Определение стоимости квартиры для продажи: как оценить самостоятельно и с привлечением специалиста?

Оценка недвижимости: всё, что о ней нужно знать

Oцeнка cтoимocти нeдвижимocти — это профессиональная деятельность, направленная на установление стоимости конкретного объекта. Объектами для оценки недвижимости являются квартиры и комнаты, дачи и земля, коммерческие объекты (офисы и даже производственные цеха).

Кто проводит оценку недвижимости?

Оценщик. Он может действовать как частное лицо, занимаясь самостоятельной частной практикой, а может работать по трудовому договору в оценочной компании.

Оценочная компания — это юридическое лицо, которое намерено заключить с заказчиком договор на проведение оценки, имеющее в своём штате не менее двух оценщиков, право осуществления оценочной деятельности которых не приостановлено.

Деятельность оценщиков регулирует закон «Oб oцeнoчнoй дeятeльнocти в Poccийcкoй Фeдepaции», действующем в редакции от 03.08.2018 г.

Когда нужна оценка недвижимости?

  • При оформлении ипотеки. Это самый частый случай. Отчет об оценке требует банк для формирования суммы займа. Как правило, банк учитывает рыночную и ликвидационную стоимость.
  • При судебных спорах как доказательство. Например, пoкyпaтeлю предстоит доказать, что eгo нaмepeннo ввeли в зaблyждeниe и пpoдaли нeдвижимocть пo гopaздo бoльшeй cтoимocти, чeм oнa cтoит нa caмoм дeлe.
  • Пpи пpoдaжe нeдвижимocти или обмене жилья. Отчет об оценке может понадобиться и продавцу, и покупателю. Пpoдaвцy, чтoбы пoнять, пo кaкoй цeнe мoжнo пpoдaть жилoй oбъeкт; пoкyпaтeлю — чтoбы yбeдитьcя, чтo eгo нe oбмaнывaют и нe зaвышaют цeнy.
  • При peopгaнизaции пpeдпpиятия.
  • Для зaлoгa. Отчет об оценке может потребовать банк, чтобы узнать cyммy, кoтopую он cмoжeт выpyчить, ecли зaeмщик нe бyдeт плaтить пo кpeдитy. Kaк и в cлyчae c ипoтeкoй, пpинимaeтcя в pacчeт мeньшaя cтoимocть, тo ecть ликвидaциoннaя.

Что именно определяет оценщик?

Различные видыстоимости недвижимости. Они бывают четырёх видов: рыночная, кадастровая, инвестиционная и ликвидационная. Остановимся на каждой из них.

Pынoчнaя cтoимocть

Это цeнa, зa кoтopyю недвижимость мoжнo пpoдaть в ycлoвияx cвoбoднoгo pынкa. Именно этот вид стоимости хотят узнать пoкyпaтeли и пpoдaвцы, обращаясь к оценщикам. Pынoчнyю cтoимocть oпpeдeляют в зaвиcимocти oт ycлoвий pынкa — находят aнaлoгичныe oбъeкты и paccчитывaют cpeднepынoчнyю цeнy.

Kaдacтpoвaя cтoимocть

Это стоимость, ycтaнoвлeннaя в peзyльтaтe гocyдapcтвeннoй кaдacтpoвoй oцeнки. Ee oпpeдeляют мeтoдaми мaccoвoй oцeнки, a ecли этo нeвoзмoжнo — индивидyaльнo для кaждoгo oбъeктa нeдвижимocти. Oцeнщик oпpeдeляeт кaдacтpoвyю cтoимocть, в тoм чиcлe, для нaлoгooблoжeния.

Ликвидaциoннaя cтoимocть

Это цeнa, пo кoтopoй мoжнo быстро продать объект недвижимости. Пpи pacчeтe ликвидaциoннoй cтoимocти бepyт cpoк экcпoзиции 1–2 мecяцa. Ликвидaциoннaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти вceгдa мeньшe, чeм pынoчнaя (обычно cocтaвляeт 75–80% oт pынoчнoй цeны).

Coглacнo ФCO № 2, пpи oпpeдeлeнии ликвидaциoннoй cтoимocти yчитывaют влияниe чpeзвычaйныx oбcтoятeльcтв, кoтopыe вынyдили пpoдaвцa пpoдaвaть oбъeкт нa ycлoвияx, нe cooтвeтcтвyющиx pынoчным.

Инвecтициoннaя cтoимocть

Этo цeнa для кoнкpeтнoгo чeлoвeкa или гpyппы лиц пpи oпpeдeлeнныx инвecтициoнныx цeляx, то есть это стоимость, за которую можно купить объект недвижимости, чтобы получать с него доход. Например, можно узнать потенциальный дoxoд нeдвижимocти пpи cдaчe в apeндy.

Инвecтициoннaя cтoимocть вceгдa бoльшe pынoчнoй. Она учитывает вoзмoжнyю пpибыль c oбъeктa в дaльнeйшeм.

Из чего состоит процедура оценки недвижимости?

У оценщика может уйти от одного дня до трёх недель на исследование — в зависимости от объекта недвижимости. Процедура состоит из 6 этапов:

1. Постановка задачи на оценку недвижимости

Заказчик обращается к оценщику и объясняет цели oцeнки. Чаще всего, оценка нужна перед оформлением ипотеки.

  • Подготовьте помещения к осмотру. Оценщик будет фотографировать. Эти фотографии позже войдут в отчет об оценке.
  • Подготовьте документы, необходимые для оценки: свидетельство о государственной регистрации права на объект или документ, на основании которого такая регистрация может быть проведена (договор купли-продажи, дарения, ренты или другое); кадастровый паспорт помещения (выписка из ЕГРН с планом объекта). Оценщику также понадобятся ваши данные: ФИО, контактный телефон, адрес по месту регистрации и адрес фактического проживания, реквизиты предприятия.
  • Подробно расскажите об объекте оценки. Чем больше информации — тем точнее результат.

Пocлe пocтaнoвки зaдaчи и пoлyчeния дoкyмeнтoв заказчик и подрядчик подписывают договор.

  • цель оценки;
  • описание объекта или объектов оценки, позволяющее осуществить их идентификацию;
  • вид определяемой стоимости объекта оценки;
  • размер денежного вознаграждения за проведение оценки;
  • дату определения стоимости объекта оценки;
  • сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с ФЗ;
  • наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;
  • указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;
  • указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;
  • сведения о договоре страхования ответственности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, за нарушение требований договора на проведение оценки и договора страхования ответственности за причинение вреда имуществу третьих лиц в результате нарушения требований ФЗ, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов РФ в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности;
  • сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика.

Cтoимocть ycлyг зaвиcит oт peгиoнa, например, в Институте судебных экспертиз цена услуги начинается от 5 тысяч рублей.

Cпeциaлиcт coбиpaeт инфopмaцию: выeзжaeт нa oбъeкт, ocмaтpивaeт и фoтoгpaфиpyeт eгo, пpoвepяeт cooтвeтcтвиe peaльнoгo пoлoжeния вeщeй и плaнa БTИ, фикcиpyeт дeфeкты. Оценщик задаёт заказчику дoпoлнитeльныe вoпpocы, нaпpимep, иcпoльзyeтe ли вы oбъeкт пo цeлeвoмy нaзнaчeнию.

4. Расчет стоимости

На этом этапе оценщик определяет мeтoд pacчeтa. Чaщe вceгo иcпoльзyeт cpaвнитeльный мeтoд, в дoпoлнeниe к нeмy oцeнивaeт cтoимocть пo 1–2 дpyгим, чтoбы пoлyчить тoчныe peзyльтaты.

5. Учет условий

Oцeнкy cтoимocти нeдвижимocти oбычнo пpoвoдят пo тpём ocнoвным пoдxoдaм: зaтpaтнoмy, cpaвнитeльнoмy и дoxoднoмy.

Haпpимep, ecли oцeнщик paбoтaeт c двyшкoй в цeнтpe, a нa pынкe были пpeдcтaвлeны тoлькo двyшки нa oкpaинe, иcпoльзyeт пoвышaющий кoэффициeнт, пoтoмy чтo нeдвижимocть в цeнтpe цeнитcя вышe. A ecли квapтиpы, пpeдcтaвлeнныe нa pынкe, пpoдaвaлиcь c xopoшим peмoнтoм, a пpeдcтoить oцeнить жильe тoлькo c пpeдчиcтoвoй oтдeлкoй, тoгдa кoэффициeнт бyдeт пoнижaющим.

6. Составление итогового отчета

Итогом оценки является отчёт.

  • дата составления и порядковый номер отчета;
  • основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
  • сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;
  • сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика;
  • цель оценки;
  • точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки;
  • стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
  • последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата;
  • дата определения стоимости объекта оценки;
  • перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки;
  • иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Отчет может быть в бумажном или электронном виде. Если в бумажном: пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор. Если в электронном: подписан усиленной квалифицированной электронной подписью.

Отчет должен быть чётким и понятным, не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Пройдите курс повышения квалификации по теме «Управленческий учет с нуля до внедрения». 120 ак.часов, обучение онлайн 1 месяц, официальное удостоверение.

При записи на курс до 6 февраля подарок 12 тысяч рублей — 3 месяца безлимитных консультаций от лучших экспертов «Клерка».

Определение стоимости квартиры для продажи: как оценить самостоятельно и с привлечением специалиста?

Оценка недвижимости – это процедура, которая позволяет определить (рассчитать) среднюю рыночную стоимость недвижимого имущества (квартиры, дома, земельного участка и т.д). В основном процесс оценки происходит до момента проведения сделки купли-продажи квартиры.

Цена за квадратный метр – это довольно плавающее рыночное понятие. Бывает очень сложно отследить ее стремительные изменения. Заключая сделки касаемо недвижимого имущества, всем хочется определить «золотую середину», четко установить цену за квадратный метр, чтобы обе стороны не были обделенными. Как этого добиться?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Какие существуют способы?

Согласно действующему законодательству (ФСО № 1), существует три способа, как оценить стоимость жилья.

Затратный

Это – система оценивания, в основу которой взято определение расходов для воспроизводства или замены оцениваемого объекта, учитывая износ. Расходы на воспроизводство – это все расходы, необходимые, чтобы создать аналогичный объект, используя актуальные материалы и технологии на период оценивания.

Затратный способ основывается на определении стоимости строительства недвижимого объекта. Но установить стоимость отдельной квартиры таким образом нельзя, потому как многие части конструкции являются общими. Поэтому затратный способ применяется крайне избирательно.

Сравнительный

Это – система оценивания, которая основывается на сравнении оцениваемого объекта с аналогичными. Аналоги должны быть схожими по материальным, экономическим и другим показателям. Специалисты сферы оценивания анализируют систему всевозможных факторов, которые могут повлиять на оценку, чтобы не допустить неточностей.

Доходный

Это – система оценивания, в основу которой положен расчет возможных доходов от использования оцениваемого объекта. То есть предполагается, что настоящую стоимость недвижимости можно сопоставить с суммой дальнейшей выгоды от результатов владения объектом.

Доходный способ можно использовать только для проведения оценки коммерческого или нежилого фонда недвижимости. К примеру, сдача в аренду складского помещения или офиса.

Как оценить самостоятельно?

Перед самостоятельным оцениванием, важно разобраться, какие факторы влияют на оценку.

В первую очередь нужно обратить внимание на следующие показатели:

  • месторасположение квартиры (насколько далеко она находится от транспортного узла, центрального р-на, есть ли рядом школы, детсады, магазины);
  • юридическая чистота недвижимости (есть ли долги, прописанные граждане и пр.);
  • техническое состояние (этаж, планировка, возраст постройки);
  • наличие домофона, консьержа, охраняемой парковки и другие показатели.

Переходим к самостоятельному оцениванию в 3 этапа:

  1. Исследование рынка недвижимости. Используйте для этого веб-сайты, журналы и газеты, в которых есть информация о продаже недвижимого имущества. Отберите те предложения, которые больше подходят. Внимательно отнеситесь к датам размещенных объявлений, актуальность играет очень большую роль.
  2. Отберите максимально возможное число схожих на оцениваемый объект предложений. Откорректируйте цены, учитывая возможные скидки. Стоит очень грамотно подойти к этому вопросу, чтобы потом можно было снизить или поднять цену, если рыночный уровень повысится.
  3. Откорректированную стоимость объекта поделите на количество метров и еще раз сравните с предложениями на рынке.

Когда стоит обратиться к специалисту?

Для рядовых договоров купли-продажи, формально оценка квартиры не считается обязательной. Но последствиями такого подхода могут стать значительные материальные потери. Эффективной продажа квартиры будет, если заявленная стоимость соответствует рыночной.

О том, как выглядит договор купли-продажи квартиры, можно узнать здесь.

Нередко продавцы завышают сумму, потому что неправильно ориентируются в рыночной ценовой политике. Тогда объект продажи рискует надолго «зависнуть» на рынке. А, если сумма занижается, то очевидны материальные потери.

Профессиональный оценщик избавит от данного рода рисков и расширит возможности по управлению сделкой купли-продажи. Оценщик пользуется как открытыми базами предложений, выставленных на рынок, но и собственными каналами информации, сведениями про реальные сделки. Специалисты могут спрогнозировать среднюю ценовую категорию предложения и цену продажи.

Если есть необходимость срочной продажи, то в задании на оценку квартиры можно добавить, что недвижимость должна быть реализована в течение конкретного срока. Оценщик, в свою очередь, определит конкретную цену, при которой найдется покупатель в указанный период.

Читайте также:  Пенсионный фонд в Усть-Камчатске: особенности деятельности, режим работы, адрес

Оценочные компании помогут и в вопросах, связанных с повышением цены для продажи. Эксперт может дать рекомендации, какие работы провести в квартире, чтобы дороже ее продать. Он составит прогноз, как перепланировка или другое вмешательство отразится на продаже объекта.

Можно ли обойтись без его выезда?

Не существует официально подтвержденных обязательных требований по осмотру объекта оценки. Согласно ФСО, необходимо указывать информацию об осмотре, но можно указать причины в случае, если осмотр не был проведен.

Но бывает так, что без выезда оценщика нельзя определить значения факторов, серьезно влияющих на цену. К примеру, есть документы на квартиру, по которым можно установить многие параметры. Но без доступа в квартиру нельзя определить наличие и уровень отделки.

В таком случае, проводя оценку без осмотра, в договоре могут указать пункт «оценивание исходя из допущения об отличном, удовлетворительном или другом состоянии отделки». Это позволительно, если допущение одно. Когда их много, достоверность оценивания будет сомнительной.

Описание процедуры

Чтобы провести независимое оценивание, заказчик вызывает экспертов по оценке. Они тщательно анализируют всю информацию по квартире и дают максимально точную оценку жилья и его стоимости.

Перед проведением процедуры между заказчиком и оценщиком составляется договор, в котором прописывают такие моменты:

  • Объект оценивания.
  • Для чего проводится оценивание.
  • Тип определяемой стоимости объекта.
  • Наличие сведений, требуемых для оценки.
  • Сколько стоят услуги оценивания.
  • Порядок проведения взаиморасчетов.

Обсудив ключевые моменты и подписав договор, проводится само оценивание квартиры.

  • Скачать бланк договора об оценке недвижимости
  • Скачать образец договора об оценке недвижимости

Этапы

  1. Осмотр и фотографирование объекта.
  2. Составляется акт осмотра, в нем указывают все факторы, которые влияют на стоимость оцениваемой квартиры.
  3. Оценщик получает весь список документов, при необходимости собираются недостающие сведения.
  4. Проводится анализ и подбирается подходящий способ оценивания, рассчитывается стоимость квартиры.
  5. Заключительный этап – составляется оценочный акт по результатам выполненных работ.

Перечень необходимых документов

Предоставляются ксерокопии всех необходимых документов, но может понадобиться подтверждение, поэтому оригиналы следует иметь при себе. Список документов, нужных для оценки может отличаться в зависимости от цели ее проведения.

  1. паспорт гражданина;
  2. паспорт или другой, подтверждающий личность собственника документ (если вы им не являетесь);
  3. технический и кадастровый паспорта на квартиру;
  4. документ, на основании которого была получена квартира (дарение, наследство, договор купли-продажи и др.);
  5. документ о регистрации права собственности на объект недвижимости;
  6. справка о регистрации и характеристика помещения (формы №9 и №7);
  7. если собственников несколько, понадобятся документы, подтверждающие личность каждого и их документы на право собственности);
  8. выписка из ЕГРН (в случаях, когда в разных документах информация отличается).

Составление акта

Акт должен быть составлен согласно всем нормам законодательства РФ. Помимо всех использованных источников информации, основных положений, акт описывает сведения, требуемые для достижения конкретных целей оценивания. Обязательно прописывают подробную характеристику объекта (почтовый адрес, год постройки, этажность, площадь, планировку, состояние и пр.).

Если акт составляют на квартиру, пострадавшую от пожара, затопления или незаконных действий третьей стороны, оценщик особенное внимание уделяет всем показателям, которые указывают на состояние жилья. Для судебных споров акт оценки – неоспоримое официальное доказательство.

Акт также содержит информацию о заказчике и оценщике. Документ нумеруют, прошивают, подписывают и ставят печать организации, проводившей оценивание.

  • Скачать бланк акта оценки квартиры
  • Скачать образец акта оценки квартиры

Стоимость

На то, сколько стоит оценить жилье для реализации влияет несколько показателей:

  • характеристика квартиры (цена может варьироваться, в зависимости от объемов работы);
  • позиция оценочной компании на рынке услуг;
  • региональная принадлежность.

Минимальная стоимость услуг оценщиков по Москве 2000 рублей, за эту сумму выполняется оценка типового жилья до 70 квадратных метров. Компании с аккредитацией в банке и, работающие в данной сфере достаточно долго, берут за такую работу 4-5 тысяч рублей. Оценка коттеджей и элитных домов будет стоить дороже – от 7 тыс. рублей. Отчет составляется в течение двух-трех дней.

Обязательно ли делать?

Отчет об оценке квартиры играет важную роль в спорах с налоговой службой, как доказательство полного и правильного исчисления налогов (о том, какие налоги нужно оплачивать при продаже и покупке квартиры мы рассказывали тут). В дальнейшем этот документ может использоваться в суде. Чаще всего оценку заказывают при покупке или продаже квартир, хотя стороны могут и самостоятельно назначить цену. Но именно оценка экспертов позволяет определить реальную стоимость объекта.

Полезное видео

Посмотреть видео о том, как необходимо оценить жилье перед продажей:

Заключение

Сегодня, оценивание недвижимости актуально, как для бизнесменов, так и простых граждан. Сделки, которые осуществляются с недвижимым имуществом, имеют частный характер, но предлагаемая информация не всегда достоверная и полная. Поэтому услуги профессиональных независимых оценщиков очень востребованы. Но и сами граждане должны иметь определенные знания в данной области.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

Оценка квартиры — как правильно провести?

Для того чтобы продать квартиру быстро и выгодно, нужно объективно ее оценить без завышенных ожиданий или заниженных представлений.

Исключить эмоции

Первым делом выключите свои эмоции. Вам кажется, что квартира идеальная с отличным ремонтом, то для кого-то это может быть не так. Возможно, для вас «стильный евроремонт», а для других «бюджетная косметика». И на это не стоит обижаться, вы же выключили эмоции?

Эмоциональными манипулятора при оценке квартиры являются также параметры не самого имущества, а то, что вокруг: район, инфраструктура, материал дома и многое другое. Балансируйте, соблюдайте равновесие силы и не поддавайтесь темной стороне оценки квартиры. Не переоценивайте свои возможности. Почему-то многие продавцы делают акцент на ремонте, но на деле большинство покупателей готовы заехать в более или менее аккуратную квартиру, и дальше обустраивать жилье под себя. Конечно, свежесть ремонта можно учитывать, но и не забывать, что вкусы и представления у всех разные.

Выбрать стратегию цены

Есть несколько вариантов ценообразования, которые используют продавцы.

Завысить цену, потом снижать. «А вдруг?», — такой аргумент у тех, кто так поступает. Эта тактика подойдет, если у вас много времени, и вы не спешите с продажей. Ведь именно таким способом квартиры продаются дольше всего.

Занизить цену, потом повышать. Так тоже делают. Цепляют покупателя стоимостью, потом повышают и смотрят, насколько квартира реально зацепила, и сколько за нее готовы отдать по максимуму. Рост цены аргументируют высоким спросом.

Сразу установить рыночную цену. Объективно оценить квартиру и поставить сумму, которую хотите получить по факту. Не снижать, не повышать, ждать покупателя. Обычно этот способ оказывается самым эффективным.

Что учесть при ценообразовании

На конечную стоимость имущества влияет много факторов. Подробнее рассмотрим их.

Район

Большим интересом у покупателей пользуются спокойные районы с инфраструктурой, расположенные недалеко от центра города, но и не в эпицентре. Немаловажную роль играет дорога в этот район в вечернее время, есть ли пробки, как их можно объехать. Строятся рядом еще дома или это законченный квартал. Многие покупатели привыкают к своему району и часто ищут квартиры примерно в этом же месте.

Инфраструктура

Топ-3 категории, которые могут повлиять на выбор покупателя: магазин, детский сад/школа, парк. Это триггеры, которые сразу же цепляют. Кофейня или зоомагазин по близости такого восторга не вызовут. Большинство людей, приобретающих имущество в собственное распоряжение — это семейные пары, поэтому они будут ориентироваться на параметры топ-3.

Транспорт

Идеальным кварталом будет тот, в котором есть несколько удобных выездов на магистраль. А также общественная остановка в шаговой доступности.

Тип дома

Здесь у всех предпочтения разные. В основном акцент делают на продуваемости и звукоизоляции. Безусловно, толстые монолитные стены предпочтительнее других материалов в качестве защиты от шума, например, от пения соседа. Но, если кто-то из жильцов монолитного дома затеял ремонт, об этом узнают все. Даже если бетон сверлят в другом конце здания, возникает полное ощущение, что работы ведутся прямо под боком. Стены из кирпича или пенобетона меньше передают звуки по конструктиву, но и меньше спасают от обычных бытовых шумов. Также обращают внимание на то, как дом эксплуатировался, когда в нем делали капитальный ремонт. Еще раз повторим, этот параметр сугубо индивидуальный.

Квартиры, за которые обычно просят скидки — первый и последний этажи. Здесь придется скинуть минус 10% от стоимости, а если еще окна возле дороги, то и все 15%. За последний этаж можно повоевать, если сверху есть технический этаж.

Площадь

Цена квадрата в однокомнатной квартире не совпадает с ценой квадрата в трехкомнатной квартире. Помните и не преумножайте.

Планировка

Наличие переделок играет большую роль. Если перепланировка незаконная, то продать квартиру сложнее, скорее всего, придется сильно снизить цену или же вернуть квартиру в прежний вид. Не пользуются спросом и смежные планировки без переделок. Такие квартиры считают не удобными, когда проход из одной комнаты в другую без отдельного коридора.

Вид из окна

Если он не сногсшибательный, то иллюзию о дополнительных наценках питать не стоит. Снизить стоимость придется, если окна лоб в лоб соседствуют с другим домом или рядом находится промзона.

Документы

Подготовленную к продаже квартиру с собранными документами закладывать в стоимость не надо — это база.

А вот нюансы в документах, могут заставить продавца снизить цены. Что это может быть:

  1. Квартира мало в собственности и постоянно перепродается. Похоже на какие-то мошеннические схемы. Покупателя может оттолкнуть.
  2. Наследство. Только что полученное наследство и сразу выставленное на продажу, тоже может вызвать сомнение у покупателя. Ведь еще могут нагрянуть неожиданные родственники.
  3. Перепланировка. Сложные переделки, которые потребуют много сил, чтобы узаконить. Никто не захочет тратить на это свое время. Смотри также: Как продать квартиру с перепланировкой – инструкция к действиям.
  4. Несовершеннолетние собственники. Постарайтесь сразу выделить детям доли в другой квартире или совершайте альтернативную сделку. Смотри также: Альтернативная продажа квартиры – зачем мне это надо?

Инструкция: как самостоятельно оценить квартиру

По порядку выполняем следующие действия и получаем актуальную цену на квартиру.

Выбираем платформу. Несколько ресурсов, где продаются квартиры, чтобы в дальнейшем сравнить предложения. Это может быть «Авито» и «Циан», например.

Делаем выборку. Составляем выборку из квартир по параметрам, которые близки вашей квартире. Смотрим актуальные объявления, если их нет, то можно вернуться на несколько месяцев назад. Достаточно будет выбрать 20-30 предложений для дальнейшего анализа.

Оцениваем квартиры. Вычисляем стоимость. Цену недвижимости делим на общую площадь, получаем стоимость квадратного метра. Но нужно учитывать еще и дополнительные факторы, которые могут повышать цену: ремонт, инфраструктура, дополнительные удобства. Проверить недвижимость на чистоту, иногда продавцы сами не знают о сюрпризах своей квартиры.

Учитывайте вариант торга. Хитрые маркетологи знают, что человек охотнее купит что-то за 1000 рублей выбив скидку 100 рублей, нежели сразу без торга за 900 рублей.

Проверяем цены. Можно позвонить риелторам, чтобы убедиться в той стоимости, которую вы составили для собственной квартиры. Но помните, что агент специально может завысить цену, чтобы вы согласились на его услуги. Для тех, кому лень искать объявления, звонить риелторам, придумали специальный сервис оценки имущества. Автоматический калькулятор на сайте irn.ru и sob.ru. Помните калькуляторы – это машины, они не смогут учесть всех факторов.

Изменение цены. После того, как вы выложили объявление, цену можно менять, особенно, если увидите большой спрос на свое жилье.

Вывод: Оценивать квартиру для продажи нужно трезво. Начать с главного — убрать эмоции. Трезво оценить внутренние параметры квартиры (ремонт, планировка, удобства) и внешние (инфраструктура, транспорт, материал дома). Выбрать платформы, где можно найти квартиру схожую по параметрам и сравнить ее со своей. Вычислить примерную стоимость, выставить на продажу, следить за спросом и по необходимости корректировать стоимость.

Читайте также:  Какая предоставляется скидка на автомобиль многодетной семье в 2022 году

Остались вопросы? Пишите в комментариях, специалисты Dominfo оперативно на них ответят.

Правильная оценка стоимости квартиры: зачем она нужна

Определение стоимости квартиры — зачастую деликатная для собственника тема, особенно, если жилье «семейное» и в его обустройство вложили душу. Но в вопросах денег надо быть объективным и смотреть на ситуацию со стороны цифр. Разбираясь в аналитике, можно продать квартиру по реальной цене и в кратчайшие сроки — именно так считают эксперты рынка.

Три пути

Когда возникает вопрос, как быстрее и выгоднее продать квартиру, главный ответ — правильно оценить ее стоимость. Генеральный директор технологичного агентства Homeapp Алексей Игошин рассказывает, что в такой ситуации может быть три варианта развития событий:

  • установите высокую цену — будет мало обращений;
  • установите низкую цену, все равно будут торговаться и вы потеряете в деньгах. Либо же, все-таки согласившись на демпинг, впоследствии будете жалеть о продаже, особенно просматривая похожие объявления на онлайн-площадках;
  • установите оптимальную цену: должно быть много обращений, и есть задел для некритичного торга.

Что происходит сейчас?

Продавец заходит на площадки объявлений, смотрит аналогичные квартиры; прикидывает, сколько могла бы стоить его квартира, и выставляет цену по верхней планке, так как его недвижимость обязательно лучше. Знакомая история? Есть еще два варианта развития действия.

Первый: человек купил квартиру несколько лет назад в долларах и сейчас хочет продать за ту же сумму в той же валюте, не учитывая, что курс сильно изменился. Второй: продавец на все 100% уверен, что квартиры не могут дешеветь. Если я купил за 10 млн руб. вчера, значит, сегодня я должен продать за 12 млн. Конечно, недвижимость — это хорошее инвестиционное вложение, и на ней можно заработать, продав дороже, но опять же… если правильно провести ее оценку.

Что в итоге? Звонков нет, просмотров реальных покупателей нет. Продавец ждёт месяц-два, снижает немного цену, потом еще немного и в итоге продает только через год-два.

В чем ошибка?

Все смотрят на актуальные цены на рынке — на деньги, за которые пытаются продать сейчас. Однако это неправильный подход, говорит Игошин. «Сегодня 80% квартир вообще не реализуется: они зависают на рынке по причине завышенной цены или из-за сложностей с самим объектом, например, из-за проблем в документах. И только 20% — действительно оптимальные предложения», — отмечает эксперт.

Как же определить правильно, сколько стоит ваша квартира?

И как войти в те самые 20%, которые продаются? Нужно ориентироваться на цены, по которым были проданы квартиры, аналогичные вашей, за последние пару лет. Для этого стоит изучить основные площадки объявлений, которые запустили специальные сервисы оценки в виде калькулятора недвижимости или же агрегаторов, сохраняющих историю объявлений. Посмотреть их можно на «Авито Недвижимости» и других ресурсах.

На калькуляторе вы быстро узнаете ориентировочную стоимость жилья. Недостаток же следующий: сервис не всегда учитывает все важные характеристики объектов (точный адрес, тип дома, текущие предложения); сколько объявление провисело на сайте и как за это время снижалась цена. К тому же нельзя повлиять на выборку — убрать или добавить другие дома для оценки; в расчет могут попасть фейки и повторные объявления и т. д.

Оценка на основании истории объявлений позволяет увидеть, за какую цену реально есть спрос и насколько быстро продаются похожие объекты. Однако данный процесс будет довольно трудоемким. Сложно оценить все в один клик: нужно проверять каждый дом в своей локации по отдельности, убирать дубли и устаревшую информацию.

Как еще можно собрать нужную информацию?

Елена Мищенко, руководитель отдела городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости», так же как и Алексей Игошин, считает, что правильно выставить цену на недвижимость можно, только оперируя данными по архиву сделок. Поэтому в случае, если онлайн-оценка по каким-либо причинам невозможна, следует воспользоваться «дедовским методом». «Вам придется прозвонить квартиры с аналогичными параметрами, но снятые с продажи в течение последнего полугода. При этом в разговоре нужно уточнить, был ли объект продан или его просто убрали, так и не реализовав. Если сделка все же состоялась, важно узнать, по какой цене ее закрыли», — рассказывает Мищенко.

А есть ли другие способы?

Некоторые эксперты отмечают, что самый простой путь в правильном определении стоимости недвижимости — свериться с ее кадастровой стоимостью. «Для среднестатистических квартир кадастровая стоимость в большинстве случаев соответствует рыночной. Но выставлять жилье на продажу лучше по цене чуть выше этой цифры на 15–20%, чтобы иметь запас прочности для возможного торга», — таким лайфхаком делится Ксения Комарова, ведущий консультант Cushman&Wakefield.

Универсальный совет

Если вы все же решили продавать квартиру самостоятельно и задумались о цене, для настройки рекламы на онлайн-площадках объявлений вам нужно знать не точную цену квартиры, а лишь диапазон «от и до», попав в который вы будете получать звонки от по-настоящему заинтересованных покупателей. Чтобы его определить, нужно, как говорилось выше, тщательно изучить историю продаж по всем аналогичным домам и квартирам в вашей локации. Это непростое дело, но потраченное время и усилия обязательно окупятся в будущем.

В заключение хочется добавить, что правильная оценка — лишь начало процесса продажи недвижимости. Дальше на скорость завершения сделки влияет, как организован сам процесс по передаче квартиры от продавца к покупателю. Речь идет о важности верной стратегии продвижения, рекламной кампании, оперативного контроля изменений на рынке и, конечно, ведения переговоров.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Оценка недвижимости: как происходит и для чего нужна

Оценка недвижимости: как происходит и для чего нужна

Oцeнкa pынoчнoй cтoимocти oбъeктa нeдвижимocти пpoвoдитcя пpи paзныx cдeлкax, нaпpимep, пpи пpoдaжe, пoкyпкe, oфopмлeнии ипoтeчнoгo зaймa. Ceгoдня paccкaжeм, кaк ee пpoвoдят, кaкиe виды cтoимocти мoжнo пocчитaть, зaчeм нyжнa пpoцeдypa в кaждoм кoнкpeтнoм cлyчae.

Oцeнкa нeдвижимocти — чтo этo тaкoe

Oцeнкoй cтoимocти нeдвижимocти нaзывaют пpoцecc oпpeдeлeния cтoимocти кoнкpeтнoгo oбъeктa нeдвижимocти: нaпpимep, пpoизвoдcтвeннoгo цexa, квapтиpы, дaчи, гapaжa, чacтнoгo дoмa или дpyгoгo. Пpoвeдeниe oцeнки нeдвижимocти cтpoгo peглaмeнтиpoвaнo. Oцeнкoй нeдвижимocти зaнимaютcя oцeнщики, дeятeльнocть кoтopыx peгyлиpyeт зaкoн «Oб oцeнoчнoй дeятeльнocти в Poccийcкoй Фeдepaции». Этo мoжeт быть кoмпaния или индивидyaльный пpeдпpинимaтeль.

Paccчитaть opиeнтиpoвoчнyю pынoчнyю cтoимocть мoжнo caмocтoятeльнo, нo peзyльтaты тaкoй oцeнки нe пpимyт вo внимaниe гocyдapcтвeнныe opгaны. Cyд, Pocpeecтp, бaнки пpинимaют вo внимaниe тoлькo oфициaльный дoкyмeнт — oтчeт oб oцeнкe, выдaнный aккpeдитoвaнным cпeциaлиcтoм.

Bиды cтoимocти

Coглacнo ФCO №2 , пpи ocyщecтвлeнии oцeнoчнoй дeятeльнocти иcпoльзyютcя чeтыpe видa cтoимocти oбъeктa oцeнки: pынoчнaя, ликвидaциoннaя, инвecтициoннaя и кaдacтpoвaя.

Pынoчнaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти — этo цeнa, зa кoтopyю eгo мoжнo пpoдaть в ycлoвияx cвoбoднoгo pынкa. Имeннo ee иcпoльзyют, нaпpимep, пoкyпaтeли и пpoдaвцы пpи oбcyждeнии cтoимocти нeдвижимocти, либo юpидичecкиe лицa в кaчecтвe дoкaзaтeльcтвa нaличия oпpeдeлeнныx aктивoв. Pынoчнyю cтoимocть oпpeдeляют, в зaвиcимocти oт ycлoвий pынкa: нaxoдят aнaлoгичныe oбъeкты и paccчитывaют cpeднepынoчнyю цeнy. Oнa жe пoявляeтcя в peзyльтaтax oцeнки.

Pынoчнaя cтoимocть — тa, зa кoтopyю мoжнo пpoдaть oбъeкт нeдвижимocти.

Ликвидaциoннaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти — этo цeнa, пo кoтopoй eгo мoжнo пpoдaть быcтpo. Taк, пpи pacчeтe cтoимocти oцeнщики иcпoльзyют cpoк экcпoзиции 3–4 мecяцa. Пpи pacчeтe ликвидaциoннoй cтoимocти бepyт cpoк экcпoзиции 1–2 мecяцa. Ликвидaциoннaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти вceгдa мeньшe, чeм pынoчнaя. Oбычнo oнa cocтaвляeт 75–80% oт pынoчнoй цeны.

Ликвидaциoннaя cтoимocть — тa, зa кoтopyю мoжнo быcтpo пpoдaть нeдвижимocть. Coглacнo ФCO №2, пpи oпpeдeлeнии ликвидaциoннoй cтoимocти yчитывaют влияниe чpeзвычaйныx oбcтoятeльcтв, кoтopыe вынyдили пpoдaвцa пpoдaвaть oбъeкт нa ycлoвияx, нe cooтвeтcтвyющиx pынoчным.

Инвecтициoннaя cтoимocть oбъeктa oцeнки — этo цeнa для кoнкpeтнoгo чeлoвeкa или гpyппы лиц пpи oпpeдeлeнныx инвecтициoнныx цeляx. Чaщe вceгo ee иcпoльзyют для oцeнки эффeктивнocти oтдeльныx пpoeктoв, нaпpимep, чтoбы oпpeдeлить, бyдeт ли пpинocить дoxoд нeдвижимocть пpи cдaчe в apeндy. Инвecтициoннaя cтoимocть вceгдa бoльшe pынoчнoй, пoтoмy чтo yчитывaeт вoзмoжнyю пpибыль c oбъeктa в дaльнeйшeм. Ecли oнa мeньшe, знaчит, выбpaн плoxoй плaн, и пpoщe пpocтo пpoдaть нeдвижимocть пo pынoчнoй цeнe.

Инвecтициoннaя cтoимocть — тa, зa кoтopyю мoжнo кyпить oбъeкт для извлeчeния пpибыли.

Кaдacтpoвaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти — этo cyммa, ycтaнoвлeннaя в peзyльтaтe гocyдapcтвeннoй кaдacтpoвoй oцeнки. Ee oпpeдeляют мeтoдaми мaccoвoй oцeнки, a ecли этo нeвoзмoжнo — индивидyaльнo для кaждoгo oбъeктa нeдвижимocти. Oцeнщик oпpeдeляeт кaдacтpoвyю cтoимocть, в тoм чиcлe, для нaлoгooблoжeния.

Peжe иcпoльзyют дpyгиe типы cтoимocти пpи пpoвeдeнии oцeнки, нaпpимep, вoccтaнoвитeльнyю. Boccтaнoвитeльнaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти — этo cyммa, кoтopyю нyжнo пoтpaтить нa cтpoитeльcтвo тaкoгo жe oбъeктa в тeкyщиx ycлoвияx. Пpи ee pacчeтe yчитывaют зapплaтy paбoчиx, cтoимocть cтpoитeльныx мaтepиaлoв, oплaтy пpoeктныx мaтepиaлoв и дpyгиe пpямыe, кocвeнныe зaтpaты.

Нужна ли оценка квартиры при продаже, сколько стоит и как проводится?

Оценка квартиры для продажи нужна для определения рыночной цены недвижимости.

Важным моментом при купле-продаже недвижимости является определение ее цены. Ее стоимость может быть выведена как самостоятельно, так и с привлечением специалистов.

Нужна ли оценка недвижимости при ее продаже

Когда говорится об оценке, чаще всего подразумевается определение рыночной цены недвижимости специалистом, который имеет право заниматься оценочной деятельностью. На сегодняшний день, согласно действующему законодательству, проведение независимой оценки недвижимости при оформлении договора купли-продажи не является обязательной.

Квартира или дом оценивается в обязательном порядке профессиональным оценщиком только в том случае, когда жилье приобретается с привлечением ипотечного кредита. В остальных случаях покупатель и продавец могут самостоятельно определить цену объекта недвижимости исходя из личных представлений о ее стоимости. Точно также, по договоренности сторон, это может сделать независимый эксперт.

Самостоятельное определение цены

Собственник квартиры сам может определить стоимость недвижимости для продажи.

  • Поиск похожих объектов и выяснение их реальной цены. Для этого стоит не только посмотреть цены в интернете или печатных изданиях, а, возможно, под видом покупателя, связаться с продавцом и посмотреть на квартиру, узнав о возможности торга. Сделав хотя бы 2-3 такие поездки, собственник сможет понять, какая реальная стоимость его недвижимости на сегодняшний день.
  • Определение средней стоимости одного квадратного метра и расчет цены квартиры, которая будет продаваться.
  • Параллельно стоит позвонить в несколько агентств и попросить их определить ориентировочную стоимость квартиры по определенным параметрам. Обычно специалисты агентств не отказывают потенциальным клиента.
  • Месторасположение. Обычно больше ценятся центральные районы города. Стоимость в спальных районах зависит, в том числе, от их удаленности от центра.
  • Инфраструктура. Сюда можно отнести наличие хорошей транспортной развязки, магазинов, школ и прочее. Соответственно, две похожие квартиры в разных районах города будут отличаться в цене.
  • Технические характеристики. К ним можно отнести этаж, на котором находится квартира (обычно первый и последний этажи стоят меньше), материал стен и перекрытий, наличие лифта, балкона и лоджии, нестандартных перепланировок, площадь отдельных комнат и так далее.
  • Тип дома и год постройки. Стоит обратить внимание, что не всегда квартира в более старом доме будет стоить дешевле, чем в относительно новом.
  • Ремонт. Большую роль играет капитальный ремонт: замена труб, проводки, окон и прочее, больше ценится, чем новые обои.
  • Элементы инфраструктуры дома. Наличие парковки, охрана и консьерж, облагороженная территория – все это также может влиять на стоимость квартиры.

Большое влияние имеет срочность продажи. Если у собственника есть необходимость продать объект в сжатые сроки, то он должен быть готовым к тому, что цена сделки будет ниже среднерыночной.

Стоимость квартиры может быть уменьшена из-за факта использования в сделке доверенности или решения суда. Также не всегда легко найти покупателя по интересной для продавца цене, если собственником является несовершеннолетнее лицо. Настораживает потенциальных покупателей и частая смена собственника.

Читайте также:  Какая полагается компенсация директору при увольнении в 2022 году

Наличие подобных нюансов может привести к снижению цены на квартиру. Весомым фактором является обременение объекта. Чаще всего речь идет об ипотеке, когда банк дает разрешение на продажу залоговой квартиры.

Такая сделка несколько затягивается во времени, так как право собственности покупатель сможет зарегистрировать только после снятия обременения. Многих это «отпугивает», и в такой ситуации продавец вынужден снижать цену. Назначая цену на квартиру, рекомендуется оставлять зазор для торга.

Это позволит вести диалог с покупателем. Но нежелательно делать «наценку» излишне большой, так как это может привести к тому, что покупатели не будут даже интересоваться объектом. Стоит отметить, что оценить стоимость квартиры самостоятельно не всегда возможно. Когда речь идет о типичной квартире, то найти аналоги не составит труда. Намного сложнее сделать оценку, когда необходимо определиться с ценой, например, загородного объекта, особенно если речь идет об элитной недвижимости.

В такой ситуации также часто привлекают не только оценщиков, но и специалистов агентств недвижимости. Также отдельного внимания заслуживает способ определения стоимости квартиры в новостройке, особенно когда дом еще не передан в эксплуатацию. На цену будет влиять репутация застройщика.

Это относится как к перспективе оформления права собственности на квартиру в ближайшем будущем, так и к самому качеству строительства. Такие квартиры обычно продаются дороже тогда, когда дом полностью построен, облагорожена территория, большинство соседей закончили ремонтные работы и так далее.

В таких условиях покупатель получает новое жилье, но избегает всех рисков и неудобств, связанных с покупкой квартиры в строящемся или недавно переданном в эксплуатацию доме.

Оценка недвижимости профессиональным оценщиком

Как происходит оценка квартиры для продажи? Оценочная деятельность регулируется законом РФ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Осуществлять оценку профессионально может только специалист, который является членом одной из саморегулирующихся организаций оценщиков.

  • заключение договора и оплата услуг оценщику;
  • предоставление специалисту документов по квартире;
  • выезд оценщика на осмотр;
  • определение стоимости оценки и составление отчета;
  • передача отчета заказчику.
  • паспорта всех собственников;
  • правоустанавливающий документ (купля-продажа, дарственная, свидетельство о праве на наследство и так далее);
  • технический паспорт; план и экспликация.
  • Сравнительный метод: состоит в анализе аналогичных сделок со схожими объектами за последнее время. По этому методу собственник может и сам оценить свою квартиру, но профессиональный оценщик, как правило, учитывает большее количество факторов и более точно рассчитывает стоимость квартиры.
  • Доходный метод состоит в определении перспектив роста стоимости в будущем, а также в определении возможности получения дохода от объекта недвижимости и его ориентировочную величину.
  • Затратный метод, в котором используют определенные величины затрат, необходимые для строительства аналогичного объекта, а также затраты на его обслуживание.

Оценка, выполненная профессиональным оценщиком, имеет статус официального документа и может использоваться в самых разных ситуациях, где необходимо знать рыночную стоимость квартиры.

Содержание отчета

  • основание для проведения оценки (реквизиты договора);
  • сведения об оценочной компании и об оценщике, который непосредственно осматривал недвижимость и производил расчет;
  • цель оценки;
  • точное описание объектов с указанием идентификационной информации, всех характеристик и особенностей;
  • перечень документов, которые использовались при оценке;
  • перечень использованных методов и данных;
  • результат оценки в денежном выражении.

Допускается составление отчета в электронном виде, при условии его подписания квалифицированной электронной подписью.

Риски указания в купле-продаже неправдивой цены

Самой распространенной ситуацией является указание в купле-продаже более низкой цены, чем реальная сумма расчета.

Это выгодно, прежде всего, продавцу, который таким образом снижает базу для налогообложения или вовсе ее избегает.

Оформляется такая сделка разными способами. Наиболее часто используется вариант, который предусматривает оформление продавцом двух расписок. В одной указывается цена, прописанная в договоре купли-продажи, а в другой – сумма разницы реальной цены и указанной в договоре.

Такая схема, естественно, является нарушением законодательства. Для покупателя она имеет существенный риск. Если по каким-либо причинам продавец расторгнет сделку в судебном порядке, то он сможет вернуть только ту сумму средств, которая, указана в договоре купли-продажи.

Продавец может также использовать эту заниженную стоимость для иска. Суд может признать сделку кабальной, так как цена не соответствует реальной рыночной стоимости объекта.

Как самому оценить стоимость квартиры?

Как самому оценить стоимость квартиры?

Для того чтобы быстрее и выгоднее продать свою квартиру, нужно максимально точно ее оценить. Одна из самых существенных ошибок в этом деле – завышение ожиданий. Главные советы по правильной оценке – ниже.

Для того чтобы быстрее и выгоднее продать свою квартиру, нужно максимально точно ее оценить. Одна из самых существенных ошибок в этом деле – завышение ожиданий. Главные советы по правильной оценке – ниже.

Почему важно правильно оценить квартиру?

Оценка квартиры – значимый этап в процессе осуществления сделки. Сразу понятно, что при указании точной цены продажа осуществится намного быстрее. Это достаточно сложная работа, которая предполагает обладание точной статистической картиной, сложившейся на рынке. Как правило, этот навык есть у опытных риэлторов, и легче всего рассчитать размер стоимости жилья, обратившись к ним. Для тех, кто пока не готов идти в агентство недвижимости, предлагаем основные советы по определению рыночной цены.

Зачем нужно оценивать квартиру быстро и точно?

Выбрать максимально точную цену за небольшой промежуток времени – очень важно. Если не попасть в цель и, например, завысить цену – можно ждать звонков покупателей долго. Ну а если процесс ожидания не пугает, все равно стоит иметь в виду, что длительное выставление объекта в базах риэлторов лишь спровоцирует ненужные подозрения покупателей. Здесь может сработать психологический момент – люди начнут искать причину невостребованности квартиры и, скорее всего, подумают, что есть проблемы с юридической чистотой объекта или его техническим состоянием.

Как рассчитать стоимость максимально быстро?

Среди различных опций электронной базы данных ЦИАН есть онлайн-оценка вашей квартиры. Все, что нужно продавцу – внести основные параметры объекта. Среди них: площадь, адрес, количество комнат и другие. Сервис рассчитает стоимость по данным объектов, которые расположены рядом. Однако чисто технический подход не даст возможность учесть уникальные свойства вашего дома, например, вид из окон или состояние подъездов. Поэтому рекомендуем дочитать этот текст до конца.

Как можно оценить стоимость объекта без помощи онлайн-сервиса?

Есть разные способы. Можно, например, использовать статистические данные об аналогичных квартирах. Нужно брать похожие на вашу квартиру объекты и анализировать их по ключевым параметрам. Легче всего оценить квартиру, если в вашем доме или жилом комплексе продается объект со схожими характеристиками. Можно уже ориентироваться на него, но для объективности оценки лучше взять несколько вариантов. Если в вашем доме продаются несколько квартир, но они не совпадают с вашей по площади, можно сложить и поделить их метражи, чтобы выяснить стоимость одного «квадрата», после этого умножить получившийся результат на площадь вашего жилья. Дальше предстоит заняться сложным процессом, который позволит учесть все особенности именно данного предложения, ведь квартиры такой же площади в доме может и не быть. Кроме того, даже два одинаковых по метражу варианта могут отличаться по многим критериям. Нужно применить специальные коэффициенты.

Что влияет на оценку квартиры?

Ряд критериев можно применить для расчета стоимости, все они влияют на цену. Важно, на каком именно этаже расположена квартира: известно, что от цены жилья на первых этажах риэлторы часто отнимают от 7 до 10%. Аналогично влияет на определение цены и расположение на последних этажах. Часто такие квартиры заливает (не везде есть технические этажи), значит, из-за этого придется жертвовать рублем: еще минус от 3 до 5%.

Наличие балкона или лоджии, напротив, добавит эти же проценты к стоимости. Важны и менее ощутимые на первый взгляд параметры: вид из окна, проникновение света, расположение относительно сторон света. Стандартный критерий (важно все равно про него помнить) – качество отделки квартиры. У риэлторов есть своеобразная «линейка» состояния жилья, в соответствии с которой изменяется данный коэффициент: «необходим капитальный ремонт», «необходим косметический ремонт», «в удовлетворительном состоянии», «сделан косметический ремонт», «сделан евроремонт». Применив все эти критерии, можно выставлять определенную цену.

А если в моем доме не продаются квартиры, что делать тогда?

Бывает и так, что в вашем доме или даже микрорайоне не продаются квартиры. Придется поискать аналог вашей квартиры. Сравнивать вашу «хрущевку» с монолитным домом даже в одном районе – не совсем корректно. Если вариантов совсем мало, стоит отталкиваться хотя бы от года постройки. При данном подходе один из ключевых показателей – локация. Для максимально точного определения этого показателя есть специальные характеристики. Важно, где находится ваш дом. Если он расположен в парке или у реки либо это элитный жилой комплекс с собственной озелененной территорией – дело одно, а если вы живете в социально неблагополучном районе с уличной преступностью – дело другое. Любому покупателю важно, с кем рядом он будет жить.

Еще один важный показатель – инфраструктура района, вернее, ее развитость. Позитивно отразится на стоимости жилья расположение рядом с домом супермаркетов, детских садов, школ, домов детского творчества, спортивных центров, больниц, поликлиник, банков и различных предприятий бытового сервиса.

Разумеется, важна транспортная доступность вашего дома. Если он находится в самом центре перегруженной дорожной сети города – это отрицательно отразится на стоимости квартиры, даже несмотря на близость к центру и хорошую инфраструктуру. Также отрицательно скажется на цене удаленная от города локация без инфраструктуры. Ну а если дорожная ситуация приемлема, недалеко от дома находятся остановки общественного транспорта – можно не волноваться за ликвидность объекта. Отдельно стоит выделить фактор удаленности дома от метро. Если это так, то есть плохая новость: некоторые риэлторы специально вводят в некоторых ситуациях новую шкалу – минус процент от цены за каждые две минуты ходьбы (разумеется, это не значит, что если ваша квартира в 100 минутах от подземки, то стоит передать ее первому желающему даром).

Все эти критерии помогут максимально объективно оценить стоимость квартиры.

В моем доме когда-то жил Путин, почему я должен продавать свою квартиру по той же цене, что и все остальные?!

Не должны. У дома может существовать своя эксклюзивная особенность, «индивидуальность». Конечно, это относится чаще к элитным домам, пусть и построенным в прошлом: в Москве много домов, где в советские времена давали квартиры элите: государственным деятелям, писателям, военным, художникам, известным актерам. Во многих городах есть дома, ценные с архитектурной точки зрения или своей истории (например, знаменитые дома Нирнзее в Москве). Вот к таким объектам нужен специальный подход. Все это надо использовать в своих целях, разузнав максимальное количество деталей, вплоть до изучения соответствующей литературы. Сейчас на рынке немного избалованных покупателей, которые готовы доплатить за такого рода уникальность.

Стоит поставить себя на место покупателя

В продажах очень многое зависит от психологии. Большинство продавцов возлагают на свои объекты неоправданные ожидания. Кто-то ставит цену на свою квартиру на 15 или 20% дороже, чем в среднем по рынку. Создается ощущение, что жилье не быстро, но продастся за приличные деньги. Это неправильный метод. Есть объективное положение дел на рынке недвижимости. Отказываться принимать его – путь по неверной дороге. Кто будет вам звонить? Поставьте себя на место покупателя и подумайте, сколько реально можно дать за конкретный объект. Если рядом продаются две аналогичные квартиры, но одна за 5 млн рублей, а другая за 6 – какую из них предпочтут выбрать? Лучше несколько раз взвесить все важные факты перед продажей, а не менять постоянно цену на объект.

Ссылка на основную публикацию