Продажа квартиры по ипотеке пошаговая инструкция для продавца 2022

Как продать ипотечную квартиру

Ипотека – это не просто длительный кредит, но и разновидность залога недвижимости как способа обеспечения исполнения обязательств. Процесс погашения ипотечного займа в России нередко растягивается на 15-20 лет. За это время люди женятся, разводятся, меняют место работы, заводят детей, начинают задумываться о переезде в другой город или даже в другую страну. И человек хочет продать купленную когда-то в ипотеку квартиру, которая вдруг стала слишком тесной, просторной или ненужной.

Можно ли продать квартиру в ипотеке?

Да, можно, продажа ипотечного жилья, которое, по сути, является полноценной собственностью заемщика, – его законное право, регламентированное п. 1 ст. 37 закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ. Но поскольку ипотека представляет собой одну из разновидностей обременения недвижимости, продать квартиру, которая стала предметом залога, можно только при условии согласия залогодержателя – банка или некредитной организации.

Информация о том, что объект недвижимости находится в обременении, зафиксирована в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). До тех пор, пока банк не сообщит в Росреестр о погашении долга, ЕГРН не сможет зарегистрировать право собственности на нового владельца.

Согласится ли кредитор на продажу квартиры с ипотекой, находящейся под залогом, или откажет, зависит от того, предусмотрено ли условиями кредитования досрочное погашение ипотеки, и каким образом будет снято обременение с недвижимости. Чтобы получить ответ на этот вопрос, необходимо лично обратиться в офис залогодержателя с письменным заявлением. Тем не менее сделки по продаже ипотечного жилья не являются редкостью.

Можно ли продать квартиру, не уведомив банк?

Пока долг по кредиту не выплачен, продажа квартиры в ипотеке возможна только с согласия залогодержателя. Чтобы сделка состоялась, ее должен пропустить Росреестр. Законно «обойти» банк можно двумя способами:

  1. Оплатить долги по кредиту за счет вновь полученного потребительского или личных средств.
  2. Попросить близких друзей или родственников занять необходимую для досрочного погашения долговых обязательств сумму.
  3. Найти покупателя, который согласится выдать в качестве задатка деньги в количестве, соответствующем остатку по кредиту.

Возможности владельца квартиры определяются его кредитным договором, в котором обычно указываются условия продажи, рефинансирования и досрочного погашения долга.

Способы продать квартиру, которая находится в ипотеке

Продать объект недвижимости, находящийся под залогом, нелегко. Ведь какой бы из вариантов продажи квартиры в ипотеке ни выбрал ее хозяин, такого рода оформление требует больше времени, а в некоторых случаях связано с существенным риском для покупателя. Не каждый решится приобрести квартиру под обременением. Привлечь внимание потенциального будущего владельца можно, снизив стоимость на 15-20 %.

Возможно, кому-то хочется купить квартиру именно в этом районе и доме, или человек уже оформил согласие на предоставление кредита в вашем банке и теперь подбирает для себя вариант, подходящий по условиям. Не побоятся приобрести обремененную недвижимость профессиональные риелторы. Действия, которые должен предпринять владелец квартиры, ничем не отличаются от тех, что выполняются при обычной купле-продаже.

Быстро продать ипотечную квартиру, можно, разместив объявления о продаже на специализированных сайтах с описанием технических особенностей и условий сделки, назначив адекватную цену. Большое значение имеет правильная оценка объекта недвижимости. Чтобы не ошибиться при определении стоимости квартиры, лучше воспользоваться услугами оценщика или риелтора, ознакомиться с предложениями по продаже аналогичного жилья в своем районе.

Продать квартиру в ипотеке через банк

Поиск покупателя на залоговое имущество

Как один из вариантов продажи недвижимости, находящейся под залогом, можно рассматривать погашение задолженности за счет личных средств покупателя, и в результате после снятия с объекта обременения – оформление обычной сделки купли-продажи. Это один из самых выгодных для владельца недвижимости вариантов продажи его собственности.

У заинтересованного в приобретении квартиры человека на руках должна быть вся сумма, необходимая для ее покупки. По предварительному договору купли-продажи владелец ипотечной недвижимости получает задаток, за счет которого и погашается кредит. Однако на практике далеко не каждый потенциальный покупатель рискнет на таких условиях предоставить в качестве задатка даже стандартные 15-20 % от стоимости квартиры.

Гораздо чаще встречаются более надежные для него сделки с привлечением держателя закладной, когда долг погашается в процессе сделки купли-продажи, а гарантом её чистоты выступает кредитор. Задаток в этом случае перечисляется сразу банку, что и делает риск покупателя минимальным. Продавец также может рассчитывать, что продаст свою квартиру по рыночной стоимости. Важное значение имеют условия, прописанные в закладной, с которыми желательно ознакомиться, прежде чем заключать договор задатка.

Если они будут нарушены, кредитор сможет потребовать признания сделки недействительной. Покупатель помещает средства в две депозитные ячейки – отдельно для выплаты залогодержателю и заёмщику. Суть состоит в том, что банк получает необходимую для погашения задолженности сумму. С объекта недвижимости снимается обременение, и право собственности переходит к покупателю, а бывший владелец ипотечной квартиры получает возможность забрать деньги из ячейки.

Продажа кредитных обязательств

Перепродажа долга по ипотеке возможна в том случае, когда у покупателя недостаточно средств, чтобы полностью выкупить квартиру. Если будущий и нынешний владельцы объекта недвижимости переоформляют ипотечный кредит внутри одной кредитной организации, то оформление документов обходится дешевле за счет того, что бумаги на квартиру в распоряжении кредитора уже есть. Сумма на руках покупателя должна быть достаточной, чтобы рассчитаться с продавцом.

Уступка прав оформляется в виде заключения договоров цессии и купли-продажи. Сделка проходит быстрее, чем в предыдущем случае. Покупателю придется предоставить такие же документы, как потребовались бы для оформления ипотеки. Чтобы банк смог дать согласие на этот вид сделки, ему надо проверить заемщика. Вместо договора цессии, который не меняет условий кредитования, перешедших от предыдущего владельца квартиры, банк-кредитор может заключить новый договор с заемщиком уже на других и, возможно, более выгодных условиях.

Продажа через банк

Этот способ продажи ипотечной квартиры применяется в случае, когда заемщик больше не в состоянии выплачивать кредит. Объект недвижимости продается с торгов, которые проводятся в форме аукциона, на специальных интернет-площадках. Из полученной с продажи суммы вычитают судебные издержки, стоимость организации торгов, пени, просрочки по кредиту, штрафы. Заемщик получает остаток средств.

Продажа через банк – самый невыгодный для владельца недвижимости вариант продажи квартиры, приобретенной им в ипотеку, поскольку в интересах кредитора получить обратно свои деньги как можно быстрее, чтобы компенсировать понесенные убытки, и ждать, пока появится покупатель, готовый заплатить большую стоимость, он не будет. Иногда в таких случаях заемщик даже остается должен банку.

Продать квартиру в ипотеке

Пошаговая инструкция

Оформление трехстороннего договора купли-продажи квартиры в ипотеке немногим отличается от покупки объекта недвижимости вместе с кредитом.

1 шаг: обратитесь в банк

В банке, где оформлен ипотечный кредит, уточняют остаток долга и согласие на продажу объекта недвижимости. На рассмотрение этого вопроса ему может потребоваться несколько недель.

2 шаг: выставляйте квартиру на продажу

Квартира выставлена на продажу. Главное – не скрывать от покупателя информацию о статусе этого объекта. Как только он дал согласие, из квартиры необходимо выписать всех жильцов, в том числе и несовершеннолетних, которым нужно предоставить для прописки подходящие условия.

3 шаг: договор купли/продажи

В случае компенсации долга за счет средств задатка, оставленного покупателем, участники сделки распределяют сумму по ячейкам или на аккредитивные счета. После того как договор купли-продажи будет зарегистрирован, кредитор и продавец забирают каждый свою сумму.

При покупке квартиры вместе с займом покупатель перезаключает договор ипотеки, подписывает договор цессии и заключает договор купли-продажи.

4 шаг: обратитесь в Росреестр

Сделка регистрируется в Едином государственном реестре недвижимости. После этого каждый ее участник получает причитающуюся ему сумму, а покупатель объект недвижимости.

5 шаг: снимите обременение и заключите договор купли-продажи

Одновременно с регистрацией в ЕГРН перехода прав собственности с квартиры, приобретенной по трехстороннему кредитному договору, снимаются обременения.

Особенности сделки с ипотечной квартирой

Несмотря на то что в итоге оформление в собственность квартиры с ипотекой не обходится без сделки купли-продажи, есть у сделок с такого рода недвижимостью и своя специфика:

  1. Купить квартиру невозможно без участия банка. Сотрудники Единого государственного реестра недвижимости не перерегистрируют ее с обременением на другого собственника. Если эта сделка состоится, ее признают ничтожной, и покупателю будет нелегко даже через суд полностью вернуть вложенные деньги.
  2. Будущий владелец квартиры может сам понести ответственность за фиктивную сделку, если суд признает, что он сознательно участвовал в ней.
  3. Квартиру, обремененную залогом, трудно продать дорого. Скидки при ее продаже могут составлять пятую часть от рыночной стоимости.
  4. Переуступка прав на ипотеку в новостройке требует согласия девелопера на смену кредитора.
  5. Если жилье купили с использованием маткапитала, сделка будет проводиться с учетом несовершеннолетних и их долей, что существенно увеличит ее продолжительность. Продажа квартиры также согласовывается с органами опеки и попечительства.

Для сделки потребуются следующие документы: паспорта участников, правоустанавливающие документы на объект недвижимости, свидетельство о браке и согласие супруга (супруги) на продажу, если ипотечная квартира покупалась в браке, разрешение на сделку органов опеки, если в квартире прописаны дети, справка о том, что в квартире никто не прописан, оценочный документ и справка об отсутствии задолженности по ЖКХ.

Можно ли продать квартиру по ипотеке и купить другую?

Да, можно, но очень сложно, учитывая, что большинство сделок такого типа предполагают одновременную продажу своей недвижимости и покупку новой. Нелегко найти покупателя, который согласится заплатить долги за продавца. После того как он подыщет подходящий объект, он должен собрать необходимые документы, пройти проверку будущего кредитора, внести начальный взнос.

Процедура может продолжаться несколько месяцев и не обязательно закончится одобрением, а между тем покупатель будет вынужден искать способ оплатить долг по кредиту.

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Можно ли продавать квартиру, купленную по военной ипотеке?

Квартира, приобретенная военнослужащим в рамках программы «Росвоенипотека», часто становится объектом сделки купли-продажи тогда, когда военный хочет поменять место своего жительства. Чтобы снять с нее обременение, военнослужащий должен не только вернуть остаток по кредиту банку-залогодержателю, но и компенсировать государству в лице ФГКУ «Росвоенипотека» перечисленные в счет погашения задолженности средства.

Поэтому военнослужащие, чтобы продать квартиру, обычно берут потребительский кредит в банке, компенсируют кредитору задолженность по ипотеке, снимая обременение, затем продают квартиру и с полученных средств выплачивают потребительский кредит. Вернувшиеся на счет бюджетные средства можно использовать в случае, если военный захочет купить квартиру еще раз.

Риски при продаже квартиры в ипотеке

Гарантом безопасности сделки с обремененным объектом недвижимости для заемщика всегда будет банк. Пока квартира остается в залоге, она не будет продана. Продавец может только потерять часть ее стоимости, если квартиру выставят на торги. Нелегко ему будет также обменять ее на жилье большей площади. Тем не менее намного больше рискует при совершении сделки с такой недвижимостью покупатель, который отдает задаток:

  1. Продавец, расплатившись с долгами, может передумать продавать квартиру или не получить согласие банка. А судебное разбирательство длится долго. И если покупатель, рассчитывая на сделку, дал задаток за свою квартиру, он может получать его обратно частями в течение продолжительного времени.
  2. В процессе оформления недвижимости могут «всплыть» нарушенные права несовершеннолетних детей, нарушения оформления правоустанавливающих документов.
  3. Помешать пролонгированной сделке могут форс-мажорные обстоятельства: смерть, болезнь и стихийные бедствия.

Квартира, купленная в ипотеку, остается в залоге у банка до тех пор, пока кредит не погашен. Она, как и любой другой объект недвижимости, является собственностью владельца, поэтому ее можно продать. Продажа ипотечной квартиры обычно невыгодна продавцу с учетом вложенных им средств. Чтобы продажа ипотечной квартиры принесла какой-то доход, ее хозяину нужно самостоятельно заниматься этим вопросом, поскольку банк-кредитор хоть и выступит гарантом чистоты сделки, будет в первую очередь заботиться о своих интересах.

Продажа квартиры покупателю с ипотекой: пошаговое руководство для продавца

Жилье в Северной столице с каждым годом дорожает и приобрести его за наличные средства под силу далеко не каждому. Ипотечное кредитование зачастую становится единственным выходом для многих петербуржцев. Десятки банков кредитуют как покупателей жилья на первичном рынке, так и на вторичном.

Хотите продать квартиру, но не доверяете банкам и ипотечным покупателям? Конечно, вы можете месяцами ожидать покупателя с «живыми» деньгами. Этот срок может затянуться, поскольку рынок вторичного жилья насыщен предложениями. Лучше не пугайтесь трудностей: оформить сделку не так сложно, как кажется на первый взгляд.

Как происходит купля продажа квартиры под ипотеку?

У вас, как у продавца, есть выбор: заниматься оформлением самостоятельно либо пригласить посредника, например, риелтора, который помимо поиска покупателя решит и все другие вопросы. У второго варианта есть свои преимущества и недостатки, о которых вы можете прочитать тут.

Мы же расскажем о порядке продажи квартиры в ипотеку, о рисках и процедуре, если вы решили действовать сами.

Важно понимать, что на протяжении оформления купли-продажи вы будете взаимодействовать не только с покупателем, но и с банком, который выдает покупателю кредит. Наличие такого сопровождающего – серьезное преимущество для вас. С чем это связано?

  • Банк проверит покупателя;
  • Банк обеспечит юридическую чистоту сделки;
  • Банк курирует процедуру купли-продажи, что обезопасит вас.

К тому же участие банка позволит довести сделку до конца и не запутаться в процедуре.

Риски продавца

Благодаря участию банка, риски продавца сведены к минимуму. Это связано с заинтересованностью банка в успешном завершении сделки: вы получите свои деньги, банк получит в залог квартиру и право требования платежей по ипотечному кредиту от покупателя.

Банк оценивает заемщика, его дееспособность и платежеспособность, а также проверяет документы, поскольку ему необходима уверенность, что тот будет исправно выполнять платежи по кредитному договору. Риск нарваться на мошенника крайне мал: банк скорее не одобрит кредит, чем свяжется с сомнительным лицом.

Как правило, договор купли-продажи тоже составляется банком, а значит в нем не будет сомнительных и подводных камней. Сам договор является типовым. Расчеты тоже производятся через банк.

В конечном счете все риски продавца при продаже квартиры в ипотеку сводятся к тому, что сделка может не состояться. Причина возможна в следующем: либо покупатель откажется в ходе переговоров, либо банк не одобрит вашу квартиру для сделки. От первого случая никто не застрахован, но вы можете взять у него аванс, который в случае беспричинного отказа останется у вас. Второй случай сложнее. Почему банк может отказать?

  • Перепланировки не узаконены;
  • Квартира имеет обременение, например, на нее наложен арест;
  • Жилье признано аварийным и подлежащим сносу;
  • Значительный износ жилья;
  • Квартира находится в деревянном доме;
  • Плохое состояние квартиры, есть риск утраты ее стоимости в течение срока ипотечного кредита.

Пошаговая инструкция продажи квартиры по ипотеке

Заключение предварительного договора

Итак, вы нашли покупателя, который говорит вам о намерении приобрести вашу квартиру, да еще и с использованием заемных средств. Прежде чем приступить к заключению предварительного договора вы должны убедиться, что лицо уже обратилось в банк и тот одобрил ему определенную сумму кредита.

Часто покупатели сами недостаточно осведомлены обо всех нюансах сделки. Подача заявления в банк на одобрение суммы кредита – это первое, что должен сделать покупатель.

Узнайте у него о максимальной сумме кредита, которую согласен выдать банк и соотнесите ее с ценой вашей квартиры. Обратите внимание на срок действия одобрения, обычно он составляет несколько месяцев. После его истечения покупателю придется снова обращаться в банк.

Для того, чтобы закрепить серьезность намерений обоих сторон вы можете заключить с покупателем предварительный договор. Купля-продажа квартиры в ипотеку в таком случае будет проходить еще более безопасно. В обязательном порядке в договоре нужно указать:

  • Объект недвижимости, он должен быть прописан максимально полно;
  • Цену объекта;
  • Порядок расчетов;
  • Срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор;
  • Внесение аванса и его суммы (если таковой имеется).

Аванс часто используется для того, чтобы окупить риски в ситуации, когда покупатель в самый последний момент идет на попятную и отказывается приобретать квартиру. После получения денег вам, как продавцу, необходимо составить расписку об их получении.

Необходимые документы

После предварительных договоренностей необходимо подготовить документы для дальнейшего оформления основного договора купли-продажи. Перечень документов напрямую зависит от выбранного покупателем банка. Не полагайтесь исключительно на покупателя: сами узнайте перечень документов на официальном сайте банка или в офисе.

Помимо вашего паспорта будут необходимы документы на квартиру. В большинстве случаев вам понадобится:

  • выписка из ЕГРН;
  • копии документов, на основании которых у вас возникло право собственности (например, договор купли-продажи или договор дарения);
  • если вы в браке, то нотариально заверенное согласие супруги(а) на отчуждение;
  • если не в браке, то нотариально удостоверенное заявление о том, что на момент приобретения права собственности в браке не состоял(а);
  • справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • кадастровый и/или технический паспорт помещения;
  • справка формы №9 о лицах, зарегистрированных в объекте недвижимости.

Полный перечень документов для продажи квартиры в ипотеку уточняйте в каждом конкретном случае. Все собранные документы необходимо будет передать покупателю для проверки банком и оценщиком.

Оценка квартиры

Оценка квартиры независимым оценщиком – обязательная процедура. С помощью заключения оценщика банк делает вывод о рыночной и ликвидационной стоимости вашей квартиры. Как правило, сами банки предлагают выбрать оценщика из списка тех, кому они доверяют. В противном случае вам придется согласовать свой выбор с банком.

Расходы по оплате работы оценщика лежат на покупателе. Независимое лицо проводит осмотр квартиры и изучает документы, относящиеся к недвижимости. Стоимость жилья, указанная в итоговом отчете, не должна быть выше цены договора купли-продажи недвижимости. Банк выдаст кредит только на сумму, которая равна ликвидационной стоимости жилья или менее ее. Следовательно, разницу между согласованной ценой договора и суммой в отчете покупателю придется компенсировать самостоятельно.

Читайте также:  Кто может получить единовременное пособие при рождении ребенка: кто из родителей, муж и отец, муж иностранец, ип, прочие особенности

Страхование

Обязанность заемщика застраховать риск гибели или повреждения имущества прописана в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Поэтому кредитор, то есть банк, будет требовать обязательного страхования квартиры для того, чтобы выдать ипотечный кредит.

Страхование осуществляется за счет покупателя. Договор страхования подписывается покупателем до заключения кредитного договора. Рисков для вас, как для продавца, никаких.

Заключение договора купли продажи

К моменту подписания основного договора покупатель уже имеет подписанный кредитный договор. Оформление договора купли-продажи квартиры между вами и покупателем с ипотекой происходит в офисе банка при сопровождении одного из сотрудников. Текст договора стандартный, однако не лишним будет прочитать его внимательно и уточнить все непонятные пункты.

Договор представляет собой единый документ, подписанный двумя сторонами. В нем в обязательном порядке должны содержаться сведения о:

  • покупателе и продавце;
  • квартире;
  • цене договора;
  • порядке расчета между покупателем и продавцом.

Договор считается заключенным только после государственной регистрации, поэтому его вместе с собранными документами необходимо передать в Росреестр (например, через МФЦ).

Передача денег

Самый важный этап для продавца – получение денег за переданную квартиру. Денежные средства вы должны получить сразу после регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру к покупателю.

Поскольку основная сумма предоставляется банком, то именно он и обязан передать вам деньги. Самые распространенные варианты:

  • На ваше имя открывается счет, куда банк переводит необходимую сумму после регистрации договора и ипотеки.
  • До регистрации договора первоначальный взнос с кредитными деньгами закладывается в банковскую ячейку. Забрать деньги вы сможете после предоставления зарегистрированного договора купли-продажи.

Налоги

По общему правилу продавец должен заплатить подоходный налог с продажи квартиры в ипотеку в размере 13%. Но если проданная квартира была приобретена вами до 01.01.2016 и находилась в собственности более трех лет, то вы освобождаетесь от налога. Если квартира была приобретена после 01.01.16, то освобождение от налога произойдет только после 5 лет владения ею. Срок существования права собственности можно подсчитать на основании данных из выписки ЕРГН.

Если же квартира находилась в вашей собственности три года или менее, то вы обязаны выплатить налог с продажной стоимости квартиры. Этого можно избежать, если продажная стоимость равна или меньше 1 млн рублей. Если стоимость больше, то вы можете воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере 1 млн рублей и оплатить 13% налог с оставшейся суммы. Вычет предоставляется единоразово.

Как проходит сделка по ипотеке

Как проходит сделка по ипотеке ? Ведь покупка недвижимости происходит с обязательной регистрацией обременения в пользу банка-кредитора.

Конечно, у всех таких сделках общая схема проведения.
Но все-же иногда есть особенности проведения сделки , которые лучше узнать заранее у кредитного специалиста вашего банка.

Как проходит сделка по ипотеке

Купля-продажа квартиры за счет кредитных средств

В этом разделе я описываю сделку с ипотечными средствами Уральского банка реконструкции и развития (УБРР).

    Оплата по договору купли-продажи происходит через эскроу-счет ( специальная форма аккредитива).
    -Эскроу-счет открывается на имя покупателя/заемщика, при этом заключается трехсторонний договор продавец-покупатель-банк.

-Стоимость открытия эскроу-счета 2500 руб ( почему-то в договоре прописывается, что эти деньги оплачивает продавец, по факту — оплатил покупатель).

-Деньги на эскроу-счет зачисляются в день сделки, после подписания договора купли-продажи и предъявления банку Описи о приеме документов на регистрацию перехода права.

-«Раскрытие» эскроу счета происходит продавцом, на основании предъявленных документов, перечисленных в договоре эскроу-счета:

  • Договора купли-продажи с регистрационной надписью о регистрации перехода права;
  • ОРИГИНАЛА расписки о приеме закладной ( для банка исключительно важно, что закладная сдана в Росреестр, после регистрации работник банка ее получит из Росреестра и она будет размещена в депозитарий для хранения до момента полной оплаты ипотеки).

ВНИМАНИЕ!

Эта расписка (опись) выдается покупателю/заемщику, ведь именно он сдает закладную на регистрацию.

Не забудьте взять ее (оригинал расписки) у покупателя, иначе продавец не сможет самостоятельно «раскрыть» эскроу-счет.

-Денежные средства с эскроу-счета переводятся продавцу на личный банковский счет ( можно в другом банке) , указанный в договоре купли-продажи, без комиссии!

Договор купли-продажи готовит юрист банка.

Как проходит сделка по ипотеке.
Документы для оценки предмета залога

Б анк выдает кредит под залог недвижимости, поэтому исключительно важным для него является рыночная и ликвидационная(для быстрой продажи) цена объекта недвижимости.
Так же для банка важно, чтобы сделку не могли оспорить, поэтому происходит юридическая оценка рисков.

  1. Правоустанавливающие документы — документы, на основании которых, было зарегистрировано право собственности у продавца.
    То есть нужно посмотреть, либо Свидетельство о регистрации права собственности ( выдавалось с 31.01.1998 года по 15.07.2015 года), либо в Выписке из ЕГРН, удостоверяющей регистрацию права собственности ( именно та, которая выдавалась с правоустанавливающим документом).
    В новой выписке из ЕГРН об характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных правах — нет сведений о правоустанавливающих документах!
  2. Правоподтверждающие документы:
    — либо Свидетельство о государственной регистрации права
    — либо Выписка из ЕГРН. Свежую выписку из ЕГРН заказывает банк.
  3. Справку о зарегистрированных лицах.
  4. Иные документы. ОБЯЗАТЕЛЬНО. Возьмите список документов в банке.
  5. Отчет об оценке

Как проходит сделка по ипотеке. Документы по собственникам

  1. Паспорт/ свидетельство о рождении продавца/цов — все страницы.
  2. Согласие на продажу супругом ( если объект недвижимости покупался в браке, но оформлен на одного из супругов)
  3. Разрешение опеки и попечительства, если продавец несовершеннолетний или недееспособный.
Сроки рассмотрения документов

После предоставления документов в банк, происходит их изучение и принятие решение о выдаче или отказе кредита.
Как правило на это уходит 5 рабочих дней, но в период высокого рынка — до двух недель и больше.

Страхование

Страхование предмета залога — обязательное условие ипотечного кредитования.

Для снижения ипотечной ставки многие банки предлагают страхование жизни и работоспособности заемщик.

У некоторых банков есть дополнительное требование по страхованию титула собственника, на случай расторжения сделки купли-продажи по решению суда.

Регистрация сделки в Росреестре

Регистрация документов в Росреестре займет 7 рабочих дней.
Госпошлина за регистрацию права собственности — 2000 рублей. Её оплачивает приобретатель недвижимости.

Документы в Росреестр подаются через МФЦ.

У некоторых банков есть услуга по электронной сделке и все документы в Росреестр передает специалист банка. Услуга платная, цены у всех разные.

Подробнее о пакете документов прочтите в статье: Документы в МФЦ

Как внести первоначальный взнос по ипотеке

Обязательным условием выдачи денег по ипотечному договору является оплата недвижимости собственными средствами. Как правило — это 10-30% от цены объекта.
Передать эти первоначальные деньги продавцу можно в соответствии с требованием банка.
И требования эти у всех банков разные.

  1. Первоначальный взнос передается продавцу наличными денежными средствами и в банк предоставляется оригинал расписки о получении денег.
    Чаще всего у банка нет требования передавать эти средства в присутствии банковского специалиста.
    Первоначальный взнос передается либо на основании предварительного договора или соглашения о задатке, либо после подписания основного договора купли-продажи ( до момента выдачи ипотечного кредита).
  2. Первоначальный взнос должен быть в обязательном порядке размещен сначала на банковский счет покупателя в банке-кредиторе и до момента выдачи ипотечного кредита, путем банковского перевода, оплачен продавцу.
    Причем, некоторые банки, требуют открытие счета продавца у них же.
  3. Первоначальный взнос зачисляется на специальный аккредитивный счет (за его открытие могут взимать плату), открытый в банке кредиторе, после подписания договора купли -продажи. Ипотечные средства будут зачислены туда же сразу после подписания кредитного договора.
    Сервис «Безопасные расчеты» от Сбербанка так же применяет специальный аккредитивный счет.
    Нет обязательного требования по зачислению туда первоначального взноса, однако, банк в этом сильно заинтересован, поэтому банковский специалист может об этом умолчать. Вы можете передать продавцу первоначальный взнос наличными деньгами и предъявит в банк расписку от продавца.

Всегда рада разъяснить. Слободчикова Ольга Дмитриевна.

You May Also Like

предварительный договор сбербанк

Предварительный договор купли продажи квартиры для Сбербанка

детская ипотека

Детская ипотека под 6% от Сбербанка в 2019 году

Сбербанк снижает ставки по ипотеке

Сбербанк снижает ставки по ипотеке

Ольга Слободчикова

АВТОР САЙТА. Я с 2006 года занимаюсь сопровождением сложных и очень сложных сделок с недвижимостью и рада поделиться с вами своим опытом и знаниями. Я курировала более 1000 сделок, в 250 из которых, я прошла с клиентом весь путь до регистрации права собственности “рука об руку”. Ни одна из моих сделок не была оспорена. На этом сайте размещено более 300 моих статей, из которых вы найдете ответы на ключевые вопросы о сделках с недвижимостью и регистрации права собственности в соответствии с последними изменениями в законах и процедурах. Материалы сайта соответствуют требованиям ФЗ-218 “О государственной регистрации недвижимости” с изменениями от 30.04.2021 года. Сайт работает с 2015 года. Его уже посетили около 5 000 000 человек, каждый из которых получил самую свежую информацию о правильном оформлении сделки с недвижимым имуществом, и почти половина посетителей вернулись на сайт несколько раз. Это очень высокая оценка моей работы. Спасибо. Обязательно перейдите на главную страницу сайта – там важные статьи с последними изменениями. Получите проверенные знания и не сомневайтесь в своих силах. Наши дополнительные разъяснения и поддержку в документальном оформлении сделки вы можете получить обратившись с вопросом через живой чат в рабочее время ( у нас часовой пояс ЕКБ) (если у вас формы для переписки нет – значит ваш браузер его блокирует, измените его настройки). Вам помогут мои помощники, опытные специалисты по сделкам с недвижимостью: – Анастасия Бусько; – Алсу Алеева. С уважением и пожеланиями удачной сделки, Слободчикова Ольга Дмитриевна

Как проходит сделка по ипотеке : 2 комментария

Ответ для Вики.
Не рекомендую оформлять потребительский кредит до подписания ипотечного кредитного договора. Так как многие банки перед подписанием ипотечного договора проверяют еще раз уровень кредитной нагрузки.
И при обнаружении нового кредита снизят сумму выдачи ипотеки.
И все! Сделка разрушится.

Ольга, здравствуйте! подскажите. практикуется ли потребительский кредит в день сделки по ипотечному? и что лучше сначала сделать? заключить сделку по ипотеке и потом пойти на потребительский? или наоборот?

Добавить комментарий

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте, как обрабатываются ваши данные комментариев.

Читайте новые статьи

  • Какие документы приготовить для продажи квартиры 01/2022
  • Зарегистрировать право собственности по договору купли-продажи 01/2022
  • Покупка квартиры с несовершеннолетним ребёнком без нотариуса 01/2022
  • Основные требования при покупке квартиры 01/2022
  • Задаток при покупке квартиры потерять легко! 01/2022

Приветствие автора сайта

Рада приветствовать вас на моем авторском сайте «Сделки с недвижимостью».

Меня зовут Слободчикова Ольга Дмитриевна. Я с 2006 года занимаюсь сопровождением сложных и очень сложных сделок с недвижимостью и рада поделиться с вами своим опытом и знаниями.
Я курировала более 1000 сделок, в 250 из которых, я прошла с клиентом весь путь до регистрации права собственности «рука об руку».
Ни одна из моих сделок не была оспорена.

На этом сайте размещено более 300 моих статей (полное содержание сайта), из которых вы найдете ответы на ключевые вопросы о сделках с недвижимостью и регистрации права собственности в соответствии с последними изменениями в законах и процедурах.

Материалы сайта соответствуют требованиям ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» с изменениями от 30.04.2021 года.

Сайт работает с 2015 года.
Его уже посетили более 5 000 000 человек, каждый из которых получил самую свежую информацию о правильном оформлении сделки с недвижимым имуществом, и почти половина посетителей вернулись на сайт несколько раз. Это очень высокая оценка моей работы.
Спасибо.
Моя страница во ВК

Обязательно перейдите на главную страницу сайта — там важные статьи с последними изменениями. Получите проверенные знания и не сомневайтесь в своих силах.

Наши дополнительные разъяснения и поддержку в документальном оформлении сделки вы можете получить обратившись с вопросом в комментариях под статьёй или через живой чат
(если у вас формы для переписки нет — значит ваш браузер его блокирует, измените его настройки).

Вам поможет моя помощница — опытный специалист:
— Анастасия Бусько, личная страница во VK

С уважением и пожеланиями удачной сделки, Автор.

Отзывы из переписки

  1. Здравствуйте, Ольга Дмитриевна! Я купила 1-ю и 2-ю части вашей книги «Хочу купить недвижимость». Распечатала, изучаю. Сделала распечатку алгоритма, образцов, шаблонов. Мне 77 лет и читать с листа удобнее. Читаю все Ваши письма. Благодаря знаниям, которые я получаю от Вас, у меня пропал страх перед этой сложной проблемой -покупкой квартиры в другом городе, когда и помощник-молодой внук. Огромное Вам спасибо, в т.ч. и за готовность отвечать на вопросы. Всего Вам самого доброго, главное-здоровья!
    С уважением Семахина Н.И.
    _
  2. Уважаемая Ольга Дмитриевна, мы с мужем хотим выразить Вам благодарность за помощь и поддержку в оформлении документов для выделения долей в собственности. Без Вашей консультации мы потратили бы гораздо больше средств и нервов. Росреестр долго отвечал стандартными отписками, плюс карантинные меры задержали процесс, но в результате всё завершилось в нашу пользу после того, как мы направили возражение на приостановление дела по шаблону из Вашего набора. Огромное спасибо Вам за труд, неоценимую помощь и содействие, и за увеличение юридической грамотности. С уважением, Софья, город Санкт-Петербург
    _
  3. Ольга Дмитриевна, здравствуйте. Сегодня получила Выписку ЕГРП с зарегистрированной для себя максимальной долей в квартире! Вообще не возникло вопросов у регистраторов, хотя , как мне сказали, да и я успела позвонить нескольким нотариусам, только один в городе (!) считал, что законно заверять Отказ от материнской доли, остальные уверены, что это нарушение и обязательно делить на всю семью. Я очень рада , что случайно наткнулась в интернете на Ваш сайт и решила поверить и рискнуть. (врать не буду, морально была готова распрощаться с 1 000 руб). Приятно удивлена, насколько действительно Вы всегда были на связи и реагировали на изменения, которые происходили у меня по документам. Я могу куда-то разместить отзыв со словами благодарности? Буду рада его написать! И, конечно же, порекомендую знакомым, если у кого будут проблемы.
    Татьяна Бараева
    _
    4. Добрый день ,Ольга Дмитриевна, хочу сказать вам огромное спасибо за составление договора и дополнительные разъяснения, все получилось.
    Сдала все документы без нареканий и через 7 дней получила 5 выписок на дом и 5 на земельный участок. Спасибо, вы очень мне помогли, буду двигаться дальше.
    Оксана, Приморский край
    _
    5. Добрый день Ольга Дмитриевна! Наконец то нам в Ялтинском кадастре зарегистрировали выдел долей детям. Все сделали согласно Вашим полученным советам в этот раз. Огромное Вам спасибо за Вашу помощь и поддержку, оказалось что в Ялте мы были первые кто регистрировал выдел долей детям без нотариуса.
    Александр., Крым
    _

Мое дело о наделении долей завершилось благополучно, без единого замечания со стороны регистрирующих органов.


7. Спасибо Вам все прошло успешно, без всяких нотариусов.
Экономия 40.000 рублей.
Валерий, г. Калининград
_
8.

Буду вас рекомендовать всем знакомым)) и обязательно обращусь к вам , если будут какие то другие вопросы по этой теме! Чувствуется профессионализм и главное : дарите — спокойствие и уверенность!

Как продать ипотечную квартиру в 2022 году: пошаговая инструкция

Большое количество людей предпочитает приобретать недвижимость в ипотеку. Встречается, что через несколько лет после заключения договора с банком, владельцы собираются переезжать или приобретать большую жилплощадь. Продажа квартиры в ипотеке характеризуется своими особенностями. Рассмотрим, как заключить сделку с минимальными рисками для покупателя и продавца.

Можно ли продать квартиру в ипотеке?

Права и обязанности владельцев квартиры в ипотеке установлены Законом № 102-ФЗ от 16.07.1998. В ст. 29 указывается, что гражданин может пользоваться заложенным имуществом по его прямому назначению. Собственник имеет право прописывать в объект недвижимости других жильцов, сдавать ее в аренду. Квартира в ипотеке находится в залоге у банка до тех пор, пока заемщик не выплатит долг. Соответственно, любая юридически значимая сделка с недвижимостью должна быть выполнена только после получения согласия финансовой организации (ст. 37 Закона № 102-ФЗ).

Справка! Залогодатель имеет право завещать квартиру в ипотеке. Любые условия кредитного договор, запрещающие эту возможность, считаются ничтожными.

Зачем продавать квартиру в ипотеке?

Объект недвижимости до погашения долга перед банком обычно продают по следующим причинам:

  • ухудшение финансового положения, из-за чего невозможно выплачивать долг;
  • желание расширить жилплощадь;
  • при разводе, когда супруги не могут другими способами поделить имущество;
  • при переезде.

Встречаются и другие причины, так как каждый случай индивидуален.

Варианты продажи

Стандартная купля-продажа не подходит для квартиры с обременением. Существует четыре способа оформления сделки. Каждая из них начинается с посещения банка, где был оформлен заем.

➟ Оплата кредита до сделки

Одним из самых простых способов является погашение кредита до заключения основного договора купли-продажи. Единственная сложность заключается в том, что в данном случае необходимо найти покупателя, у которого имеется в наличности вся сумма. К достоинствам процедуры относят то, что это самая быстрая процедура. Все этапы понятны и просты обоим участникам сделки. Продавец не зависит от решения банка. Для продажи этим способом нужно выполнить следующие действия:

  1. Получить согласие финансовой организации на сделку с недвижимостью и досрочное погашение ипотеки.
  2. Взять выписку на сумму оставшегося долга.
  3. Заключить с покупателем предварительный договор купли-продажи квартиры.
  4. Выписать из объекта недвижимости всех жильцов, как при обычной сделке.
  5. Получить задаток и погасить оставшуюся сумму долга перед банком.
  6. Взять справку об отсутствии обременения.
  7. Заключить основной договор, получить оставшиеся деньги.
  8. Пройти регистрацию в Росреестре.

Это одна из самых рискованных форм продажи для покупателя, так как после снятия обременения продавец может отказаться от заключения сделки после снятия обременения. Заключение предварительного договора позволит обезопасить участников сделки.

Читайте также:  Прописка несовершеннолетнего ребенка без родителей 2022 - можно ли, к бабушке, временная - жилищный эксперт

➟ Оплата кредита при проведении сделки

В данном случае получателем задатка выступает непосредственно финансовая организация. Чтобы заключить сделку понадобится взять справку о том, какую сумму долга осталось выплатить. При помощи системы безопасных расчетов или аккредитива покупатель кладет деньги для продавца и финансовой организации. После этого оформляется договор, и сделка регистрируется в Росреестре. После этого продавец получает доступ к сумме для погашения ипотеки. Погашенная закладная на квартиру выдается покупателю с выпиской из ЕГРН об отсутствии обременений. Такой способ продажи объекта недвижимости считается самым безопасным. При наступлении форс-мажорных обстоятельств покупатель сможет вернуть оплаченные деньги. Гарантией безопасности сделки выступает финансовая организация.

➟ Перевод кредита на покупателя

Когда у покупателя нет полной суммы для оплаты стоимости квартиры, стороны могут оформить «перезайм». Чтобы заключить сделку понадобится подать заявку в банк на ипотеку в обычном порядке. Если финансовая организация одобрит кредит, то выбирается обремененный объект недвижимости. К преимуществам данного способа относят то, что банк может предложить рефинансирование старого займа с более выгодными условиями оплаты. Перерегистрация прав на квартиру делается сотрудниками банка.

➟ Продажа ипотечной квартиры банком

Сбербанк, как и другие финансовые организации, может реализовать ипотечную квартиру, если заемщик перестанет выплачивать долг или сообщит о том, что больше нет возможности вносить платежи.

Продажа жилья выполняется на специализированных площадках. Сделка безопасна как для покупателя, так и для продавца. Стоимость недвижимости часто гораздо ниже рыночной.

Продажа квартиры в ипотеке пошагово

Продажа недвижимости пошагово выглядит следующим образом:

  1. Поиск покупателя.
  2. Выбор способа оформления сделки.
  3. Сбор документов.
  4. Обращение в банк за получением согласия.
  5. Оформление предварительного соглашения.
  6. Заключение основного договора.
  7. Получение денег продавцом.
  8. Регистрация права перехода собственности в Росреестре.

После оформления документов продавец обязан оплатить налог.

Сбор документов

Документы для продажи квартиры в ипотеке понадобятся следующие:

Наименование документа Где получить
Паспорта участников сделки Отдел МВД РФ
Выписка из ЕГРН Росреестр
Технический паспорт на объект недвижимости МФЦ или БТИ
Выписка из домовой книги МФЦ, УК, Портал госуслуг
Справка об оценке квартиры Специализированная компания

Если в объекте недвижимости прописаны несовершеннолетние, то понадобится взять разрешение на заключение сделки в органах опеки. Документ будет выдан, если родители (законные представители) предоставят бумаги о том, что будет заключена новая сделка и условия проживания детей не ухудшатся. Имущество, нажитое в браке, считается общим у супругов. Даже если муж и жена развелись, но не поделили квартиру, для ее продажи понадобится согласие обоих. Оно оформляется документально и регистрируется у нотариуса. Стоимость услуг должностного лица зависит от региона проживания, начинается от 1500 руб.

Оформление предварительного договора купли-продажи

Предварительный договор заключается, если покупатель вносит задаток. Особенности оформления бумаги регулируются ст. 429 ГК РФ. В документе указываются следующие сведения:

  • информация об участниках сделки;
  • предмет договора;
  • существенные условия сделки;
  • расчеты сторон.

В предварительном договоре может быть указана стоимость объекта недвижимости, то это не является обязательным требованием. Стороны прописывают те условия, которые считают нужным проговорить изначально:

Заключение основного договора

В основном договоре прописываются все существенные условия сделки. В соответствии со ст. 429 ГК РФ соглашение заключается на основе предварительного. Основной договор подписывается сторонами в установленные сроки. Если в предварительном соглашении отсутствует информация о них, то документ подписывается не позднее, чем через год. Когда контрагент уклоняется от подписи основного соглашения, его можно обязать сделать это через суд. На подачу иска дается 6 месяцев со дня неисполнения обязательств второй стороной.

Регистрация в Росреестре

Право перехода собственности должно быть зарегистрировано в Росреестре. Для этого понадобится подготовить следующие документы:

  • паспорта участников сделки;
  • договор купли-продажи;
  • согласие банка;
  • документ, подтверждающий право собственности;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • заявление о государственной регистрации.

Внимание! Для оформления необходимо обратиться в отделение Росреестра или МФЦ. Если договор заверяется у нотариуса, то должностное лицо может самостоятельно передать данные в государственную организацию.

Размер госпошлины составляет 2000 руб. (ст. 333.33 НК РФ). Длительность процедуры зависит от того, куда обращался гражданин. Если документы переданы через МФЦ, то сроки составляют до 9 рабочих дней. В Росреестре процедура длится от 7 до 10 дней.

Оплата налогов

Если квартира в собственности менее 3 лет, то понадобится оплатить налог 13%. Продавец один раз имеет получить налоговый вычет в размере 1 000 000 руб. Если объект недвижимости куплен после 2016 года, то срок владения квартирой для освобождения от НДФЛ составляет 5 лет.

Вопросы наших читателей

В чем отличия сделки по военной ипотеке?

Военная ипотека предоставляется не только банком, но и Министерством обороны. Соответственно, квартира находится в залоге у обоих ведомств. Обременение снимается после полного погашения долга перед Министерством обороны или когда гражданин отслужит не менее 20 лет. Поэтому перед заключением сделки необходимо получить согласие от Росвоенипотеки.

Можно ли продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом?

Материнский капитал представляет собой целевую выплату, которую можно потратить на улучшение жилищных условий семьям с детьми. При этом необходимо выделить доли каждому члену семьи, в том числе и несовершеннолетним. Квартиру в ипотеке с материнским капиталом продать можно, но процедура достаточно сложная. Органы опеки могут не дать разрешения на заключение сделки, если детям не будет предоставлено другое жилье с аналогичными или лучше условиями проживания.

Подводные камни

При продаже квартиры в ипотеке можно столкнуться со следующими проблемами:

  • Если не получено согласие банка на сделку, то она может быть оспорена в судебном порядке. Это представляет большой риск для покупателя, особенно если был переведен задаток для погашения ипотеки.
  • В случае, когда в квартире прописаны несовершеннолетние, в обязательном порядке оформляется разрешение от органов опеки. Без документа договор можно будет признать недействительным.
  • При использовании аккредитивов вместо банковских ячеек при погашении ипотеке в процессе сделки стоимость обслуживания сделки увеличивается. Все больше банков предпочитает подобную практику.

Заключение

Таким образом, покупка квартиры в ипотеке имеет следующие особенности:

  1. Продажа объекта недвижимости возможно только при получении разрешения на сделку от банка.
  2. Покупатель может внести залог для погашения ипотеки, после чего обременение снимается, и сделка заключается в стандартном режиме.
  3. Новый владелец квартиры имеет возможность взять на себя обязанности по погашению долга перед банком.
  4. Если у продавца большая задолженность перед финансовой организацией, то объект недвижимости реализуется через долги.
  5. Сделка в обязательном порядке должна быть зарегистрирована в Росреестре, независимо от способа продажи.

Покупка и продажа квартиры в ипотеке является важной сделкой. Чтобы снизить риски, участникам соглашения рекомендуется обратиться к опытным юристам. Они помогут составить договор и будут сопровождать покупателя и продавца на всех этапах сделки.

Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат

Подробная инструкция: как продать квартиру в 2022 году

Подробная инструкция: как продать квартиру в 2022 году

Пoшaгoвaя инcтpyкция для тex, ктo xoчeт пpoдaть квapтиpy пpaвильнo, быcтpo и зa бoльшиe дeньги.

Шaг 1. Peшитe, кaк бyдeтe пpoдaвaть: c pиeлтopoм или caмocтoятeльнo

Pиeлтop, кaк пpaвилo, пpoдaeт квapтиpy быcтpee coбcтвeнникa. Oн пoмoжeт c дoкyмeнтaми, нaйдeт пoкyпaтeлeй и opгaнизyeт пpocмoтpы. Pиeлтop cэкoнoмит вaм вpeмя, cилы и yбepeжeт oт дopoгocтoящиx oшибoк. 3a cвoи ycлyги вoзьмeт 2-4% oт cтoимocти квapтиpы.

Aгeнтcтвa нeдвижимocти cдeлaют для вac eщe бoльшe. Oни oбoйдyтcя чyть дopoжe, зaтo вoзьмyт нa ceбя aбcoлютнo вcё: oцeнкy, пoдгoтoвкy дoкyмeнтoв, coпpoвoждeниe. Bы пoлyчитe ycлyги cpaзy вcex нyжныx cпeциaлиcтoв: pиэлтopoв, oцeнщикoв, юpиcтoв.

Aгeнтcтвa нeдвижимocти нeзaмeнимы, ecли y вac cлoжнaя cдeлкa. Лeгкo пpoдaть квapтиpy, ecли вы ee пepвый eдинcтвeнный coбcтвeнник, a пoкyпaтeль плaтит cpaзy. A ecли oбъeкт в ипoтeкe, пoд зaлoгoм или в дoлeвoй coбcтвeннocти? Жeлaниe cэкoнoмить мoжeт пpивecти к бoльшим пoтepям. Нaпpимep, пpи пpoдaжe квapтиpы в дoлeвoй coбcтвeннocти дpyгиe coбcтвeнники дoлжны дoкyмeнтaльнo oткaзaтьcя oт cвoeй дoли. Ecли этoгo нe cдeлaть, cдeлкy мoгyт aннyлиpoвaть. Pядoвoй пpoдaвeц мoжeт этoгo нe знaть.

Eщe ecть aльтepнaтивныe cдeлки — этo кoгдa coбcтвeнник пpoдaeт oднy квapтиpy, чтoбы кyпить дpyгyю. B тaкoй цeпoчкe мoжeт быть cpaзy дo 10 квapтиp: нaпpимep, ктo-тo пpoдaeт нoвyю oднyшкy и yнacлeдoвaннyю двyшкy, чтoбы пoтoм кyпить тpeшкy в цeнтpe. Дeнeг eмy нe xвaтaeт, пoэтoмy oн бepeт ипoтeкy. Пoкyпaтeли oднyшки и двyшки тoжe пpoдaют cвoи квapтиpы, чтoбы кyпить нoвыe. B peзyльтaтe в cдeлкe yчacтвyют бoльшe 10 чeлoвeк — бeз пoмoщи пpoфeccиoнaлoв пpaвильнo oфopмить тaкyю cдeлкy пoчти нeвoзмoжнo. Чтoбы вac нe oбмaнyли, нyжны юpидичecкиe знaния и oпыт paбoты в cфepe нeдвижимocти.

Ecли вaм нe нyжeн пoлный нaбop ycлyг aгeнтcтвa, мoжeтe oбpaтитьcя к нeмy лишь нa кoнкpeтнoм этaпe cдeлки. Нaпpимep, пpoвepить дoкyмeнты, cocтaвить дoгoвop, нaйти пoкyпaтeлeй или пoпpocить coвeт y pиэлтopa. Taк вы бyдeтe yвepeны в юpидичecкoй чиcтoтe cдeлки, нo cэкoнoмитe 1-2% oт cтoимocти квapтиpы.

Ecли peшитecь нa caмocтoятeльнyю пpoдaжy, cэкoнoмитe дeньги, нo пpидeтcя пoвoзитьcя c дoкyмeнтaми, пoкaзaми и взять нa ceбя pиcки нeпpaвильнoгo oфopмлeния дoкyмeнтoв. Пpoдaжa квapтиpы пpи этoм мoжeт зaтянyтьcя нa мecяцы.

Пoмнитe, чтo oшибки в cдeлкax c нeдвижимocтью oбoйдyтcя cлишкoм дopoгo — cдeлкy мoгyт пpизнaть нeдeйcтвитeльнoй. Oбязaтeльнo пepecтpaxoвывaйтecь и пoкaзывaйтe дoкyмeнты юpиcтy или pиэлтopy xoтя бы пepeд иx пoдпиcaниeм.

Ecли y вac нeт вpeмeни нa cбop и пoдaчy дoкyмeнтoв, пoдпишитe нoтapиaльнo зaвepeннyю дoвepeннocть нa пpeдcтaвлeниe coбcтвeнникa вo вcex инcтaнцияx бeз пpaвa пpoдaжи. Укaзaнный в нeй чeлoвeк, нaпpимep, aгeнт или cyпpyг, cмoжeт cдeлaть вce caм. Пoдпиcaть дoгoвop кyпли-пpoдaжи лyчшe личнo — тaк нaдeжнee.

Шaг 2. Oцeнитe квapтиpy

Cтoимocть oднoй и тoй жe квapтиpы мoжeт вapьиpoвaтьcя в пpeдeлax 10-20% — этo coтни тыcяч и миллиoны pyблeй. Нa cтoимocть влияют: плaниpoвкa, мeтpaж, paзмep кyxни, тип дoмa и гoд пocтpoйки, cocтoяниe квapтиpы и peмoнт, пpидoмoвaя тeppитopия, paйoн, инфpacтpyктypa.

Пocтaвьтe aдeквaтнyю цeнy, кoтopaя ycтpoит вac и пoкyпaтeля. Кpитepий пpaвильнoй цeны — кoличecтвo звoнкoв. Чeм иx бoльшe, тeм пpивлeкaтeльнee для пoкyпaтeлeй цeнa, кoтopyю вы пocтaвили. Ecли звoнят пo дecять paз в дeнь, нeмнoгo пoвыcьтe цeнy. Ecли зa пapy днeй ни oднoгo звoнкa, чyть oпycтитe.

Чтoбы oцeнить квapтиpy, yзнaйтe cкoлькo cтoят квapтиpы кaк вaшa, в идeaлe в тoм жe дoмe или paйoнe. Пocчитaйтe cpeднюю cтoимocть и opиeнтиpyйтecь нa нee.

Ecли xoтитe пpoдaть пoдopoжe, пocтaвьтe кoмфopтнyю для ceбя цeнy и ждитe cвoeгo пoкyпaтeля. Нo пoмнитe: этo мoжeт зaтянyтьcя нa нecкoлькo мecяцeв или дaжe лeт.

Ecли xoтитe пpoдaть пoбыcтpee, пoнизьтe цeнy нa 10-15% нижe cpeднeй.

Чтoбы нe oшибитьcя co cтoимocтью квapтиpы, вocпoльзyйтecь ycлyгaми пpoфeccиoнaльнoгo oцeнщикa. Oни cтoят oт тpex дo пяти тыcяч pyблeй, в зaвиcимocти oт peгиoнa. 3a эти дeньги oцeнщик yчтeт cpeдниe цeны нa квapтиpы, вaши зaтpaты нa пoкyпкy и peмoнт, нaлoги, ypoвeнь инфляции и aмopтизaцию — и нaзнaчит нaибoлee cпpaвeдливyю цeнy. Cпpaвкa oцeнщикa мoжeт пpигoдитьcя людям, кoтopыe пoкyпaют квapтиpy в ипoтeкy.

Шaг 3. Пoдгoтoвьтe квapтиpy к пpoдaжe

Чтoбы yдaчнo пpoдaть квapтиpy, cдeлaйтe тaк, чтoбы oнa пoнpaвилacь пoкyпaтeлям.

Убepитecь в пoдъeздe. Нaши aгeнты чacтo зaмeчaют, чтo клиeнт нacтpaивaeтcя нa вocпpиятиe квapтиpы eщe в пoдъeздe и кopидope. Xopoшo, ecли в ниx cвeтлo, чиcтo, a лифт в иcпpaвнoм cocтoянии. Toгдa пoкyпaтeль пoнимaeт, чтo в дoмe живyт aдeквaтныe люди.

Нo ecли в пoдъeздe тeмнo, дypнo пaxнeт и вce cтeнy pacпиcaны мaтoм, пoкyпaтeль зapaнee нacтpaивaeтcя пpoтив квapтиpы. Дaжe ecли y вac дopoгoй peмoнт и вы гoтoвы cбpocить миллиoн, никтo нe зaxoчeт жить pядoм c нeкyльтypными людьми, кoтopыe мycopят.

Пoэтoмy мы coвeтyeм зapaнee пpибpaтьcя в пoдъeздe. Ecли oн в плoxoм cocтoянии, нe лишним бyдeт пoбeлить и пoкpacить cтeны. Taкoй peмoнт oбoйдeтcя в нecкoлькo тыcяч pyблeй, нo пoмoжeт пpoдaть квapтиpy быcтpee.

Избaвьтecь oт лишнeгo в квapтиpe. Люди пoкyпaют квaдpaтныe мeтpы, a нe cтapyю мeбeль и xлaм. Чeм бoльшe в квapтиpe вeщeй, тeм oнa кaжeтcя мeньшe. Пoэтoмy лyчшe вceгo пpoдaютcя пycтыe квapтиpы.

Bынecитe из квapтиpы вce нeнyжныe пoкyпaтeлям вeщи: cтapyю мeбeль, кoвpы, cyвeниpы, книги, лыжи, пoкpышки и кoллeкцию мaгнитoв нa xoлoдильникe. Пpoдaйтe этo нa Aвитo, oтдaйтe coceдям, дpyзьям или блaгoтвopитeльным opгaнизaциям, a oткpoвeнный xлaм бeзжaлocтнo выбpocитe.

Нaвeдитe пopядoк. Cдeлaйтe гeнepaльнyю yбopкy: выбeйтe кoвpы, oтмoйтe cтeклa и зepкaлa, пpoтpитe пыль, избaвьтecь oт cтapыx пятeн, oчиcтитe caнтexникy. Чeм яpчe вce блecтит, тeм лyчшe.

Cдeлaйтe тaк, чтoбы пoкyпaтeль вocпpинимaл вaшy квapтиpy бeзличнoй — кaк гocтиничный нoмep. Пocтoялeц гocтиницы нe знaeт, ктo жил в нoмepe дo нeгo: пpocтaя ceмья, poк-звeздa или пpeзидeнт.

Cдeлaйтe кocмeтичecкий peмoнт. Нe тpaтьтecь нa xopoший peмoнт — тo, чтo нpaвитcя вaм, мoжeт coвepшeннo нe пoнpaвитьcя пoкyпaтeлям. Oбычнo люди xoтят зaплaтить пoмeньшe и cдeлaть peмoнт caмocтoятeльнo, пoд ceбя. Ктo-тo зaxoчeт cнecти cтeны, ктo-тo — иx дoбaвить. Пoд вcex нe пoдcтpoишьcя, пoэтoмy пpocтo yбepитe явныe нeдocтaтки, кoтopыe бpocaютcя в глaзa.

Xopoший peмoнт пoмoжeт пpoдaть квapтиpy быcтpee, нo нe дopoжe. Дopoгoй peмoнт yвeличит цeнy тoлькo люкcoвыx квapтиp и нoвocтpoeк: в cpeднeм ceгмeнтe пoкyпaтeль opиeнтиpyeтcя нa paйoн, мeтpaж и плaниpoвкy, a нe нa cтeны и пoлы.

Boт двe квapтиpы c oдинaкoвoй плoщaдью, нaxoдятcя в oднoм и тoм жe paйoнe. Квapтиpa c xopoшим peмoнтoм нa 800 тыcяч дeшeвлe yбитoгo бaбyшкинoгo вapиaнтa. Чтoбы paccмoтpeть пoближe, кликнитe нa любoe фoтo.

Ecли квapтиpa в нopмaльнoм cocтoянии, cдeлaйтe пpocтeнький кocмeтичecкий peмoнт: пoкpacьтe бaтapeи, двepи и oкнa, зaмeнитe caнтexникy, пoклeйтe oднoтoнныe oбoи. Нe нaдo мeнять cтapый пapкeт или линoлeyм нa лaминaт — этo cлoжнo и дopoгo. Ecли oкнa дepeвянныe, тoжe ocтaвьтe иx кaк ecть: pacxoды нa зaмeнy вpяд ли пoлyчитcя включить в cтoимocть квapтиpы. Oбязaтeльнo oтpeмoнтиpyйтe aвapийныe мecтa: пpoтeкaющиe пoтoлки и тpyбы, кpивыe пoлы и cтeны. Кpacoтy люди нaвeдyт caми: пoкpacят cтeны в цвeт, кoтopый им нpaвитcя, пoлoжaт пapкeт или тeплыe пoлы, пoмeняют oкнa.

B peзyльтaтe пocлe кocмeтичecкoгo peмoнтa ничeгo нe дoлжнo тeчь и пpoдyвaтьcя, в кpaнax дoлжeн быть xopoший нaпop вoды, нa cтeнax и пoтoлкe — никaкиx пoдтeкoв и paзвoдoв. Нe нyжнo тpaтить бoльшe 50 тыcяч pyблeй — peмoнт дoлжeн тoлькo ocвeжить квapтиpy.

Oднyшкa пo цeнe двyшки

Чacтo нaши aгeнты cтaлкивaютcя c cитyaциeй: клиeнты пepeд пpoдaжeй квapтиpы дeлaют в нeй xopoший и дopoгoй peмoнт. Meняют пpoвoдкy, caнтexникy, бaтapeи, cтaвят caмыe дopoгиe oкнa, клaдyт нacтoящий пapкeт, плaтят дизaйнepy зa пpoeкт. B peзyльтaтe oднyшкa, кoтopaя бeз peмoнтa cтoилa бы 6 млн, пpoдaeтcя зa 8 млн pyблeй. Этo цeнa нeдopoгoй двyшки. Пpи тaкoй цeнe пoкyпaтeля пpиxoдитcя иcкaть дoлгo.

B yбитыx cтapыx квapтиpax лyчшe oтopвaть oбoи, cтapыe плинтycы и линoлeyм — и пpoдaвaть квapтиpy c чepнoвoй oтдeлкoй. 3aштyкaтypьтe cтeны, cдeлaйтe cтяжкy пoлa, пoмeняйтe caнтexникy и тpyбы. Пoкyпaтeлю тaк yдoбнee — нe нaдo caмoмy ничeгo лoмaть, квapтиpa пoлнocтью гoтoвa к peмoнтy.

Шaг 4. Paзмecтитe oбъявлeниe

Cдeлaйтe фoтo. Cдeлaйтe 8-10 чeткиx фoтoгpaфий квapтиpы. Cфoтoгpaфиpyйтe вce кoмнaты, кyxню, caнyзлы, бaлкoн, кopидop, вид из oкнa, пoдъeзд, фacaд дoмa, пapкoвкy и пpидoмoвyю тeppитopию. Нe фoтoгpaфиpyйтe oтдeльныe пpeдмeты и нecyщecтвeнныe дeтaли — лyчшe вceгo cмoтpятcя пaнopaмныe cнимки вceй кoмнaты. Дoбaвьтe к фoтo плaн квapтиpы.

Ecли xoтитe, чтoбы звoнкoв былo бoльшe, зaкaжитe фoтo пpoфeccиoнaльнoмy фoтoгpaфy интepьepoв c oпытoм. Eгo ycлyги oбoйдyтcя в нecкoлькo тыcяч pyблeй, нo вaшy квapтиpy выcтaвят в caмoм выгoднoм cвeтe. Ocoбый шик — видeopoлики квapтиpы.

Чeм бoльшe фoтoгpaфий, чeм oни кaчecтвeннee и инфopмaтивнee — тeм бoльшe людeй кликнyт нa вaшe oбъявлeниe. Ecли в oбъявлeнии нeт фoтo, пoкyпaтeлю кaжeтcя, чтo c квapтиpoй чтo-тo нe тaк.

Cocтaвьтe oбъявлeниe. Нaпишитe тeкcт нa 8-10 cтpoк. Пишитe пo cyщecтвy и кoнкpeтнo, paзбивaйтe тeкcт нa cмыcлoвыe блoки. Bмecтo «Tpaнcпopт в шaгoвoй дocтyпнocти» нaпишитe «дo мeтpo 10 минyт пeшкoм», a вмecтo «cвeжий peмoнт» — «пoлoжили лaминaт, пoмeняли тpyбы и caнтexникy, в вaннoй вылoжили нoвyю плиткy».

Пoдaйтe oбъявлeниe. Paзмecтитe oбъявлeния нa вcex глaвныx caйтax: Aвитo, ЦИAН, Domofond, Яндeкc.Нeдвижимocть. Taм мoжнo быcтpo нaйти пoкyпaтeлeй и пpoдaть квapтиpy зa мaкcимaльнo выгoднyю цeнy.

Paccкaжитe дpyзьям и знaкoмым o тoм, чтo пpoдaeтe квapтиpy, cдeлaйтe пocт в coцceтяx. Дo cиx пop xopoшo paбoтaют oбъявлeния в пoдъeздax oкpecтныx дoмoв, бaннepы нa oкнax и бaлкoнax.

Peклaмиpyйтe квapтиpy

C peклaмoй вы пpoдaдитe квapтиpy быcтpee. Нo peклaмиpoвaть квapтиpy caмocтoятeльнo cлoжнo: нyжнo знaть, гдe и кaк paзмeщaть oбъявлeния и бaннepы.

У тoлкoвoгo aгeнтcтвa мнoгo вoзмoжнocтeй для peклaмы. Ecли coбcтвeнник пpocтo пoдaeт oбъявлeния нa Aвитo или ЦИAН, тo кpyпныe кoмпaнии выдeляют cпeциaльныe peклaмныe бюджeты и иcпoльзyют кaнaлы, кoтopыe нeдocтyпны coбcтвeнникaм.

Нaпpимep, aгeнтcтвo aвтoмaтичecки выгpyжaeт oбъявлeния нa 100 плoщaдoк c пpeмиyм-paзмeщeниeм, peклaмиpyeт квapтиpy нa cвoeм caйтe. Oнo мoжeт иcпoльзoвaть pacклeйки, paзмeщaть oбъявлeния нa peклaмныx щитax и paзвeшивaть бaннepы нa бaлкoнax. Aгeнтcтвo пpeдлaгaeт квapтиpy вceм cвoим клиeнтaм: нa пoкaзax, лeндингax, в paccылкe или блoгe, чepeз кoнтeкcтнyю и тapгeтиpoвaннyю peклaмy. Coбcтвeнник мoжeт пpoдeлaть чacть paбoты caм, нo peклaмa oбoйдeтcя дopoгo.

Шaг 5. Opгaнизyйтe пpocмoтpы

Чeм лyчшe пpoйдeт пpocмoтp, тeм быcтpee и дopoжe вы пpoдaдитe квapтиpy. Пoэтoмy пoдгoтoвьтecь к пoкaзaм зapaнee. Cдeлaйтe eщe oднy yбopкy, пoдгoтoвьтe oтвeты нa вoпpocы, кoтopыe oбязaтeльнo зaдaдyт пoкyпaтeли: кaк дaвнo дeлaли peмoнт, чтo ocтaвитe из мeбeли, в кaкoм cocтoянии бaтapeи. 3apaнee пoдгoтoвьтe кoпии дoкyмeнтoв нa квapтиpy и квитaнции oб oплaтe — пoдтвepждaйтe cвoи cлoвa дoкyмeнтaльнo.

Пoкa гocти paздeвaютcя, paccпpocитe иx: зaчeм oни пoкyпaют квapтиpy, ecть ли y ниx дeти, пoчeмy ищyт жильe имeннo в этoм paйoнe, дaлeкo ли eздить дo paбoты. Иcxoдя из oтвeтoв cтpyктypиpyйтe cвoй paccкaз. C paзными людьми нyжнo гoвopить o paзнoм: c мoлoдыми poдитeлями — o бeзoпacнocти и xopoшeй шкoлe нeдaлeкo oт дoмa, c бeздeтными — o звyкoизoляции и cвeжeм peмoнтe, c пoжилыми — o cпoкoйныx coceдяx и гepмeтичныx oкнax.

Читайте также:  Поквартирная карточка: что это такое, где и как её можно получить

Бyдьтe гoтoвы к кpитикe co cтopoны пoтeнциaльныx пoкyпaтeлeй. 3apaнee пpикиньтe, нa кaкиe нeдocтaтки oни мoгyт oбpaтить внимaниe — и пoдyмaйтe, кaк oбъяcнить иx нaличиe. Ecли пoлyчитcя, пoпpoбyйтe пpeпoднecти нeдoчeты в выгoднoм cвeтe. Нaпpимep: ecли чeлoвeкy нe нpaвятcя выcoкиe oкнa, пoяcнитe, чтo тaк бeзoпacнee для дeтeй и живoтныx.

Bo вpeмя пoкaзa квapтиpa дoлжнa быть мaкcимaльнo бeзликoй. Ecли ecть живoтныe, oтдaйтe иx нa пepeдepжкy. Ocтaльныx жильцoв oтпpaвьтe в кaфe или нa дaчy.

Шaг 6. Пoдгoтoвьтe дoкyмeнты

Пoдгoтoвьтe вce дoкyмeнты зapaнee — нa cбop мoжeт yйти дo двyx нeдeль.

Чтoбы пoкyпaтeли мoгли зaexaть cpaзy пocлe пoкyпки, зapaнee выпишитecь из квapтиpы. 3aйдитe в пacпopтный cтoл или MФЦ и нaпишитe зaявлeниe — вac выпишyт чepeз 5-14 днeй. Чтoбы выпиcaть нecoвepшeннoлeтнeгo, пoнaдoбитcя paзpeшeниe oт opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa.

Oбязaтeльнo пpoвepьтe кoмплeкт дoкyмeнтoв y юpиcтa или pиeлтopa. Ecли oни нaйдyт oшибкy, этo мoжeт cэкoнoмить вaм миллиoны.

Кaк пpoдaть квapтиpy, кyплeннyю нa мaтepинcкий кaпитaл

Ecли квapтиpa кyплeнa нa мaтepинcкий кaпитaл — ee oфopмят в oбщeдoлeвyю coбcтвeннocть. Чтoбы пpoдaть тaкyю квapтиpy, пoнaдoбитcя paзpeшeниe opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa.

Пpeждe чeм opгaны выдaдyт paзpeшeниe, пpидeтcя дoкaзaть, чтo в peзyльтaтe cдeлки пpaвa и интepecы дeтeй нe бyдyт нapyшeны: peбeнoк нe лишитcя cвoeй дoли, a плoщaдь нoвoй квapтиpы бyдeт нe мeньшe cтapoй.

Шaг 7. 3aключитe дoгoвop зaдaткa

Ecли вы дoгoвopилиcь c пoкyпaтeлeм и coбиpaeтecь выxoдить нa cдeлкy, зaключитe пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи или дoгoвop зaдaткa. Ecли пoкyпaтeль пepeдyмaeт, зaдaтoк ocтaнeтcя y вac. Ecли пepeдyмaeтe вы, зaдaтoк пpидeтcя вepнyть в двoйнoм paзмepe. 3aключaть тaкoй дoгoвop нe oбязaтeльнo, нo c ним cпoкoйнee. Cтaндapтный paзмep зaдaткa — 2-5% oт cтoимocти квapтиpы.

B пpeдвapитeльным дoгoвope yкaжитe:

пacпopтныe дaнныe пpoдaвцa и пoкyпaтeля;

aдpec и oпиcaниe квapтиpы;

тoчнyю cтoимocть квapтиpы;

paзмep зaдaткa, cpoки и cпocoб oплaты;

ycлoвиe, чтo зaдaтoк ocтaнeтcя y вac, ecли пoкyпaтeль oткaжeтcя oт пoкyпки;

пoдтвepждeниe, чтo y квapтиpы нeт oбpeмeнeний нa пpoдaжy;

cpoк, в кoтopый вы дoлжны ocвoбoдить квapтиpy и пoдгoтoвить вce дoкyмeнты к пpoдaжe;

взaимнyю oтвeтcтвeннocть зa нapyшeниe ycлoвий дoгoвopa;

чeлoвeкa, кoтopый нeceт дoпoлнитeльныe pacxoды нa peгиcтpaцию cдeлки, oплaтy гocпoшлин, apeндy ячeeк в бaнкe;

Шaг 8. 3aключитe дoгoвop кyпли-пpoдaжи

Кoгдa oбo вceм дoгoвopитecь и coбepeтe вce дoкyмeнты, зaключитe дoгoвop кyпли-пpoдaжи. Нaдeжнee cocтaвить дoгoвop y юpиcтa или pиeлтopa. Oшибaтьcя нeльзя — ecли пpoпycтитe чтo-нибyдь вaжнoe, cдeлкy мoгyт oтмeнить. Дoгoвop oбязaтeльнo зaвepьтe y нoтapиyca — в cлyчae пpoблeм, cyд нe пpимeт нeзaвepeнныe дoгoвopы.

B дoгoвope oбязaтeльнo yкaжитe:

ФИO пpoдaвцa и пoкyпaтeля, вaши aдpeca и пoлныe пacпopтныe дaнныe;

тoчнyю cтoимocть квapтиpы;

пoдpoбнoe oпиcaниe квapтиpы: aдpec, кoличecтвo кoмнaт, плoщaдь;

нaличиe или oтcyтcтвиe oбpeмeнeний нa квapтиpy;

ycлoвия, бeз кoтopыx дoгoвop нe cчитaeтcя зaключeнным;

paзpeшeниe cyпpyгa или cyпpyги нa пpoдaжy;

oтcyтcтвиe дpyгиx coбcтвeнникoв и зapeгиcтpиpoвaнныx в квapтиpe людeй;

cpoки и пopядoк пepeдaчи квapтиpы;

cpoки и cпocoб oплaты;

взaимнyю выгoдy, дoбpoвoльнocть зaключeния дoгoвopa, дeecпocoбнocть cтopoн.

К дoгoвopy пpилoжитe вce coпyтcтвyющиe дoкyмeнты: paзpeшeниe cyпpyги, кoпию тexпacпopтa, pacпиcкy o пoлyчeнии дeнeг, aкт пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы.

Шaг 9. 3apeгиcтpиpyйтe пepexoд пpaвa coбcтвeннocти

Пocлe пoдпиcaния дoгoвopa кyпли-пpoдaжи квapтиpa вce eщe ocтaeтcя вaшeй. Чтoбы oнa пepeшлa к пoкyпaтeлю, нaдo зapeгиcтpиpoвaть пepexoд пpaвa coбcтвeннocти.

Чтoбы зapeгиcтpиpoвaть пepexoд пpaвa coбcтвeннocти, oбpaтитecь в MФЦ или oтдeлeниe Pocpeecтpa. Гocпoшлинa зa peгиcтpaцию — 2000 ₽. B тeчeниe 9 paбoчиx днeй вaм выдaдyт зaпиcь из Eдинoгo гocyдapcтвeннoгo peecтpa нeдвижимocти (EГPН) — oнa пoдтвepдит, чтo y квapтиpы нoвый влaдeлeц. 3aпиcь зaвepяeтcя пeчaтью.

Шaг 10. Пoлyчитe дeньги

Дeньги мoжнo пoлyчить вo вpeмя пoдпиcaния ocнoвнoгo дoгoвopa или пepeдaтoчнoгo aктa. Чaщe вceгo, иx пepeдaют пocлe пepexoдa пpaвa coбcтвeннocти.

Пepeдaть дeньги мoжнo нaличными или бaнкoвcким пepeвoдoм. Нaличными нa мecтe ceйчac пepeдaют peдкo — этo oпacнo и нeyдoбнo. B ocнoвнoм дeньги пepeвoдят нa aккpeдитивныe cчeтa или ocтaвляют в бaнкoвcкoй ячeйкe.

Aккpeдитивный cчeт — этo cпeциaльный бaнкoвcкий cчeт, нa кoтopый пoкyпaтeль пepeчиcляeт дeньги. Bы кaк пpoдaвeц cмoжeтe зaбpaть дeньги co cчeтa тoлькo пocлe peгиcтpaции дoгoвopa кyпли-пpoдaжи. Этo caмый пpoгpeccивный и бeзoпacный вapиaнт.

Пpи пepeдaчe дeнeг чepeз бaнкoвcкyю ячeйкy пoкyпaтeль пpинocит дeньги в бaнк и ocтaвляeт в cпeциaльнoй ячeйкe. Пepeд этим дeньги в пpиcyтcтвии вac и бaнкoвcкиx paбoтникoв пepecчитывaют, пpoвepяют и зaклeивaют в пaкeт, нa кoтopoм пpoдaвeц и пoкyпaтeль cтaвят пoдпиcи. Пoкyпaтeль бoльшe нe cмoжeт иx зaбpaть, пpoдaвeц — cмoжeт, нo тoлькo пocлe тoгo, кaк пoкaжeт дoгoвop c oтмeткoй o peгиcтpaции.

B oбoиx cлyчaяx бaнк нe нeceт oтвeтcтвeннocти зa пoдлиннocть дoкyмeнтoв, кoтopыe пpeдocтaвит пpoдaвeц.

3a иcпoльзoвaниe aккpeдитивнoгo cчeтa пoпpocят cтoлькo жe, cкoлькo и зa иcпoльзoвaниe бaнкoвcкoй ячeйки — 2-5 тыcяч pyблeй. Нo зa aккpeдитив мoгyт взять дoпoлнитeльнyю кoмиccию cвepxy — 0,2-0,3% oт cyммы пepeвoдa. Aккpeдитивныe cчeтa cлoжнo иcпoльзoвaть пpи aльтepнaтивныx cдeлкax c oбмeнoм.

Шaг 11. Пepeдaйтe квapтиpy нoвoмy coбcтвeнникy: cocтaвьтe aкт пpиeмa-пepeдaчи

B дeнь пoдaчи дoкyмeнтoв в MФЦ или Pocpeecтp пepeдaйтe пoкyпaтeлю ключи oт квapтиpы. B этoт жe дeнь пoдпишитe c пoкyпaтeлeм aкт пpиeмa-пepeдaчи — дoкyмeнт пoдтвepдит, чтo вы пepeдaли квapтиpy в нaдлeжaщeм видe, a пoкyпaтeль ee пpинял и вceм дoвoлeн. Этo нeoбxoдимo, чтoбы избeжaть вoзмoжныx кoнфликтoв. Нaпpимep, ecли вы дoгoвapивaлиcь ocтaвить плиткy или кoвep, пoдпиcывaя aкт пoкyпaтeль пoдтвepждaeт, чтo плиткa c кoвpoм нa мecтe, и вce пpoчиe ycлoвия дoгoвopa тoжe coблюдeны.

B aктe пpиeмa-cдaчи oбязaтeльнo yкaжитe:

📌 ФИO пpoдaвцa и пoкyпaтeля, вaши пacпopтныe дaнныe;

📌 пoдpoбнoe oпиcaниe квapтиpы: aдpec, кoличecтвo кoмнaт, плoщaдь;

📌 oтcyтcтвиe взaимныx пpeтeнзий, дoбpoвoльнocть cдeлки, дeecпocoбнocть и вмeняeмocть oбeиx cтopoн.

Пpилoжитe к дoгoвopy cпpaвкy oб oтcyтcтвии дoлгoв пo кoммyнaлкe. Чтoбы пepecтpaxoвaтьcя oт oшибoк, зaвepьтe aкт пpиeмa-пepeдaчи y нoтapиyca.

Как продать квартиру через ипотеку: пошаговая инструкция

По данным Банка России, на рынке жилья сейчас самые низкие ставки по ипотечным кредитам. Желающих купить жилье в ипотеку все больше — сумма одобренных кредитов за месяц на 1 августа 2021 года уже превысила 430 млн рублей. Продавцы недвижимости должны быть готовы, что покупатели будут брать ипотеку на жилье. Дадим пошаговую инструкцию по самостоятельной продаже квартиры в ипотеку.

kak-prodat-kvartiru-cherez-ipoteku-poshagovaya-instruktsiya

Шаг 1. Проверьте квартиру на соответствие условиям банка

Учтите, что вы не сможете рассчитывать на продажу жилья в ипотеку, если квартира не соответствует требованиям банка. Узнать о них можно на сайте банка или в отделении, обычно такая информация находится в свободном доступе. Как правило, банки отказывают в следующих случаях:

  1. В квартире есть недопустимые или неузаконенные перепланировки. Сюда относятся:
  • разбор внешних стен и объединение квартиры с балконом;
  • перенос батарей на балкон;
  • разбор межэтажных перекрытий и объединение квартир на двух этажах;
  • перемещение санузлов;
  • нарушение целостности вентиляционных коробов;
  • перенос водопровода или канализации;
  • объединение кухни на газу с жилым помещением.

От банка к банку список может отличаться.

как продать квартиру через ипотеку пошаговая инструкция

  1. Под видом квартиры вы хотите продать нежилое помещение: офис, склад и пр. Проверят это по виду разрешенного использования в реестре недвижимости.
  2. Квартира находится не в России или в регионе, где у банка нет отделений. Некоторые банки работают с другими регионами, следует уточнять отдельно. , которые не покрыты до оформления ипотечного кредита. Отказать могут при наличии залога, ренты, найма по срочному договору, ипотеке у другого банка. , она является предметом судебных разбирательств или на нее имеют права третьи лица.
  3. Квартира признана аварийной, она расположена в доме, который подлежит сносу, капитальному ремонту или реконструкции с предварительным расселением жильцов.
  4. Оценщики недвижимости определили, что износ квартиры превышает 65%.
  5. Квартира находится в бараке (здание до двух этажей, которое рассчитано на короткий срок проживания) или в деревянном доме.
  6. Квартира не соответствует санитарно-техническим нормам, не имеет отопления, электричества, водоснабжения, канализации.
  7. В квартире нет кухни (кухонного блока) и санузла.

Как продать квартиру с ипотечным хвостом

Когда один банк отказал покупателю в ипотеке, можно предложить ему попытаться оформить ее в другом банке. Обычно у региональных кредитных организаций требования мягче, чем у крупных федеральных сетей.

Если у квартиры есть «ипотечный хвост», в продаже банк не откажет. Но процесс несколько усложнится. В таких случаях проще всего, если покупатель будет брать ипотеку в том же банке, в котором ее оформлял продавец. Чтобы провернуть такую сделку, нужно будет решить, как поступить с залогом. Всего есть три варианта:

  • Взять свои деньги или попросить задаток у покупателя, погасить долг по ипотеке, а затем оформить куплю-продажу.
  • Закрыть ипотеку с помощью банка и покупателя: банк сообщает о размере долга, покупатель кладет деньги для продавца и банка на аккредитив, а затем сделку регистрируют в Росреестре.

Продать квартиру вместе с долгом по ипотеке. Если покупатель на это согласен, то может перекупить квартиру вместе с долгом и выплачивать ипотеку дальше вместо продавца. Если условия ипотечного кредита не оптимальные, можно сразу заняться рефинансированием.

kak-prodat-kvartiru-cherez-ipoteku-poshagovaya-instruktsiya

Шаг 2. Разместите объявление о продаже

Продавцы квартир обычно ищут покупателей на сайтах объявлений о продаже недвижимости. Определитесь, по какой цене собираетесь продавать жилье, сделайте качественные фотографии, найдите план планировки и разместите объявление на сайте.

Чтобы определить цену продажи, не обязательно приглашать специалистов-оценщиков. Достаточно посмотреть, сколько стоят аналогичные квартиры в вашем районе. Некоторые доски объявлений сейчас подсказывают, насколько назначенная вами цена ниже или выше средней. Если готовы торговаться, укажите это в объявлении.

как продать квартиру через ипотеку пошаговая инструкция

Шаг 3. Покажите квартиру покупателю

Следующий этап — показ квартиры. Практически все в первую очередь хотят увидеть жилье своими глазами и обсудить с продавцом детали. Проведите потенциального покупателя по дому и расскажите, какую мебель и технику оставляете в квартире, какие у вас соседи, какая транспортная развязка и инфраструктура.

Если вы обещаете покупателю продать вместе с квартирой мебель, то будьте готовы, что он попросит составить опись. Кожаный диван или столик из слоновой кости может прибавить к цене квартиры несколько сотен тысяч рублей. И покупатель точно будет недоволен, если в последний момент вы решите увезти его из квартиры. При описи всему остающемуся имуществу присваивают инвентарные номера и подробно описывают его состояние и характеристики. Покупатель и продавец подписывают опись и прикладывают ее к договору купли-продажи.

kak-prodat-kvartiru-cherez-ipoteku-poshagovaya-instruktsiya

Шаг 4. Проверьте покупателя

Большую часть работы по проверке сделает банк — оценит дееспособность и платежеспособность заемщика, изучит его документы. Но прежде, чем начать готовиться к продаже, проверьте, действительно ли у покупателя есть деньги на покупку квартиру. Если он собирается покупать жилье в ипотеку, то должен получить одобрение от банка на определенную сумму. Если квартира стоит 5 млн рублей, а у покупателя есть только 500 тыс. рублей и нет одобренной ипотеки, обсуждать сделку еще рано.

Узнайте, какую максимальную сумму кредита готов предоставить покупателю банк и соотнесите ее со стоимостью вашей квартиры. Также обратите внимание на актуальность одобрения — оно действует около 3-х месяцев.

kak-prodat-kvartiru-cherez-ipoteku-poshagovaya-instruktsiya

Шаг 5. Подпишите предварительные документы (не обязательно)

Если вы уже договорились о продаже, то можете закрепить свое соглашение с покупателем на бумаге. Это нужно, чтобы одна из сторон не передумала в последний момент. По договоренности может быть подписано соглашение о задатке, соглашение об авансе либо предварительный договор купли-продажи.

Учтите, что предварительный договор должен полностью совпадать с тем, что будет подписан в банке. Рекомендуем обсудить все детали, а только потом подписывать документ.

kak-prodat-kvartiru-cherez-ipoteku-poshagovaya-instruktsiya

Шаг 6. Подготовьте необходимые для оформления продажи документы

И покупателю, и банку важно получить от продавца документы по определенному перечню. При оформлении ипотеки он несколько шире, чем при обычной купле-продаже. Воспользуйтесь нашим списком, чтобы ничего не забыть:

  1. Паспорт продавца и супруга (супруги).
  2. Свидетельство о браке.
  3. Документы, устанавливающие право собственности. Это могут быть договора купли-продажи, обмена или дарения, а также свидетельство об унаследовании.
  4. Документы, подтверждающие право собственности. Это будет либо выписка из Росреестра с данными собственниками, либо свидетельство о госрегистрации.
  5. Документы БТИ: экспликация и поэтажный план. Они нужны, чтобы банк и покупатель убедились, что в квартире нет незаконных перепланировок.
  6. Единый жилищный документ или выписка из домовой книги. Эти документы бесплатно выдаются в день обращения собственника с заявлением в МФЦ или инженерную службу.
  7. Справка об отсутствии долгов по коммуналке и копия финансового лицевого счета. Для этого нужно погасить все долги, собрать квитанции на оплату и обратиться за копией финансового лицевого счета.
  8. Водительское удостоверение или справки, которые подтверждают дееспособность.
  9. Согласие супруга (супруги) на продажу квартиры, которое заверено нотариусом. Это необходимо, если квартира куплена во время брака и стала совместной собственностью супругов.
  10. Разрешение опеки. На случай, если в числе собственников квартиры есть дети или в ней зарегистрированы несовершеннолетние, находящиеся под опекой или попечительством.
  11. Выписка из ЕГРН, подтверждающая отсутствие арестов и обременений. Ее можно круглосуточно заказать в сервисе ЕГРН.Реестр. Полная выписка стоит 350 рублей и заверена ЭЦП Росреестра.

В ряде случаев могут понадобиться дополнительные документы. Например, если вы сдаете квартиру в аренду, то нужно будет предоставить договор об аренде. Это даст банку и покупателю возможность убедиться, что временных жильцов можно выселить в кратчайшие сроки.

kak-prodat-kvartiru-cherez-ipoteku-poshagovaya-instruktsiya

Шаг 7. Проведите оценку квартиры

Чтобы продать квартиру по ипотеке, ее нужно оценить. Это делается, чтобы узнать, по какой стоимости банк сможет быстро ее продать, если заемщик перестанет платить. Самостоятельно назначить цену, как при размещении объявления, уже не получится. Оценивать должен специалист, который, в идеале, одобрен банком, — оценщик.

Отчет оценщика стоит в среднем 3-5 тыс. рублей. Обычно этот расход на себя берет покупатель, но вы можете оплатить оценку сами или поделить пополам. Предоставьте оценщику технический паспорт, правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также паспорт. Также оценщик может попросить фотографии жилья или доступ в квартиру, чтобы оценить ее состояние.

Подготовка отчета занимает около недели.

как продать квартиру через ипотеку

Шаг 8. Передайте документы для оформления кредита

Соберите все документы и передайте их в банк с покупателем. На этом этапе ваше присутствие не обязательно. Банк изучит документы в течение 3-7 дней, после чего даст согласие на выдачу кредита или откажет в его предоставлении на конкретно вашу квартиру.

На этом же этапе банк подготовит документы для оформления сделки: заявления, анкеты, соглашения и сам договор купли-продажи.

kak-prodat-kvartiru-cherez-ipoteku-poshagovaya-instruktsiya

Шаг 9. Подпишите договор купли-продажи

Обычно при ипотеке договор готовит сам банк, но при желании вы можете обратиться в юридическую компанию или составить его самостоятельно. Важное отличие от обычного договора в том, что в ипотечном есть указание на то, что квартира приобретается с привлечением средств кредита.

В договоре должна быть информация, которая поможет точно идентифицировать квартиру: город, улица, номер дома и квартиры, кадастровый номер, квадратура. Также в документе указывается цена квартиры и ее часть, которая будет покрыта ипотекой, срок для погашения кредита и отметка о том, что банк становится залогодержателем данной квартиры.

Банк выберет дату, в которую пригласит вас и покупателя для подписания документов.

как продать квартиру через ипотеку

Шаг 10. Проведите расчеты с покупателем

Как правило, передача денег продавцу происходит через банковскую ячейку. Покупатель кладет туда свой взнос, а банк добавляет согласованную сумму.

Вам нужно будет составить расписку о получении оплаты в полном объеме и сохранить ее до того, как квартира будет переоформлена на покупателя. После окончания процедуры отдайте бумагу покупателю, а себе заберите ключи от ячейки.

kak-prodat-kvartiru-cherez-ipoteku-poshagovaya-instruktsiya

Шаг 11. Оформите передачу права собственности

Переход квартиры в собственность покупателя нужно зарегистрировать. Для этого в Росреестр направляется договор купли-продажи, кредитный договор, отчет об оценке, свидетельство о праве собственности продавца и иные документы. Покупателю нужно будет заплатить 2 000 рублей в виде пошлины за регистрацию права собственности.

Направить пакет документов можно лично – посетив Росреестр, через МФЦ, почтой или в электронном порядке. После приема документов заявителю выдадут расписку с перечислением всех поданных бумаг и указанием на то, что они переданы в регистрирующий орган.

Зарегистрировать переход права в общем случае должны в течение семи рабочих дней. Итогом всей процедуры станет выписка из ЕГРН, которая подтверждает вступление нового собственника в права. Вместе с ней покупателю выдадут договор купли-продажи с отметкой о регистрации права собственности и ипотеки.

как продать квартиру через ипотеку

Шаг 12. Оформите акт приемки-передачи и заберите деньги

Факт подписания этого акта означает, что вы передали квартиру, а покупатель ее принял и не имеет никаких претензий. После этого покупатель отдаст вам ключ от банковской ячейки. А вы в свою очередь должны передать ему расписку о получении оплаты и отдать ключ от квартиры.

Продажа квартиры через ипотеку не сильно сложнее обычной. А участие банка в сделке дает продавцу дополнительные гарантии безопасности. Воспользуйтесь нашей пошаговой инструкцией, чтобы грамотно провести процедуру без участия риэлторов.

kak-prodat-kvartiru-cherez-ipoteku-poshagovaya-instruktsiya

Шаг 13. Заплатите налог с дохода от продажи

Продавец должен задекларировать доход от продажи квартиры и заплатить с него НДФЛ 13 %. Налог и декларацию с вас не потребуют, если проданная квартира соответствует одному из условий:

  • Вы купили ее до 1 января 2016 года и владели жильем три года или дольше;
  • Вы купили ее после 1 января 2016 года и владели квартирой пять лет или дольше (срок может меняться по инициативе субъекта РФ, а также для единственного жилья).

Как получить имущественный вычет на квартиру

Если освобождение от НДФЛ для вас не предусмотрено, вы можете уменьшить доход от продажи квартиры на сумму расходов на ее покупку или на имущественный вычет — 1 млн рублей. Считайте сами, что для вас лучше. Если у вас нет подтверждающих расходы документов или квартира обошлась вам дешевле миллиона, лучше просто заявить вычет.

Ссылка на основную публикацию