридической службы риелторского агентства «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова.

    Действительно, согласно Федеральному закону № 44 «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» региональные власти не могут продавать принадлежащие им квартиры не на аукционе. «На «витринах» столичных городских аукционов в основном можно увидеть квартиры элитные, в престижных районах Москвы, выморочные квартиры, а также непривлекательные и невостребованные, в частности расположенные в Зеленограде или в микрорайоне Некрасовка, — рассказывает Краснова. — Для передачи тем, кто стоит в муниципальных очередях на улучшение жилищных условий, такие квартиры, как правило, не подходят по параметрам либо по техническому состоянию. Остаются открытые торги».

    Что продают на аукционах

    Наиболее доступные предложения в столице обычно предлагает государственное унитарное предприятие «Московская социальная гарантия» («Моссоцгарантия»), которое занимается делами пожилых москвичей. «Приобретение жилья, находящегося в хозяйственном ведении «Моссоцгарантии», возможно с использованием ипотечного кредита, а также субсидий, в частности средств материнского капитала», — заявляет руководитель департамента по конкурентной политике Геннадий Дегтев.

    Если потенциальный покупатель заинтересуется участием в торгах, он должен внести в банк задаток в размере 200 тыс. руб., объясняет Светлана Краснова. «Электронные торги «Моссоцгарантией» не проводятся, потребуется личное присутствие участника аукциона», — предупреждают в «Инком-Недвижимости».

    В этом случае покупатель может рассчитывать на квартиры, переданные в собственность города пенсионерами. «Это может быть договор пожизненного содержания с иждивением, когда человек продолжает проживать в переданной квартире, либо договор передачи, по которому пожилой человек получает право пожизненного проживания в одном из социальных жилых домов», — разъясняет управляющий партнер юридической компании «Неделько и партнеры» Василий Неделько.

    Продажа новостроек с социальным ремонтом проходит на площадке «Росэлторг» — крупнейшем операторе электронных торгов для государственных и частных заказчиков. «Обеспечительный взнос в таком аукционе составляет 100 тыс. руб., присутствие участника торгов не требуется. Все происходит через электронный кабинет», — рассказывает Краснова. «На аукционах можно купить не только квартиры вторичного рынка, но и «первичку», что будет большой удачей, — подтверждает Понаморева. — Покупка квартиры в новостройке, когда дом уже сдан в эксплуатацию и зарегистрирован в ЕГРП, является минимальным риском для покупателя».

    Разумеется, далеко не всегда квартиры на аукционе продает государство: более 80% всех квартир, реализуемых на торгах, представляют собой залоговые квартиры банков, убеждены в адвокатском бюро А2. Такие квартиры попадают на банковские аукционы, независимые от торгов «Моссоцгарантии» и других государственных структур. «Если должник или заемщик не в состоянии выплачивать кредит и не хочет сам продавать квартиру, банк инициирует процедуру банкротства и по решению суда выставляет квартиру на аукцион, чтобы погасить долг, — объясняет руководитель отдела вторичной недвижимости риелторского агентства Est-a-Tet Алексей Бернадский. — Залоговая квартира может быть как ипотечной, так и заложенной в банке для получения денежного кредита. На аукционе чаще всего продают квартиры тех граждан, которые сознательно отказались выплачивать кредит, поскольку вся процедура выставления квартиры на аукцион, включая предшествующий этому судебный процесс, занимает как минимум год. Продажа квартиры с аукциона — это крайняя мера банка для злостных неплательщиков».

    Наконец, последний вид аукционов — риелторские торги. «[Здесь] риелтор выставляет квартиру по заниженной стоимости, а дальше проводит онлайн-аукцион между заинтересованными покупателями», — рассказывает Бернадский. Впрочем, этот вид аукционов мало чем отличается от традиционной продажи жилья на вторичном рынке.

    Долги, жильцы и другие сюрпризы

    Значительная часть аукционных квартир продается с обременениями, рассказали «РБК-Недвижимости» риелторы и юристы. «Основная проблема — огромные счета по оплате коммунальных услуг и как результат отсутствие отопления, света и электричества, — объясняет Мария Понаморева. — Приобретатель в первую очередь сталкивается с проблемой отражения долгов за коммунальные услуги по лицевому счету. За списанием долга приобретатели обращаются в управляющую компанию, к поставщикам услуг и в суд. Сравнительно недавно судебная практика в том вопросе встала на сторону добросовестных покупателей, но она немногочисленна».

    Квартира наследует долги от предыдущих владельцев, которые не считали нужным оплачивать коммунальные услуги. «В судебных спорах по данной категории дел новый собственник должен будет установить, что существующая задолженность по коммунальным платежам является задолженностью предыдущего собственника, а новый собственник не обязан ее оплачивать», — добавляет Понамор ева.

    Вторая проблема — жильцы, которые зарегистрированы в продаваемой квартире. «Покупатель залоговой квартиры, реализуемой в порядке исполнительного производства, рискует получить ее вместе с бывшим владельцем и членами его семьи. Выселить их из квартиры будет крайне сложно, а порой даже невозможно», — предупреждает Светлана Краснова из «Инком-Недвижимости». «Прописанных в квартире граждан можно снять с регистрации только по решению суда, а детей выписать нельзя ни при каких условиях, — заявляет Алексей Бернадский. — Купив такую квартиру с прописанным в ней несовершеннолетним ребенком, покупатель обрекает себя на «бездействие», поскольку ни выписать, ни выселить ребенка из такой квартиры нельзя — следовательно, продать квартиру в дальнейшем также не получится».

    В случае с муниципальными и региональными торгами количество жильцов, зарегистрированных в квартире, указывается в изначальной заявке; в других случаях наличие таких людей может оказаться сюрпризом, предупреждают юристы. «Например, во время приватизации квартиры один из проживавших жильцов отказался от участия в приватизации, — рассуждает Василий Неделько. — При этом он получает право проживания в этой квартире. Такой житель не утратит полученное право даже в случае смены собственника квартиры».

    Если с аукциона продается залоговая квартира, то необходимо убедиться в том, не является ли данная процедура кабальной для владельца квартиры с точки зрения условий продажи жилья, советуют в «Инком-Недвижимости». «Если это не квартира в только что построенном доме, то нужно выяснить в паспортном столе круг ранее зарегистрированных в ней граждан. Это позволит убедиться, что никто из них не относится к лицам, сохраняющим право на данную жилую площадь», — добавляет Краснова.

    Подчас скрытое обременение возникает в результате разорения или ликвидации предприятия, которое предоставляло своим сотрудникам жилье по договорам социального найма, приводят еще один пример ограничений аукционных квартир в адвокатском бюро А2. «Граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и в общежитиях, предоставленных им до введения в действие Жилищного кодекса, [либо] состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления другого жилья», — говорит Понаморева.

    Последним сюрпризом может стать высокая цена. «Да, на аукционе можно приобрести квартиру ниже рыночной стоимости, но никто этого не гарантирует, — рассказывает Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости». — Не стоит забывать главное правило аукциона: на торгах цена может только повышаться. Устроители опираются на отчеты о рыночной стоимости оценочных компаний, поэтому стартовая цена лота может отличаться от рыночной совсем незначительно. А в процессе торгов участнику порой трудно не поддаться общему ажиотажу и остановиться вовремя. Так что перед аукционом стоит посмотреть ситуацию на рынке, узнать цены на жилье в том районе, где находится приглянувшаяся квартира, чтобы в азарте борьбы не переплатить за лот».

    Как найти «чистую» квартиру

    Покупка квартиры у города гарантирует чистоту сделки, считает руководитель московского департамента по конкурентной политике Геннадий Дегтев. С чиновником не согласны юристы и риелторы. «У залоговой квартиры часто есть ряд обременений и проблем с документами, которые делают это приобретение высокорисковым, — убежден Бернадский из Est-a-Tet. — Даже если квартира физически и номинально свободна, то есть в ней никто не живет и не прописан, она в любом случае продается по решению суда, и у покупателя нет гарантий, что никто не подаст апелляцию на это решение и не попробует оспорить факт выставления квартиры на торги. Аукционы также проводит департамент городского имущества Москвы, где выставляются на торги квартиры должников и расселенных граждан. Однако чаще всего у этих квартир также есть проблемы с документами».

    С юридической точки зрения покупка квартиры на вторичном рынке или на аукционе — практически одно и то же, однако при выставлении объекта на торги в сделке появляется третья сторона — организатор аукциона, рассказывает Василий Неделько. «Если процедура аукциона нарушается, то возникает дополнительное основание для обжалования сделки, — утверждает юрист. — С другой стороны, покупка с аукциона снимает банкротные риски. То есть если при обычных сделках продавец признается банкротом, то конкурсный управляющий вправе обжаловать совершенную сделку, доказав, что цена была ниже рыночной. При продаже с аукциона такой возможности нет. Один риск добавляется, другой снимается».

    Кому нужны квартиры с аукциона

    Залоговые квартиры, реализуемые на открытом рынке жилья, не являются ликвидным товаром, констатируют риелторы. «Сейчас покупатель имеет исключительный выбор высококачественного жилья без обременений и прочей головной боли», — рассказывает директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома. — Но и в лучшие годы покупатели не особенно жаловали такие объекты: по нашим оценкам, в 70 случаях из 100 люди отказывались рассматривать залоговые и аукционные квартиры как вариант для возможного приобретения».

    Из-за такого предубеждения у аукционных квартир сформировался специфический портрет покупателя. «Большинство квартир с аукциона приобретаются не обычными людьми для собственного проживания, а частными риелторами, для которых это своего рода бизнес, — говорит Алексей Бернадский. — Выкупая такую квартиру по заниженной цене, они делают там ремонт и перепродают за существенно большую стоимость. Рядовые покупатели избегают квартир с такой темной историей».

    Вторая группа покупателей — юридические лица, аффилированные с банками, которые устраивают аукцион, объясняет Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости». По словам риелтора, банки продают проблемную недвижимость аффилированным структурам, чтобы снять со своего баланса плохие долги. «Формальности соблюдены, продажа легальна. А в решении всех последующих неприятных вопросов, таких как, например, выселение бывших собственников, для банка получается «ничего личного», — заявил Куликов. Таким способом банк сохраняет чистоту портфеля и репутацию, перекладывая риски на стороннюю структуру, заключил риелтор.

    «Общая ситуация на рынке вторичной недвижимости сегодня такова, что предложение в пять-шесть раз превышает спрос, — подытожил Куликов. — Более 80% сделок проходит с дисконтом. Продолжается, хоть и плавное, но снижение стоимости квадратного метра. Так что борьбу покупателей за тот или иной объект можно представить разве что в случае продажи чего-то действительно уникального».

    Вторичное жилье в России можно купить не только у частных собственников. Часто квартиры и дома выставляют на продажу предприятия, банки или государственные структуры. Во многих случаях такие продавцы предпочитают продавать недвижимость с аукциона — особой процедуры, во время которой потенциальные покупатели могут поучаствовать в открытых торгах на право приобрести конкретный объект недвижимости. «На первый взгляд такая покупка выглядит очень привлекательно, — считает старший юрист адвокатского бюро А2 Мария Понаморева. — Стартовая цена квартиры (то есть стоимость лота) в публикуемом объявлении может оказаться в разы ниже предлагаемой по рынку за покупку аналогичной квартиры».

    Как он работает?

    В большинстве случаев торг на «вторичном» рынке проходит в три этапа. Сначала это аукцион с повышением цены в 5-10% от стартовой стоимости объекта. Если покупатель не находится, цена лота снижается примерно на 10% и начинаются новые торги, в некоторых случаях покупатель появляется; если нет — цена снова снижается и начинается новый раунд торгов — например, с шагом повышения в 10 тысяч рублей.

    Электронные торги на «первичке» похожи, но застройщик заинтересован в получении прибыли, а не в быстроте продажи, и на серьезную скидку рассчитывать не стоит. Эксперты говорят, что застройщики проводят торги редко, им проще продавать жилье по типовому договору купли-продажи.

    В большинстве случаев торг на «вторичном» рынке проходит в три этапа. Сначала это аукцион с повышением цены в 5-10% от стартовой стоимости объекта. Если покупатель не находится, цена лота снижается примерно на 10% и начинаются новые торги, в некоторых случаях покупатель появляется; если нет — цена снова снижается и начинается новый раунд торгов — например, с шагом повышения в 10 тысяч рублей.

    Как проходит аукцион

    Аукционы проводятся только по будням, обычно они начинаются в 9 утра. Чтобы принять участие в торгах, в день аукциона нужно открыть на сайте «Сбербанк- АСТ » раздел «Единый торговый зал» и выбрать лот, на который вы подавали заявку.

    Дальше есть несколько вариантов. Первый — вам повезло, и ваша заявка оказалась единственной. Такое случается примерно с одной квартирой из трех. В этом случае система автоматически объявит вас победителем, и вы сможете выкупить недвижимость по начальной цене. Второй вариант — на ваш лот есть несколько претендентов, тогда начнутся торги.

    Так выглядит «Единый торговый зал» перед началом аукциона (картинка из презентации «Аукцион-приватизация», подготовленной платформой «Сбербанк-АСТ») А так проходят торги за конкретный лот (картинка из презентации «Аукцион-приватизация», подготовленной платформой «Сбербанк-АСТ»)

    Обычно у участников есть час, чтобы подать первое предложение. С каждой ставкой цена лота увеличивается на один процент от начальной суммы. Когда кто-то повышает ставку, у остальных есть 30 минут, чтобы ее перебить. Если этого никто не сделал, аукцион завершается.

    За наш лот боролись всего два участника: мы сделали ставку первыми, подняв цену квартиры с 4 220 000 до 4 262 200 рублей. Второй участник не стал торговаться, и через полчаса система объявила нас победителями аукциона.

    После окончания торгов вы получите по почте протокол. Эта бумага подтверждает, что у вас есть приоритетное право на покупку квартиры по той цене, которая была утверждена на аукционе. С этого момента можно договариваться с сотрудниками «Моссоцгарантии» о заключении договора купли-продажи .

    Так выглядит «Единый торговый зал» перед началом аукциона (картинка из презентации «Аукцион-приватизация», подготовленной платформой «Сбербанк-АСТ») А так проходят торги за конкретный лот (картинка из презентации «Аукцион-приватизация», подготовленной платформой «Сбербанк-АСТ»)

    Продажа квартиры с коммунальными долгами

    Нередко после заключения сделки оказывается, что за приобретенной квартирой числятся огромные долги по коммунальным платежам. Предыдущие собственники недвижимости не имели возможности или просто не хотели платить счета ЖКХ. И управляющая компания, а также другие поставщики услуг выставляют гигантские счета новым владельцам.

    В принципе, новые собственники могут обратиться в суд, чтобы доказать, что долги по коммунальным платежам образовались до оформления покупки. Но нужно быть готовыми к тому, что суд не всегда удовлетворяет такие иски. И даже если вы сумеете выиграть дело, судебный процесс затянется надолго и потребует дополнительных затрат времени и средств.

    При покупке «вторичного» жилья на торгах, запросите в паспортном столе, есть ли там еще прописанные люди, а также их число. Убедитесь, что с этой стороны не будет сюрпризов. В случае покупки новостроек, в том числе на торгах через аукцион, а также продаже на аукционе коммерческой недвижимости, такой проблемы не возникает.

    Жилое помещение 368,9 кв. м, адрес: г. Тверь, ул. Малая Самара, д. 2, кв.115

    • Адрес: г. Тверь, ул. Малая Самара, д. 2, кв. 115
    • Цена отсечения 6 480 000 ₽

    © 2009 – 2020 АО «Российский аукционный дом» универсальная торговая площадка

    Можно ли купить в ипотеку

    Купить квартиру на аукционе в ипотеку вполне можно, учитывая некоторые особенности. Прежде всего, ипотека одобряется банками на определенную сумму, а это одобрение действует ограниченное время. Например, если банк одобрил ипотечный кредит на 4 миллиона рублей, а срок действия предложения – 2 месяца, то нужно уложиться в оба параметра.

    Другими словами, если дата аукциона назначена через месяц, а стартовая цена – 2 миллиона рублей, то вполне можно попытаться принять в нем участие. Проблема в том, что нужно внести задаток в размере около 5% от стартовой цены. Но впоследствии этот задаток будет оформлен как часть первоначального взноса (который почти у всех банков минимум 20%).

    Следующая проблема – сроки оформления сделки купли-продажи. Все зависит от продавца квартиры. В Москве, например, все проходит примерно за месяц и можно успеть оформить покупку в кредит. А если продавец будет не особо спешить, то можно и не успеть.

    Покупатель в этом случае сильно рискует: если срок действия одобренного кредита закончится, или банк не одобрит конкретный объект (или его не одобрит страховая компания), он просто потеряет внесенный задаток – несколько сотен тысяч рублей.

    Эксперты советуют обратить внимание на продажу залоговых квартир банками, и оформлять ипотеку в этих же банках, в этом случае проблем со сроками или отказом из-за неподходящего объекта быть не должно.

    Еще один момент касается продаж в Москве. Так как «Моссоцгарантия» работает через аккредитивную форму расчетов, для ипотечного кредита нужно искать банк, который также работает с аккредитивами (иначе сделка не состоится).

    Казалось бы, в обоих случаях разница составляет 25%. Но в реальности цена в объявлении на продажу обычно предполагает некоторый торг, и итоговая цена будет ниже. Также стоит учитывать разное состояние квартир.

    11 шагов участия: как продать квартиру на аукционе

    Нижняя Тура приобретает 66 квартир для переселенцев из ветхого и аварийного жилья. В аукционах по продаже квартир может принять участие каждый желающий, и для этого вовсе не обязательно посредничество риелтерских фирм. Комментарий на эту тему даёт директор муниципального казённого учреждения «Управление муниципальными закупками Нижнетуринского городского округа» Ольга ВОХРИНЦОВА.

    – Закупка жилых помещений осуществляется во исполнение программы «Развитие жилищно-коммунального хозяйства и повышение энергетической эффективности Нижнетуринского городского округа до 2020 года», утверждённой постановлением администрации НТГО от 25.02.2014 г. № 236, а также подпрограммы «Повышение качества условий проживания населения Нижнетуринского городского округа» и производится путём проведения электронных аукционов, причём каждая квартира закупается путём проведения отдельного аукциона.

    Физическому лицу для участия в электронном аукционе необходимо:

    Шаг 1: получить сертификат электронной подписи для участия в государственных закупках в аккредитованном удостоверяющем центре. Стоимость получения электронной подписи напрямую зависит от вида сертификата, который выбирает получатель, и составляет около 5 тыс. рублей.

    Шаг 2: установить личный сертификат на компьютере, зарегистрироваться (аккредитоваться) на электронной торговой площадке. Для данной цели на электронной площадке Сбербанк-АСТ (http://www.sberbank-ast.ru) на вкладке «Участникам» существует раздел «Регистрация», в котором содержится инструкция по настройке рабочего места, браузера Internet Explorer и установке библиотеки Capicom. Заявление на аккредитацию рассматривается оператором в срок не более 5 рабочих дней.

    Шаг 3: открыть лицевой счёт участника закупок для проведения операций по обеспечению участия в аукционе. На таком счёте должны быть денежные средства в размере не менее чем 1% начальной максимальной цены контракта, то есть если начальная цена жилого помещения составляет 1 миллион рублей, обеспечение заявки составит 10 тысяч рублей. Эти денежные средства не должны быть заблокированы.

    Шаг 4: подать заявку в электронном виде на электронной торговой площадке, указанной в извещении о проведении аукциона. Заявка на участие в аукционе состоит из двух частей. В первой части участник аукциона должен выразить своё согласие на продажу жилого помещения на условиях, изложенных в документации о таком аукционе, и указать сведения о характеристиках продаваемого жилого помещения. Во второй части заявки необходимо предоставить общие сведения об участнике и документы по перечню, установленному в соответствии с нормами законодательства о контрактной системе. Подробные требования к составу сведений и документов заявки содержатся в документации о проведении аукциона (zakupki.gov, раздел «Все закупки», ИНН заказчика 6681005960).

    Следует понимать, что стоимость закупаемого жилого помещения будет формироваться путём снижения начальной максимальной цены контракта непосредственно в ходе проведения аукциона. Начальная максимальная цена контракта по каждому из аукционов сформирована, исходя из средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения 28 150 рублей за квадратный метр и минимально допустимой площади закупаемого жилого помещения. Победителем аукциона будет признан тот участник, который предложит наименьшую цену. И тут уже площадь предлагаемого жилого помещения не будет играть никакой роли.

    Шаг 5: дождаться итогов рассмотрения первых частей заявок участников. Если ваша заявка признана соответствующей требованиям и вы признаны участником аукциона (оператор электронной площадки уведомит вас об этом), вы можете торговаться – с момента начала электронного аукциона делать предложения о цене контракта.

    Шаг 6: дождаться итогов рассмотрения вторых частей заявок участников.

    Шаг 7: если вы – победитель аукциона, необходимо дождаться момента, когда оператор электронной площадки представит проект контракта, направленный заказчиком, предоставить обеспечение контракта (5% начальной (максимальной) цены контракта) и подписать контракт. В течение пяти дней с даты размещения в единой информационной системе протокола итогов аукциона вы получите от заказчика через оператора электронной площадки проект контракта. В течение пяти дней с даты получения контракта вы обязаны подписать полученный контракт, направить его оператору электронной площадки и документ, подтверждающий предоставление обеспечения исполнения контракта. Обеспечение исполнения контракта может быть оформлено банковской гарантией.

    Если собственник жилого помещения по тем или иным причинам сам не может принять участие в электронном аукционе и доверит эту процедуру какому-либо лицу, то и контракт на покупку жилого помещения будет заключаться не с собственником жилого помещения, а с таким лицом, действующим от имени и в интересах собственника, и деньги по контракту заказчик перечислит именно такому лицу.

    Шаг 8: контракт подписан, продавец обязан представить заказчику продаваемое жилое помещение для осмотра, проведения экспертизы и приёма-передачи.

    Шаг 9: заказчика устраивает жилое помещение – продавец предоставляет заказчику все документы, необходимые для регистрации перехода права собственности на жилое помещение.

    Шаг 10: регистрация перехода права собственности на жилое помещение.

    Шаг 11: заказчик оплачивает стоимость жилого помещения продавцу. Только после того, как заказчик примет жилое помещение и пройдёт процедура регистрации права собственности на жилое помещение, заказчик оплатит его стоимость.

    Уважаемые граждане. Если вы чувствуете в себе силы правильно и своевременно подготовить все необходимые документы для продажи своих квартир, то мы ждём ваших заявок. Если же нет, то постарайтесь найти риелтора с хорошей репутацией и внимательно отследите при составлении договора разделы: «Ответственность сторон» и «Порядок выплаты денежных средств».

    Подготовила Наталья КОЛПАКОВА
    газета «Время», г. Н.Тура.

    ВАЖНО
    Обеспечение заявки победителю аукциона разблокируется сразу после подписания контракта (в течение часа).

    Обеспечение контракта будет возращено продавцу в течение 10 рабочих дней после исполнения контракта.

    КСТАТИ
    Если в течение 10 минут с момента начала аукциона не поступит ни одного предложения по снижению цены, то контракт будет заключён по начальной максимальной цене с тем участником, который подал заявку раньше других.

    Шаг 3: открыть лицевой счёт участника закупок для проведения операций по обеспечению участия в аукционе. На таком счёте должны быть денежные средства в размере не менее чем 1% начальной максимальной цены контракта, то есть если начальная цена жилого помещения составляет 1 миллион рублей, обеспечение заявки составит 10 тысяч рублей. Эти денежные средства не должны быть заблокированы.

    Как купить квартиру на аукционе через торги по банкротству

    • если банкрот имеет кредит, при оформлении которого она была заявлена как залоговое имущество;
    • в составе конкурсной массы – всего имущества обанкротившейся компании или физлица;
    • если квартира конфискована или арестована из-за долгов владельца.

    Инструкция: как покупать льготные квартиры на аукционе

    На электронных торгах можно купить льготные квартиры или жильё, попавшее к банку от тех, кто не смог выплатить кредит. Часто оно стоит чуть дешевле обычного. Рассказываем, как участвовать в торгах и на что надо обратить внимание перед покупкой.

    Риски. Юридические риски при покупке таких квартир минимальны, но всё же есть. «Уже после покупки могут появиться потенциальные наследники, которые попытаются оспорить право покупателей на квартиру», — предупреждает юрист МКА «Арбат» Вадим Башир-Заде.

    Продажа квартиры через аукцион

    Продажа квартир через аукцион – один из способов добровольного или принудительного отчуждения имущества по цене, которую готовы предложить покупатели. Насколько выгоден такой вариант, какие риски таит и что нужно сделать, чтобы принять участие в торгах?

    Аукцион – это публичный конкурентный способ определения кандидатуры покупателя. Он может проводиться:

    Покупка квартиры через аукцион, на торгах

    Аукционы – это один из самых выгодных способов получить неплохое жилье по минимальной стоимости. Несмотря на достаточно широкий «ассортимент» (большое количество предложений) такая система приобретения недвижимости не пользуется особой популярностью. Рассмотрим основные особенности и риски, связанные с такими сделками.

    Сама торговля на аукционе – это очень старое явление. Суть в том, что некие лица по каким-то своим причинам (подробнее см.ниже) предлагают свои квартиры к продаже, выставляя их на торги. Для продавца – это очень быстрый способ реализовать ненужную недвижимость, однако нужно быть готовым к тому, что цена за жилье будет значительно меньше (порядка 20-30%).

    Право пользования жилищем иных лиц.

    Обращая взыскание на квартиру, как приобретенную в ипотеку, так и заложенную в банк, суд не должен вникать в то, является ли данное жилище единственное у бывшего собственника, кто проживает в квартире, есть ли куда бывшим владельцам и членам семьи выехать из квартиры. Закон четко указывает, что в случае если квартира была приобретена с помощью ипотечного займа или под квартиру был получен займ, то обращение взыскания и реализация на торгах возможно и на единственное жилье человека.

    Несколько простых примеров. Гражданин приобрел совместно с супругой в ипотеку квартиру, у супружеской пары появились дети, которые по рождению были вселены в ипотечную квартиру. В квартире постоянно зарегистрированы супруги и дети. Иного жилья у них нет. Гражданин и его супруга не справляются с ипотечными платежами, довели дело до суда, надеясь, что с детьми на улицу не выгонят из единственного жилья. Может ли суд обратить взыскание на данное жилище и направить его на реализацию по торгам? Может. И вот приобретатель такой квартиры приобретает на торгах квартиру с проживающей семьей. Как такой социальный эксперимент над приобретателем квартиры на торгах?

    Или другой случай. Дети обманным путем заставили гражданина преклонного возраста взять кредит под залог квартиры, срочно нужно на лечение внучки или на бизнес-идею (нужное подчеркнуть), а потом исчезли. Естественно, обещания платить по кредиту растворились как и родственнички. Далее путь известен. Суд. Приставы. Торги. И покупатель готов выкинуть престарелого «заемщика» из единственной квартиры на помойку?

    Если отбросить морально-этические нормы, то новый собственник может обратиться в суд с иском о признании бывшего собственника и членов его семьи, проживающих или постоянно зарегистрированных в проданной на торгах квартире, прекратившими право пользования. В силу признания прекратившими право пользования суд дает основание для прекращения у этих граждан постоянной регистрации (по старом прописки) и выселения из спорной квартиры. Далее же действия происходят с участием судебных приставов-исполнителей и выселением граждан на улицу.

    Как избежать таких случаев? Перед покупкой квартиры на торгах проверять наличие в этой квартире граждан проживающих и постоянно зарегистрированных. Как это сделать? Спрашивайте, расскажем. Далеко не всегда это задача простая. Да и суды вещь процессуально сложная.

    И если в вышеописанном случае весь вопрос сводится к морально-этическим факторам, то не всегда и через суд можно выписать и выселить граждан из приобретенной на торгах квартиры.

    Как вам такая покупка таких квартир на торгах? Что суду, что судебным приставам, что Росимуществу абсолютно всё равно, какие пожизненные права пользования сохранились в реализуемой на торгах квартире. Их задача реализовать имущество. Расторгнуть же договор купли-продажи квартиры, приобретенной на торгах из-за прав третьих лиц – не возможно. Деньги потрачены, жить невозможно, продать дальше почти не реально.

    Как проводится аукцион. Этапы торгов

    Принцип аукциона (не только по недвижимости) заключается в том, что объект продажи достается тому, кто предлагает самую высокую цену. Организаторы торгов получают документы, в которых отражаются их полномочия по продаже недвижимости и оформляют распорядительную документацию, выставляют объекты на торги и размещают в интернете и СМИ информацию о дате и времени проведения аукциона. На ресурсе компании-организатора обязательно размещается информация о предлагаемом объекте.

    Начальная цена оговаривается с владельцами недвижимости и чаще всего бывает ниже рыночной стоимости. Определяется шаг повышения цены, как правило, в пределах 5% – 10% от текущей стоимости лота. После того, как цена озвучена, эту цену может принять участник, и если затем ставки не будут повышаться (на шаг цены), то этот участник окажется победителем. Или же победит тот, кто предложит самую высокую ставку.

    Если на этапе оглашения цены никто из покупателей не согласился купить по предложенной цене и не предложил более высокую цену, недвижимость снимается с торгов и выставляется затем уже на втором этапе. Теперь от цены отнимается примерно 20%-30% рыночной стоимости и в течение торгов участники постепенно повышают цену. После того, как предложения закончили поступать, недвижимость достается тому, кто предложил самую высокую цену и его ставку никто не перекрыл.

    Однако и на этом этапе может оказаться, что квартира по заявленной цене покупателей не заинтересовала, в этом случае торги переходят на следующий этап – начинается понижение стоимости. Устанавливается «Цена отсечения» – нижняя ценовая планка, до которой владелец недвижимости согласен ее продать и покупателям снова предлагают цену ниже 20%-30% рыночной стоимости. Затем цену понижают на шаг, и если покупателей не находится, продолжают понижать до тех пор, пока не появится покупатель или пока цена не дойдет до нижней границы.

    Описанный выше способ продажи не является единственным вариантом аукционных торгов. Некоторые компании, которые занимаются организацией аукционов, предлагают, так называемые, сдвоенные аукционы – только на одном этапе цена может повышаться и понижаться. Этот тип аукциона дает возможность избежать разделения торгов на этапы, за счет чего экономится время.

    Участниками аукциона в качестве потенциальных покупателей являются опытные инвесторы, которые желают выгодно вложиться в недвижимость, а также участие в торгах могут принять и обычные граждане, которые покупают жилье для себя.

    Читайте также:  Социальная помощь детям-сиротам в России
    Добавить комментарий