Если перенесли срок сдачи дома, полагается ли неустойка?

Советы юриста: что делать, если застройщик просрочил сдачу дома

Подавляющее большинство всех вопросов, которые задают нашим юристам дольщики, связано с нарушением сроков сдачи многоквартирного дома. Что нужно делать дольщику, если застройщик просрочил сдачу квартиры? Как защитить свои права? Внимание! Эта статья актуальна только для договоров участия в долевом строительстве и не подходит для случаев приобретения квартир в ЖСК. На купленные через участие в ЖСК квартиры неустойка по 214-ФЗ не распространяется.

Подавляющее большинство всех вопросов, которые задают нашим юристам дольщики, связано с нарушением сроков сдачи многоквартирного дома. Что нужно делать дольщику, если застройщик просрочил сдачу квартиры? Как защитить свои права? Внимание! Эта статья актуальна только для договоров участия в долевом строительстве и не подходит для случаев приобретения квартир в ЖСК. На купленные через участие в ЖСК квартиры неустойка по 214-ФЗ не распространяется.

Неустойку необходимо считать, начиная со дня, следующего за датой, по которой застройщик должен был передать квартиру по акту приема-передачи. В договоре долевого участия часто указывается дата ввода объекта в эксплуатацию, и дольщики ошибочно ориентируются на эту дату. К примеру, в договоре указано ввести объект в эксплуатацию не позднее 4 квартала 2014 г. Но далее по тексту сказано, что квартира передается участнику долевого строительства в течение года со дня введения объекта в эксплуатацию.

В указанном примере неустойку следует считать, начиная с 1 января 2016 г. даже если застройщик просрочил ввод объекта в эксплуатацию на год, и ввел объект в эксплуатацию 31 декабря 2015 г и в этот же день передал по акту приема-передачи квартиру.

Статья 88. ГПК РФ Судебные расходы

– По договору долевого участия сдача дома – 31 марта 2018 года. Но сдачу перенесли на II квартал 2018 года, то есть до 31 июля. Мои действия? Возможна ли компенсация?

В случае, если компания застройщика никак не реагирует на претензионное письмо в течение 30 дней, то это расценивается как отказ от выплаты запрашиваемой неустойки. При таком стечении обстоятельств следует подать иск в суд, к которому прилагаются расчет исковых требований, помимо всех необходимых документов.

Порядок действий в случае задержки сдачи дома при долевом строительстве

Срок является существенным условием любого договора. Стороны должны определить дату, к которой обязательства будут исполнены полностью. Случается, что выполнить условия к определённой дате невозможно. Сегодня очень часто застройщик переносит срок сдачи дома, что делать в такой ситуации? Для начала необходимо разобраться, что является основанием отсрочивания, сможет ли строительная организация выполнить обязательства по договору.


Но что делать, если квартира в ипотеке, а передача заветного жилья затягивается на длительный срок?

Что делать, если застройщик сорвал срок сдачи дома

Перенос сроков сдачи дома — достаточно распространенная практика на рынке новостроек. По данным Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ), в среднем по России перенос срока ввода по жилью в 2019 году составил 7,3 месяца.

Причем на протяжении последних нескольких лет этот показатель стабильно рос: в 2018 году перенос срока по введенному жилью составлял 6,2 месяца, в 2017-м — 4,8 месяца, а в 2016-м — 2,2 месяца, рассказали «РБК-Недвижимости» в ЕРЗ. По оценке компании «Метриум», ежегодно в Москве сдается в эксплуатацию около 50–60% новостроек от изначально заявленного количества.

Почему срываются сроки

Сроки ввода могут срывать как недобросовестные, так и добросовестные застройщики. Первые часто привлекают будущих дольщиков вводящей в заблуждение рекламой с указанием сроков сдачи объекта, соблюдение которых изначально проблематично. Вторые нередко становятся заложниками внешних обстоятельств, рассказывает член Ассоциации юристов России, управляющий партнер «Легес Бюро» Мария Спиридонова.

Причин, по которым застройщик задерживает сдачу дома, множество. Условно их можно разделить на не зависящие напрямую от девелопера и зависящие от него.

К первым относятся существенное увеличение себестоимости строительства на фоне резкого падения спроса со стороны населения, чрезмерные административные барьеры, задержка строительных материалов подрядчиками.

Еще одна проблема (преимущественно девелоперов Подмосковья и Новой Москвы) — долгое подключение коммуникаций. «Поскольку в регионе давно сложилась монополия на предоставление таких услуг, застройщикам ничего не остается, как ждать. Именно поэтому на рынке можно встретить полностью готовые жилые комплексы, которые не сданы из-за отсутствия подключенных инженерных систем», — отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Нередко девелоперы сталкиваются с обнаружением нигде не обозначенных коммуникаций, на демонтаж которых могут уйти месяцы. Это в итоге существенно сдвигает сроки сдачи дома.

Второй пул причин связан с самой работой застройщика: неправильное построение бизнес-процессов, дефицит финансовых ресурсов (Росреестр вправе приостановить регистрацию ДДУ в связи с ухудшением финансовой ситуации девелопера), а в ряде случаев — нецелевое использование денежных средств и мошенничество. Все это может привести не только к срывам срока сдачи дома, но и заморозке проекта.

Проблемы с эскроу

Также после перехода на эскроу-счета у целого ряда девелоперов возникли проблемы с получением проектного финансирования. В результате мелкие игроки были вынуждены покинуть рынок, а их проекты пополнили реестр проблемных объектов. Согласно данным Единого реестра проблемных объектов, в настоящее время в России насчитывается около 3 тыс. домов общей площадью 17,7 млн кв. м. Все они имеют проблемы с достройкой.

Повышенная ответственность застройщика

Несмотря на причины, по которым девелопер срывает сроки, он несет перед дольщиком повышенную ответственность. «Отсутствие у застройщика денежных средств и нарушение обязательств его контрагентами не относятся к обстоятельствам непреодолимой силы и не снимает с него ответственности за нарушение обязательств. Точно так же, как отсутствие вины застройщика в нарушении сроков не может служить основанием для снижения его ответственности», — поясняет юрист.

Согласно 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», если застройщик задерживает срок передачи квартиры на срок более двух месяцев, то дольщик может получить неустойку. «Участник долевого строительства вправе требовать не только выплаты законной неустойки, даже в двойном размере, но и в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора», — добавляет она.

Чтобы точно установить сроки задержки, следует ознакомиться со старыми версиями проектных деклараций, поскольку в последней редакции могут быть указаны актуальные сроки, советуют эксперты.

Допсоглашение: заключать или нет

При переносе сроков сдачи объекта застройщик должен уведомить дольщика об этом за два месяца. Часто девелоперы предлагают подписать допсоглашение с изменениями сроков сдачи. Дольщик может подписать документ и дожидаться сдачи квартиры. Само допсоглашение, как и основной договор, подлежит государственной регистрации.

«При этом подписание дополнительного соглашения лишит участника долевого строительства права требовать уплаты застройщиком неустойки за срыв сдачи объекта, так как покупатель фактически соглашается на новый срок передачи ключей», — отмечает управляющий партнер компании «Метриум». Однако дольщик вправе не подписывать документ и требовать неустойку.

Как получить неустойку

В большинстве случаев застройщик самостоятельно не выплачивает неустойку, поэтому приходится обращаться в суд. «С момента принятия ФЗ-214 в моей практике не было ни одного подобного случая. Максимум девелопер может предложить в счет неустойки машино-место или кладовую», — говорит Мария Спиридонова.

Перед обращением в суд юрист советуют направить девелоперу претензию с просьбой выплатить неустойку за срыв сдачи дома. Хотя напрямую закон не предусматривает соблюдения претензионного характера (если это не оговорено в договоре), а девелоперы не реагируют на претензии, суды принимают во внимание наличие таких документов. Наличие претензии может быть зачтено в пользу пострадавшего.

Исковое заявление, пакет документов по сделке и претензия направляются застройщику, после — в суд. По словам юриста, лучше всего обращаться в суд по месту регистрации покупателя, так шансы получить неустойку выше. Обычно суд назначает предварительное заседание, после дело рассматривается по существу. К этому времени размер неустойки может быть увеличен.

Компенсация за просрочку сдачи дома начисляется в «размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки».

По подсчетам юристов, при стоимости квартиры 4 млн руб., которую должны были передать 10 декабря 2019 года, но не передали, сумма просрочки на 14 февраля (за 66 дней) составляет 110,1 тыс. руб.

Помимо компенсации, застройщик выплачивает штраф. Его размер составляет 50% от суммы неустойки. Но на практике выплаты оказываются ниже заявленных, отмечает представитель АЮР. Также дольщик может потребовать компенсацию морального ущерба и расходов на оказание юридических услуг. О последних двух пунктах он должен заявить сам, в противном случае суд выплатит только неустойку и штраф.

Получить выплату можно через налоговую, узнав реквизиты застройщика, а потом обратиться в банк, где со счета девелопера спишут назначенную судом сумму. Второй вариант — обратиться в Федеральную службу судебных приставов (ФССП), там займутся взысканием неустойки. Но все это работает, когда застройщик находится в устойчивом финансовом положении. Нередко компенсация остается на бумаге, так как взыскивать с застройщика нечего.

Расторжение договора: когда оправданно

При серьезной задержке выдачи ключей дольщик может также расторгнуть договор. Расторжение происходит по письменному уведомлению, после которого девелопер в течение 20 рабочих дней обязан возвратить вложенную сумму с учетом процентов за пользование денежными средствами (1/150 ставки рефинансирования ЦБ в сутки на момент возврата).

Однако не всегда расторжение договора является оправданной мерой. Не стоит этого делать, если проект находится в высокой стадии строительной готовности, а на площадке действительно идет активная работа, советуют эксперты. Тогда выгоднее все же дождаться ключей. В ином случае дольщик получит на руки сумму, указанную в договоре, плюс компенсацию за пользование средствами. При этом рыночная стоимость объекта, скорее всего, окажется выше. Поэтому чаще всего покупатели дожидаются ввода в эксплуатацию и уже потом идут в суд за неустойкой.

Если изначально заявленный срок ввода в эксплуатацию уже подошел, а новостройка находится на низкой стадии строительной готовности, целесообразно расторгнуть договор с девелопером и потребовать возврата средств. Кроме того, дольщикам следует немедленно обращаться в суд, если девелопер объявил себя банкротом. Для этого стоит написать заявление о включении в реестр требований участников строительства.

Как обезопасить себя

Универсального средства, которое может однозначно обезопасить от срыва срока строительства, нет. Однако при принятии решения о покупке квартиры следует ответственно отнестись как к выбору застройщика, так и к проверке самого договора и пакета необходимых документов, советуют эксперты.

Определить надежность застройщика помогают несколько критериев. Первый маячок — репутация девелопера на рынке и портфель успешно реализованных проектов, говорит Мария Литинецкая. Второй важный показатель — сотрудничество с системообразующими кредитными организациями, перечень которых утверждает ЦБ.

Еще одним маячком могут служить партнерские отношения девелопера с известными агентствами. Сегодня некоторые банки настоятельно рекомендуют игрокам, у которых нет отстроенной системы продаж, заручиться поддержкой авторитетного брокера. Это повышает шансы застройщика получить проектное финансирование и успешно реализовать проект.

В большинстве случаев застройщик самостоятельно не выплачивает неустойку, поэтому приходится обращаться в суд. «С момента принятия ФЗ-214 в моей практике не было ни одного подобного случая. Максимум девелопер может предложить в счет неустойки машино-место или кладовую», — говорит Мария Спиридонова.

Дольщики не смогут взыскать штрафы с застройщиков за просрочку

Дольщики не смогут взыскать штрафы с застройщиков за срыв сроков строительства до конца 2020 г., а дома временно не будут включать в реестр долгостроев. Такую меру поддержки застройщиков приняло федеральное правительство. Минстрой России разработал документ, включающий временное смягчение норм действующего законодательства к застройщикам, говорится в сообщении министерства. Антикризисные меры в основном касаются нарушения срока строительства и передачи домов дольщикам. Предлагаемые изменения учитывают ситуацию, в которой оказываются добросовестные застройщики в условиях пандемии, и позволят снизить финансовую нагрузку, объяснил министр строительства Владимир Якушев.

Документом устанавливаются особенности применения неустойки (штрафа, пени) за ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве. В период начисления неустоек теперь не будет включен промежуток времени с 3 апреля до 1 января 2021 г. До сих пор, если застройщик нарушил сроки передачи квартиры, то покупатель был вправе требовать с него неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ, стоимость неустойки рассчитывалась в зависимости от цены договора.

Кроме того, изменен порядок включения строящихся домов в реестр проблемных объектов. До сих пор действовало правило: если застройщик задержал ввод дома больше чем на шесть месяцев, то дом включают в реестр проблемных. Сейчас внесение объектов в этот реестр также отложили до конца текущего года. Застройщикам с начала апреля до 1 января 2021 г. не будет начисляться неустойка за несвоевременное исполнение обязательств по договорам долевого строительства.

Читайте также:  Согласие на совмещение должностей (образец)

Документом устанавливаются особенности применения неустойки (штрафа, пени) за ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве. В период начисления неустоек теперь не будет включен промежуток времени с 3 апреля до 1 января 2021 г. До сих пор, если застройщик нарушил сроки передачи квартиры, то покупатель был вправе требовать с него неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ, стоимость неустойки рассчитывалась в зависимости от цены договора.

Сроки сдачи новостройки нарушены. Что делать?

Вы купили квартиру в строящемся доме. И, конечно, планируете получить ключи от квартиры в те сроки, которые обозначены в договоре долевого участия (ДДУ). Но на деле до фактической сдачи жилья могут пройти месяцы и даже годы от указанного срока. Как обезопасить себя от обмана со стороны застройщика? На какую компенсацию можно рассчитывать в случае невыполнения застройщиком обязательств по договору? Как ее получить?

Отношения между застройщиком и участниками долевого строительства регулируются Федеральным законом №214 “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”.

Согласно ч.4 ст.4. ФЗ №214, в договоре долевого строительства в обязательном порядке должны быть указаны:

  • Полная информация об объекте договора, которая позволяет точно идентифицировать объект (адрес, номер и расположение квартиры на плане, характеристики квартиры, метраж).
  • Цена.
  • Срок передачи объекта дольщику.

Внимание! Срок в договоре не определен? Такой договор нельзя зарегистрировать в государственном реестре. А без регистрации он не будет считаться заключенным!

  • Гарантийный срок на объект (5 лет).
  • Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. Это могут быть поручительство банка (согласно ст. 15.1 ФЗ №214), либо страхование гражданской ответственности застройщика (согласно ст. 15.2 ФЗ №214). Застройщик обязан довести до сведения участников долевого строительства условия поручительства, а также сведения о поручителе/ страховщике.

Внимание! Обязательно проверьте, указан ли в договоре способ обеспечения. В случае банкротства застройщика обращайтесь к его страховщику, либо пишите обращение о включении в реестр кредиторов арбитражному управляющему, который ведет банкротство.

В случае задержки строительства или невозможности ввести объект в эксплуатацию, застройщик обязан:

  1. Уведомить дольщика в соответствии с ч.3 ст.6 Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Срок уведомления – не позднее чем за 2 месяца до истечения указанного в ДДУ срока ввода в эксплуатацию.
  2. Предложить дольщику изменить условия договора (перенести сроки).

В случае согласия дольщика должно быть подписано дополнительное соглашение об изменении сроков строительства и сроков передачи квартиры.

Важно! Дополнительное соглашение, как и ДДУ, подлежит государственной регистрации в территориальном управлении Росреестра. В соглашении также должны быть прописаны сроки сдачи объекта строительства.

Застройщик объявляет о нарушении сроков сдачи и предлагает вам подписать дополнительное соглашение к договору. Прежде, чем его подписывать, важно понять, почему застройщик нарушает сроки.

  • Можно подписать дополнительное соглашение, если:
  1. Сроки в договоре были специально занижены для повышения инвестиционной привлекательности.
  2. Задержка со сроками связана с проблемой, которую застройщик способен решить сравнительно быстро :

– задержка доставки на стройку стройматериалов;
– природные катаклизмы;
– смена подрядчика и т.д.

В этих случаях не паникуйте, подпишите дополнительное соглашение и спокойно дождитесь окончания строительства.
Важно! Подписывая дополнительное соглашение, вы не вправе претендовать на какие-либо компенсации.

  • Не стоит подписывать дополнительное соглашение, если:
  1. Причины срыва сроков серьезные, касающиеся документации (передача прав от одного застройщика другому, отказ в получении разрешительных документов, недостаточность средств на ввод в эксплуатацию социальных объектов).
  2. Застройщик предлагает перенести сроки сдачи не менее, чем на год, без объективных причин.

В этих случаях стоит задуматься о расторжении договора.

Рекомендуем обратиться к юристам, которые специализируются на долевом строительстве, могут проанализировать ситуацию и подсказать, насколько велики риски не дождаться окончания строительства.

Дольщик, согласно договору долевого участия, может получить жилье только после того, как застройщик введет объект в эксплуатацию. Часто застройщики хитрят — в срок, установленный договором, они выдают дольщикам ключи от квартир, при этом еще не получив разрешения на ввод в эксплуатацию!

Это обман потребителя и прямое нарушение федерального закона. Даже при полной готовности, но без разрешения на ввод, дом считается недостроем.

Подписав акт приемки такого объекта и получив на руки ключи, покупатель не только не может зарегистрировать право собственности, но и оказывается виновным наравне с застройщиком в эксплуатации несданного дома.

Эксплуатация объекта строительства без разрешения на ввод в эксплуатацию – незаконна и является административным правонарушением.

Дом в срок не сдан, уведомления о задержке со стороны застройщика не было, предложения подписать дополнительное соглашение не было? Ваши действия должны быть следующими:

1. Направьте застройщику письменную претензию, требуя выполнить предписанные законом обязательства, выдать ключи, передать квартиру и выплатить неустойку за задержку. В претензии укажите, что ждете ответа в 10-дневный срок.

Если нарушены сроки, указанные в дополнительном соглашении, поступайте точно так же. Не подписывайте второго соглашения! Пишите застройщику претензию.

2. Направляйте претензию заказным письмом, с уведомлением о вручении. Либо вручите ее застройщику лично, в двух экземплярах. Один из экземпляров, с печатью и подписью принявшей стороны, возьмите себе.

3. В случае отказа застройщика выполнить ваши требования или в случае оставления претензии без ответа подавайте иск в суд. Обратитесь в суд общей юрисдикции по месту нахождения застройщика, или в суд по вашему месту жительства.
Приложите к иску необходимые документы:

  • договор об участии в долевом строительстве;
  • дополнительные соглашения к договору (при наличии), если ими регулируется срок передачи объекта участнику долевого строительства;
  • документы, подтверждающие оплату с вашей стороны, согласно договору;
  • другие документы, подтверждающие дополнительные расходы (аренду жилья или переплату по кредиту);
  • вашу претензию к застройщику с предложением добровольно выполнить требования по выплате неустойки;
  • ответ на претензию.

В исковом заявлении требуйте не только выплаты неустойки, но и компенсации морального вреда, а также штрафа за несоблюдение требований потребителя в добровольном порядке.

  • Согласно ч.2 ст.6 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве», застройщик должен выплатить соинвестору (физическому лицу) неустойку и компенсировать каждый день просрочки из расчета: 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, умноженная на цену квартиры, указанную в договоре.
  • Компенсация полагается за каждый день просрочки. Счет ведется от указанной в договоре даты окончания строительства и передачи объекта дольщику. Если дольщик – юридическое лицо, неустойка (пени) будет в два раза меньше.
  • Застройщик отказывается платить неустойку добровольно? Согласно п. 6 ст. 13 «Закона о защите прав потребителей» суд обязан взыскать с такого ответчика штраф — 50% от суммы неустойки.
  • Согласно ст. 15 «Закона о защите прав потребителей», у дольщиков есть возможность взыскать компенсацию за причинение морального вреда, вызванного, к примеру, длительным ожиданием.
  • Если вы несете дополнительные расходы из-за нарушения сроков сдачи, застройщик должен компенсировать и их. Например, ожидая, пока достроится дом, в котором вы приобрели квартиру, вы вынуждены снимать жилье. То есть, в то время, пока дом строится, вы несете дополнительные расходы. Однако, все дополнительные расходы должны быть подтверждены документально.

Так, если вы арендуете квартиру, оформляйте договор с арендодателем документально, берите с хозяев квартиры, которую снимете, расписки в получении денег. В суде вы сможете прикрепить их делу и требовать взыскания убытков сверх неустойки. Аренда жилья – дополнительные расходы, которые вы были вынуждены нести по вине застройщика.

Важно! Не стоит целенаправленно оттягивать подачу иска в суд, для того, чтобы “набежало” больше пеней. Согласно ст. 333 ГК РФ, судья вправе уменьшить размер неустойки, подлежащей выплате, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

  • Можно подписать дополнительное соглашение, если:
  1. Сроки в договоре были специально занижены для повышения инвестиционной привлекательности.
  2. Задержка со сроками связана с проблемой, которую застройщик способен решить сравнительно быстро :

Правила расчета неустойки

Размер неустойки рассчитывается по очень простой формуле. Но в ней необходимо обязательно учитывать ставку рефинансирования, указанную Центробанком РФ на текущий момент.

Какие цифры нужно знать:

  1. Ставка рефинансирования, актуальная на момент передачи квартиры или составления заявления в суд.
  2. Коэффициент для расчета пени: для физических лиц он равен 1/150, для юридических – 1/300.
  3. Стоимость жилья по договору с застройщиком.
  4. На какое количество дней застройщик задержал передачу жилья владельцу. Первым днем считается – следующий после даты, указанной в договоре, последним – день получения ключей от квартиры.

Теперь можно разобраться, как выполнять расчеты. Кстати, примерно «прикинуть» возможную сумму пени можно при помощи многочисленных онлайн-калькуляторов. Но точно лучше посчитать вручную.

В случае коммерческой недвижимости, организации (юридические лица) обычно обращаются к профессиональным юристам, потому о них говорить мы здесь не будем.

Что делать, если застройщик переносит срок сдачи дома и квартиры

Приобретая будущее жилье в долевом строительстве, гражданин должен быть готов, что сдача новостройки может задерживаться. Многие согласны потерпеть, когда речь идет о незначительном запоздании, не желая связываться с судами.

Но что делать, если застройщик переносит срок сдачи дома снова и снова? Универсального ответа на данный вопрос не существует.

В этой статье мы расскажем, как обезопасить себя от обмана и отсудить солидную компенсацию, если застройщик не выполняет должным образом договорные обязательства.

Нередко в качестве причин называются обстоятельства непреодолимой силы. Сегодня под ними подразумеваются не только стихийные бедствия, но и несвоевременное поступление оборудования, затягивание в выдаче разрешения государственными органами и иные действия третьих лиц.

Если перенесли срок сдачи дома, полагается ли неустойка?

Наиболее часто встречающаяся проблема, для разрешения которой обманутые дольщики обращаются с исковыми требованиями в суды, – это затягивание сроков сдачи жилья в многоквартирном доме. Такие сроки четко оговорены в заключаемом между дольщиком и застройщиком ДДУ. Причины несоблюдения оговоренных договором временных условий могут быть самыми разнообразными. Просрочка сдачи жилья может зависеть от самого застройщика или случиться не по его вине. Так или иначе, они не должны волновать участника долевого строительства. Ведь главное желание и законное право последнего – получить причитающуюся ему и полностью оплаченную долгожданную квартиру вовремя. Так что делать, если застройщик затягивает сроки сдачи жилья по ДДУ? Об этом подробнее будет рассказано ниже.

Законодатель в ФЗ №214 посвятил регулированию срока, по истечению которого в обязанность застройщика входит передача участнику долевого строительства объекта, целую статья (ст.6). ДДУ должен содержать указание сроков передачи квартиры от застройщика дольщику. Этот же закон причисляет такое условие к обязательным. Отсутствие в договоре пункта о таком сроке делает его нелегитимным.

Просто достроить многоквартирный дом недостаточно. Квартиры участникам долевого строительства могут быть переданы только после того, как застройщик введет дом в эксплуатацию. По этой причине при заключении ДДУ чаще всего под фразой «сдача жилья» подразумевается именно передача квартиры дольщику после введения построенного дома в эксплуатацию.

Сроки сдачи квартиры в тексте ДДУ могут быть обозначены в разных вариантах:

  • конкретной датой (например, не позднее 01.01.2018);
  • периодом времени равным кварталу (например, не позднее III квартала 2017 года);
  • привязкой к вводу дома в эксплуатацию (например, не позднее 20 календарных дней со дня получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию).

Основным документом, свидетельствующим о передаче квартиры при участии в долевом строительстве, является акт приема-передачи. Отсюда становится понятным, что если в обозначенный в ДДУ срок этот документ между компанией-застройщиком и дольщиком не подписан, значит, жилье нельзя считать переданным, а, следовательно, – налицо факт нарушения срока передачи объекта.

Когда акт приема-передачи все-таки подписан, но дата подписания в нем позже даты, прописанной в заключенном договоре, в этом случае также можно говорить о том, что нарушение сроков строительства и передачи жилья имеет место быть.

Перед подписанием акта-приема передачи стоит удостовериться, что сданный дом действительно введен в эксплуатацию. Недобросовестные застройщики могут дать акт дольщику на подпись, в то время как ввод в эксплуатацию еще не состоялся, не заботясь о том, что это противоречит действующему законодательству. А между тем, такой не вполне легитимный документ может в будущем создать немало проблем при оформлении приобретаемой жилой площади в собственность.

Более подробно о процедуре приема жилья от застройщика можно прочитать в статье сайта «Основные правила приемки жилья у застройщика – как обнаружить недостатки, которые от вас хотят скрыть».

Если по каким-либо причинам происходит нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, ФЗ-214 обязывает застройщика в срок не позднее, чем за два месяца до указанного в ДДУ окончания срока, сообщить дольщику соответствующую информацию. Кроме того, участнику долевого строительства направляется предложение подписать дополнительное соглашение, изменяющее условия договора, в котором обговаривается перенос срока сдачи дома. Как правило, в извещении указываются причины, по которым застройщик задерживает сдачу дома. В этом же документе обозначается необходимость продления действия ДДУ, а также устанавливается новый предполагаемый срок завершения строительства.

Читайте также:  Как подать жалобу на магазин

Указанные документы передаются дольщику лично под роспись либо направляются ему заказным письмом с уведомлением. Другими словами, у компании-застройщика должны быть доказательства того, что адресат действительно получил указанную документацию.

Что делать дольщику – принять предложение об изменении застройщиком сроков сдачи жилья или нет – это его личное дело. ФЗ №214 в этом случае стоит на стороне дольщика и дает ему право согласиться на предложение застройщика, а не принуждает к этому.

На то, чтобы перенести сроки, может согласиться тот участник долевого строительства, которому такое стечение обстоятельств выгодно. Ведь в случае переноса срока передачи объекта долевого строительства и внесение окончательного взноса за покупку квартиры также откладывается. Это удобно, если дольщик не успел собрать или найти необходимые денежные средства.

И все-таки, чаще дольщику хочется как можно быстрее получить заветную квартиру, а потому перенос сроков сдачи жилья на более позднее время для него неприемлем.

Вполне возможен вариант, когда участник долевого строительства решил согласиться с предложением о переносе сроков сдачи объекта. В таком случае, к уже имеющемуся ДДУ составляется дополнительное соглашение, которое подписывается обеими сторонами. К примеру, если период времени, на который задерживается стройка, не так уж и велик, подписать допсоглашение, возможно, будет благоразумнее. Проще и быстрее будет дождаться передачи жилья, чем судиться.

Естественно, в таком случае стоит сопоставлять сроки, обещанные застройщиком и настоящее положение вещей. Допустим, если срок сдачи жилья переносится на два-три месяца, а дом построен меньше, чем на половину – понятно, что такие условия заведомо невыполнимы и соглашаться на них не стоит.

Доп. соглашение о переносе сроков сдачи дома перед подписанием необходимо также внимательно изучить. Лучше, если вместе с дольщиком это сделает профессиональный юрист, имеющий опыт в разрешении вопросов, связанных с долевым строительством. Как правило, суть такого соглашения сводится к установлению новых сроков, по истечении которых планируется окончание строительства. Многие застройщики, с целью обезопасить себя от судебных исков, вносят отдельным пунктом условие, что участник долевого строительства претензий по поводу нового срока не имеет.

Подписанное соглашение самостоятельно, как и договор, подлежит обязательной госрегистрации в территориальном отделении Росреестра. Без такой процедуры оно будет просто недействительным.

Когда срыв сроков строительства и просрочка сдачи жилья налицо, а дольщик не желает с этим мириться, не согласен с предложенными застройщиком новыми сроками, ему необходимо начинать действовать незамедлительно. Решение проблемы возможно двумя способами:

  • досудебное урегулирование;
  • разрешение спора в суде.

Для досудебного урегулирования участнику долевого строительства необходимо от своего имени составить письменную претензию к застройщику. Вряд ли он справится с этим самостоятельно, правильнее доверить такую ответственную задачу специалисту. Претензию необходимо направить заказным письмом с уведомлением о вручении, либо самолично принести в канцелярию организации, сделав отметку о принятии документа на оставленной у себя копии. В любом случае, важно иметь на руках подтверждение получения документов фирмой-застройщиком.

Требования в претензии у дольщика могут быть различными:

  • расторжения договора и возврата всех уплаченных денежных средств;
  • возврата части уплаченных денег за квартиру, которую не передали в срок;
  • проведения дополнительных, ранее не обговоренных, работ (например, чистовая отделка либо установка дополнительного оборудования);
  • добровольной уплаты причитающейся участнику долевого строительства неустойки и пени.

В тех случаях, когда застройщик не согласился с претензией либо вообще проигнорировал ее, тогда дольщику не стоит сдаваться и придется отстаивать свои права уже в судебном процессе.

В качестве защиты интересов прав дольщиков и одновременно наказания недобросовестных застройщиков, ФЗ №214 при нарушении сроков передачи дольщику построенного жилья установил уплату последними неустойки. Когда застройщик не сдал дом вовремя, за требованием уплаты неустойки нужно идти в суд.

Уже на момент подачи иска в нем самим истцом должен быть подсчитан размер неустойки. Подробнее о расчете размера неустойки можно ознакомиться в статье сайта «Как рассчитать и истребовать с застройщика неустойку по долевому строительству».

Кроме уплаты неустойки, дополнительно в иск можно включить требования о возмещении:

  1. Убытков (например, если будет доказано, что из-за затягивания сроков сдачи жилья дольщику пришлось жить в съемной квартире).
  2. Морального вреда.
  3. Штрафа за несоблюдение требований потребителя в добровольном порядке.
  4. Судебных издержек (например, за оплату услуг юриста, представляющего интересы дольщика в суде).

Математика здесь проста. Судебный процесс по взысканию неустойки – дело не одного дня. Он может продлиться и два, и три, и пять месяцев. К тому времени, пока застройщик достроит и сдаст просроченный объект, у дольщика на руках уже будет судебное решение, по которому он сможет получить причитающиеся ему деньги. Если же ждать, не обращаясь в суд, то вполне может возникнуть ситуация, когда к окончанию строительства объекта (а вполне вероятно, что застройщик одновременно заканчивает сразу несколько просроченных объектов), денег у фирмы на счетах уже не будет. А потому заплатить неустойку будет просто невозможно.

Кроме того, за то время, что длится судебное разбирательство, сумма просрочки увеличится и можно будет уточнить исковые требования в сторону увеличения размера неустойки. Если к моменту вынесения судебного решения объект так и не сдан, закон не запрещает вновь обратиться в суд за требованием новой суммы неустойки и получить новое решение о ее взыскании. Обращаться можно неограниченное число раз (при условии, что требования каждый раз будут по новому отрезку времени просрочки).

Бояться этого не стоит. Лучше и выгоднее три раза отсудиться и два из трех получить деньги, чем дождаться подписания акта, после чего пойти в суд, одним разом отсудиться за большой период времени и в итоге ничего не получить.

Положительный опыт в разрешении вопросов, связанных с затягиванием сроков сдачи жилья застройщиком, в пользу дольщиков есть и у специалистов Общества защиты прав дольщиков. Если Вам необходима помощь, обратитесь к нам через раздел сайта «Контакты», либо заполнив форму обратной связи.

Бояться этого не стоит. Лучше и выгоднее три раза отсудиться и два из трех получить деньги, чем дождаться подписания акта, после чего пойти в суд, одним разом отсудиться за большой период времени и в итоге ничего не получить.

Порядок действий, если Застройщик нарушил срок сдачи дома

Если Застройщик нарушил предусмотренные в Откроется в новой вкладке.”>Договоре долевого участия (ДДУ) сроки сдачи дома и/или сроки передачи квартиры дольщику, то по требованию этого дольщика Застройщик обязан выплатить ему неустойку (пени). Это прямо и однозначно указано в федеральном законе в Откроется в новой вкладке.”>п.2, ст.6, ФЗ-214. При этом нужно иметь в виду, что Застройщик освобождается от выплаты неустойки, если он выполнил свои обязательства в срок, но передача квартиры не состоялась по вине самого дольщика – вследствие уклонения им от подписания Передаточного акта.

Если Застройщик признает свой косяк, и готов добровольно выплатить неустойку (пени) за задержку срока передачи объекта долевого строительства (квартиры), то вопрос закрывается. Дольщик предоставляет свой номер счета, а Застройщик переводит на него сумму неустойки. Дополнительный штраф в этом случае не взимается.

Застройщик нарушает сроки. Стоит ли добиваться компенсаций, на какие суммы рассчитывать, и почему суды так часто их занижают

При покупке квартир в новостройках проблемы с застройщиками, к сожалению, все еще не редки, даже несмотря на широкое применение закона №214 об участии в долевом строительстве. Сроки строительства могут затягиваться, так же как и передача жилья в собственность, а качество квартир часто оставляет желать лучшего. Что в таких случаях делать покупателям новостроек? И что можно получить от проблемного застройщика?

На эти вопросы c помощью экспертов и постарался ответить «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru». В первую очередь мы решили рассмотреть ситуацию, когда застройщик нарушает сроки сдачи квартиры.

Расторгать или нет?
Сегодня чаще всего квартиры в новостройках реализуются по договорам долевого участия. «А согласно статье 4 214-ФЗ в качестве обязательного условия ДДУ определяет срок передачи объекта дольщику. Если срок в договоре не указан, то договор не будет зарегистрирован в государственном реестре и будет считаться не заключенным», – говорит Алексей Комаров, нотариус Нотариальной палаты Санкт-Петербурга. То есть срок исполнения обязательств в данном случае фиксируется очень четко, но нарушать его, это, конечно, не мешает: «На практике встречается множество оснований, по которым застройщик не может вовремя окончить строительство дома. Начиная с того, что сроки, прописанные в договорах, специально снижались для повышения инвестиционной привлекательности объекта и заканчивая банкротством застройщика или нехваткой денежных средств для окончания проекта», – отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

Таким образом, если застройщик сообщает о нарушении сроков строительства, без тщательного анализа всех обстоятельств не обойтись.

«Если застройщик по каким-либо причинам не может окончить строительство дома и ввести его в эксплуатацию в установленный в договоре срок, он, в соответствии с частью 3 статьи 6 Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», обязан не позднее чем за два месяца до истечения указанного в договоре срока направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении условий договора. И если дольщик принимает это предложение, то должно быть подписано дополнительное соглашение об изменении сроков строительства и сроков передачи квартиры, которое, кстати сказать, как и договор долевого участия (ДДУ) подлежит государственной регистрации в территориальном управлении Росреестра», – рассказывает адвокат Олег Сухов.
Но «дольщик может отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, направив застройщику соответствующее письменное уведомление заказным письмом», – говорит Алексей Комаров (Нотариальная палата Санкт-Петербурга). На практике срок строительства обычно задерживается больше чем на два месяца, так что возможность разорвать соглашение появляется в большинстве случаев. Но надо ли его разрывать?

Чтобы ответить на этот вопрос, прежде всего надо понять, почему застройщик нарушает обязательства, как скоро он обещает их выполнить и реалистичны ли его обещания. «Если задержка вызвана причинами, которые застройщик в силах устранить, причем достаточно быстро (к таким причинам можно отнести, например, нарушение сроков поставки строительных материалов их поставщиком, смену подрядчика или природные катаклизмы. – От ред.), то лучше не паниковать и спокойно дожидаться окончания строительства дома. Но если строительство затягивается по более серьезным причинам, таким как смена застройщика, отсутствие разрешительной документации, отсутствие денег на реализацию социальных объектов и др., то есть повод задуматься о расторжении договора», – говорит Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»), советуя в последнем случае обращаться к юристам, специализирующимся на долевом строительстве и имеющим соответствующую практику и возможности для анализа ситуации. Так же стоит поступить и в том случае, если застройщик предлагает перенести сдачу объекта на длительный срок – на год и более, даже если причины задержки кажутся вполне устранимыми.

Компенсации при расторжении
Если квартира реализовывалась по ДДУ и дольщик хочет расторгнуть сделку, то, как сообщает Алексей Комаров (Нотариальная палата Санкт-Петербурга), согласно части 2 статьи 9 214-ФЗ застройщик после получения соответствующего уведомления в течение 10 рабочих дней обязан вернуть заплаченные за квартиру деньги и оплатить неустойку (проценты на оплаченную по ДДУ сумму) за пользование чужими денежными средствами из расчета 1/300 ставки рефинансирования, действующей на момент возврата денег. На сегодня ставка рефинансирования составляет 8,25%, а указанная неустойка начисляется со дня, когда дольщик внес денежные средства (или их первую часть) по ДДУ, до дня, когда они будут возвращены. Если дольщик – физическое лицо, то неустойка увеличивается вдвое и составляет 1/150 ставки рефинансирования.

Что делать, если застройщики не уведомляют покупателей об изменениях срока сдачи объекта и не выказывают намерений подписать какие-либо дополнительные соглашения? При условии, что с момента сдачи объекта по ДДУ прошло более двух месяцев, нужно направить застройщику заявление с требованием выполнить предписанные законом обязательства, а если оно не будет удовлетворено, можно обращаться в суд. Вероятность выиграть дело, как уверяют эксперты, практически стопроцентная, но, размер неустойки может быть уменьшен, и существенно: «В среднем занижение идет в два раза. Например, по одному из дел о расторжении договора участия в долевом строительстве, взыскании денежных средств, уплаченных по сделке, и процентов за пользование денежными средствами, рассматриваемых в Октябрьском районном суде города Архангельска, требования истца были удовлетворены и расчет суммы процентов в размере 225 363 рублей был признан арифметически правильным. Но суд принял во внимание, что нарушение застройщиком (в данном случае ответчиком) обязательств по договору не повлекло негативных последствий для истца и что застройщик принимал меры по информированию истца об изменении срока введения объекта в эксплуатацию. А также суд учел окончательную дату уплаты цены договора, размер платежей и изменение ставки рефинансирования и в результате решил, что размер процентов чрезмерно высок, и снизил его до 120 000 руб.», – рассказывает Алексей Комаров (Нотариальная палата Санкт-Петербурга).

Читайте также:  Можно ли обратиться в прокуратуру с жалобой

Неустойка за задержку
Если принято решение не расторгать договор, а ожидать окончания строительства, и при этом подписывается предложенное застройщиком дополнительное соглашение, претендовать на какие-либо компенсации не получится. «Но вот если уведомление о переносе сроков строительства не поступало и дата передачи жилья, установленная в ДДУ прошла, а застройщик совсем не спешит выдавать ключи, стоит обратиться к нему с претензионным письмом и, сославшись на нарушение сроков, потребовать передачу квартиры и уплату неустойки», – советует адвокат Олег Сухов. Точно так же можно поступить и в том случае, если нарушены сроки, установленные в дополнительном соглашении. И не стоит подписывать второе дополнительное соглашение, можно, не расторгая договор, ждать сдачу объекта и требовать неустойку за срыв сроков строительства. В принципе, так можно поступить и с первым дополнительным соглашением, но в этом случае взыскать неустойку, особенно в полном размере, будет очень сложно.

По закону же (пункт 2 статьи 6 закона 214) за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства неустойка равна 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день установленного в ДДУ срока. Она рассчитывается от цены договора (стоимости квартиры) и начисляется за каждый день просрочки, и если участник долевого строительства – физическое лицо, так же как и в случае расторжения договора, неустойка взимается в двойном размере и равна 1/150 ставки рефинансирования. И как сообщает Алексей Комаров (Нотариальная палата Санкт-Петербурга), за год она составляет примерно 20% от цены договора.

«На практике расчет неустойки выглядит следующим образом:

цена квартиры по договору * количество дней просрочки * 2 * 8,25%/300.

Например, для квартиры, которая стоила 7 613 442,5 руб. и была сдана вместо 01 июля 2012 г. лишь 24 октября 2013 г. размер неустойки составит: 7 613 442,5 х 480 х 2 х 8,25%/300 = 2 009 949 руб.», – разъясняет адвокат Олег Сухов.

Если застройщик откажется оплачивать причитающуюся по закону сумму в добровольном порядке, за участником долевого строительства, как отмечает Вера Богучарова, заместитель руководителя юридического департамента компании Est-a-Tet, остается право защиты своих интересов в суде. «Причем суд обязан взыскать с застройщика еще и штраф в размере 50% от суммы неустойки за отказ удовлетворить требования потребителя в добровольном порядке (согласно п. 6 ст. 13 «Закона о защите прав потребителей»)», – сообщает адвокат Олег Сухов.

И вновь – рассчитывать на солидный размер компенсации, по мнению эксперта, дольщику не стоит, особенно если задержка срока небольшая. В практике Олега Сухова встречались клиенты, которые хотели взыскать неустойку за нарушение срока строительства на 20 дней, и им было отказано. «Но и при бОльших сроках в судах сложилась практика снижения неустоек до минимума. Вместо заявленных 1,5 – 2 млн руб. суд принимает решение о взыскании в среднем 50 тыс. руб., ссылаясь на 333 статью ГК РФ, которая гласит, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, ее размер можно уменьшить», – утверждает Светлана Савичева, начальник юридического отдела КР «Мегаполис-Сервис».

«И судей понять легко. Ведь если все дольщики или большинство из них обратятся за неустойкой, пока строительство еще не завершено, и застройщик будет вынужден произвести все выплаты в полном размере, то денег на дальнейшее строительство у него может уже и не остаться, – заключает Светлана Савичева. – Да и дольщик при полной компенсации на самом деле мало что выигрывает: неустойка получена, но квартиры нет, и уплаченной за нее суммы тоже нет, так как с обанкротившегося застройщика получить что-то практически нереально». Поэтому многие эксперты советуют обращаться за неустойками уже после окончания строительства и получения квартиры, ведь факт принятия объекта от застройщика, как отмечает Алексей Комаров (Нотариальная палата Санкт-Петербурга), не запрещает обращаться за взысканием вреда, вызванного задержкой сроков передачи.

Но и в этом случае неустойка, скорее всего, будет урезана. «Так, исходя из судебной практики, средний размер неустойки за смещение срока сдачи объекта на 1-3 года не превышает 200 тыс. руб., и даже учитывая штраф в размере 50% от этой суммы, дольщик в лучшем случае может взыскать с застройщика 300 тыс. руб.», – утверждает адвокат Олег Сухов. «Например, при рассмотрении дела о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства районный суд города Саранска Республики Мордовия признал правильным расчет неустойки за период с 1 апреля 2011 года по 17 октября 2011 года в сумме 98 556,48 руб., однако на основании статьи 333 ГК РФ счел необходимым снизить ее размер до 60 000 руб.», – рассказывает Алексей Комаров (Нотариальная палата Санкт-Петербурга).

Прочие компенсации
Точно так же суд обычно занижает и прочие компенсации, которые может потребовать дольщик. По 214 закону (статья 10) помимо неустойки при срыве сроков строительства застройщик должен еще и возмещать убытки. «Пострадавшая сторона вправе требовать компенсацию за расходы по аренде жилья или за переплату по кредиту, если динамика процентных ставок связана с вводом жилья в эксплуатацию, – утверждает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Причем можно попробовать получить компенсацию в досудебном порядке, обратившись к застройщику, а если он не ответит или откажет, нужно обращаться в суд». В суд можно предъявлять требование и о возмещении морального вреда, но только не ожидая «золотых гор». «Как правило, моральный вред оценивается не более чем в 10-50 тыс. руб.», – сообщает адвокат Олег Сухов.

Без ДДУ
Компенсацию при нарушении сроков строительства можно получить и в том случае, если квартира реализуется не по договору долевого участия. Хотя сделать это при использовании «серых» схем в целом, конечно, сложнее, так как в договорах инвестирования или предварительных договорах порою даже нет конкретного срока окончания строительства и передачи жилья. Если он все-таки зафиксирован, то тяжба идет фактически по такому же сценарию, как и при заключении ДДУ, причем, согласно статье 332 ГК РФ, даже если в документах нет никаких обязательств застройщика (продавца) по компенсации убытка, покупатель может требовать уплату законной неустойки. Согласно статье 395 ГК РФ, она определяется исходя из учетной ставки (до 13 сентября 2013 г. – исходя из ставки рефинансирования) банковского процента на день исполнения денежного обязательства, а значение этого показателя можно посмотреть на сайте ЦБ РФ. Если же сроки передачи недвижимости документами не определены, то потребуются доказательства, к примеру, того, что стройка фактически заморожена. Тут каждый случай очень индивидуален, и без грамотного юриста справиться вряд ли удастся.

Сложности могут возникнуть и при покупке квартиры через жилищные сертификаты или через паи в жилищном кооперативе (т.е. в соответствии с 214 законом). «При таких схемах установленных законом гарантий у инвестора нет, а его отношения с застройщиком регулируются лишь условиями сделки», – сообщает Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век», автор книги «Защита инвестиций в новостройки».

«К примеру, пайщики ЖСК в отличие от дольщиков не могут требовать взыскания убытков и неустойки за неисполнение обязательств кооперативом. И кроме того, пайщиков по общему решению всех членов кооператива можно принудить к дополнительным расходам, необходимым для достройки дома, а в отношении дольщиков обязанности по доплате недопустимы», – рассказывает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». Но если пайщик докажет, что его обманули, например, члены правления, то на компенсацию рассчитывать можно, но не от кооператива, а от конкретных лиц, если они будут признаны мошенниками. «И в любом случае, если кооператив или эмитент жилищных сертификатов не выполняет своих обязательств, то инвестор вправе требовать возврата выплаченных инвестиций», – отмечает Василий Шарапов («Сити-XXI век»).

Например, для квартиры, которая стоила 7 613 442,5 руб. и была сдана вместо 01 июля 2012 г. лишь 24 октября 2013 г. размер неустойки составит: 7 613 442,5 х 480 х 2 х 8,25%/300 = 2 009 949 руб.», – разъясняет адвокат Олег Сухов.

Выплата неустойки за просрочку сдачи дома

В договоре строительства должен фигурировать срок сдачи жилья – это та дата, по наступлению которой вы сможете вселиться в квартиру, получив ключи. Просрочка считается со следующего дня, который указан в договоре. Иногда хитрые застройщики указывают ориентировочный срок, называют планируемую дату. Суд подтверждает неприемлемость таких оговорок и невозможность откладывания срока сдачи в одностороннем порядке.

Главным доказательством для выплаты неустойки в суде является акт приема жилья. У вас его не должно быть, то есть акт не должен быть подписанным, по обоснованным причинам, либо он имеется (подписан), но с датой более поздней, чем указано в договоре. В досудебном порядке можно направить претензию с расчетом полагающихся к выплате сумм. Застройщики редко идут навстречу, претензия не удовлетворяется, поэтому, скорее всего, суда не избежать.

Выплата неустойки производится на ваш расчетный счет. В исковом заявлении требуется указать реквизиты, чтобы застройщик смог своевременно перечислить деньги.

В практике нередко встречаются случаи, когда участники долевого строительства выигрывают дела, связанные с несвоевременным исполнением застройщика, своих обязательств по договору, однако застройщик не торопится перечислять присужденные суммы. В этом случае дольщики вынуждены обращаться в службу судебных приставов за защитой своих интересов.

4) в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца и его требования;

Как получить неустойку?

С 1 января 2017 года вступили в силу поправки в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», которым устанавливается порядок и размеры денежных выплат. Неустойка начисляется, если застройщик задерживает сдачу дома, а точнее, срок передачи ключей. В случае нарушения компанией сроков передачи дома, зафиксированных в ДДУ, неустойка выплачивается со следующего дня, следующего за датой из договора, вплоть до момента передачи объекта. То есть, если в ДДУ записано, что передача квартиры должна быть осуществлена до 31 января, а фактически этого не произошло, то, начиная с 1 февраля, дольщик имеет право на получение денежной компенсации. Часто встречается формулировка «не позднее какого-либо квартала». В таком случае началом начисления неустойки считается первый день следующего квартального периода.

Формула для определения размера выплат едина для всех объектов. Если участником долевки является физическое лицо, т.е. обычный гражданин, то застройщик уплачивает пени в размере 1/150 ключевой ставки ЦБ РФ (с 2016 года она приравнивается к ставке рефинансирования). Для юрлиц – 1/300 ставки.

  • Стоимость объекта по договору равна 1,6 млн рублей;
  • Просрочка составила 90 дней;
  • Действующая на данный момент ключевая ставка ЦБ РФ – 10%;
  • Дольщик – физическое лицо.

Рассчитываем по формуле 1600000*90*0,1*1/150. Выходит, что строительная компания обязана выплатить участнику ДДУ 96 тысяч рублей.

В добровольном или досудебном порядке девелопер вряд ли выполнит такого рода обязательства, хотя в типовых ДДУ практически всегда есть раздел «Ответственность сторон» (если Вы не нашли такого пункта в своем договоре, это повод обратиться к юристу). В любом случае, лучше все-таки сначала обсудить проблему с самим застройщиком, отправив ему претензию. Удовлетворить просьбу компания обязана в течение 10 дней со дня получения документа. Если этого не произошло, то можно подавать иск в судебные органы.

Рассчитываем по формуле 1600000*90*0,1*1/150. Выходит, что строительная компания обязана выплатить участнику ДДУ 96 тысяч рублей.

3. Штраф за несоблюдение в добровольном порядке требования потребителя

Во-первых: этот штраф предусмотрен Законом о защите прав потребителей, поскольку на долевое участие этот закон распространяется.

Во-вторых: штраф будет взыскан тогда, когда дольщиком была написана письменная претензия. И на нее застройщик ответил отказом или не ответил вообще.

В-третьих: размер этого штрафа составляет 50% от суммы удовлетворенных требований.

Например, в данном судебном деле, где мы представляли интересы дольщика суд взыскал штраф на сумму 290000 рублей.

Во-первых: этот штраф предусмотрен Законом о защите прав потребителей, поскольку на долевое участие этот закон распространяется.

Добавить комментарий