Налог с продажи имущества

Налоги при продаже недвижимого имущества: что изменилось с 2020 года

Новый год — это не только праздник, отдых и корпоративы, но также и грядущие налоговые обязательства: ведь в подавляющем большинстве случаев именно календарный год — это отчетный период для налогов, которые должны выплачивать физические лица. Если вы продали в истекшие 12 месяцев дом или квартиру, будь то ваше единственное жилье или нет, то в большинстве случаев должны заплатить налог на доходы. Правда, из этого правила, как, наверное, из любого другого, есть исключения. Рассмотрим подробнее.

Срок три года — распространенный период в правовых отношениях: это и срок исковой давности, и привычный всем срок действия различных доверенностей (ранее, кстати, он был в принципе ограничен тремя годами), и срок владения недвижимым имуществом, необходимый для освобождения дохода от налога при продаже жилья. Этот срок запомнили все, ну или почти все. Бывает, что даже юристы, не практикующие в данной отрасли, не знают, что с 2016 года трехлетний срок владения недвижимым имуществом был изменен на пять лет для домов и квартир, приобретенных по договорам купли-продажи в период начиная с вышеуказанного года. Только в случаях, когда речь идет о жилье, право собственности на которое было получено в результате так называемых безвозмездных сделок (приватизация, дарение, наследство), а также договора ренты, доход от продажи не облагается налогом, если объект находился в собственности более трех лет. Во всех остальных случаях для объектов, приобретенных с 2016 года, — это срок пять лет. Наступает 2020 год, и впереди снова изменения: трехлетний срок владения жильем будет возвращен, но лишь в некоторых случаях.

Так, начиная со следующего года у тех, кто продает единственное жилье, возникает право на освобождение от уплаты налога на доход, если срок нахождения такой квартиры или дома в собственности налогоплательщика составляет три года и более. При этом учитывается также жилье, находящееся в совместной собственности супругов. То есть если одна квартира оформлена на супруга, а другая — на супругу, при этом обе квартиры приобретены в период брака, такое жилье не будет считаться единственным. Данное изменение вступает в силу с 2020 года, ранее в нем не было смысла, так как пятилетний срок владения для освобождения от налога применяется лишь для объектов, приобретенных начиная с 2016 года. При этом второе жилье может быть куплено за три месяца до даты продажи имеющегося объекта. То есть если вы купили квартиру (1) в июне 2016 года, продаете ее в апреле 2020-го, а в феврале 2020-го приобретаете еще одну квартиру (2), то налог с дохода от продажи квартиры (1) не возникает. При условии, что квартира (1) была вашим единственным жильем. В противном случае надо подать декларацию на получение дохода от продажи квартиры (1) и оплатить налог либо подождать пять лет для ее продажи.

Получается, что статус собственника с единственным жильем сохраняется в течение 90 дней после покупки второй квартиры. Если в течение 90 дней первая квартира не будет продана, срок действия льготного статуса прекращается. На наш взгляд, здесь существует определенный риск, так как срок продажи объекта недвижимости четко не предсказуем, скорее всего, эта норма будет работать при одновременной покупке/продаже. В противном случае риск материализуется в размер НДФЛ от продажи первой квартиры (13% от цены продажи либо с разницы полученного дохода от продажи квартиры и цены ее покупки, если есть возможность применить имущественный вычет).

Нельзя не сказать и о следующем. Если вы владели квартирой менее установленных законом сроков и налог на доход от продажи имущества вам все же придется заплатить, то надо иметь в виду, что налог взимается лишь с разницы между той ценой, по которой вы купили квартиру, и той, по которой продали. Это и есть сумма вашего фактического дохода. То есть если вы приобрели квартиру за 10 млн руб., а продали за 12 млн руб., то вы заплатите 13% от 2 млн руб., то есть 260 тыс. руб. Если вы купили квартиру за 10 млн руб. и продали ее за эту же или меньшую сумму, то дохода не возникает и, соответственно, оплачивать ничего не нужно. Однако следует обратить внимание на то, что даже в том случае, если дохода при продаже квартиры или дома не возникает, надо обязательно подавать декларацию в налоговую инспекцию.

Не подавать налоговую декларацию можно лишь в том случае, если срок владения квартирой превышает три года для объектов, приобретенных по договорам купли-продажи, заключенным до 2016 года, три года для объектов, приобретенных по так называемым безвозмездным договорам (см. выше), три года для домов и квартир, являющихся единственным жильем, и пять лет для объектов, приобретенных по договорам купли-продажи после 2016 года. Именно в этих случаях налог на доходы не платится.

Во всех остальных случаях, если вы в отчетном году продали дом или квартиру, обязаны подать налоговую декларацию. Для этого мы настоятельно рекомендуем обратиться к специалисту: бухгалтеру или налоговому консультанту. Обратите внимание, что форма декларации часто меняется, и нередко даже на сайте налоговой службы представлена устаревшая форма, которую в инспекции не примут. При наличии соответствующих подтверждающих документов специалист также корректно применит налоговые вычеты, которые должны быть отражены в декларации. Декларацию следует подать в налоговый орган по месту жительства в срок не позднее 30 апреля следующего года. Общая сумма налога уплачивается по месту жительства налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за отчетным.

Ставка налога на доходы — 13% для налоговых резидентов, 30% — для налоговых нерезидентов. Налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. С 2019 года налоговые нерезиденты также применяют вышеуказанные льготы при продаже недвижимости. Несмотря на то что данная норма действует с 2019 года, период приобретения недвижимости нерезидентом не важен, так как налоговые нормы, улучшающие права налогоплательщика, как правило, имеют обратную силу (в данном случае это прямо закреплено в законе), в отличие от норм, устанавливающих более невыгодные, отрицательные последствия для налогоплательщиков, которые не распространяются на взаимоотношения до вступления их в силу.

Не подавать налоговую декларацию можно лишь в том случае, если срок владения квартирой превышает три года для объектов, приобретенных по договорам купли-продажи, заключенным до 2016 года, три года для объектов, приобретенных по так называемым безвозмездным договорам (см. выше), три года для домов и квартир, являющихся единственным жильем, и пять лет для объектов, приобретенных по договорам купли-продажи после 2016 года. Именно в этих случаях налог на доходы не платится.

Какой налог с продажи наследства

Если вы получили недвижимость в наследство, вы имеете право не платить НДФЛ с продажи через 3 года после получения права собственности на квартиру, то есть со дня смерти наследодателя.

Основание: пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ, Письмо Минфина России от 19 июня 2018 г. N 03-04-05/41648.

Пример:

В марте 2017 года вы получили в наследство от мамы земельный участок. Для того чтобы не платить налог, вы можете продать участок в любой момент, начиная с апреля 2020 года, так как на вас распространяется правило о минимальном периоде собственности 3 года. Вы имеете право не подавать декларацию 3-НДФЛ и не уведомлять налоговую инспекцию о сделке.

Пример:

Как уменьшить налог при продаже квартиры раньше минимального срока?

Налог рассчитывается с учетом следующих параметров, позволяющих снизить налогооблагаемую базу:

  • применить имущественный вычет в размере 1 млн. рублей;
  • при наличии договора, подтверждающего приобретение проданной квартиры, гражданин вправе рассчитывать налог, исходя из фактических расходов (суда же входят проценты по кредиту).

Воспользоваться можно только одним из вариантов вычета на выбор!

Пример. Гражданин в 2018 году стал владельцем квартиры. По договору ее стоимостью обозначена в 2,3 млн. рублей. Он продает жилье в 2019 году за 2,9 млн. рублей. Учитываем, что срок владения не укладывается в минимальные границы, ему придется уплатить налог.

Следует рассчитать сумму налога по двум вариантам:

Облагаемая база: 2900000 — 1000000 = 1900000 ₽

Сумма налога: 1900000 × 13% = 247000

  1. С учетом фактических расходов на покупку:

Облагаемая база: 2900000 — 2300000 = 600000 ₽

Сумма налога: 600000 × 13% = 78000

Читайте также:  Куда можно пожаловаться или подать жалобу на таксиста

Обратите внимание! После применения имущественного вычета или фактических расходов может сложиться ситуация, когда результат станет отрицательным или равен нулю. В этом случае налог не исчисляется.


Облагаемая база: 2300000 — 1000000 = 1300000 руб.

Что такое минимальный срок владения и как он влияет на налоги

Минимальным сроком владения называют период, по окончании которого можно продавать имущество без уплаты НДФЛ и подачи декларации. Если продать имущество раньше, нужно как минимум отчитаться о сделке перед налоговой инспекцией, даже если нет налога к уплате.

Если продать имущество после того, как пройдет минимальный срок владения, то нет ни налога, ни декларации. Даже если на продаже машины и квартиры удалось заработать миллион рублей, государству вы ничего не должны.

Например, в октябре 2016 года у Олега умерла бабушка. Она оставила ему в наследство квартиру. В августе 2019 года он продал эту недвижимость за 2 млн рублей — с момента открытия наследства прошло два года и 10 месяцев. А минимальный срок владения для унаследованной квартиры — три года. Олег подписал договор раньше, и теперь даже с учетом вычета он должен заплатить в бюджет 130 тысяч рублей НДФЛ и подать декларацию. Если бы Олег продал ту же квартиру в ноябре 2019 года, он бы сэкономил 130 тысяч рублей и вообще не сообщал государству о своей сделке.

Например, в октябре 2016 года у Олега умерла бабушка. Она оставила ему в наследство квартиру. В августе 2019 года он продал эту недвижимость за 2 млн рублей — с момента открытия наследства прошло два года и 10 месяцев. А минимальный срок владения для унаследованной квартиры — три года. Олег подписал договор раньше, и теперь даже с учетом вычета он должен заплатить в бюджет 130 тысяч рублей НДФЛ и подать декларацию. Если бы Олег продал ту же квартиру в ноябре 2019 года, он бы сэкономил 130 тысяч рублей и вообще не сообщал государству о своей сделке.

Освобождение от уплаты налога за давностью владения

3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Когда при продаже имущества возникает необходимость уплачивать налог

Существует ряд случаев, от которых зависит, будет ли ваше имущество облагаться налогом:

  • период, на протяжение которого объект продажи пребывал в собственности (в случае, если этот период свыше трёх лет, то налог с продажи объекта собственности не взимается). Однако и здесь существуют оговорки – если физическое лицо приобрело недвижимость после 1 января 2016 года, то временная граница неуплаты налога составляет не три года, а пять лет;
  • размер дохода физического лица от продажи имущества;
  • категория объекта собственности. Все виды собственности условно подразделяются на три группы: жилое недвижимое имущество (квартиры, дома, дачи и т.д.), иное недвижимое имущество (гараж и т.д.) и иное имущество* (автомобиль, мотоцикл и т.д.).

* кроме ценных бумаг

Разберём каждый случай подробнее.

Разберём каждый случай подробнее.

Налог на доход (НДФЛ)

Сразу оговорим, что физические лица обязательно платят налог на доход. То есть, если квартира была куплена за 3 млн. руб, а продается за 5 млн. руб, то доход продавца составляет 2 млн. руб. Непосредственно с этой суммы и предстоит уплатить налог НДФЛ (налог на доход физических лиц) 13%.

Обратный пример: если некто купил дом за 15 млн. рублей, а через 2 года этот некто решил дом продать за ту же цену (15 млн. рублей) налог на доход платить не придется, при такой сделке – дохода не возникает.

Если нет документа подтверждающего покупку недвижимости (договор купли-продажи не выдается при получении наследства, оформлении дарственной) и стоимость объекта неизвестна (получен безвозмездно: приватизация, дарственная), собственник может воспользоваться правом на получение имущественного налогового вычета при продаже недвижимости (1 млн. рублей).

К примеру, была подарена квартира. Через год новый собственник продает ее за 20 млн. рублей. Доход – 20 млн. рублей. Сумму дохода можно уменьшить на 1 млн. рублей благодаря имущественному вычету. Итого доход 19 млн. Именно с этой суммы и будет рассчитан налог НДФЛ 13%

Для недвижимости, купленной до 01.01.2016, срок минимального владения составляет 3 года.
Если Вы приобрели недвижимость до 01.01.2016 года, то при продаже этого объекта недвижимости в 2020 году Вы освобождаетесь от уплаты налога. Стоить отметить, что не имеет значения каким путем была получена недвижимость – будь то дарение, приватизация, договор купли-продажи (купчая), наследство – налог НДФЛ не платим!

Налог при продаже недвижимости в 2020 году

В соответствии с Налоговым кодексом РФ (в редакции, действующей в 2020 году) доход при продаже квартиры, дачи, жилого дома, земельного участка, гаража, или любой другой недвижимости облагается налогом.

Статьей 224 Налогового кодекса РФ установлено, что доход от продажи недвижимости облагается по ставке 13 %. Подробнее о ставках НДФЛ можно прочитать в разделе по ссылке.


Налог от продажи недвижимости с учетом налогового вычета

Налог с продажи имущества

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

В соответствии с п. 3 ст. 346.11 НК РФ применение УСН индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате НДФЛ (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов в виде дивидендов, а также с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным п.п. 2 и 5 ст. 224 НК РФ).
При определении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, учитываются доходы, определяемые в порядке, установленном п.п. 1 и 2 ст. 248 НК РФ (п. 1 ст. 346.15 НК РФ), т.е. доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав (далее также – доходы от реализации) и внереализационные доходы.
Доходом от реализации признается выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав (п. 1 ст. 248, ст. 249 НК РФ). Под реализацией товаров ИП, применяющим УСН, в силу п. 1 ст. 39 НК РФ следует понимать передачу им на возмездной основе права собственности на товары. Товаром для целей НК РФ признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации (п. 3 ст. 38 НК РФ).
Соответственно, доходы ИП от продажи имущества облагаются налогом, уплачиваемым в связи с применением УСН, в том случае, если такие доходы являются доходами, полученными от предпринимательской деятельности.
При этом в отношении доходов, полученных гражданином в рамках предпринимательской деятельности, от реализации недвижимого имущества, налогоплательщик не вправе воспользоваться имущественным вычетом по НДФЛ, предусмотренным ст. 220 НК РФ (абзац 2 пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ, письма Минфина России от 19.12.2018 N 03-04-05/92598, от 10.12.2018 N 03-04-05/89295, от 15.08.2017 N 03-04-05/52220, от 28.06.2016 N 03-11-06/2/37424).

Стоит ли использовать занижение стоимости в договоре купли-продажи

Занижение цены квартиры в договоре купли-продажи — экономическое преступление. Последние несколько лет налоговая при поддержке силовых ведомств отслеживает подобные операции и чаще выявляет нарушения.

Оригиналы должен заверить инспектор. Такой пакет документов подтверждает правомерность получения вычета.

Сроки уплаты налога

Расчетом налога на имущество и рассылкой уведомлений гражданам занимается налоговая служба. Если уведомление не пришло, не стоит расценивать такую ситуацию как освобождение от уплаты налога. В случае отсутствия уведомления налогоплательщик обязан обратиться в налоговый орган, проинформировать о наличии в собственности объекта недвижимости и подтвердить право собственности соответствующими документами.

Читайте также:  Не платят за аренду гаража

Новая редакция НК РФ также изменила сроки уплаты налога на имущество: ранее собственник должен был уплатить налог до 1 октября года, следующего за истекшим налоговым периодом, сейчас срок продлен до 1 декабря. Нарушение установленных сроков влечет начисление пени на сумму задолженности в размере 1/300 от текущей ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки.

С января 2016 года срок, после которого собственник жилья освобождается от уплаты налога на прибыль от его продажи, был увеличен до 5 лет. Однако для квартир, которые были куплены до января 2016 года, продолжили действовать прежние правила. Таким образом, граждане, решившие расстаться с недвижимостью, приобретенной до указанного срока, в 2020 году могут спокойно сделать это, освобождаясь от уплаты НДФЛ.

Продажа имущества с материнским капиталом

Не забыли законодатели и про семьи, которые получили материнский капитал за второго ребенка. Напомним, что одним из условий применения, согласно ч. 3 ст. 7 закона № 256-ФЗ, сертификата на материнский капитал является улучшение жилищных условий.

Как и положено, по закону выделяют доли в имуществе на родителей и на детей. Например, через два года супруги решили продать квартиру. Если минимальный срок владения не соблюден, то возникает обязанность уплатить налог. Супруги смогут уменьшить налог с помощью вычета по расходам на покупку доли, а как же быть в этой ситуации с детьми? Ведь у них есть обязанность заплатить налог, но никаких расходов они не понесли. Следовательно, применить вычет в размере расходов на покупку доли в имуществе нельзя.

Теперь для снижения налогового бремени ребенка, законодатели разрешили учесть расходы родителей, которые они понесли при покупке квартиры. Иными словами, если раньше применять вычет в размере расходов, связанных с покупкой имущества, могли только родители, то в связи с изменениями вычет смогут применить и дети, несмотря на то что фактически расходы ими оплачены не были. Совершить эту процедуру также возможно, если уже применялся вычет при покупке квартиры или же вычет по процентам.

Еще одним приятным обстоятельством здесь выступает то, что изменение распространяется на доходы, полученные с 2017 г.

Стоит отметить, что новый минимальный срок владения распространяется не только на недвижимое имущество, но и на земельный участок на котором расположено такое жилое помещение, хозяйственное строение и сооружение. Также законодатель предусмотрел ситуацию, когда фактически налогоплательщик владеет уже не единственным жильем, а двумя объектами недвижимости. Такое жилье все равно будет признано единственным в ситуации, когда налогоплательщиком приобретено новое имущество в течение 90 календарных дней до момента перехода права собственности на единственное жилье от налогоплательщика к покупателю (абз. 2 пп. 4 п. 3 ст. 217.1).

Проведение «серых сделок»

Если вы пытаетесь обмануть государство, уменьшая полученный доход в договоре купли-продажи, то не думайте, что это легко сойдет вам с рук. Несмотря на то, что налоговая служба не разработала пока эффективного алгоритма, который помог бы обнаруживать подобные сделки.

Обычно схема следующая: продавец вместе с покупателем подписывают два разных и вполне законных договора. В первом (основном) – указывают сумму продажи квартиры, равную подтвержденной стоимости покупки текущим владельцем. Выходит, что выгода от сделки равна нулю, налог не начисляется.

Во втором договоре речь идет не о сделке купли-продажи жилья, а о том, что покупателю необходимо компенсировать продавцу все издержки, которые связаны с улучшением состояния жилья. Или это может быть просто письменное подтверждение передачи определенной суммы покупателем продавцу.

Чисто технически второй договор – это просто расписка о приеме-передаче конкретной суммы. У налоговой нет оснований требовать этот договор и учитывать указанные в нем средства. При этом структуры ФНС ведут непубличную работу по этому направлению махинаций.

К примеру, территориальные подразделения налоговой службы получили распоряжение о создании особых функциональных единиц для обнаружения подобных «серых сделок» и выплат НДФЛ от граждан при сделках с жильем в полном объеме.

Также представители некоторых российских СМИ утверждают, что изучили одно из таких распоряжений. В нем идет речь о том, что региональные структуры ФНС должны заняться изучением договоров купли-продажи, проверками в форме посещения налогоплательщиков по адресам их проживания для проведения бесед. При выявлении использования «серых схем» ФНС может начислить штрафы и действительную сумму НДФЛ, опираясь на данные, полученные в результате независимой оценки стоимости жилья.

  1. Если вы владели жильем менее трех или пяти (для тех, кто стал владельцем жилья после 2016 года) лет, надо заплатить 13 % от прибыли, даже если дом или квартира находятся в долевом или совместном владении (для нерезидентов РФ – 30 %).
  2. Размер налогового вычета на человека составляет 1 миллион рублей, с его помощью можно уменьшить налог даже до нуля.
  3. Декларацию при продаже жилья необходимо подавать в любом случае, даже если ничего платить не надо.
  4. При несоблюдении правил подачи декларации, несоблюдении законов и использовании «серых схем» последствия будут плачевны – штрафы и пени.

Какой налог платить с продажи недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности

Данная тема стала результатом целой серии обращений предпринимателей за разъяснением вопроса о порядке обложения налогом доходов от продажи недвижимости.

Основной вопрос состоял в том, следует ли облагать полученный доход по ставке 13%, либо можно применить налоговую ставку специального налогового режима и произвести уплату налога в бюджет, чаще всего это касается в практике ставки 6% при УСНО с налоговой базой «доходы».

Таким образом, затронутая тематика имеет прикладную актуальность в предпринимательской среде, вследствие чего, хотелось бы внести нормативную ясность в данный вопрос, а также несколько затронуть подходы судебной практики и разъяснения Минфина России для целей всестороннего анализа вопроса.

Так, в соответствии со статьей 346.14 НК РФ объектом налогообложения, уплачиваемым в связи с применением УСНО, по выбору налогоплательщика признаются доходы либо доходы, уменьшенные на величину расходов.

В силу пункта 1 статьи 346.15 НК РФ налогоплательщики при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со статьей 249 НК РФ, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьей 250 НК РФ.

В пункте 1 статьи 249 НК РФ определено, что доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав.

Пунктом 3 статьи 38 НК РФ определено, что товаром для целей НК РФ признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.

В пункте 1 статьи 39 НК РФ установлено, в частности, что реализацией товаров индивидуальным предпринимателем признается передача на возмездной основе права собственности на товары.

Исходя из названных норм права, следует указать, что возможность признания выручки, полученной от реализации имущества, доходом индивидуального предпринимателя поставлена в зависимость от того, для каких целей было предназначено и фактически использовалось данное имущество.

Следовательно, если объект недвижимого имущества использовался предпринимателем в коммерческой деятельности, то доход от его продажи подлежит квалификации в качестве дохода от предпринимательской деятельности, подлежащий включению предпринимателем в налоговую базу по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, в порядке, предусмотренном главой 26.2 НК РФ.

На основе данных правовых подходов совершены выводы, изложенные, например, в Определении Верховного суда РФ от 19 декабря 2018 г. № 310-КГ18-20868, согласно которым, существует необходимость включения в налоговую базу по УСНО дохода от реализации нежилого помещения, которое использовалось налогоплательщиком в предпринимательской деятельности.

Из судебной практики также следует, что при решении вопроса о том, должна ли сделка по отчуждению физическим лицом, имеющим одновременно статус ИП, облагаться налогом по УСНО (налогами по общей системе налогообложения) либо НДФЛ, суды учитывают следующие обстоятельства:

  • функциональные характеристики и назначение объекта (предназначен или нет объект для использования в целях, не связанных с предпринимательской деятельностью — для личных нужд налогоплательщика);
  • использовался ли объект непосредственно в предпринимательской деятельности налогоплательщика до его отчуждения;
Читайте также:  Можно ли взять ипотеку на покупку дачи?

Аналогичные выводы отражены в соответствующих письме Минфина от 11 октября 2018 г. № 03-04-05/73194 и др.

Таким образом, сумма выручки от реализации имущества, использовавшегося в предпринимательской деятельности, облагаемой в соответствии с главой 26.2 НК РФ (УСНО), должна включаться индивидуальным предпринимателем в состав доходов, учитываемых при определении налоговой базы по упрощенной системе налогообложения.

При этом абзацем четвертым п. 17.1 ст. 217 НК РФ (в редакции Федерального закона от 27.11.2018 № 425-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации») установлено, что положения п. 17.1 ст. 217 НК РФ не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи, в частности, имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.

Таким образом, с 01.01.2019 доходы от продажи имущества (жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств), используемого в предпринимательской деятельности, освобождаются от налогообложения при условии соблюдения положений пункта 17.1 статьи 217 НК РФ. (аналогичная позиция отражена в письмах Минфина от 12 апреля 2019 г. № 03-04-05/26141; от 29 июля 2019 г. № 03-04-05/56650; от 7 августа 2019 г. № 03-04-05/59518 и др.).

Данное регулирование направлено на избежание двойного налогообложения одного экономического дохода налогоплательщика НДФЛ и единым налогом при УСНО, что является логичной мерой законодателя, соответствующей содержанию ст. 41 НК РФ.

Наряду с вопросами о критериях отнесения дохода от продажи недвижимости к объекту налогообложения НДФЛ, либо единого налога при УСНО следует обозначить наиболее частый методологический вопрос такого налогообложения, который заключается о порядке квалификации дохода от сделки по отчуждению объекта недвижимости, использованного в предпринимательской деятельности.

Сама по себе реализация имущества не свидетельствует о том, что предприниматель решил заниматься новым видом деятельности. Экономическая деятельность характеризуется определенными затратами, необходимыми для производства и выпуска продукции, продажи товаров, выполнения работ, оказания услуг. Разовая операция по продаже имущества, принадлежащего предпринимателю на праве собственности, не содержит необходимых признаков, характеризующих экономическую деятельность, а лишь удостоверяет право собственника распоряжаться своим имуществом.

Порядок отражения в бухгалтерском учете выручки от продажи имущества в некоторой степени также подтверждает отсутствие нового вида деятельности. Данная выручка включается в прочие доходы, не связанные с получением, прибыли от реализации товаров, работ или услуг (абз. 5 п. 7 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» (ПБУ 9/99), утв. Приказом Минфина России от 06.05.1999 № 32н).

На основании всего вышесказанного, следует, что сумма выручки от реализации недвижимого имущества, использовавшегося в предпринимательской деятельности, облагаемой в соответствии с главой 26.2 Кодекса (УСН), должна включаться индивидуальным предпринимателем в состав прочих доходов, учитываемых при определении налоговой базы по упрощенной системе налогообложения.

Данное регулирование направлено на избежание двойного налогообложения одного экономического дохода налогоплательщика НДФЛ и единым налогом при УСНО, что является логичной мерой законодателя, соответствующей содержанию ст. 41 НК РФ.

Случаи, когда доходы от продажи имущества освобождаются от налогообложения

Доходы от продажи имущества полностью освобождаются от налогообложения и не подлежат декларированию (то есть отсутствием необходимости в подаче налоговой декларации 3-НДФЛ) в следующих случаях:

в следующих случаях:
– в порядке наследования от членов
семьи или близких родственников,
– по договору дарения от членов
семьи или близких родственников,
– в результате приватизации,
– по договору пожизненного
содержания с иждивением,
– по любым основаниям, но на дату
продажи это единственное жилье

ВАЖНО! С 01.01.2020 года в НК РФ внесены изменения по срокам владения при продаже единственного жилья для освобождения от налога и подачи 3-ндфл.

В случае реализации имущества, которое находится в собственности более указанных выше сроков, подавать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ и отчитываться перед налоговой инспекцией не нужно.

Время нахождения имущества в собственности:

  • при приобретении имущества по договору – отсчет идет с даты регистрации права собственности (дата подтверждается и указана в Свидетельстве о регистрации или в Выписке из ЕГРП**);
  • для вновь создаваемого имущества – отсчет идет с даты регистрации права собственности (дата подтверждается и указана в Свидетельстве о регистрации или в Выписке из ЕГРП**).

При этом, дата акта – приема передачи значения не имеет, важна именно дата государственной регистрации права возникновения собственности.

Исключения и сложные ситуации:

  1. При приобретении жилья участником ЖСК*** дата определяется с момента, когда полностью уплачен паевой взнос, при этом имущество должно быть получено по акту приема-передачи;
  2. Квартира, которая была получена налогоплательщиком в качестве компенсации за снос прежнего жилья – дата определяется с даты регистрации права собственности на новую квартиру (то есть по общему правилу);
  3. Если несколько квартир объединяются в одну, или несколько земельных участков объединяется в один – дата определяется с даты государственной регистрации вновь созданного объекта;
  4. Если один объект недвижимого имущества разделяется на несколько, в таком случае, если внешние границы не меняются (например, при перепланировке квартиры), тогда период владения имуществом отсчитывается с даты регистрации собственности первоначального помещения. То есть срок владения – не прерывается.
  5. При переводе жилого объекта в нежилой и наоборот, срок владения также не прерывается, и дата отсчитывается с даты регистрации в собственность первоначального помещения;
  6. В случае наследования – дата определяется с даты открытия наследства (смерти наследодателя) в независимости от того, когда произошла государственная регистрация прав.
    Есть исключения:
    – в случае наследования нажитого в браке имущества – срок владения исчисляется с даты приобретения данного имущества,
    – в случае наследования собственника доли – другой доли, срок владения исчисляется с даты первоначальной регистрации права собственности на долю,
    – в случае наследования имущества одним супругом после смерти другого, которое было приобретено посредством участия в ЖСК*** – срок владения исчисляется с даты внесения супругами паевого взноса в полном объеме.
  7. В случае признания судом недействительным договора отчуждения имущества – время нахождения определяется с даты первоначальной госрегистрации;
  8. Если право собственности на имущество возникло по решению суда, тогда дата нахождения имущества определяется с даты, следующей за днем вступления в силу решения суда;
  9. В случае раздела имущества при расторжении брака, в случае раздела имущества во время брака, в случае перевода имущества из общей совместной в общую долевую собственность – дата определяется с даты первоначальной государственной регистрации;
  10. В случае реализации имущества, когда налогоплательщик сначала владел только долей имущества, а затем приобрел полностью объект целиком – датой возникновения собственности считается дата первоначальной государственной регистрации на долю.
    Но, если доли на объект были приобретены в разное время и оформлены разными свидетельствами, тогда дата исчисляется по каждой доле отдельно (на основании каждого свидетельства).
  11. В случае, если налогоплательщик продает свою долю, которая была образована в результате объединения других долей в разное время, и эта доля находится в доме, находящемся в долевой собственности других сособственников, который при этом также продается, тогда период нахождения в собственности определяется с даты, когда налогоплательщик получил право собственности на долю впервые.
  12. При реализации земельного участка, который принадлежал нескольким лицам и был разделен на доли, период нахождения в собственности определяется с даты регистрации вновь созданного участка. При этом, в случае, если в результате выдела долей, внешние границы первоначального участка не поменялись, рекомендуется уточнить позицию «своей» налоговой инспекции по поводу возможности применения вычета.
  13. При объединении нескольких квартир в одну (единый объект) без изменения размера общих границ исходных квартир, дата отсчитывается исходя из даты первоначальной регистрации в собственность налогоплательщика исходных квартир (Письмо Минфина России от 18 февраля 2019 г. N 03-04-05/10010).

Выделяется 2 режима общей собственности, согласно Гражданскому кодексу РФ:

Добавить комментарий