Перечень правил землепользования и застройки

Территориальные зоны

Их выделяют с учетом вида использования земли. Они делятся на:

  • зоны жилой застройки;
  • общественно-деловые зоны для школ, учреждений здравоохранения,
  • спортивных сооружений;
  • рекреационные зоны, например, леса, пляжи;
  • производственные зоны, например, коммунальные и частные
  • производственные предприятия;
  • зоны транспортно-инженерной инфраструктуры — дороги,
  • железнодорожные пути, зоны расположения инженерных коммуникаций;
    зоны сельскохозяйственных участков — садовое, дачное, крестьянско-фермерское хозяйство;
  • специальные зоны, такие как кладбище.

Чтобы определить такие зоны, проводят территориальное зонирование.

Сам документ очень объемный, поэтому из него предоставляют выписку с конкретной информацией, которую запросил человек. Выписку можно запросить в отношении конкретного участка или территориальной зоны. В заявлении на выписку из ПЗЗ на земельный участок нужно указать все данные об интересующем участке: кадастровый номер, площадь, адрес. В выписке будет вся информация об участке: технические параметры участка, правила использования и другие сведения.

Правила застройки и землепользования: основной источник, порядок подготовки

Основным источником правил является Градостроительный кодекс РФ. Правовые указы устанавливаются в каждом городе местными властями, они влияют на земельные вопросы. Подготовка проходит в соответствии со Статьей 30 ГрК РФ.

Правила проведения землепользования и застройки — это документ, необходимый для регулирования отношений государства и застройщиков. Они влияют на природопользование в нашей стране.

Градостроительное зонирование подробно описывается в исходной бумаге. В ней рассматривается деление на территории. Из правил землепользования можно узнать, как применять их на практике, если есть изменения, то в каком порядке их вносить.

Подготовка документа проходит относительно всех территорий страны. К ним относятся близлежащие округа. Поселения тоже участвуют в формировании актов. Все изменения, проходящие в городах в связи со строительством, учитываются при подготовке бумаги. Должен существовать план городского заселения. Если его нет, то вся информация заносится в правила.

Когда государство планирует изменение новых площадей, которые находятся между жилыми массивами, то они тоже включаются в разработку документа.

Территориальные органы власти разрабатывают порядок землепользования и с целью:

  1. Создать необходимые условия для развития поселений, при этом не нарушить целостность окружающей среды. Нельзя причинять вред объектам исторического наследия.
  2. Поддержания прав владельцев земли, а также юридических лиц, ведущих капитальное строительство.
  3. Необходимо постоянно искать новые инвестиции. Выбор использования земельных наделов для бизнеса способствует привлечению новых инвесторов.

Основной целью создания правил является устранение разногласий между государственной властью и населением.

Порядок подготовки свода положений о застройке учитывает пункты о территориальном планировании. Соблюдаются технические регламенты и нормы. Проводятся общественные обсуждения, они также играют роль в этапе подготовки. Они не учитываются только в случае застройки территорий, находящихся в непосредственной близости к аэродромам. Существуют некоторые ограничения в использовании таких зданий. Они должны находиться на определенном расстоянии, не создавая помех самолетам при взлете и посадке.

На первоначальном этапе нужно обеспечить размещение федеральных объектов на планируемых территориях. Также должны учитываться региональные объекты. Местные размещают в соответствии с актами. Не берут в расчет только линейные объекты.

Подготовительный этап может проходить даже при отсутствии плана округа. Решение принимает глава администрации. Он должен установить этапы зонирования на территориях округа. Нужно определить сроки, за которые подготовительные работы должны завершиться.

Главой администрации должно приниматься решение о создании комиссии для подготовки проекта положений о землепользовании. Необходимо определить состав группы и продолжительность работы. Комиссия может организовывать общественные собрания.

Должен быть установлен порядок передачи предложений от граждан.

После общественных обсуждений, комиссия имеет право учесть мнение граждан и внести определенные изменения в проект.

Через неделю местные органы власти должны известить о своем решении создания проекта население, разместить информацию в интернете и других ресурсах.

Если проект касается исторических поселений, тогда он должен быть согласован с федеральными органами власти, которые имеют полномочия РФ в области охраны и использования культурного наследия и ценностей. Уполномоченные сотрудники могут внести изменения в свод правил землепользования и застройки.


Основной целью создания правил является устранение разногласий между государственной властью и населением.

Правила застройки и землепользования

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) – документ, регламентирующий вопросы, касающиеся градостроительного зонирования, выделяющий определённые территории, и рассматривающий тему градостроительных регламентов (ГР).

Текст, включённый в (ПЗЗ), обязательно содержит следующую информацию:

  • последовательность внесения необходимых изменений;
  • детально проработанный раздел правил, определяющий порядок пользования ими;
  • карту с детально обозначенным зонированием территории;
  • ГР, действующие на момент разработки ПЗЗ.

Проект правил землепользования и застройки проходит утверждение в структурном подразделении местного самоуправления, затем оформляется соответствующим документом.

Текст, включённый в (ПЗЗ), обязательно содержит следующую информацию:

Как в Подмосковье внести изменения в правила землепользования и застройки онлайн

Источник: Главное управление государственного строительного надзора Московской области

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) населенных пунктов и муниципалитетов утверждают органы местного самоуправления. В нормативном правовом акте устанавливают территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения данного документа. Подать заявку на внесение изменений в действующие ПЗЗ можно через региональный портал госуслуг. Как это сделать, читайте в материале mosreg.ru.

Кто и в каких случаях может изменить ПЗЗ

Источник: Главное управление государственного строительного надзора Московской области

Изменить ПЗЗ необходимо, если владелец (правообладатель) участка хочет использовать его способом, не предусмотренным действующими правилами.

Например, если в результате применения правил:

– земельные участки и объекты капитального строительства используются неэффективно;

– наносится вред собственникам недвижимости;

– снижается стоимость земельных участков и объектов капитального строительства;

– нарушены права и законные интересы граждан и их объединений (например, ТСЖ или СНТ);

– обнаружено их несоответствие генплану или схеме территориального планирования.

Предложить изменения в порядке инициативы могут любые заинтересованные граждане (физические, юридические лица, индивидуальные предприниматели):

– постоянно проживающие на соответствующей территории;

– владельцы земельных участков и расположенных на них объектов капитального строительства;

– собственники помещений в объектах капитального строительства.

Заявители могут внести следующие предложения:

– изменить границы территориальных зон (включить свой участок в одну из них или установить отдельную);

– изменить градостроительный регламент (внести дополнительные виды разрешенного использования участка в конкретной зоне или расширить предельные параметры разрешенного строительства).

Необходимые документы

Источник: Главное управление государственного строительного надзора Московской области

Предложение о внесении изменений в ПЗЗ можно внести бесплатно через региональный портал госуслуг.

Для этого требуются следующие документы:

– документ, подтверждающий право на объект недвижимости;

– обоснование предполагаемых изменений (максимально развернутое, затрагивающее не только интересы заявителя, но и задачи градостроительного, экономического, социального развития территории);

– согласие всех владельцев земельного участка или объекта капитального строительства, находящихся в долевой собственности;

– подтверждение, что предлагаемые изменения не нарушат требования технических регламентов и права человека на благоприятные условия жизнедеятельности, а также не нанесут вред соседним объектам недвижимости;

– подтверждение неэффективности использования объектов недвижимости;

– акт на списание мелиоративных систем;

– согласование размещения объекта в зоне с особыми условиями использования территории от инженерных коммуникаций;

По желанию заявитель может представить:

– сведения об ограничении права или обременении объекта недвижимости;

– выписку из ЕГРЮЛ;

– решение градостроительного совета Московской области об одобрении концепции проекта.

Одобрение и учет предложения

Источник: Фотобанк Московской области, Анастасия Осипова

Заявление направляют на согласование в уполномоченные центральные исполнительные органы государственной власти, рассматривают на комиссии по подготовке проектов ПЗЗ и градостроительном совете Московской области.

В течение 35 рабочих дней заявитель получит выписку из протокола заседания комиссии по ПЗЗ об одобрении и учете его предложения или уведомление об отказе.

Одобренное предложение заявителя вносят в проект внесения изменений в ПЗЗ и принимают по итогам общественных обсуждений или публичных слушаний.

– собственники помещений в объектах капитального строительства.

Статья 34. Градостроительное зонирование территории города Москвы

1. Градостроительное зонирование территории города Москвы осуществляется в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации и настоящим Кодексом. Результатом градостроительного зонирования территории города Москвы является выделение на территории города Москвы территориальных зон и подзон, определение их границ, установление в границах указанных зон и подзон градостроительных регламентов.

2. Документом градостроительного зонирования территории города Москвы являются правила землепользования и застройки. Правила землепользования и застройки разрабатываются в целях, определенных Градостроительным кодексом Российской Федерации, а также в целях реализации Генерального плана города Москвы путем регулирования в соответствии с установленными Генеральным планом города Москвы назначением территорий и размещением объектов федерального, регионального значения использования земельных участков, использования и строительства, реконструкции объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами — правообладателями земельных участков, объектов капитального строительства.

3. Правила землепользования и застройки, их изменения утверждаются законами города Москвы в порядке, установленном настоящим Кодексом.

1) в границах определенными территориальными схемами зон комплексного благоустройства территорий — непосредственно на основе территориальных схем;

ПЗЗ юридическим и простым языком

Хотя ПЗЗ является общим сводом правил в сфере землеустройства и градостроительства, они имеют практическое значение для граждан и юридических лиц. Вся застройка в пределах населенного пункта, отдельных кварталов, микрорайонов и конкретных участков должна соответствовать ПЗЗ по следующим условиям:

  • вид разрешенного использования участка (например, если в ПЗЗ земля отведена под сельское хозяйство, строить на нем торговый центр или производственный комплекс нельзя);
  • ограничения, связанные с возможным использованием земли (типичным примером ограничений являются санитарные или водоохранные зоны);
  • допустимые параметры строительства для отдельных участков, кварталов и целого поселения (например, максимальная этажность и высота объектов в пределах территориальной единицы);
  • транспортная доступность, возможность подключения к инженерным сетям, иные социальные и общественные факторы.

Процесс разработки и утверждения ПЗЗ предусматривает создание специальных межведомственных комиссий, проведение публичных слушаний с участием жителей территории, утверждение в виде нормативного документа, официальное опубликование акта. Не меньше сложностей при внесении изменений и дополнений в ПЗЗ, если это требуется для смены вида разрешенного использования или иных параметров. Только в отдельных случаях для изменений в ПЗЗ не нужно проводить публичные слушания.

Комментарий специалиста. Так как ПЗЗ является нормативным актом, он размещен в открытом доступе. Ознакомиться с правилами землепользования Москвы можно по ссылке: https://www.mos.ru/mka/documents/pravila-zemlepolzovaniya-i-zastrojki-goroda-moskvy/ . Даже предварительное изучения ПЗЗ дает возможность оценить перспективы получения участка под строительство в разных местах города, возможные проблемы при согласованиях. Кроме того, информацию из правил можно получить в виде различных документов – градостроительного плана (ГПЗУ), выписок из ЕГРН и правил землепользования. Использовать такие документы и сведения можно для получения участка под строительство или иные цели, для оформления разрешений и согласований.

Инфографика по ПЗЗ

  • описание порядка применения и использования ПЗЗ. Внесения в них изменений;
  • карты зонирования;
  • градостроительные регламенты.
Читайте также:  Нужно ли повторно проводить поверку счетчиков?

Информационные ресурсы городского округа

  • Центр гражданской защиты
  • Совет депутатов городского округа Щёлково
  • Противодействие коррупции
  • Народная дружина
  • МФЦ предоставления государственных и муниципальных услуг
  • МУП ЩМР «Межрайонный Щёлковский Водоканал»
  • МП ЩР «Щёлковские Электросети»
  • МП ЩР «Щёлковская Теплосеть»
  • Культурный навигатор Вконтакте
  • Комитет по образованию
  • Комиссия по делам несовершеннолетних и защите их прав
  • Детский оздоровительно-образовательный центр Юнармеец

Написать письмо главе городского округа Щёлково:

Для получения материалов и данных фонда необходимо

Заполнить заявление о предоставлении пространственных данных и материалов, содержащихся в фонде пространственных данных; заполненное заявление и прилагаемые к нему документы представить:

  • при личном обращении или почтой в ФГБУ «Центр геодезии, картографии и ИПД» по адресу: г. Москва, ул. Онежская, д.26;
  • по электронной почте на адрес zayavka@nsdi.rosreestr.ru;
  • через форму подачи заявления в ФФПД посредством ФГИС ТП;
  • при личном обращении или почтой в региональные отделы ФГБУ «Центр геодезии, картографии и ИПД».

При личном предоставлении заявления должен быть предъявлен документ, удостоверяющий личность заявителя или представителя заявителя (если заявление представляется представителем заявителя).

При направлении заявления по электронной почте потребуется усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП) для подписания документов (договор, подтверждение оплаты).

  • при личном обращении или почтой в ФГБУ «Центр геодезии, картографии и ИПД» по адресу: г. Москва, ул. Онежская, д.26;
  • по электронной почте на адрес zayavka@nsdi.rosreestr.ru;
  • через форму подачи заявления в ФФПД посредством ФГИС ТП;
  • при личном обращении или почтой в региональные отделы ФГБУ «Центр геодезии, картографии и ИПД».

§ 5. Правила землепользования и застройки населенного пункта

Правила землепользования и застройки как правовая форма регулирования использования земельных участков на землях поселений

Правила землепользования и застройки являются нормативным правовым актом, принимаемым органами местного самоуправления городского или сельского населенного пункта, который регулирует порядок предоставления, использования и охраны земельных участков в границах населенного пункта. Правила землепользования и застройки может быть единым нормативным правовым актом или может состоять из нескольких нормативных правовых актов, каждый из которых регулирует отдельные вопросы. В Правила землепользования и застройки обязательно включаются (пункт 2 статьи 30 ГрадК РФ 2004 года):

карта градостроительного зонирования (пункты 4 и 5 статьи 30 ГрадК РФ 2004 года), в которой определяются границы территориальных зон;

градостроительные регламенты (пункт 6 статьи 30 ГрадК РФ 2004 года), в которых указаны виды разрешенного использования земельных участков в соответствующих территориальных зонах (пункт 2 статьи 85 ЗК РФ 2001 года);

порядок применения и изменения Правил землепользования и застройки.

Следует обратить внимание, что принятие Правила землепользования и застройки является обязанностью органов местного самоуправления, а не их правом (см. пункт 14 статьи 3 ФЗ от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Порядок подготовки и согласования Правил землепользования и застройки поселения регламентирован статьей 31 Градостроительного кодекса Российской Федерации. В законодательстве определено, что подготовку правил землепользования и застройки осуществляет комиссия по подготовке правил землепользования и застройки (см. статью 31 ГрадК РФ 2004 года). Определено также содержание сообщения о подготовке проекта правил землепользования и застройки и критерии, которым должны соответствовать правила землепользования и застройки; а также порядок проведения публичных слушаний правил землепользования и застройки (см. статью 31 ГрадК РФ 2004 года). Порядок утверждения Правил землепользования и застройки регламентирован статьей 32 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Основания для изменения Правил землепользования и застройки, круг субъектов, которые могут быть инициаторами таких изменений, а также сроки и особенности согласования некоторых изменений в Правила землепользования и застройки (см. статью 33 ГрадК РФ 2004 года) определены в Градостроительном кодексе Российской Федерации.

Градостроительный регламент как правовая форма регулирования использования земельных участков на землях поселений

Градостроительный регламент – нормативный правовой акт, принимаемый органами местного самоуправления в составе или одновременно с Правилами землепользования и застройки поселения, в котором устанавливаются для соответствующей территориальной зоны:

виды разрешенного использования земельных участков и ВСЕГО, ЧТО НАХОДИТСЯ НАД И ПОД ПОВЕРХНОСТЬЮ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА И ИСПОЛЬЗУЕТСЯ В ПРОЦЕССЕ ЕГО ЗАСТРОЙКИ И ПОСЛЕДУЮЩЕЙ ЭКСПЛУАТАЦИИ ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА, РАСПОЛОЖЕННЫХ НА ЗЕМЕЛЬНОМ УЧАСТКЕ (см. статья 36 ГрадК РФ 2004 года) в составе таких зон;

предельные минимальные и максимальные размеры земельных участков (см. статья 38 ГрадК РФ 2004 года) в составе таких зон;

предельные параметры разрешенного строительства и реконструкции объектов капитального строительства на земельных участках в составе таких зон;

ограничения в использовании земельных участков и объектов капитального строительства.

Градостроительный регламент устанавливается для определенной территориальной зоны и содержит обязательные для правообладателей объектов недвижимости правила по использованию земельных участков, расположенных в границах такой зоны (см. статья 36 ГрадК РФ 2004 года и статья 85 Земельного кодекса РФ).

Виды зон определяются органами местного самоуправления в зависимости от особенностей конкретного населенного пункта. В федеральном законодательстве определены только принципы подготовки и принятия градостроительного регламента, например, обязательное публичное обсуждение проекта градостроительного регламента до его принятия; а также содержание градостроительного регламента (см. пункт 2 статьи 36 ГрадК РФ 2004 года).

Для некоторых зон в населенных пунктах (территории исторических поселений), земель или зон, занятых особо охраняемыми объектами, в том числе лечебно оздоровительных местностей и курортов, а также зон с особыми условиями использования градостроительные регламенты устанавливаются в соответствии с федеральным законодательством (см. пункт 5 статьи 36 ГрадК РФ 2004 года).

Следует отметить, что объектом регулирования градостроительного регламента являются как земельные участки в пределах определенной территориальной зоны, так и все расположенные на них объекты (здания, сооружения) (см. статья 36 ГрадК РФ 2004 года) – объекты капитального строительства. Это согласуется с принципом единства судьбы земельного участка и всех расположенных на нём объектов, закрепленных в земельном законодательстве (статья 1 Земельного кодекса РФ).

В Градостроительном кодексе РФ определены случае, когда действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки (см. пункт 4 статьи 36 ГрадК РФ 2004 года), их перечень закрытый.

Определен закрытый перечень ЗЕМЕЛЬ, для которых градостроительный регламент не устанавливается (см. пункт 6 статьи 36 ГрадК РФ 2004 года). Для некоторых зон в составе земель населенных пунктов, занятых особо охраняемыми объектами, а также зон с особыми условиями использования градостроительные регламенты устанавливаются в соответствии с федеральным законодательством (см. пункт 5 статьи 36 ГрадК РФ 2004 года).

В пункте 4 Статьи 85 Земельного кодекса РФ установлены критерии, по которым земельный участок и все расположенные на нём объекты признаются не соответствующими градостроительному регламенту. Использование таких объектов может продолжаться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом в случае, если такое использование безопасно для жизни и здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия. Для некоторых зон в составе земель населенных пунктов, занятых особо охраняемыми объектами, а также зон с особыми условиями использования градостроительные регламенты устанавливаются в соответствии с федеральным законодательством (см. пункт 8 статьи 36 ГрадК РФ 2004 года). Таким образом, критерием являются –безопасные условия для жизни и деятельности людей.

Таким образом, цель принятия градостроительного регламента – установление таких правил по использованию земельных участков и других объектов в границах определенной территориальной зоны, которые обеспечат безопасные и благоприятные условия жизнедеятельности жителям поселения.

Параметры разрешенного использования земельного участка

Виды разрешенного использования

Разрешенное использование определяется в результате зонирования земель поселения и не может быть единственным для определенной территориальной зоны (см. статью 7 ЗК РФ 2001 года). Виды разрешенного использования устанавливаются в административном порядке в градостроительном регламенте.

Виды разрешенного использования для определенной территориальной зоны могут рассматриваться как разрешенные виды деятельности для определенной территориальной зоны. Например, в жилой зоне допускается размещение объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, стоянок автотранспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду (пункт 3 статьи 35 Градостроительного кодекса РФ 2004 года).

Примерный перечень территориальных зон в поселениях определен в статье 85 Земельного кодекса РФ и статье 35 Градостроительного кодекса РФ. Конкретный перечень территориальных зон в поселении определяется органами местного самоуправления. Для каждой территориальной зоны устанавливаются виды деятельности, осуществление которых разрешается на земельных участках в границах конкретной территориальной зоны. Из предусмотренных в градостроительном регламенте разрешенных видов деятельности собственник вправе выбрать наиболее оптимальный.

В зависимости от степени сочетаемости видов деятельности, ведение которых разрешено градостроительным регламентом в конкретной территориальной зоне, в статье 37 Градостроительного кодекса РФ выделяются основные, вспомогательные и условно разрешенные виды использования на земельном участке. Основные и вспомогательные виды деятельности указываются в градостроительном регламенте и выбираются самостоятельно правообладателем земельного участка или иного объекта недвижимости на земельном участке в черте поселения.

Условно разрешенный вид использования земельного участка в соответствии со статьей 37 Градостроительного кодекса РФ может осуществляться на земельном участке после проведения публичных слушаний с привлечением заинтересованных лиц или в разрешительном порядке, определенном нормативным правовым актом органа местного самоуправления. Порядок организации и проведения публичных слушаний определяется нормативным правовым актом представительного органа власти поселения. В статье 39 Градостроительного кодекса РФ 2004 года определен круг лиц, которые должны участвовать в публичных слушаниях, сроки их проведения, за чей счет осуществляется проведение публичных слушаний. Решение о разрешении осуществлять условно разрешенный вид деятельности принимается органом исполнительной власти поселения, подлежит опубликованию. Получить разрешение на осуществление условно разрешенного вида деятельности в конкретной зоне можно путем внесения изменений в правила землепользования и застройки, в состав которых входит градостроительный регламент. Отказ в разрешении осуществлять условно разрешенный вид деятельности может быть обжалован в судебном порядке.

Нормирование использования земель населенных пунктов

Нормы предоставления земельных участков – параметр разрешенного использования земельных участков в черте поселения, который устанавливается в градостроительном регламенте для конкретной зоны или подзоны (см. статья 38 ГрадК РФ 2004 года). В Правилах землепользования и застройки, принимаемых органами представительной власти поселения, определяются предельные размеры земельных участков для осуществления различных видов деятельности.

Читайте также:  Курортный сбор: что это, какова сумма, где взимается?

Предельные размеры земельных участков имеют значение для бесплатной передачи в собственность гражданам земельных участков в черте поселений для определенных видов деятельности (ведения дачного и гаражного строительства, садоводства и огородничества, индивидуального жилищного строительства).

Размеры земельных участков под многоквартирными домами определяются в соответствии с градостроительной документацией (статья 36 ЖК РФ).

градостроительные регламенты (пункт 6 статьи 30 ГрадК РФ 2004 года), в которых указаны виды разрешенного использования земельных участков в соответствующих территориальных зонах (пункт 2 статьи 85 ЗК РФ 2001 года);

Структура ПЗЗ

ПЗЗ обеспечивают развитие муниципалитета, структуры населённых пунктов, обеспечивают возможности расширения ресурсов региона, привлекают инвестиционных партнёров. Все это даёт возможность планомерному развитию города, края, области.

ПЗЗ включают в себя:

  1. Основные положения.
  2. Карта зонирования субъекта.
  3. Градостроительный регламент.

Это три пункта в обязательном порядке должны быть отражены в ПЗЗ.

Положения можно охарактеризовать, нормативный теоретический документ, в котором содержатся правила регулирования землепользования и застройки. Здесь прописываются изменения в видах, назначениях земель, перечень необходимых документов для планирования. Отмечается обязательное условие – отсутствие противоречий с градостроительством, в рамках кодекса РФ. Регулярно обновляется информация о заседаниях и совещаниях, на которых приняты изменения в ЗПП.

К карте тоже есть свои требования:

  • на карте градостроительного зонирования определяются границы земель в соответствии с назначением. Участки не должны быть разделены этими границами, они могут принадлежать только к одной зоне использования. В свою очередь, в рамках одной зоны могут находиться несколько полноценных ограниченных земельных образований за исключением редких случаев (собор, как территория охраняемого объекта);
  • на карте обязательно должны быть обозначены территории, на которых планируется деятельность по комплексному и устойчивому развитию территории – пересмотр земель, с учётом ветхости жилья, необходимости налаживания современной инфраструктуры. Для обозначения такой зоны может составляться индивидуальная карта. Если в регионе не планируется перестройка микрорайонов в рамках развития, обозначение не требуется.

Перечисленные условия в обязательном порядке должны быть отражены на карте.

На карте обязательно отображаются:

  • границы населённых пунктов – город, поселение, деревня;
  • границы области, округа;
  • границы территорий особого назначения;
  • зоны культурного наследия;
  • исторические объекты.

Перечисленные объекты картограф обязан нанести, в противном случае их отсутствие может негативно сказаться на дальнейшем использовании земель.


Это три пункта в обязательном порядке должны быть отражены в ПЗЗ.

Статья 30 ГрК РФ. Правила землепользования и застройки (действующая редакция)

1. Правила землепользования и застройки разрабатываются в целях:

1) создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;

2) создания условий для планировки территорий муниципальных образований;

3) обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;

4) создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

2. Правила землепользования и застройки включают в себя:

1) порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;

2) карту градостроительного зонирования;

3) градостроительные регламенты.

3. Порядок применения правил землепользования и застройки и внесения в них изменений включает в себя положения:

1) о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления;

2) об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами;

3) о подготовке документации по планировке территории органами местного самоуправления;

4) о проведении общественных обсуждений или публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки;

5) о внесении изменений в правила землепользования и застройки;

6) о регулировании иных вопросов землепользования и застройки.

4. На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне, за исключением земельного участка, границы которого в соответствии с земельным законодательством могут пересекать границы территориальных зон.

5. На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке отображаются границы населенных пунктов, входящих в состав поселения, городского округа, границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия, границы территорий исторических поселений федерального значения, границы территорий исторических поселений регионального значения. Указанные границы могут отображаться на отдельных картах, которые являются приложением к правилам землепользования и застройки.

5.1. На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке устанавливаются территории, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, в случае планирования осуществления такой деятельности. Границы таких территорий устанавливаются по границам одной или нескольких территориальных зон и могут отображаться на отдельной карте. В отношении таких территорий заключается один или несколько договоров, предусматривающих осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории в соответствии с настоящим Кодексом.

6. В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:

1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;

2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации;

4) расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения в случае, если в границах территориальной зоны, применительно к которой устанавливается градостроительный регламент, предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории.

6.1. Обязательным приложением к правилам землепользования и застройки являются сведения о границах территориальных зон, которые должны содержать графическое описание местоположения границ территориальных зон, перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, используемой для ведения Единого государственного реестра недвижимости. Органы местного самоуправления поселения, городского округа также вправе подготовить текстовое описание местоположения границ территориальных зон. Формы графического и текстового описания местоположения границ территориальных зон, требования к точности определения координат характерных точек границ территориальных зон, формату электронного документа, содержащего указанные сведения, устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере ведения Единого государственного реестра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

7. Утвержденные правила землепользования и застройки поселения, городского округа, межселенной территории не применяются в части, противоречащей ограничениям использования земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости и осуществления экономической и иной деятельности, установленным на приаэродромной территории, в границах которых полностью или частично расположена приаэродромная территория, установленная в соответствии с Воздушным кодексом Российской Федерации (далее – ограничения использования объектов недвижимости, установленные на приаэродромной территории).

8. Срок приведения утвержденных правил землепользования и застройки в соответствие с ограничениями использования объектов недвижимости, установленными на приаэродромной территории, не может превышать шесть месяцев.

2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

Перечень правил землепользования и застройки

  • ГЛАВНАЯ
  • ПРОДАЖА
    • ПЕРЕЧЕНЬ ОБЪЕКТОВ
    • Под склады и производство
    • Под торгово-деловую застройку
    • Под жилое строительство
    • Под АЗС, АТП, автосервисы
    • Загородные объекты
    • Сельскохозяйственные земли
    • ПОИСК ОБЪЕКТОВ
    • На карте
    • Поиск по параметрам
    • Актуальные заявки
  • АРЕНДА
    • Земельные участки
    • Производственные площади
    • Складские помещения
    • Коммерческие помещения
  • КАРТЫ ОБЪЕКТОВ
    • Промышленные объекты
    • Коммерческие объекты
    • Жилищное строительство
    • АЗС, АТП, автосервисы
    • Загородные объекты
    • Сельскохозяйственные земли
  • АНАЛИТИКА
    • Цены предложений
    • Сделки и торги
    • Индикаторы рынков
  • УСЛУГИ
    • Покупателям
    • Владельцам
    • Инвесторам
    • Девелоперам
    • Аналитикам
    • Оценщикам КОМУ
    • Покупателям
    • Владельцам
    • Инвесторам
    • Девелоперам
    • Аналитикам
    • Оценщикам
    • ВИДЫ УСЛУГ
    • Исследования и аналитика
    • Брокерские услуги
    • Экспертиза, оценка, консалтинг
    • Услуги по девелопменту
    • Услуги по инвестированию

    –>

  • СПРАВКА
    • Земельное законодательство
    • Строительные нормативы и регламенты
    • Санитарные зоны
  • О КОМПАНИИ
    • О нас
    • Партнеры и клиенты
    • PETERLAND в СМИ
  • КОНТАКТЫ
  • ТПД1_2 – многофункциональная подзона объектов производственного, складского назначения, инженерной инфраструктуры IV и V классов опасности, а также объектов общественно-деловой застройки в периферийных и пригородных районах Санкт-Петербурга, расположенных вне зоны влияния Кольцевой автомобильной дороги вокруг Санкт-Петербурга и вылетных магистралей и на территории с ограниченной транспортной доступностью.

    Порядок подготовки ПЗЗ

    Местные правила застройки и землепользования разрабатываются в соответствии со ст. 31 ГрК. Они могут создаваться в отношении всех территорий муниципального поселения либо его частей с учетом:

    • положений генерального плана города или поселения;
    • условий технической документации;
    • вопросов общественных обсуждений и публичных слушаний.

    Решение о разработке ПЗЗ в пределах населенного пункта принимается главой местной администрации, который определяет этапы разработки ПЗЗ, порядок и сроки проведения подготовительных работ.

    Одновременно с принятием решения о разработке Правил, глава администрации устанавливает поименный состав и регламент деятельности комиссии по разработке ПЗЗ. Она же будет инициатором общественных обсуждений разрабатываемого проекта.

    Через 10 дней принятое решение публикуется на сайте администрации или распространяется иными средствами массовой информации. В сообщении о принятии решения также приводится:

    • состав комиссии по подготовке ПЗЗ;
    • этапы осуществления зонирования территорий населенного пункта;
    • порядок и предварительный срок разработки проекта Правил;
    • правила направления комиссии предложений от заинтересованных лиц и прочая важная информация.

    После разработки проекта Правил орган местного самоуправления проводит их проверку на предмет соответствия генеральному плану и техническим регламентам.

    Утвержденный проект направляется главе поселения, а в случае обнаружения несоответствий возвращается комиссии на доработку.

    Глава поселения в 10-дневный срок с момента получения проекта Правил назначает его общественное обсуждение. Порядок проведения обсуждений тоже устанавливается на местном уровне, его длительность составляет 2-4 месяца.

    По их результатам комиссия вносит в проект необходимые изменения, после чего вновь направляет его мэру или иному чиновнику, возглавляющему администрацию. Тот в 15-дневный срок решает: направить проект на утверждение местного совета или вернуть на доработку.

    • земли, имеющие культурную и историческую ценность;
    • земли общественного использования;
    • территории добычи полезных ископаемых;
    • земли лесного и водного фонда;
    • особо охраняемые территории;
    • сельскохозяйственные земли.

    Статья 30. Правила землепользования и застройки

    СТ 30 ГрК РФ.

    1. Правила землепользования и застройки разрабатываются в целях:

    1) создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;

    2) создания условий для планировки территорий муниципальных образований;

    3) обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;

    4) создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

    2. Правила землепользования и застройки включают в себя:

    1) порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;

    2) карту градостроительного зонирования;

    3) градостроительные регламенты.

    3. Порядок применения правил землепользования и застройки и внесения в них изменений включает в себя положения:

    1) о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления;

    2) об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами;

    3) о подготовке документации по планировке территории органами местного самоуправления;

    4) о проведении общественных обсуждений или публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки;

    5) о внесении изменений в правила землепользования и застройки;

    6) о регулировании иных вопросов землепользования и застройки.

    4. На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне, за исключением земельного участка, границы которого в соответствии с земельным законодательством могут пересекать границы территориальных зон.

    5. На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке отображаются границы населенных пунктов, входящих в состав поселения, городского округа, границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия, границы территорий исторических поселений федерального значения, границы территорий исторических поселений регионального значения. Указанные границы могут отображаться на отдельных картах, которые являются приложением к правилам землепользования и застройки.

    5.1. На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке устанавливаются территории, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, в случае планирования осуществления такой деятельности. Границы таких территорий устанавливаются по границам одной или нескольких территориальных зон и могут отображаться на отдельной карте. В отношении таких территорий заключается один или несколько договоров, предусматривающих осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории в соответствии с настоящим Кодексом.

    6. В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:

    1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;

    2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

    3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации;

    4) расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения в случае, если в границах территориальной зоны, применительно к которой устанавливается градостроительный регламент, предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории.

    6.1. Обязательным приложением к правилам землепользования и застройки являются сведения о границах территориальных зон, которые должны содержать графическое описание местоположения границ территориальных зон, перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, используемой для ведения Единого государственного реестра недвижимости. Органы местного самоуправления поселения, городского округа также вправе подготовить текстовое описание местоположения границ территориальных зон. Формы графического и текстового описания местоположения границ территориальных зон, требования к точности определения координат характерных точек границ территориальных зон, формату электронного документа, содержащего указанные сведения, устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере ведения Единого государственного реестра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

    7. Утвержденные правила землепользования и застройки поселения, городского округа, межселенной территории не применяются в части, противоречащей ограничениям использования земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости и осуществления экономической и иной деятельности, установленным на приаэродромной территории, в границах которых полностью или частично расположена приаэродромная территория, установленная в соответствии с Воздушным кодексом Российской Федерации (далее – ограничения использования объектов недвижимости, установленные на приаэродромной территории).

    8. Срок приведения утвержденных правил землепользования и застройки в соответствие с ограничениями использования объектов недвижимости, установленными на приаэродромной территории, не может превышать шесть месяцев.

    8. Срок приведения утвержденных правил землепользования и застройки в соответствие с ограничениями использования объектов недвижимости, установленными на приаэродромной территории, не может превышать шесть месяцев.

    Сопровождение внесения изменений в Правила земплепользования и застройки г. Москвы

    Действующие Правила землепользования и застройки города Москвы (ПЗЗ) не всегда устраивают застройщика, так как установленный в них вид строительства может не совпадать с его желаниями и планами. В данной ситуации, чтобы избежать санкций за нарушение ПЗЗ, в них необходимо внести изменения до начала ведения строительных работ. Изменения ПЗЗ, процесс сложный и длительный, требующий профессиональных знаний и опыта. Сопровождение внесения изменений включает в себя подготовку необходимого пакета документов, прохождение их согласования в ведомствах. участие в публичных слушаниях, и дает заказчику уверенность в получении желаемого результата.

    Чаще всего, правила изменяются в связи с необходимостью, возникающей у заявителя изменить или расширить:

    • Виды разрешенного использования конкретного земельного участка;
    • параметры разрешенного строительства на данном участке;
    • территориальные границы, при условии нахождения участка в разных прилегающих друг к другу зонах;

    Важно! Изменение ПЗЗ, это право, а не обязанность уполномоченных органов. Конечно, при получении отказа внести заявленные изменений, у застройщика либо собственника земельного участка, имеется возможность оспорить его в суде. Но на это уйдет много времени и финансовых ресурсов.

    Поэтому, для гарантированного получения положительного результата, при необходимости внесения изменений, лучше сразу обратиться в специализированное предприятие, которое сможет профессионально подготовить пакет докуменов и сопровождать, то есть, контролировать, процесс их рассмотрения и принятия.

    Процесс внесения изменений в ПЗЗ гопрода Москвы включает в себя следующие этапы:

    • Подача заявления в городскую комиссию по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при Правительстве Москвы с документальным обоснованием необходимости изменения ПЗЗ;
    • при принятии заявления, издание Распоряжения Москомархитектурой о подготовке проекта внесения изменений;
    • передача данного Распоряжения в Префектуру административного округа, в котором находится земельный участок заявителя, которая назначает публичные слушания; изменений;
    • направление принятых Префектурой документов в Москомархитектуру, которая готовит проект Постановления Правительства Москвы;
    • Правовое управление Мэрии Москвы проводит в течение десяти дней правовую экспертизу данного проекта;
    • при положительном результате экспертизы проект направляется в Аналитическое управление Мэрии Москвы, которое назначает заседание Правительства для принятия решения об утверждении или отклонении изменений;
    • в случае утверждения, проект публикуется на сайте Управлением информационных технологий;
    • После публикации, новая редакция Правил землепользования и застройки г. Москвы направляется в Росреестр.

    Как видим, процедура внесения изменений в ПЗЗ г. Москвы достаточно сложная и занимает очень много времени, больше года. Пройти ее самостоятельно, особенно при отсутствии опыта и необходимых знаний, практически невозможно. Собственник земельного участка далеко не всегда ими обладает.

    До составления заявления с просьбой и обоснованием необходимости внесения изменений в Правила, необходимо собственнику земельного участка, физическому или юридическому лицу провести ряд действий и подготовить необходимые документы:

    • провести градостроительный аудита своего земельного участка, для оценки возможности изменения ПЗЗ, с учетом его расположения, обеспеченности инфраструктурой, при этом учитывая общие тенденции застройки конкретного района города Москвы и интересы владельца земельного участка;
    • документально оформить обоснования необходимости изменений ПЗЗ в виде пояснительтной записки и графических материалов, схем и карт, которых может быть несколько

    Подготовленный пакет документов должен отвечать требованиям действующих ПЗЗ, полно и квалифицированно освещать, и обосновывать все представленные в заявлении изменения. Отказ во внесении изменений может быть принят еще на стадии их рассмотрения, до передачи их на публичные слушания, в случаях представления не полного пакета документов либо их несоответствия действующим нормативам.

    Составить правильно, необходимые для внесения изменений, документы достаточно сложно. Поэтому, обратившись в специализированную компанию, заказчик снимает с себя и передает специализированной компании обязанность:

    • по составлению заявления с предложениями о внесении конкретных изменений в ПЗЗ, которые необходимо грамотно обосновать;
    • по подготовке пакета обосновывающих документов в полном объеме;
    • согласования в ведомствах необходимых документов;
    • прохождение публичных слушаний, проведение переговоров с государственными и муниципальными органами;
    • отслеживание даты назначения заседания Градостроительной земельной комиссии города Москвы;
    • получение распоряжения о внесении изменений в ПЗЗ г. Москвы, а затем и Градостроительного плана земельного участка, по которому вносились изменения.

    Участие в сопровождении изменений ПЗЗ, специализированной компании, по просьбе собственника земельного участка, позволяет оперативно реагировать на замечания органов, рассматривающих поданное заявление. При необходимости, вносить пояснения и дополнения в представленные документы.

    При оказании услуг по сопровождению внесения изменений в ПЗЗ г. Москвы, может применяться и его упрощенный поряд, при котором публичные слушания не проводятся. Этот порядок применяется, если требуется изменить разрешенное использование земли под уже существующим объектом, либо требуется небольшое, в пределах 10 процентов, отклонение от разрешенной площади.

    Упрощенный порядок позволяет реализовать процесс изменений быстрее, и экономит более четырех месяцев. А его сопровождение гарантирует заявителю получение желаемого результата, то есть внесение необходимых, именно ему, изменений в ПЗЗ.

    Действующие Правила землепользования и застройки города Москвы (ПЗЗ) не всегда устраивают застройщика, так как установленный в них вид строительства может не совпадать с его желаниями и планами. В данной ситуации, чтобы избежать санкций за нарушение ПЗЗ, в них необходимо внести изменения до начала ведения строительных работ. Изменения ПЗЗ, процесс сложный и длительный, требующий профессиональных знаний и опыта. Сопровождение внесения изменений включает в себя подготовку необходимого пакета документов, прохождение их согласования в ведомствах. участие в публичных слушаниях, и дает заказчику уверенность в получении желаемого результата.

    Добавить комментарий