Перевод земли из ИЖС в коммерческую: пошаговая инструкция

Как перевести земучасток с ИЖС в коммерческую

Чтобы владельцам перевести участок ИЖС в «коммерческую недвижимость», нужно поменять его текущий вид разрешенного использования (ВРИ) на вид, который связан с коммерческой (предпринимательской) деятельностью. Все описанные ниже шаги подходят для любого земельного участка в любом субъекте РФ, но только если он находится в частной собственности.

Основные требования и условия, которые должны быть исполнены до перевода:

Участок должен стоять на кадастровом учете — п. 7 ст. 1 Федерального закона о регистрации недвижимости № 218-ФЗ. Если в правоподтверждающих документах на участок (в свидетельстве или выписке из ЕГРН) есть кадастровый номер, значит он стоит на учете. Если кадастрового номера нет, в документах есть еще условный номер или адрес участка. Вбейте условный номер или адрес на официальной странице справочной информации Росреестра. Если информацию найти не получилось, значит участок не стоит на кадастровом учете. Тогда следует сначала поставить участок на кадастровый учет. Это можно сделать одновременно с переводом ИЖС на коммерческую, но не во всех случаях.

Границы участка должны четко определены в кадастре — пп. 3 и 9 п. 4 ст. 8 Федерального закона о регистрации недвижимости. Нужно найти участок на кадастровой карте Росреестра. Нужно кликнуть по кнопке «лупа» (она слева) и ввести кадастровый номер участка. Если участок имеет границы, на кадастровой карте он будет подсвечен желтым. Если границы не определены, будет написано «Без координат границ» или «Ничего не найдено». В этом случае сначала нужно установить границы участка и только потом заниматься переводом.

Если участком владеют несколько собственников, они все должны быть согласны на перевод. Потому что им нужно подать общее заявление о переводе — пп. 4 п. 2 ст. 15 Федерального закона о регистрации недвижимости № 218-ФЗ.

Территориальная зона участка должна предусматривать нужный ВРИ участка как один из основных или условно разрешенных видов использования. Это можно узнать с помощью ПЗЗ и Карты зонирования города/поселка.

Шаг №1 — Узнать территориальную зону участка и разрешенные виды использования

Лучше сразу определить территориальную зону и ее описание, потому что от этого будут зависеть дальнейшие действия. В каждом городе/поселке местная администрация утверждает свои Правила Застройки и Землепользования (ПЗЗ), Карту Градостроительного зонирования и Генеральный План территории. Именно с их помощью можно узнать территориальную зону участка и виды разрешенного использования.

Сначала найдем участок на кадастровой карте и запомним его расположение. Вбейте кадастровый номер участка в кадастровую карту Росреестра (кнопка поиска находится слева сверху в виде лупы) или просто найдите свой участок.

Теперь найдем в интернете Правила Застройки и Землепользования (ПЗЗ) города/поселка. Обычно ПЗЗ есть на сайте администрации города/поселка. Для этого в любом поисковике (Яндекс, Гугл, Майл и т.п.) нужно вбить «название города/поселка название области администрация правила застройки и землепользования». На сайте найдите ПЗЗ — они должны быть в виде текстового документа (его нужно скачать). Обычно к ПЗЗ прикладывают и карту поселка/города, которая может называться по-разному — Карта Градостроительного зонирования, Схема зонирования, Графическая часть, Территориальное зонирование и т.п. В общем, нужно скачать ПЗЗ и карту к ней. Иногда ПЗЗ скачивается архивом, где вместе с ней будет и карта. Если вместе с ПЗЗ не будет карты, нужно найти Генеральный план города/поселка. Для этого в любом поисковике вбейте «название города/поселка название области администрация генеральный план».

Находим участок на Карте или Генеральном плане. Запомните примерное местоположение участка на кадастровой карте. По тем же ориентирам найдите участок на Карте или Ген.плане, обычно они одинаковы.

Узнаем на Карте или Ген.плане название территориальной зоны участка. Каждая зона отмечена определенным цветом, а ее название обычно пишут по краям карты.

Теперь открываем Правила Землепользования и Застройки (ПЗЗ) и ищем нужный ВРИ в описание зоны участка. В самих Правилах вбейте полное название зоны и найдете ее описание. Обычно описание будет в виде таблицы. В ней же и узнаете — какие основные или условные виды разрешенного использования применяются к этой зоне.

Теперь ситуации, которые встречаются при переводе и что делать дальше:

Если нужный ВРИ указан как один из ОСНОВНЫХ видов разрешенного использования. В этом случае нужно сначала получить выписку/справку из ИСОГД, потом можно поменять с ИЖС на «коммерческую» категорию.

Если нужный ВРИ указан как один из УСЛОВНО разрешенных видов использования.В этом случае инструкция по переводу будет такая: 1) Запросить выписку/справку из ИСОГД 2) Получить разрешение на перевод у администрации 3) Поменять с ИЖС на коммерческую в кадастре.

Если нужный ВРИ вообще не указан. Собственнику придется изменить уже территориальную зону вокруг участка, т.е. внести изменения в ПЗЗ поселка/города — ст. 33 ГрК РФ. Нужно обращаться в местную администрацию и подавать заявление. Этот вопрос будет рассматривать специальная комиссия, а затем на публичных слушаниях.

Шаг №2 — Получить выписку из ИСОГД

Чтобы доказать, что зона участка предусматривает необходимый ВРИ как основной или условно разрешенный, нужно получить об этом официальный документ — выписку/справку из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД). Выписку нужно получить в местной администрации в отделе архитектуры. Если участок в поселке, то в администрации поселка. Если в черте города, в Департаменте/Комитете градостроительства. В некоторых городах справку из ИСОГД можно получить в МФЦ («Мои документы»), а также сайте ГосУслуг.

Одному из собственников участка или доверенному лицу нужно обратиться в местную администрацию и написать заявление на предоставление сведений из ИСОГД. Форма заявления везде разная, образец даст сотрудник администрации. При себе нужно иметь паспорт и бумажную выписку из ЕГРН на участок, в которой должны быть указаны координаты участка.Сотрудник заберет заявление с выпиской и выдаст расписку/опись об их получении. Согласно пп. 3 п. 24 Постановление Правительства РФ от 13 марта 2020 г. №279, госпошлина — 1 000 рублей. Оплатить госпошлину могут потребовать до или после подачи заявления. В первом случае дадут реквизиты и оплатить можно в любом банке. Во втором случае собственнику отправят реквизиты на электронную почту (e-mail). Срок получения справки везде разный. Если участок находится в поселке, ее должны дать в течение 30 дней — п. 2 ст. 12 Федерального закона от 02.05.2006 № 59-ФЗ. На практике оформят раньше — недели за две. Если участок в черте города, срок устанавливает местная администрация.

В назначенный день забрать справку. Достаточно показать паспорт и расписку/опись.

Шаг №3 — Дальнейшие действия зависит от ситуации

После того как получили выписку из ИСОГД, нужно решить что делать дальше. Все зависит от ситуации:

Ситуация №1: Если нужный ВРИ указан как один из основных видов использования. В этом случае чтобы перевести участок ИЖС на нужный ВРИ, собственнику НЕ потребуется получать чье-либо разрешение — п. 4 ст. 37 ГрК РФ и п. 2 ст. 7 ЗК РФ. Можно сразу заняться последним шагом — перевести участок в кадастре с ИЖС на нужный ВРИ.

Ситуация №2: Если нужный ВРИ указан как один из условно разрешенных видов использования. Собственнику придется получить разрешение на перевод в местной администрации — п. 1 ст. 39 ГрК РФ и п. 2 ст. 7 ЗК РФ. Для этого создана специальная комиссия. Если участок в поселке, нужно идти в администрацию поселка. Если в черте города — в городскую администрацию (не районную). В некоторых городах можно обратиться в МФЦ («Мои документы») и оттуда документы подадут в администрацию.

Всем собственникам участка или доверенному лицу нужно обратиться в местную администрацию и подать следующие документы (оригиналы и копии):

Заявление на предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования. Форма заявления везде разная, образец можно спросить у сотрудника администрации. В заявлении нужно указать причины для чего собственники хотят поменять ВРИ участка на коммерческую.

Выписку из ИСОГД;

Бумажную выписку из ЕГРН на участок. В ней должны быть обязательно координаты границ участка (поворотных точек);

Договор основания на участок. Если собственник купил участок, договором основания считается договор купли-продажи. Если участок получен в наследство — свидетельство о наследстве и т.п.

Несколько фотографий своего участка (5 — 6 штук) и парочку соседних. Их достаточно распечатать на обычной бумаге;

Нотариальную доверенность, если обращается доверенное лицо.

Никаких данных о соседях подавать не нужно. Сотрудник заберет документы и выдаст расписку/опись об их получении.

Затем собственников уведомят о дате и времени первого заседания комиссии. Комиссия соберется в течение месяца после подачи заявления. Уведомляют обычно по телефону или смской + обязательно почтой.

Первое заседание комиссии. Члены комиссия будут решать стоит ли вообще заниматься данным вопросом — допустить до публичных слушаний вопрос о переводе участка или сразу отказать в переводе. Заседание обычно проводится в зале администрации. Конечно, только из-за одного участка комиссия собираться не будет. На заседании рассматриваются ситуации и от других заявителей по различным ситуациям. Если примут положительное решение, собственнику сообщат дату и место проведения публичных слушаний. Слушания будут примерно через 2 — 4 месяца. Еще администрация за месяц сообщит о дате проведения публичных слушаний на своем сайте + в местных СМИ — п. 7 ст. 39 ГрК РФ. Чаще всего администрация приглашает владельцев соседних участков на публичные слушания, т.к. перевод участка в коммерческий ВРИ может оказать негативное воздействие на окружающую среду — пп. 3 и 4 ст. 39 ГрК РФ. Причем пригласят не только соседей с участков, которые имеют общие границы, но и остальных, которые находятся поблизости. Приглашения им отправят почтой. На публичных слушаниях соседи, конечно, могут проголосовать против перевода участка.

Публичные слушания. Они проводятся в специальном месте, где можно уместить много народу. Если участок в поселке, обычно собираются в здании администрации или местных Домах культуры. Участвовать и проголосовать в слушаниях может любой желающий. Сначала выступят докладчики. После объявления вопроса пройдет голосование — за или против перевода участка. Все голоса засчитываются в протокол. После собственника уведомят о втором заседании комиссии.

Второе заседание комиссии. Оно проводится там же, где и первое. Здесь комиссия уже с учетом голосов с публичных слушаний решает — выдать рекомендацию на разрешение или нет. Результаты публичных слушаний носит лишь рекомендательный характер, а не обязательный — п. 8 ст. 39 ГрК РФ. Комиссия может и отказать. Если комиссия выдаст положительную рекомендацию, она отправит его главе администрации.

Решение главы администрации. Это самая последняя инстанция. Глава администрации рассмотрит результаты публичных слушаний, рекомендации комиссии и уже окончательно решит — выдать разрешение на перевод или оформить отказ (п. 9 ст. 39 ГрК РФ). Чаще всего он выдает положительно решение, если комиссия выдала положительную рекомендацию. Вопрос о переводе участка проходит 4 уровня — первое заседание комиссии, публичные слушания, второе заседание комиссии и решение главы администрации. И в каждом уровне можно получить отказ в переводе. Отказ можно попытаться оспорить в суде.

Если будет положительное решение главы администрации, собственнику сообщат когда можно забрать в местной администрации письменное разрешение на перевод участка.

Шаг №4 — Поменять в кадастре с ИЖС на коммерческую на вид, который связан с коммерческой (предпринимательской) деятельностью

Во многих городах подать документы можно только в МФЦ, а оттуда их отправят в Регистрационную палату. Если в вашем населенном пункте можно подать документы напрямую в Рег.палату, лучше так и сделать. Услуга называется — внесение изменений в запись ЕГРН на недвижимое имущество. Сама подача документов в МФЦ и в Рег.палату не различается.

Всем собственникам участка нужно обратиться в МФЦ, оплатить госпошлину и подать документы. Госпошлина — 350 рублей (пп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Реквизиты даст сотрудник МФЦ. Касса по оплате обычно находится в самом здании МФЦ. Дополнительно можно заказать выписку из ЕГРН на участок, стоит 460р. В этой выписке будет указан уже обновленный ВРИ вместо ИЖС. Ее выдадут после окончания услуги.

После оплаты госпошлины, в порядке очереди сотруднику отдать документы:

Паспорта собственников или доверенного лица с нотариальной доверенностью. При доверенности паспорт доверителя показывать не нужно;

Выписку из ИСОГД;

Разрешение администрации о переводе (только при переводе на условно разрешенный вид использования);

Правоподтверждающий документ на участок: свидетельство о государственной регистрации права или выписка из ЕГРН;

Чек об оплате госпошлины.

Сотрудник cоставит заявление, собственникам нужно его проверить и подписать. Затем заберет документы (кроме паспортов), каждому выдаст расписку/опись и назначит примерную дату перевода. Полученные документы отправляются регистратору. Теперь остается ждать изменения ВРИ участка. Срок — 7 рабочих дней (пп. 4 п. 1 ст. 16 Закона о регистрации недвижимости).

В назначенный день собственникам прийти в МФЦ и забрать документы. При себе нужно иметь паспорта и опись/расписку. Если заказывали выписку из ЕГРН, ее тоже выдадут.

Как осуществить перевод земли из ИЖС в коммерческую: пошаговая инструкция и важные нюансы

Владельцы участков под ИЖС не всегда стремятся построить жилой дом. Нередко планы меняются, и возникает желание заняться коммерческой деятельностью, но для этого необходимо сначала осуществить перевод земли из ИЖС в коммерческую, чтобы впоследствии по решению органов власти возведенный для бизнеса объект не пришлось сносить. Как осуществить этот перевод по всем правилам?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-29-87 . Это быстро и бесплатно !

Можно ли перевести?

Перевод земли под ИЖС в коммерческую ВРИ можно произвести. Эта процедура более реальна и проста, чем изменение категории земли, так как в этом случае следует обращаться в более низкие инстанции — органы местного самоуправления.

Такой порядок следует положениям Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 N 172-ФЗ, согласно которому решение об изменении вида земли по ее целевому назначению принимается органами исполнительной власти, чьей территории она подконтрольна, а также статьями 8 ЗК и 37, 38, 39 ГрК РФ.

Целью перевода земли из ИЖС в коммерческую является построение на своем участке объекта коммерческой деятельности, а именно:

  • магазина;
  • кафе;
  • салона красоты или парикмахерской;
  • гостиницы;
  • аптеки;
  • спорткомплекса;
  • офиса;
  • мастерской;
  • сервисного центра;
  • склада;
  • автосервиса и т. п.

Особенности

При изменении вида разрешенного использования земли из ИЖС в коммерческую категорию для разных типов деятельности существуют свои нюансы проведения такой процедуры. Если целью перевода является:

  • Строительство и последующая эксплуатация магазина, кафе, офиса, парикмахерской, гостиницы или других подобных объектов, то надо подать ходатайство в местный муниципалитет (реже — в вышестоящие инстанции), предварительно заручившись одобрением большинства соседей данного участка на создание на его территории указанного коммерческого образования; при несогласии большинства соседей вряд ли удастся совершить перевод.
  • Коммерческая застройка, то в конкретных случаях могут потребоваться свои действия и правоустанавливающие документы, поэтому правильнее было бы по порядку грамотного изменения ВРИ земли проконсультироваться у специалиста по операциям с недвижимым имуществом или у сотрудника местного земельного органа, а также при необходимости получить согласие государственных разрешающих служб, например, Роспотребнадзора, Водоканала и др.
  • Создание автосервиса или станции технического обслуживания, то процедура перевода наиболее проста, так как достаточно обратиться только в кадастровую палату, если получено согласие соседей.
Читайте также:  Загранпаспорт без прописки: как получить и какие документы нужны

Плюсы и минусы

К плюсам перевода земли под ИЖС в коммерческую можно отнести:

  • повышение стоимости участка за счет изменения его статуса;
  • извлечение прибыли из работы коммерческого предприятия или сдачи его в аренду;
  • получение юридического адреса и регистрация фирмы;
  • удобное расположение таких территорий и наличие развитой инфраструктуры, например, систем коммуникаций;
  • более дешевый способ организовать бизнес, чем приобретение участка коммерческого назначения или готового объекта;
  • возможность построить более высокое здание, чем допустимое для ИЖС трехэтажное.

Минусами данного перевода можно считать:

  • риск понести убытки при неправильно просчитанном бизнесе;
  • вероятность понести потери, если существуют отягчающие обстоятельства, например, уже построен капитальный дом, но не оформлен по закону;
  • риск превышения общих расходов над доходами, в худшем случае — полная потеря денег.

Каким требованиям должен соответствовать участок?

Желаемый ВРИ земельных участков должен соответствовать генплану развития населенного пункта и градостроительным регламентам (при условии соблюдения технических требований) территориальной зоны, к которой они относятся.

Цена вопроса

На стоимость оформления перевода участка главным образом влияют его местоположение и размер. В число обязательных затрат при отсутствии проблем с земельным участком входит оплата:

  • публикации в местных СМИ о проведении, а затем о результатах слушания;
  • рассылки извещений;
  • аренды помещений;
  • услуг главного архитектора, главы земельного комитета, специалиста кадастрового органа, возможно, и других инстанций;
  • госпошлины;
  • нередко юридических услуг агентств;
  • дополнительных расходов в случае непредвиденных или спорных ситуаций.

Перевод зачастую может стоить от 5 до 20 тысяч рублей.

Сколько ждать ответа?

В среднем такая процедура длится от полутора месяцев до года и дольше, если решение выносится местными органами самоуправления. Если же решение находится в компетенции федерального органа, то процесс может растянуться на несколько лет.

Обязательно ли регистрироваться как юрлицо?

Совершить процедуру такого перевода может как юридическое, так и физическое лицо. Владельцу участка необязательно регистрироваться как юрлицо.

Как перевести землю: пошаговая инструкция

Подготовка документов

  • Заявление с указанием причин изменения ВРИ участка.
  • Подлинник свидетельства о праве собственности на участок и нотариально заверенная копия.
  • Копия кадастрового паспорта участка, содержащая его кадастровый номер и план (можно получить в Росреестре).
  • Паспорт заявителя, то есть владельца участка, или доверенность от его имени на исполнение всех перерегистрационных процедур со стороны другого лица.
  • Подписи соседей с согласием на возведение объекта для ведения бизнеса (повышают шансы на положительное решение).
  • Другие документы, запрашиваемые органами власти данного региона.

Написание заявления

В заявлении-ходатайстве, предоставляемом в органы местного самоуправления об изменении ВРИ частного участка, надлежит указать:

  • в случае юридического лица — наименование организации, Ф.И.О. предпринимателя, организационно-правовой статус фирмы, ее почтовый адрес;
  • физическим лицам — Ф.И.О. владельца частного участка.

Кроме того, необходимо объяснить причины изменения вида разрешенного использования и высказать пожелания о полном или частичном изменении назначения участка. В последнем случае возможно часть участка оставить под ИЖС, а часть перевести в коммерческую, для чего придется произвести межевание.

Подача бумаг

Собранные документы подаются в органы власти, в ведении которых находится данная территория. Чаще всего ими бывают муниципалитет или кадастровая палата, но возможны случаи, когда это органы исполнительной власти субъектов РФ или Правительство страны.

Причем в настоящее время нет единого правила, в какой форме производится подача запроса. Административные единицы устанавливают свои требования, нередко в электронном виде. Но обычно запрос отправляют заказным письмом с уведомлением или вручают лично под подпись.

Публичные слушания

После подачи заявления и собранных документов в соответствующие государственные структуры назначается дата проведения публичных слушаний, о чем следует объявить в местных СМИ или известить по почте заинтересованных лиц. Публичные слушания должны пройти не позднее месяца со дня подачи запроса, и проводятся они в два этапа.

В первой части все заинтересованные стороны имеют возможность задать вопросы владельцу участка, получить на них ответы, высказать свое мнение. На втором этапе слушаний комиссия, учитывая итоги публичной части, выносит и оформляет свое решение по данному вопросу.

Получение ответа

Если по итогам слушаний выносится положительное решение, то на руки заявителю выдается разрешение, позволяющее провести перевод участка из одного вида разрешенного использования земли в другой в кадастровой палате или Росреестре.

Причины отрицательного решения — что делать в таком случае?

Причинами получения отказа в письменном виде с указанием основания для подобного решения могут стать:

  • обнаружение ошибок или несоответствий в поданной документации;
  • заявление написано ненадлежащим лицом;
  • существование каких-либо правонарушений;
  • невозможность перехода данных земель в категорию коммерческих;
  • несоответствие таких изменений принятому генеральному плану, согласно которому происходит развитие территории.

Справка! В случае получения отрицательного решения о переводе можно попытаться отстоять свои права в суде или вышестоящей инстанции.

Возможные альтернативы

Кроме основных видов разрешенного использования земли, существуют такие формы, как условно разрешенные виды использования и вспомогательные виды разрешенного использования. Последний вид допустим только в качестве дополнительного по отношению к одному из первых двух ВРИ и может реализовываться совместно с ними.

Если по каким-то причинам перевод земли под ИЖС в коммерческую невозможен, то есть смысл попытаться получить согласие соответствующих органов на условно разрешенный вид использования участка. Порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка устанавливается статьей 39 ГрК РФ.

Владелец территории должен подать заявление в комиссию земельного комитета, после чего вопрос обсуждается на публичных слушаниях, на которых участники высказывают комиссии свои мнения по поводу возможного влияния на окружающую среду.

По итогам слушаний органы власти принимают решение по запросу. В случае согласия соответствующая запись об условно разрешенном виде использования вносится в государственный кадастр недвижимости, и заявитель имеет право на постройку временных сооружений. Отрицательный ответ можно попытаться оспорить в суде.

Целевое назначение вспомогательного вида использования должно коррелировать с основным видом использования.

Процесс перевода земли из ИЖС в коммерческую является достаточно длительным, затратным и непростым. Но если просчитаны все преимущества такой процедуры, то после сбора всех требующихся документов, прохождения соответствующих инстанций и получения разрешительных документов такой переход зачастую можно реализовать на практике.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

8 (800) 350-29-87 (Москва)
8 (800) 350-29-87 (Санкт-Петербург)

Как перевести землю из ИЖС в коммерческую

Возможно ли это сделать? При соблюдении установленной процедуры перевода земли, которая предназначена для жилищного строительства в коммерческую, на таком участке можно будет вести бизнес и разместить торговую точку или отель.

Разберем алгоритм действий для такого изменения назначения участка, какие для этого требуются документы, и примерную стоимость этого процесса.

Как перевести землю из ИЖС в коммерческую

Категория земель

Согласно действующего законодательства все земли на территории Российской Федерации разделены на категории исходя из их целевого назначения.

Различные категории участков имеют различный правовой режим. Запрещается нецелевое использование земельных участков.

В частности, существуют земли лесного и водного фонда, которые нельзя использовать для выращивания сельскохозяйственной продукции. Для этого бы пришлось вырубить леса или осушить водные объекты, что привело бы к заметному нарушению экологической обстановки и причинению вреда окружающей среде.

Разновидности назначения участков земли в Российской Федерации:

Земли сельскохозяйственного назначения участки, которые предназначены для выращивания продовольствия, на них выращивают зерновые культуры, овощи, фрукты и т.д. разводят скот и птицу
Земли поселений участки, находящиеся в населенных пунктах (городах, сельских поселениях и др.), непосредственно из данной категории земель предоставляют участки под ИЖС, на которых возможно строительство частных домов
Земли особо охраняемых территорий как правило, на таких землях размещены заказники, заповедники, природные объекты оздоровительного назначения, лечебные курорты и др., участки рекреационного назначения
Земли водного фонда запасы пресной воды относятся к богатству нашей страны, эти земли не подлежат продаже, поблизости от озер и рек не допускается размещение промышленных объектов и жилых домов.
Земли лесного фонда на таких участках расположены лесные массивы и территории, на которых планируется посадка леса.
Земли запаса к ним относятся территории, которые в настоящее время не используются для хоз. деятельности, но, тем не менее, находятся в федеральной собственности
Земли специального назначения на таких землях расположены объекты промышленности, связи, транспорта, телерадиовещания, обороны и безопасности, объекты космического назначения и т.д.

Из всего разнообразия категорий земель, обычных граждан, как правило, интересуют только земли населенных пунктов и участки сельскохозяйственного назначения.

На сельхоз. угодьях можно разместить садовые и огородные участки, разводить скот, птицу, что жизненно важно для многих российских граждан.

Земли населенных пунктов – категория земельных участков, на которых допускается выполнение строительных работ по возведению индивидуальных жилых домов.

Разрешенное использование земель

Кроме такого параметра как категория земли, выделяется еще вид ее разрешенного использования. Виды разрешенного использования участков определяются согласно классификатору, принятому органом федеральной исполнительной власти. Классификатор ВРИ утвержден приказом Министерства экономического развития РФ от 01 сентября 2014 г. № 540.

Поскольку обычного гражданина интересуют лишь только 2 категории земельных наделов, земли поселений и сельскохозяйственные угодья, рассмотрим их.

Земли, находящиеся в городской черте (в границах сельского поселения) либо вблизи нее могут предназначаться для:

Для ИЖС Земельные участки, на которых допускается возвести жилой дом
Для ЛПХ земли для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный участок)

Сельскохозяйственные земли, которых так много на территории России, также делятся на ряд подгрупп исходя из вида разрешенного назначения:

  • Ведения КФК (крестьянско-фермерского хозяйства);
  • для ЛПХ (полевой земельный участок);
  • предопределенные под садовые и огородные участки (с 1 января 2019 возможно возвести жилой объект недвижимости, а также зарегистрироваться в нем);

Поскольку число граждан, стремящихся осуществить строительство индивидуального дома или ведения коммерческой деятельности постоянно растет, увеличивается и количество процедур переоформления земельных участков из одной категории в другую, их правового режима.

Нормативно-правовая основа

Перевод участка земли в другую категорию совершается в соответствии с порядком, установленным в Федеральном законе от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

Этот правовой акт включает в себя исчерпывающий перечень требуемых действий, которые нужно выполнить правообладателю земельного надела для реализации процедуры смены его назначения.

Нужно понимать, что решение о переводе принимается исполнительными органами власти того уровня, в ведении которых находится соответствующий земельный участок.

В зависимости от расположения земли заявление о переводе направляется:

Если участок в федеральной собственности то заявка подается в Правительство РФ
Если земля в региональной собственности то подача заявления осуществляется в органы исполнительной власти определенного субъекта РФ
При собственности муниципального образования в местную администрацию

Как перевести земельный участок из ИЖС в коммерческий

Множество соотечественников, в особенности проживающие в сельской местности, желали бы заниматься бизнесом непосредственно рядом с домом.

К примеру, гражданину принадлежит земельный участок под ИЖС, на котором находится частный дом и гаражное строение. В этом случае гараж может быт использован для расположения небольшого автосервиса.

Либо возле своего дома выстроить маленькую постройку и использовать ее как небольшой магазин или салон парикмахерской, или иной коммерческий объект.

Но, в соответствии с действующим градостроительным законодательством, ведение бизнеса на земельном участке, который предоставлен для индивидуального строительства, запрещено.

Выходом из сложившейся ситуации служит перевод земельного участка ИЖС целиком или его части под коммерческую недвижимость.

Под магазин

Если у гражданина имеется земельный участок для жилищного строительства и он хочет организовать на нем небольшую торговую точку, то при соблюдении определенных условий эта задумка может быть воплощена в жизнь.

Нужно понимать, что смена назначения территории принадлежащего на праве собственности участка гораздо проще, чем перевод категории земли.

Строительство объекта коммерческого назначения на собственном земельном наделе возможно после написания заявления в администрацию соответствующего муниципального образования.

Заявление должно содержать конкретную просьбу гражданина:

Предопределить для участка земли дополнительный ВРИ При наличии индивидуальной жилой постройки на земельном наделе либо планах ее возведения вместе с объектом коммерческого здания, возможен как раз данный вариант, при котором участок получает назначение: ИЖС + торговое
Выделить участок под торговую точку из основной земли и непосредственно у данного выделенного надела сменить вид использования

Орган местного самоуправления принимает решение по поступившему заявлению владельца участка.

Положительное решение муниципалитета означает выдачу правообладателю земли акта о смене или расширении вида разрешенного использования участка.

Для того, чтобы повысить вероятность удовлетворения ходатайства собственника, можно собрать подписи владельцев соседних участков, которые не возражают против постройки магазина поблизости от них.

При сборе большинства подписей за размещение коммерческого объекта, это будет иметь решающее значения во время принятия решения должностными лицами местной администрации.

Под автосервис

Если у правообладателя земельного участка под ИЖС есть желание и необходимые навыки для занятия на принадлежащей ему гаражной постройке таким видом коммерческой деятельности, как автосервис, то это вполне возможно.

Для того, чтобы у органа местного самоуправления и отделения налоговой службы не возникали вопросы к предпринимателю, следует узаконить гаражное строение или на этапе строительных работ, или после завершения его возведения.

Собственнику участка необходимо обратиться в местную администрацию и подать заявление об изменении принадлежащего ему земельного участка из ИЖС в коммерческий.

Как поменять категорию земли

У земли ИЖС масса преимуществ. На ней можно зарегистрироваться по конкретному адресу, получить свободный и законный доступ к воде, газу, электроэнергии и канализации и помощь муниципальных властей в обслуживании территории. Поэтому сменить категорию земли на ИЖС хотят многие, но далеко не всегда это возможно. Обо всех тонкостях рассказывает коммерческий директор проекта БТИ 2.0 Алексей Паршин.

Согласно законам Российской Федерации, все земли делятся на ряд категорий: населенных пунктов; сельхозназначения; промышленного и социального назначения, а также некоторые другие. Только на земельных участках первых двух категорий закон разрешает строить жилье, и только эти территории имеют все права, чтобы устроить комфортную жизнь.

Читайте также:  Для чего создан реестр закупок, осуществленных без заключения муниципальных контрактов

Вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка под индивидуальное жилищное строительство актуален только для земель населенных пунктов, к примеру коттеджных поселков, где разрешены проживание и регистрация.

Другими словами, «категория земельного участка» и «вид разрешенного использования земельного участка» дают ответ на вопрос, какие объекты капитального строительства можно в законном порядке построить на этой земле.

Основная сложность — в генплане

Закон нашей страны не предусматривает переход земли из одной категории в другую по желанию собственника. Поменять ее с «сельхозназначения» на «земли, где можно возводить частный дом», не получится. Основанием для такого изменения может стать только новый утвержденный генплан территории. В этом плане администрация района должна предусмотреть такое изменение. Только в этом случае собственник имеет право подать ходатайство в администрацию о смене категории земельного участка.

Рассматривают ходатайство до двух месяцев, а после этого в течение еще пары недель выдается положительное решение или отказ.

Если ответ « да », то владелец участка получает на руки акт, в котором указываются:

  • основания для изменения категории;
  • границы, площадь и кадастровый номер участка;
  • категория, к которой относилась земля, и категория, к которой она будет относиться теперь.

Главная причина отказа в смене категории земли

Вам откажут в смене категории участка, если участок расположен на удалении от черты населенного пункта и в планы администрации не входит развивать и расширять ближайший населенный пункт.

Еще до того, как запускать весь процесс, стоит учесть и другие факторы. Например, в смене категории откажут, если экологическая экспертиза оказалась отрицательной; если целевое назначение земли не соответствует землеустроительным документам; если участок относится к таким категориям, как пастбище, луг или нечто подобное.

Стоимость услуги и налоги

Во-первых, при изменении категории земли поменяется и налог на нее. Но если землю в другой статус не перевели, а на участке сельхозназначения разрешили построить жилой дом, то налоговая ставка останется прежней. Покрытие изменения кадастровой стоимости участка — вот самая затратная часть. И платить за это должен собственник. Сумма может достигать 30% от стоимости земли. На стоимость процедуры повлияют также размер участка, услуги по подготовке документов, создание проекта будущего дома, а если будет необходимо, то и экологическая экспертиза.

Иначе дело обстоит с видами разрешенного использования. Их поменять можно и даже проще, чем несколько лет назад. Если в вашей территориальной части Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) вы как собственник участка имеете право изменить ВРИ, тогда просто следуйте инструкции.

1. Уточните зону вашего участка

Это вы можете сделать на сайте администрации вашей территории (района). Узнав наименование зоны земли, важно уточнить ее расшифровку и весь список допустимых видов разрешенного использования.

2. Соберите документы

Если в этом списке в ПЗЗ допустимый вид разрешенного использования — ИЖС, то, чтобы изменить ВРИ, вам потребуются:

  • паспорт и его копия; , подтверждающая права собственника;
  • заполненное заявление в адрес кадастровой палаты и Росреестра об изменении ВРИ.

3. Куда обращаться?

Вы можете все сделать самостоятельно или прибегнуть к услугам кадастрового инженера. Он составит заявление на изменение ВРИ, приложит скан ПЗЗ (документа градостроительного зонирования), а после отправит дело в кадастровую палату, которая меняет ВРИ. Заявление вы также можете подать самостоятельно через МФЦ. Важно, чтобы весь процесс проводил сам собственник земельного участка, его наследник или нотариально доверенное лицо.

Перевод участка из ИЖС в коммерческие земли

Перевод участка из ИЖС в коммерческие земли

Использование земельного участка под ИЖС для целей предпринимательства допускается только после корректировки вида разрешенного использования (ВРИ). Как внести изменения в реестр расскажем в статье.

Общие требования для перевода объекта

Для возможности перевода земли необходимо соблюсти базовые требования. Первое обязательное условие заключается в том, что объект должен стоять на кадастровом учете. Это несложно проверить:

1. Изучите правоподтверждающие бумаги. Если в выписке из ЕГРН есть кадастровый номер – объект стоит на учете.
2. Когда кадастровый номер не установлен, но есть адрес или условный номер, проверить данные можно на официальном ресурсе Росреестра. Если найти сведения не удалось, объект не стоит на учете.

Прежде чем осуществлять перевод, необходимо поставить надел на кадастровый учет. Для этого потребуется собрать документы, пройти необходимую процедуру в кадастровой палате и зарегистрировать изменения в Росреестре. В некоторых случаях постановку на кадастровый учет проводят единовременно с изменением категории земельного участка.

Второе обязательное условие для корректировки – четкое определение границ территории. Чтобы узнать, установлены ли границы, можно обратиться к публичной кадастровой карте на официальном сайте Росреестра. Для поиска объекта кликните на лупу в верхнем левом углу экрана и введите кадастровый номер.

публичная кадастровая карта

Если границы объекта установлены, он подсвечивается желтым. Когда границы не установлены, появляется надпись: «Без координат границ» или «Ничего не найдено». В такой ситуации потребуется определить границы и только следующим этапом переводить в другую категорию.

На внесение корректировок в сведения об объекте должны согласиться все владельцы. Процедура инициируется путем подачи общей заявки о переводе. Вы можете заказать эти работы у наших специалистов.

Пошаговая инструкция корректировки ВРИ участка

Для изменения категории участка из ИЖС в коммерческую необходимо пройти четыре этапа. Остановимся на каждом подробно.

Этап 1. Уточнение территориальной зоны участка и вида разрешенного использования

От принадлежности к территориальной зоне зависят последующие действия. Уточнить эти данные можно в плане застройки землепользования (ПЗЗ), градостроительной карте и генеральном плане территории. Эти документы утверждаются для каждого населенного пункта.

Чтобы получить информацию необходимо знать адрес и кадастровый номер земельного участка. Алгоритм действий:

1. В публичной кадастровой карте укажите номер объекта. Запомните местоположение участка.
2. Найдите ПЗЗ нужного населенного пункта. Для этого воспользуйтесь любой поисковой системой. Введите в строку поиска название населенного пункта, регион местоположения, а затем слова «администрация ПЗЗ». Как правило, нужный сайт окажется по первой ссылке. Скачайте ПЗЗ и карту к ним.
3. Найдите участок на карте. Для этого сравнивайте изображение и ориентиры с картой на сайте Росреестра. Название территориальной зоны будет указано с краю карты. Для участка под ИЖС будет надпись: «Зона индивидуальной жилой застройки».
4. В ПЗЗ найдите нужный ВРИ и прочтите описание. В документе прописываются основные, условно-разрешенные и вспомогательные виды использования, допустимые в текущей зоне расположения земельного участка.

правила землепользования и застройки

Допустим, перевод земли из ИЖС в коммерческую требуется для строительства магазина. Нужный ВРИ может называться «объекты розничной торговли». Дальнейшие действия зависят от ситуации:

1. Нужный ВРИ является основным. Необходимо получить справку из ИСОГД, а затем изменить целевое назначение.
2. Нужный ВРИ является условно-разрешенным. Потребуется получить справку из ИСОГД, оформить разрешение в муниципалитете и зарегистрировать изменение целевого назначения.
3. Нужный ВРИ не прописан. Потребуется внесение корректировок в ПЗЗ населенного пункта (ст. 33 ГрК РФ). Для этого необходимо подать заявление в муниципалитет. В дальнейшем вопрос решается специальной комиссией.

На практике, когда нужный ВРИ не указан, положительное решение о внесении изменений в ПЗЗ выносится редко.

Этап 2. Получение выписки из ИСОГД

ИСОГД – это информационная система обеспечения градостроительной деятельности. Необходимо получить выписку из этой системы для доказательства того, что зона расположения земельного участка предусматривает требуемый ВРИ.

Документ выдается в архитектурном отделе муниципалитета, в департаменте градостроительства или в МФЦ. Чтобы получить выписку, собственнику необходимо подать заявление о предоставлении справки. При себе необходимо иметь паспорт и актуальную выписку из ЕГРН.

Справка предоставляется на платной основе. Госпошлина составляет 1000 рублей. Срок изготовления – до 30 дней. Точный срок устанавливается администрацией.

Этап 3. Процедура изменения

Если нужный ВРИ прописан в справке в качестве основного, никаких дополнительных процедур не потребуется. Собственник может обратиться в кадастровую палату и перевести участок в нужный ВРИ.

Если требуемый ВРИ прописывается в качестве условно-разрешенного, собственнику необходимо оформить разрешение на перевод в муниципалитете. Для этого подается пакет документации, в который входит:

• заявление (форму предоставит сотрудник муниципалитета);
• справка из ИСОГД;
• выписка из ЕГРН;
• правоустанавливающие бумаги – договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о вступлении в права наследования и др.;
• фотографии земельного участка;
• общегражданский паспорт собственника (или нескольких);
• доверенность, если интересы собственника представляет другой человек.

Специалист заберет пакет документов и выдаст расписку об их получении. Владельцу сообщат о времени и месте проведения заседания комиссии. Оно произойдет в течение месяца после оформления заявления.

На первом заседании будет решено, есть ли смысл выносить вопрос на публичное слушание. Если решение положительное, назначается день проведения мероприятия. Как правило, это происходит через 1-3 месяца.
На публичном слушании любой человек сможет проголосовать за или против. Это фиксируется в протоколе.

публичные слушания

Затем назначается дата второго заседания комиссии. На нем принимается решение о выдаче рекомендации на оформление разрешения. Если оно положительное, дело направляется главе муниципалитета. Это заключительный орган, который принимает окончательное решение. По итогам выдается официальное разрешение на перевод в письменной форме.

Этап 4. Изменение ВРИ на коммерческий

Для внесения изменений в ЕГРН необходимо подать бумаги в МФЦ или в Росреестр. Госпошлина за предоставление услуги составляет 350 р.

Для внесения корректировок предоставляются следующие документы:
• общегражданский паспорт;
• справка из ИСОГД;
• решение муниципалитета;
• правоустанавливающий документ;
• квитанция о перечислении госпошлины.

Срок внесения изменений – 7 рабочих дней. В назначенный день потребуется посетить МФЦ или Росреестр повторно, чтобы забрать готовые бумаги.

Как перевести землю из ИЖС в коммерческую

Foto1

ИЖС подразумевает возведение капитальных строений на земле и использование их исключительно для проживания членов одной семьи.

При желании воспользоваться участком для целей предпринимательства потребуется сменить его вид разрешенного использования.

Эксплуатация надела не по целевому назначению является нарушением земельных законов.

При каких видах деятельности нужно осуществлять смену ВРИ?

Самый подходящий для строительной деятельности в черте населенных пунктов ВРИ «Для индивидуального жилищного строительства» не может использоваться для получения прибыли. В то же время, размер участка может позволять размещение на нем не только жилого дома, но и коммерческого объекта.

Магазин

В зависимости от размера будущего торгового объекта возможно два варианта развития событий:

  • Разделение участка ИЖС на две части, одна из которых получает ВРИ «Предпринимательство» подраздел «Магазины».
  • Перевод всего участка под предпринимательскую цель использования.

Вновь присвоенный вид использования позволяет возводить на земле торговые объекты площадью до 5000 м2.

Гостиница

Foto2

Строительство гостиницы на землях населенных пунктов требует получения разрешения на ведение строительных работ.

ВРИ «ИЖС» у выбранной стройплощадки будет являться причиной для отказа в выдаче требуемого документа.

Как и в предыдущем случае, можно сменить ВРИ у части земельного массива под ИЖС или присвоить коммерческую цель всему наделу.

Согласно действующему классификатору, следует рассмотреть возможность изменения ВРИ участка, на другой, соответствующий коду 4.7 «Гостиничное обслуживание».

Автомойка

Независимо от того, какой тип моечного блока вы собираетесь поставить – капитальный, или модульный сборно-разборный, без смены ВРИ участка не обойтись. Доказать контролирующим структурам, что использование построенного объекта предполагается исключительно для собственных нужд будет очень сложно.

Присвоение разрешенного использования 4.9 «Обслуживание автотранспорта» позволит размещать на земле не только автомойки, но и другие сопутствующие объекты:

  • Гараж и автостоянка.
  • Автозаправочная станция.
  • Шиномонтаж и магазин автозапчастей.

Торгово-развлекательный центр

Участок под ИЖС имеет ограниченные размеры, поэтому разместить на нем полноценный торгово-развлекательный комплекс не получится. Минимальные требования к такому объекту – площадь здания от 5000 м2.

Кроме того, необходимо будет предусмотреть гараж или паркинг для автомобилей сотрудников центра и его посетителей. Если все это можно устроить на вашем участке – начните процедуру смены ВРИ земли на код 4.2 «Торговые центры».

Прочие объекты

Foto3

По классификатору ВРИ на землях населенных пунктов возможно возведение следующих коммерческих объектов:

  • Офисы производственных, торговых, банковских структур – подраздел 4.1 Классификатора.
  • Рынки, ярмарки выходного дня, торговые площадки – код 4.3.
  • Кафе и рестораны, закусочные и столовые – код 4.6.
  • Детские аттракционы – код 4.8.

До начала процедуры смены ВРИ оцените размеры участка на предмет соответствия планируемым целям.

Нехватка земли для организации минимального сервиса коммерческого объекта может негативно сказаться на его прибыльности.

Возможность и условия перевода

Вопрос перевода земли из ИЖС на коммерческую цель использования регламентируется статьей 37 ГрК РФ, Приказом Минэкономразвития РФ №540, а также нормативно-правовыми актами муниципалитетов.

Правовой статус земельного участка определяется согласно его принадлежности к какой-либо категории в соответствии с зонированием территории. Так как ПЗЗ района, градостроительные планы разрабатывают и утверждают органы местного самоуправления (администрации поселений), то о возможности смены назначения земли узнавать нужно именно там.

Градостроительный кодекс РФ гарантирует возможность самостоятельного выбора ВРИ земли каждому гражданину, при этом нужно учитывать, что в некоторых случаях потребуется проведение публичных слушаний.

Согласно действующему законодательству, один и тот же участок земли может иметь основной вид использования, а также условно-разрешенный и вспомогательный. Если ваша недвижимость помимо основного ВРИ «ИЖС» имеет предусмотренные законом предпринимательские цели, то смена разрешенного использования земли сильно упрощается.

Как происходит изменение без публичных слушаний?

Без проведения публичных обсуждений допускается смена видов использования земли на вспомогательный вид, предусмотренный действующим ПЗЗ. Решение о смене статуса надела принимается главой поселения.

С публичными слушаниями

Условно-разрешенные виды использования наделу присваиваются главой администрации муниципалитета с учетом предложений, поступивших во время публичных слушаний. Хорошие отношения с соседями в этом случае могут стать хорошей основой вашему начинанию.

Порядок процедуры

Если на участке ИЖС располагается жилой дом, дальнейшее проживание в котором не планируется, в первую очередь необходимо осуществить перевод здания в категорию нежилого.

В случае, когда предполагается разделение участка, а также сохранение за домом статуса жилого помещения, проводится межевание земли с постановкой на кадастровой учет полученных частей. Здесь следует учитывать, что к участкам ИЖС предъявляются требования по минимальному размеру.

При смене на вспомогательный вид

Foto4

Если ПЗЗ территории и техрегламенты не запрещают присвоение земельному владению коммерческой цели использования, то составляется декларация, уведомляющая Кадастровую палату о намерении использовать участок для новых целей.

Приложением к декларации будет являться межевой план земли. Копия ПЗЗ направляется в ведомство администрацией поселения при осуществлении межведомственного взаимодействия.

Читайте также:  Как правильно оформить трудовой договор с менеджером по продажам?

На условно-разрешенную коммерческую цель

Структурой, ответственной за прием заявлений и принятие решений о разрешении смены цели использования земли на условно-разрешенный вид в черте населенного пункта, является администрация поселения.

Направить ходатайство об изменении ВРИ земли имеют право собственники участков, а так же арендаторы, при условии пользования наделом свыше 5 лет. Для арендаторов обязательным является предоставление письменного согласия собственника земли.

Глава администрации назначает проведение публичных слушаний, принять участие в которых могут все владельцы соседних земельных наделов. Во время обсуждения предполагаемых изменений выясняется мнение людей, заслушиваются их возражения.

Как показывает практика, чаще всего несогласие выражается при планировании разместить на земле объекты, оказывающие негативное воздействие на природу – автомойку, реммастерскую, а также постройки, предполагающие массовое скопление народа, ввиду возможного нарушения общественного порядка.

Положительное решение главы администрации о смене ВРИ земли направляется в Кадастровую палату, которая фиксирует изменение статуса надела в Госкадастре.

Стоимость

Смена ВРИ земли может включать в себя следующие «платные» процедуры:

  • Обмер надела с внесением записи в реестр кадастровой палаты. . в кадастре.

Причины отказа

Foto5

Отказ удовлетворения ходатайства может быть обжалован в судебной инстанции. Но до подачи заявления в суд убедитесь, не явился ли отказ следствием:

  • Ненадлежащего оформления ходатайства.
  • Неполного пакета требуемых документов.
  • Отсутствия прав на инициирование административной процедуры.

Все эти недочеты легко устранимы, после чего заявление может быть подано повторно.

Заключение

Использование земельного участка «ИЖС» для получения прибыли возможно только после присвоения участку коммерческой цели использования. Потребует вопрос обсуждения на публичных слушаниях или нет зависит от того, какие направления использования предусмотрены для землевладения в градостроительном плане и ПЗЗ территории.

Испрашивание коммерческой цели использования для участков, на которых предпринимательство запрещено градрегламентом, станет причиной для вынесения отказа в удовлетворении просьбы.

Как перевести участок под ИЖС в коммерческую землю?

Главная / Недвижимость / Земельный участок / Категории земельных участков / ИЖС / Как перевести землю в ИЖС?

Время на чтение: 5 мин

Перевести землю из одного статуса в другой вполне возможно, хотя подчас и очень сложно (особенно это касается лесов и водных территорий, участков под особо охраняемые объекты, а также ценных сельхоз угодий).

  • Когда это необходимо?
  • Инструкция по переводу
  • Сроки и стоимость

Что касается перевода жилой земли в коммерческую, то это сделать проще — для этого необходимо подать соответствующий запрос с описанием причин такого перехода в местные органы самоуправления (но в случае, если дело касается очень больших площадей, решение может быть принято только органами федерального уровня).

Более подробно о правилах и особенностях этого процесса поясняется в Федеральном Законе №172.

Можно ли перевести?

Перевод земли под ИЖС в коммерческую ВРИ можно произвести. Эта процедура более реальна и проста, чем изменение категории земли, так как в этом случае следует обращаться в более низкие инстанции — органы местного самоуправления.

Такой порядок следует положениям Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 N 172-ФЗ, согласно которому решение об изменении вида земли по ее целевому назначению принимается органами исполнительной власти, чьей территории она подконтрольна, а также статьями 8 ЗК и , , 39 ГрК РФ.

Перевод земельного участка из лпх в ижс

Нам отказывают в оформлении ЛПХ так как статус ИЖС! Всё, что имеется из документов на землю это схема размещения земельного участка на кадастровом плане территории! Вообще это возможно? И что нам надо делать для этого? 27 Мая 2015, 17:15 Екатерина, г. Санкт-Петербург Ответы юристов (8)

78, 81 Земельного Кодекса РФ Земли сельскохозяйственного назначения подразделяются на 7 категорий. Ведение крестьянско-фермеского хозяйства, — одна из категорий земель сельскохозяйственного назначения. Можно ли строить на землях КФХ? Согласно ст. 263 ГК РФ и ст. 403 ЗК РФ Собственник любого земельного участка имеет право на его застройку. В соответствии со ст. 43 ЗК РФ возведение или не возведение строений или сооружений, является правом собственника земельного участка. Единственный запрет на строительство на землях сельскохозяйственного назначения описан в п.

Особенности

При изменении вида разрешенного использования земли из ИЖС в коммерческую категорию для разных типов деятельности существуют свои нюансы проведения такой процедуры. Если целью перевода является:

  • Строительство и последующая эксплуатация магазина, кафе, офиса, парикмахерской, гостиницы или других подобных объектов, то надо подать ходатайство в местный муниципалитет (реже — в вышестоящие инстанции), предварительно заручившись одобрением большинства соседей данного участка на создание на его территории указанного коммерческого образования; при несогласии большинства соседей вряд ли удастся совершить перевод.
  • Коммерческая застройка, то в конкретных случаях могут потребоваться свои действия и правоустанавливающие документы, поэтому правильнее было бы по порядку грамотного изменения ВРИ земли проконсультироваться у специалиста по операциям с недвижимым имуществом или у сотрудника местного земельного органа, а также при необходимости получить согласие государственных разрешающих служб, например, Роспотребнадзора, Водоканала и др.
  • Создание автосервиса или станции технического обслуживания, то процедура перевода наиболее проста, так как достаточно обратиться только в кадастровую палату, если получено согласие соседей.

Важные факторы

Коммерческое использование земельного участка затрагивает интересы других людей и может быть связано с интересами определённых учреждений. Например, возможно, будет иметь значение мнение Водоканала или Санэпидемстанции по данному вопросу.

Примерный перечень факторов, которые окажут влияние на принятие решения:

  1. Особенности инфраструктуры этого района.
  2. Мнение соседей по поводу предполагаемых изменений.
  3. Если на участке имеются либо какие-либо обременения или ограничения. В частности, участок может быть предметом залога при получении банковского кредита.
  4. В некоторых случаях у местных властей или на общегосударственном уровне могут уже существовать определённые планы, которые несовместимы с планируемыми изменениями.
  5. В некоторых случаях может потребоваться провести согласование с теми или иными государственными инстанциями (например, с Роспотребнадзором).
  6. Нужно учесть необходимость проведения нового межевания в том случае, если коммерческое строение займёт не весь участок.

Существуют и иные факторы, которые зависят от конкретного участка и предполагаемого вида деятельности на нём.

Плюсы и минусы

К плюсам перевода земли под ИЖС в коммерческую можно отнести:

  • повышение стоимости участка за счет изменения его статуса;
  • извлечение прибыли из работы коммерческого предприятия или сдачи его в аренду;
  • получение юридического адреса и регистрация фирмы;
  • удобное расположение таких территорий и наличие развитой инфраструктуры, например, систем коммуникаций;
  • более дешевый способ организовать бизнес, чем приобретение участка коммерческого назначения или готового объекта;
  • возможность построить более высокое здание, чем допустимое для ИЖС трехэтажное.

Минусами данного перевода можно считать:

  • риск понести убытки при неправильно просчитанном бизнесе;
  • вероятность понести потери, если существуют отягчающие обстоятельства, например, уже построен капитальный дом, но не оформлен по закону;
  • риск превышения общих расходов над доходами, в худшем случае — полная потеря денег.

Цена вопроса

На стоимость оформления перевода участка главным образом влияют его местоположение и размер. В число обязательных затрат при отсутствии проблем с земельным участком входит оплата:

Читайте также: Как выносится заключение кадастрового инженера по исправлению ошибки и когда это требуется для суда?

  • публикации в местных СМИ о проведении, а затем о результатах слушания;
  • рассылки извещений;
  • аренды помещений;
  • услуг главного архитектора, главы земельного комитета, специалиста кадастрового органа, возможно, и других инстанций;
  • госпошлины;
  • нередко юридических услуг агентств;
  • дополнительных расходов в случае непредвиденных или спорных ситуаций.

Перевод зачастую может стоить от 5 до 20 тысяч рублей.

Разновидности категорий земельных наделов

Государственные земельные угодья разделяются на основные виды категорий:

  1. Под нужды сельского хозяйства.
  2. Для поселений.
  3. Под особо важные объекты, охраняемые зоны (природные памятники, заповедники, лечебно-оздоровительные территории, курортные зоны, культурно-исторические места и пр.).
  4. Лесные, водные массивы (реки, озёра, пруды с чистой пресной водой).
  5. Территории государственного запаса (их запрещено передавать физическим либо юридическим лицам, до перевода в иной статус).
  6. Участки специального назначения — здесь располагаются такие отрасли, как телевидение, радиовещание, оборонные объекты для обеспечения безопасности.
  7. Территории транспортного назначения.
  8. Космического.
  9. Для обеспечения связи.
  10. Промышленные зоны и пр.

Как перевести землю: пошаговая инструкция

Подготовка документов

  • Заявление с указанием причин изменения ВРИ участка.
  • Подлинник свидетельства о праве собственности на участок и нотариально заверенная копия.
  • Копия кадастрового паспорта участка, содержащая его кадастровый номер и план (можно получить в Росреестре).
  • Паспорт заявителя, то есть владельца участка, или доверенность от его имени на исполнение всех перерегистрационных процедур со стороны другого лица.
  • Подписи соседей с согласием на возведение объекта для ведения бизнеса (повышают шансы на положительное решение).
  • Другие документы, запрашиваемые органами власти данного региона.

Написание заявления

В заявлении-ходатайстве, предоставляемом в органы местного самоуправления об изменении ВРИ частного участка, надлежит указать:

  • в случае юридического лица — наименование организации, Ф.И.О. предпринимателя, организационно-правовой статус фирмы, ее почтовый адрес;
  • физическим лицам — Ф.И.О. владельца частного участка.

Кроме того, необходимо объяснить причины изменения вида разрешенного использования и высказать пожелания о полном или частичном изменении назначения участка. В последнем случае возможно часть участка оставить под ИЖС, а часть перевести в коммерческую, для чего придется произвести межевание.

Подача бумаг

Собранные документы подаются в органы власти, в ведении которых находится данная территория. Чаще всего ими бывают муниципалитет или кадастровая палата, но возможны случаи, когда это органы исполнительной власти субъектов РФ или Правительство страны.

Причем в настоящее время нет единого правила, в какой форме производится подача запроса. Административные единицы устанавливают свои требования, нередко в электронном виде. Но обычно запрос отправляют заказным письмом с уведомлением или вручают лично под подпись.

Публичные слушания

После подачи заявления и собранных документов в соответствующие государственные структуры назначается дата проведения публичных слушаний, о чем следует объявить в местных СМИ или известить по почте заинтересованных лиц. Публичные слушания должны пройти не позднее месяца со дня подачи запроса, и проводятся они в два этапа.

В первой части все заинтересованные стороны имеют возможность задать вопросы владельцу участка, получить на них ответы, высказать свое мнение. На втором этапе слушаний комиссия, учитывая итоги публичной части, выносит и оформляет свое решение по данному вопросу.

Получение ответа

Если по итогам слушаний выносится положительное решение, то на руки заявителю выдается разрешение, позволяющее провести перевод участка из одного вида разрешенного использования земли в другой в кадастровой палате или Росреестре.

Перевод земель из лпх в ижс

В ходатайстве надо четко указать:

    номер участка по кадастру; действующую категорию (ЛПХ) и желаемую (ИЖС); правоустанавливающие документы (свидетельство о регистрации, договор аренды или купли-продажи и т.д.); обоснование перевода (зачастую это возведение жилого объекта в целях проживания).

Снимите копию с кадастрового паспорта на землю и приготовьте оригинал, для предоставления в муниципалитет.

В большинстве регионов РФ каждый гражданин имеет право получить разово земельный участок в пользование. Оформление земли в собственность возможно при строительстве частного дома в ее границах. Использование земель ИЖС и ЛПХ в коммерческих целях не допускается и соответственно оформить право владения в таком случае невозможно.

Причины отрицательного решения — что делать в таком случае?

Причинами получения отказа в письменном виде с указанием основания для подобного решения могут стать:

  • обнаружение ошибок или несоответствий в поданной документации;
  • заявление написано ненадлежащим лицом;
  • существование каких-либо правонарушений;
  • невозможность перехода данных земель в категорию коммерческих;
  • несоответствие таких изменений принятому генеральному плану, согласно которому происходит развитие территории.

Справка! В случае получения отрицательного решения о переводе можно попытаться отстоять свои права в суде или вышестоящей инстанции.

На нашем сайте вы также сможете найти исчерпывающую информацию о земельных участках под ИЖС:

  • Как перевести землю в ИЖС?
  • Нормы застройки участков.
  • Виды разрешенного использования — ИЖС.
  • Как получить и оформить в собственность?
  • Как получить надел бесплатно?
  • Аренда ЗУ.
  • Как платится налог?
  • Минимальный и максимальный размер земли.
  • Аукцион: что это такое и как проводится?
  • Инструкция по покупке участка.

При каких видах деятельности нужно осуществлять смену ВРИ?

Самый подходящий для строительной деятельности в черте населенных пунктов ВРИ «Для индивидуального жилищного строительства» не может использоваться для получения прибыли. В то же время, размер участка может позволять размещение на нем не только жилого дома, но и коммерческого объекта.

Магазин

В зависимости от размера будущего торгового объекта возможно два варианта развития событий:

  • Разделение участка ИЖС на две части, одна из которых получает ВРИ «Предпринимательство» подраздел «Магазины».
  • Перевод всего участка под предпринимательскую цель использования.

Вновь присвоенный вид использования позволяет возводить на земле торговые объекты площадью до 5000 м2.

Гостиница

Строительство гостиницы на землях населенных пунктов требует получения разрешения на ведение строительных работ.

ВРИ «ИЖС» у выбранной стройплощадки будет являться причиной для отказа в выдаче требуемого документа.

Как и в предыдущем случае, можно сменить ВРИ у части земельного массива под ИЖС или присвоить коммерческую цель всему наделу.

Согласно действующему классификатору, следует рассмотреть возможность изменения ВРИ участка, на другой, соответствующий коду 4.7 «Гостиничное обслуживание».

Автомойка

Независимо от того, какой тип моечного блока вы собираетесь поставить – капитальный, или модульный сборно-разборный, без смены ВРИ участка не обойтись. Доказать контролирующим структурам, что использование построенного объекта предполагается исключительно для собственных нужд будет очень сложно.

Присвоение разрешенного использования 4.9 «Обслуживание автотранспорта» позволит размещать на земле не только автомойки, но и другие сопутствующие объекты:

  • Гараж и автостоянка.
  • Автозаправочная станция.
  • Шиномонтаж и магазин автозапчастей.

Торгово-развлекательный центр

Участок под ИЖС имеет ограниченные размеры, поэтому разместить на нем полноценный торгово-развлекательный комплекс не получится. Минимальные требования к такому объекту – площадь здания от 5000 м2.

Кроме того, необходимо будет предусмотреть гараж или паркинг для автомобилей сотрудников центра и его посетителей. Если все это можно устроить на вашем участке – начните процедуру смены ВРИ земли на код 4.2 «Торговые центры».

Прочие объекты

По классификатору ВРИ на землях населенных пунктов возможно возведение следующих коммерческих объектов:

  • Офисы производственных, торговых, банковских структур – подраздел 4.1 Классификатора.
  • Рынки, ярмарки выходного дня, торговые площадки – код 4.3.
  • Кафе и рестораны, закусочные и столовые – код 4.6.
  • Детские аттракционы – код 4.8.

До начала процедуры смены ВРИ оцените размеры участка на предмет соответствия планируемым целям.

Нехватка земли для организации минимального сервиса коммерческого объекта может негативно сказаться на его прибыльности.

Ссылка на основную публикацию