Как уменьшить налог на недвижимость на 40%?

О том, как уйти от налога на недвижимость или заплатить меньше (2 фото)

Уменьшение налога на имущество физических лиц возможно в соответствии с нормами НК РФ и правовых актов местных органов власти. Сумма налогового обязательства может быть откорректирована путем оспаривания размера налоговой базы, применением налоговых льгот (ст. 407 НК РФ) или посредством корректировки налогооблагаемой кадастровой стоимости на сумму вычетов по основаниям, перечисленным в ст. 403 НК РФ.

Налог исчисляется перемножением суммы кадастровой стоимости и налоговой ставки. Налоговая ставка устанавливается регионами, согласно ст. 406 НК РФ, в дифференцированном размере в зависимости от типа имущества – отдельные значения ставок предусмотрены для жилой недвижимости, для дорогостоящих активов стоимостью от 300 млн. руб. (за основу принимается кадастровая оценка).

Следует обратить внимание и на то, что в разных муниципалитетах сама фискальная ставка на имущество разная. Устанавливать точную налоговую ставку – прерогатива местных властей. Налоговый кодекс, положения которого применяются на территории всей России, устанавливает лишь верхний и нижний диапазон таких ставок.

Как рассчитать налог

Налог на имущество физических лиц определяется, исходя из кадастровой стоимости недвижимых объектов. В случае если местным законодательством ставки по налогу на имущество не определены, он рассчитывается, исходя из максимальных ставок, установленных на федеральном уровне. «В отношении жилых домов, объектов незавершенного строительства, гаражей, хозяйственных строений с площадью не более 50 кв. м налог рассчитывается по ставке, не превышающей 0,1% от кадастровой стоимости, 2% — для объектов, кадастровая стоимость по которым превышает 300 млн руб., 0,5% — для остальных объектов», — рассказала главный налоговый консультант юридической фирмы Tax Compliance Юлия Павлова.

При исчислении налога на имущество автоматически (без направления заявления) применяется вычет в виде уменьшения кадастровой стоимости объекта жилой недвижимости на стоимость определенного количества квадратных метров в зависимости от вида жилой недвижимости. К примеру, по жилому дому применяется вычет в размере 50 кв. м, для квартиры — 20 кв. м, для комнаты — 10 кв. м, для недвижимого комплекса с жилыми помещениями вычет составит 1 млн руб., пояснила Павлова.

Для земельных участков предусмотрен отдельный вид налога. Его так же, как и на недвижимость, платят по уведомлению налоговых органов. Налог устанавливается местными органами. При этом ставки не могут превышать 0,3% и 1,5% в зависимости от назначения участка, объяснил адвокат коллегии адвокатов «Люди Дела» Денис Зайцев. По его словам, для сельскохозяйственных земель, а также участков, занятых жилым фондом, ставка не может превышать 0,3%. Для остальных земель используется, в основном, ставка в 1,5%. Базой для расчета налога служит все та же кадастровая стоимость.

Для двух видов налогов установлены льготы — как общеобязательные (федеральные), так и местные, которые применяются к недвижимости, зарегистрированной в той или иной локации. Перечень местных льгот достаточно широк, их конкретный список лучше уточнять напрямую в Налоговом кодексе или в контакт-центре ФНС, который предоставляет информацию совершенно бесплатно, советует юрист.

Похожие публикации

Уменьшение налога на имущество физических лиц возможно в соответствии с нормами НК РФ и правовых актов местных органов власти. Сумма налогового обязательства может быть откорректирована путем оспаривания размера налоговой базы, применением налоговых льгот (ст. 407 НК РФ) или посредством корректировки налогооблагаемой кадастровой стоимости на сумму вычетов по основаниям, перечисленным в ст. 403 НК РФ.

Налог исчисляется перемножением суммы кадастровой стоимости и налоговой ставки. Налоговая ставка устанавливается регионами, согласно ст. 406 НК РФ, в дифференцированном размере в зависимости от типа имущества – отдельные значения ставок предусмотрены для жилой недвижимости, для дорогостоящих активов стоимостью от 300 млн. руб. (за основу принимается кадастровая оценка).

Снижение налога на имущество физических лиц после корректировки кадастровой стоимости происходит с даты начала применения стоимости, которая подверглась изменению (п. 2 ст. 403 НК РФ). Например, если гражданин в 2019 г. оспорил кадастровую стоимость, применявшуюся с 01.01.2017 г. и решение о ее снижении принято в 2019 г., пересчитать налог на имущество по новой, сниженной стоимости ему должны, начиная с 01.01.2017 г.

Налог на имущество: как его уменьшить?

Если вы так и не заплатили имущественный налог за 2016 год (это надо было сделать до 1 декабря 2017-го), может, не все еще и потеряно — по крайней мере, в плане штрафов. В Москве, например, срок начисления пеней по этой статье перенесен с 1 декабря 2017 на 1 июля 2018.

В этом году правила уплаты налога поменялись. Платить мы будем меньше, чем ожидалось. И не все.

Кто заплатит больше всех

Новый налог вводится постепенно, на полную мощность он должен выйти только к 2020 году, а пока что для граждан в целом ряде регионов действуют коэффициенты (определенный процент от полной суммы налога), которые становятся больше с каждым годом. Сумма налога, которую россияне получили в 2017 году, рассчитана с коэффициентом 0,4, в следующем году это будет уже 0,6, в 2019-м – 0,8, а в платежках 2020 года должна быть указана уже полная сумма – 0,1% от кадастровой стоимости недвижимости.

Для элитного жилья, к слову, ставка по закону может устанавливаться выше (максимум в три раза). Так, московские объекты стоимостью 10-20 млн руб. облагаются уже по 0,15 от кадастра, 20-50 млн руб. – по 0,2, а 50-300 млн руб. – по 0,3.

Хуже собственникам апартаментов – как и другие нежилые объекты недвижимости (за исключением гаражей и машиномест с их гуманным коэффициентом в 0,1), они облагаются имущественным налогом по ставке 0,5%, если площадь недвижимости — до 150 кв. м, и коэффициентом 2%, если площадь выше. Т.е. если площадь апартаментов составляет 200 кв. м, 150 кв. м облагаются по ставке 0,5%, и еще 50 кв.м — как 2%. Исключение — московские апартаменты, включенные в специальный реестр (постановление правительства Москвы от 26.10.2016 №706-ПП), площадью не более 300 кв. м и кадастровой стоимостью не менее 100 тыс. руб. за метр. Для таких объектов на излишки площади (все, что больше 150 кв.м) действует более низкая ставка в 1,5% — при условии, если в апартаментах не зарегистрированы юрлица, и недвижимость не используется для предпринимательской деятельности.

Посмотреть, какова кадастровая оценка вашей недвижимости, можно на публичной карте Россрестра на официальном сайте rosreestr.ru/site.

Что не облагается налогом

Облагается не вся площадь недвижимости – из площади квартиры вычитается 20 кв. м, комнаты – 10 кв. м, жилого дома – 50 кв. м. Если объектов в собственности несколько, льгота будет распространяться только на один из них – каждого вида, т.е. на одну квартиру, один дом, один участок, один гараж и т.п. Наличие этой льготы, кстати, означает еще, что квартира-студия площадью 18 кв. м или комната 10 и менее кв. м не облагаются имущественным налогом (отрицательная налогооблагаемая база принимается равной нулю).

Пример расчета налога: квартира площадью 60 кв. м, кадастровая стоимость – 6 млн руб.

6 000 000/60=100 000 руб. за кв. м 60-20=40 кв. м налогооблагаемой площади

40*100 тыс.=4 млн руб. – налогооблагаемая база

4 000 000*0,1%=4000 руб. – полная сумма налога, к которой до 2019 года включительно применяются вышеперечисленные коэффициенты.

Идея 1. Проверить расчеты за налоговыми органами

К сожалению, суммы в платежках довольно часто в разы превышают приведенную, учитывая категорию недвижимости и обязательные вычеты, не облагаемые налогом. Уже на этом этапе порой удается снизить стоимость платежа в разы.

Например, пользователь фейсбука Елена П. рассказывает, что указанная в налоговом уведомлении сумма (около 18 тыс. рублей) оказалась почти в четыре раза выше той, что должна была получиться при правильном расчете. В налоговой инспекции, куда Елена пришла со своими цифрами (кадастровая оценка дома плюс результат работы налогового калькулятора www.nalog.ru), ей за 10 минут безо всяких проблем распечатали новую квитанцию – уже с верной суммой.

Еще одна посетительница налоговой, Татьяна Г., выяснила, что вообще не должна платить имущественный налог, поскольку имеет инвалидность II группы. Одно плохо – в прошлом году налог уже был один раз уплачен, и вернуть его не получится.

Сергей Пивоварчик управляющий партнер Consul Group

Мораль простая: если сумма налога смущает или кажется слишком большой, сверяйтесь с кадастровой оценкой и проверяйте сумму с помощью налогового калькулятора. Проверять надо вообще все: вычтены ли из расчетной базы полагающиеся по закону метры, применен ли коэффициент, учтены ли имеющиеся у собственников льготы и т.п. А главное – не поленитесь один раз прийти со своими сомнениями и расчетами в налоговую.

Разница в сумме налогов аналогичных объектов может быть связана с «произволом» государственных оценщиков.

Также разница в сумме налогов аналогичных объектов может быть связана с некоторым «произволом» кадастровой оценки. «Бывают очень сильные различия даже по квартирам на смежных улицах, это зависит от методов оценки инженеров, которые совершенно «не попадают в рынок», – поясняет Юлия Дымова, директор отделения вторичной недвижимости Est-a-Tet. Что тут можно сделать? Оспорить государственную кадастровую оценку недвижимости.

Идея 2. Оспорить кадастровую оценку

Это можно сделать как в специальной комиссии при Росреестре или в суде.

Оснований для пересмотра два: недостоверность или недостаточная полнота сведений об объекте на момент оценки (например, не учли, что дом аварийный). Второй – установление кадастровой стоимости в размере рыночной на дату оценки (на основании ст. 66 Земельного кодекса РФ). Владельцы недвижимости могут, согласно закону, выбрать в качестве налогооблагаемой базы рыночную стоимость своей недвижимости.

П. 3 ст. 66 ЗК РФ. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Владельцам недвижимости, решившим оспорить государственную кадастровую стоимость, потребуется заключение независимого оценщика (в Москве для собственников квартир стоимость услуги составляет около 5000 руб.), которое предоставляется в комиссию при Росреестре. Физлицу можно идти и сразу в суд, в обход Росреестра, но логичнее сначала все же в комиссию — это шанс получить пересмотр с меньшими издержками.

Росреестр удовлетворил только около 40% обращений по поводу пересмотра кадастровой оценки недвижимости

Увы, как говорит Сергей Пивоварчик, вариант отказа комиссии очень вероятен: «По нашим данным, за период 2016-2017 гг. в комиссию обратились 409 собственников жилых квартир с кадастровой стоимостью менее 30 000 000 руб. (средняя кадастровая стоимость квартиры 13 000 000 руб.). Из этих 409 собственников только 169 получили положительное решение. Т.е., около 40% от обратившихся. А при отказе придется все равно идти в суд, снова собирать документы и, если вы сами не юрист, нанимать защитника для судебного процесса. Даже самый дешевый юрист потребует не меньше 30 тыс. руб. за подготовку административно-искового заявления, подачу его в суд и поход как минимум на одно заседание».

Читайте также:  Кредиты для ооо с нулевым балансом

Если речь о земельном участке, чаще всего «выгоднее оплатить налог, чем спорить, учитывая дополнительные расходы на подготовку отчета об оценке», считает Юлия Дымова. Стоимость услуги, включающей отчет независимого оценщика и экспертизу в СРО, у фирм-посредников начинается для частных лиц от 35-50 тыс. руб. Сама по себе независимая оценка и экспертиза СРО никакого пересмотра не гарантируют, но являются условием для подачи заявления.

Вариант 1. Убедить суд пересмотреть госоценку на основании недостоверности или недостаточной полноты сведений потребует немалых усилий. По закону, доказывать обстоятельства, подтверждающие неправильную оценку, граждане должны самостоятельно.

Список документов для предоставления в суд:

  1. заявление;
  2. справка о кадастровой стоимости, где должны содержаться сведения о тех результатах кадастровой оценки, которые оспариваются, плюс дата последней оценки;
  3. копия правоустанавливающего документа, заверенная нотариусом;
  4. документы, доказывающие неточность оценки и/или наличие ошибок;
  5. заключение оценщика, прошедшее экспертизу СРО;
  6. квитанцию госпошлины (300 руб.).

Допустимо приложить и другие материалы, поддерживающие позицию налогоплательщика, а также решение комиссии Росреестра (если такое есть). Но главное, чтобы все обязательные документы были в комплекте и правильно оформлены, иначе заявление вернут.

Разумеется, можно привлечь к подготовке дела профессионального юриста, но это, опять же, расходы. Расценки могут варьироваться. Часто размер гонорара «привязан» к конкретной сумме, которую юристы сэкономят для налогоплательщика после пересмотра результатов кадастровой оценки, но определенный минимум заплатить придется при любом исходе дела. Ориентироваться стоит на сумму в 30-50 тыс. рублей.

Вариант 2. Идея установить в качестве налогооблагаемой базы именно рыночной стоимости не выгодна владельцам «обычных» квартир – до 10-15 млн руб., считает Сергей Пивоварчик: «Пример: квартира, база налога по кадастровой стоимости – 10 млн руб. Рыночная стоимость – 7 млн руб. При удачном пересмотре оценки ее хозяин сэкономит 3 млн*0,1% = 3000 руб. в год, и это без учета действующих коэффициентов, в реальности экономия еще меньше. Но человек потратит кучу времени, сил плюс около 5000 руб. на отчет оценщика и 400 руб. на выписку из ЕГРН об основных характеристиках квартиры и зарегистрированных правах». То есть, исходя из приведенных экспертом данных, «на окупаемость» ситуация выйдет только на третий год после пересмотра.

Шансы на успех

Насколько велик шанс, что кадастровая стоимость, которая вас не устраивает, будет пересмотрена? Здесь имеет смысл ориентироваться на статистику Росреестра: с 1 января по 30 ноября 2017 года комиссиями было принято 57,7 тыс. заявлений (доля физлиц в этом объеме – около 40%). При этом 54 тыс. заявлений касались принятия кадастровой стоимости, равной рыночной, и только в 2900 речь шла о недостоверности оценки. Положительное решение принято по 23,3 тыс. заявлений о рыночной стоимости и всего по 848 заявлениям о неправильной оценке.

Результаты рассмотрения заявлений в судебном порядке за тот же период: 11,5 тыс. споров (чуть меньше половины заявителей – физлица), из них 842 – о недостоверной оценке и более 10 тыс. – о принятии кадастровой стоимости, равной рыночной. В 50% всех случаев требования удовлетворены, в 7% – нет, остальные дела на момент публикации материала находятся на рассмотрении.

Идея 3. Оформить недвижимость на «льготников»

Как еще можно сэкономить? Можно, например, оформить недвижимость на кого-то из родственников-льготников следующих категорий:

  • Пенсионеры (в том числе пенсионеры по потере кормильца),
  • инвалиды детства,
  • инвалиды I и II групп,
  • участники Великой Отечественной войны,
  • чернобыльцы,
  • военные,
  • родители и супруги военных и госслужащих, погибших на службе.

Важно! Федеральное налоговое законодательство не содержит никаких льгот по имущественному налогу для малолетних собственников, говорит Ольга Гаращенко, генеральный директор АКГ «Эксклюзив консалтинг». Но иногда такие льготы включают местные законы. В Подмосковье есть несколько таких прецедентов – в Люберцах и Истре, например, налог не платят дети из многодетных семей. В Москве таких льгот нет.

Несовершеннолетний ребенок, который является собственником квартиры, платит имущественный налог в полном размере. Платят, конечно родители и им нужно не забыть это сделать – уведомления часто не приходят, и о том, что надо оплатить налог еще за сына-дошкольника, можно и не вспомнить.

Важно! От налога освобождается только один объект каждого вида. «Например, пенсионер, имеющий в собственности две квартиры, участок с расположенным на нем домом и гараж, освобождается от налога на одну квартиру, жилой дом на участке, и гараж, – разъясняет Ольга Любомирова, юрист компании Dream Realty. – Налог на землю и вторую квартиру придется уплатить».

Также, по словам эксперта, не будут платить налог граждане, занимающиеся творческой деятельностью на помещения и сооружения, которые используются ими в качестве мастерских, студий.

Кроме того, как рассказывает Ольга Гаращенко, от уплаты налога на имущество освобождены индивидуальные предприниматели (ИП), применяющие упрощенную систему, если объект используется в предпринимательской деятельности. Правда, эти условия не распространяются на объекты, входящие в перечень торговых и деловых центров, а также объектов стрит-ритейла и общепита, утвержденный постановлением правительства Москвы. перечень утвержден Постановлением Правительства Москвы от 28.11.2014 №700-ПП.

По сути, это могут быть переведенные в нежилые помещения квартиры (обычно они располагаются на первых этажах), которые используются как магазины или офисы.

4 000 000*0,1%=4000 руб. – полная сумма налога, к которой до 2019 года включительно применяются вышеперечисленные коэффициенты.

Как законно сократить размер налога при продаже квартиры

Прошли те времена, когда собственники квартир, стремясь уйти от налога, указывали в договорах купли-продажи сумму в один миллион рублей, и покупатели на это соглашались. Вступившие в силу с 2016 года изменения в законодательство положили этой практике конец. Покупатели теперь настаивают на указании в договоре реальной суммы сделки. Но и в этих условиях можно совершенно законно сократить размер налога.

С 1 января 2016 года налог при продаже недвижимости рассчитывается по-новому. Во-первых, увеличен срок, после которого продажа квартиры не облагается подоходным налогом. Чтобы не платить налог при продаже недвижимости, объект теперь должен находиться в собственности не менее пяти лет (вместо прежних трех).

Исключение составляют квартиры, полученные по наследству, по договору дарения от близкого родственника или члена семьи либо в результате приватизации. Для них сохранен прежний трехлетний срок.

Во-вторых, при расчете размера налога устанавливается минимальная налоговая база, ниже которой указанная в договоре стоимость квартиры быть не может, она составляет 70% от кадастровой стоимости объекта. Если цена в договоре ниже 70% от кадастровой стоимости той же квартиры, при определении налогооблагаемой базы налоговая будет использовать большую из двух цен.

Кадастровая стоимость к этому моменту определена у всех находящихся на территории Красноярского края объектов недвижимости. Причем, в отличие от земельных участков, кадастровая цена которых зачастую оказывается завышенной, так что в некоторых случаях даже может превышать их рыночную стоимость, кадастровая оценка квартир определена корректно и в среднем оказывается процентов на 30–40 ниже рыночной цены квартиры.

В связи с произошедшими изменениями в законодательстве покупатели стали чаще настаивать на указании в договоре реальной цены сделки. Продавцы на это соглашаются, ведь большинство из них налоги будут платить еще по старым правилам. Право собственности на объекты у них возникло еще до вступления в силу закона (нововведение распространяется только на квартиры, купленные после 1 января 2016 года), поэтому в большинстве случаев продавцы готовы указывать в документах полную стоимость квартиры.

Пока изменения главным образом затронули только тех продавцов, которые недавно получили объекты в наследство или по договору дарения и пытаются быстро их продать, не дожидаясь завершения необходимого для освобождения от налога срока. Но через некоторое время на рынке начнут продаваться квартиры, купленные после 1 января 2016 года. О том, как легально сократить размер налога при продаже квартиры, какие нюансы здесь существуют, рассказала налоговый консультант, директор агентства «Аутсорсинг» Ольга Ботова.

Как уменьшить размер налога?

Наиболее часто можно услышать рекомендацию указывать в договоре сумму, равную 70% ее кадастровой стоимости. При этом нужно учитывать, что кадастровая стоимость регулярно пересматривается, так что к моменту, когда покупатель захочет продать квартиру, кадастровая стоимость может вырасти.

«Особый случай — квартиры, купленные по договору участия в долевом строительстве. В Налоговом кодексе сказано, что кадастровую стоимость у объектов нужно смотреть по состоянию на 1 января того года, в течение которого происходит сделка. На практике же может так оказаться, что дом сдан, собственники вступили в право собственности, но поскольку на 1 января вашего объекта еще не было, его кадастровая стоимость будет определена на 1 января следующего года. Поэтому если квартира продается в течение этого года, в котором сдался объект, в договоре цена может быть указана, не ориентируясь на кадастровую стоимость. Для продавца, если он затем будет продавать эту квартиру, не дожидаясь завершения пятилетнего срока с момента приобретения, при определении дохода будет учитываться цена, указанная в договоре», — объясняет Ольга Ботова.

Если собственник не может ждать для продажи квартиры пять лет, чтобы не платить налог, он вправе, во первых, уменьшить размер налога на налоговый вычет (максимальная сумма налогового вычета при продаже квартиры, дачи составляет один миллион рублей, при продаже иных объектов (погребов, гаражей) сумма вычета — 250 тысяч рублей. Этот вычет можно использовать раз в год).

Размер налога будет рассчитываться по формуле: сумма полученного дохода минус один миллион рублей (налоговый вычет при продаже квартиры), умноженная на 0,13 (13% — размер налога на доходы физических лиц).

«Имущественный вычет в размере одного миллиона рублей применяется ко всему доходу, полученному налогоплательщиком в течение календарного года, — говорит Ольга Ботова, — и если налогоплательщик продал пять квартир, размер вычета для него составит: вся сумма дохода минус один миллион рублей. Поэтому, если налогоплательщик планирует продать несколько объектов в конце календарного года, можно порекомендовать ему продать одну квартиру в одном году, вторую в начале следующего года».

Уменьшить налог при продаже на сумму понесенных расходов

Второй способ снизить размер налогов — вместо применения налогового вычета в один миллион рублей уменьшить налогооблагаемую базу на размер фактических расходов, понесенных ранее на покупку продаваемого объекта (при этом у продавца должны быть документы, подтверждающие факт понесенных расходов).

Формула налога будет такой: сумма дохода за вычетом затрат на покупку объекта, умноженная на 0,13 (13% — размер налога на доходы физических лиц), дает сумму налога, которую продавцу нужно заплатить.

К примеру, квартира была куплена два года назад за 3,8 миллиона рублей и продается сейчас за 4,1 миллиона рублей, для определения размера налога при ее продаже нужно от стоимости квартиры 4,1 миллиона отнять 3,8 миллиона рублей (затраты на ее приобретение), получаем 300 тысяч рублей — сумму, из которой собственник будет платить налог. Умножить на 13% — имеем 39 тысяч рублей — размер налога, который удержат с продавца.

Читайте также:  Оценка квартиры для вступления в наследство в 2020 году

Фактические расходы — это сумма, за которую была ранее куплена квартира, или, если речь идет о продаже дома, который был построен продавцом, фактическими расходами будут расходы, понесенные при строительстве дома, если речь идет о переуступке права — расходы, связанные с долевым участием или переуступкой.

Следует помнить, что для одного объекта может быть применен только один из двух вариантов уменьшения суммы налога: одновременно применить и налоговый вычет, и уменьшить налогооблагаемую базу на сумму понесенных расходов нельзя.

«На практике, если речь идет об одном объекте, продавец, исходя из своей конкретной ситуации, может выбирать, какой из двух видов расчета ему применить выгоднее. Если продается несколько объектов, к одному можно применить вычет в один миллион рублей, к другому — вычет по фактическим расходам», — объясняет Ольга Ботова.

Размер налога при продаже доли в собственности

Если продается доля в квартире, размер налогового вычета для владельца доли составит такую же долю от миллиона.

К примеру, продавец владеет 3/4 доли в квартире и продает их одним договором со вторым сособственником, цена его 3/4 доли равна 800 тысячам рублей. Формула налогового вычета для владельца этой доли будет выглядеть следующим образом: 800 тысяч рублей (доход от продажи) минус 3/4 от одного миллиона рублей (750 тысяч рублей — размер имущественного вычета при продаже такой долевой собственности), получившуюся разницу умножить на 0,13. Таким образом, 6500 рублей — размер налога, который нужно будет заплатить собственнику 3/4 доли в этом объекте.

В том случае если каждый собственник будет продавать свои доли отдельным договором купли-продажи, каждый из них сможет подать на вычет в размере одного миллиона рублей.

Способ третий — при встречной покупке

Третий вариант сократить размер налога подходит в том случае, если продавец затем собирается купить другую квартиру в течение одного календарного года. Тогда для уменьшения налоговой базы он может одновременно применить два вычета: и вычет, связанный с продажей квартиры (один миллион рублей), и вычет, связанный с приобретением жилья. Речь идет о вычете при покупке квартиры, получить который каждый покупатель имеет право один раз в жизни (максимальная сумма — два миллиона рублей).

Если квартира продается за три миллиона рублей, налогооблагаемая база определяется по формуле: три миллиона рублей (доход, полученный при продаже квартиры) минус один миллион рублей (налоговый вычет при продаже), получается два миллиона рублей. Однако налоговый вычет, связанный с покупкой квартиры, использовать можно, только если налогоплательщик никогда раньше не пользовался этой возможностью.

К примеру, квартира была куплена два года назад за 3,8 миллиона рублей и продается сейчас за 4,1 миллиона рублей, для определения размера налога при ее продаже нужно от стоимости квартиры 4,1 миллиона отнять 3,8 миллиона рублей (затраты на ее приобретение), получаем 300 тысяч рублей — сумму, из которой собственник будет платить налог. Умножить на 13% — имеем 39 тысяч рублей — размер налога, который удержат с продавца.

Есть ли другие варианты ухода от налога?

Налоговое законодательство РФ позаботилось о том, чтобы граждане страны пополняли казну. Это видно из изложенного выше материала. Кроме как оспаривание кадастровой стоимости в комиссии или суде, чтобы уменьшить налогообложение, а также оформление на льготников объектов собственности, вариантов нет. Даже несовершеннолетние дети, точнее их опекуны, владеющие той или иной недвижимостью, в полной мере выплачивают ежегодные взносы.

Можно еще прикинуться художником, скульптором или другим представителем творческой интеллигенции – эта категория граждан освобождена от налога на недвижимость. Однако в этом случае необходимо превратить квартиру в студию – то есть, в нежилое помещение.

Конечно, больше всего пострадают пенсионеры, которые, владеют собственностью, возведенной в середине прошлого столетия. Вероятно, им придется продавать жилье или менять с доплатой на более дешевую в плане налогообложения недвижимость. Но, как говорится, «нет худа без добра».

Что такое минимальный срок владения и как он влияет на налоги

Минимальным сроком владения называют период, по окончании которого можно продавать имущество без уплаты НДФЛ и подачи декларации. Если продать имущество раньше, нужно как минимум отчитаться о сделке перед налоговой инспекцией, даже если нет налога к уплате.

Если продать имущество после того, как пройдет минимальный срок владения, то нет ни налога, ни декларации. Даже если на продаже машины и квартиры удалось заработать миллион рублей, государству вы ничего не должны.

Например, в октябре 2016 года у Олега умерла бабушка. Она оставила ему в наследство квартиру. В августе 2019 года он продал эту недвижимость за 2 млн рублей — с момента открытия наследства прошло два года и 10 месяцев. А минимальный срок владения для унаследованной квартиры — три года. Олег подписал договор раньше, и теперь даже с учетом вычета он должен заплатить в бюджет 130 тысяч рублей НДФЛ и подать декларацию. Если бы Олег продал ту же квартиру в ноябре 2019 года, он бы сэкономил 130 тысяч рублей и вообще не сообщал государству о своей сделке.

Если продать имущество после того, как пройдет минимальный срок владения, то нет ни налога, ни декларации. Даже если на продаже машины и квартиры удалось заработать миллион рублей, государству вы ничего не должны.

Налог на имущество физических лиц: как снизить?

Налог на имущество физических лиц можно уменьшить, используя законодательные льготы, преференции или механизмы, не рискуя попасть под налоговые санкции по статье уклонения от уплаты налогов. Среди методов — уменьшение базы путем оспаривания, изменение вида пользования объектом и т.д.

Если у вас имеются вопросы, вам нужна помощь, пожалуйста, звоните в бесплатную федеральную юридическую консультацию.

Звонок по всей России бесплатный 8 800 350-94-43

Ознакомиться со всеми льготами и ставками вашей местности вы можете на сайте ФНС России с помощью специального сервиса.

Как снизить налог на имущество путем оспаривания кадастровой стоимости

С 1 января 2021 года в Москве и Московской области (Приказ Департамента городского имущества города Москвы от 15 января 2020 № 5 “О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в 2020 году), а также в некоторых других регионах России будет установлена новая кадастровая стоимость объектов недвижимости. Эта процедура циклична и происходит раз в несколько лет. Например государственная переоценка кадастровой стоимости в Москве происходит каждые два года. Результатом появления новой кадастровой стоимости является изменение величины налоговых и арендных платежей за объекты недвижимости которые у вас есть. Это связано с тем, что налоговые выплаты привязаны к кадастровой стоимости коммерческой недвижимости – чем она выше тем выше налог. Если эта стоимость завышена, существует возможность ее снизить.

Налоги должны уплачиваться как юридическими так и физическими лицами. Под налогообложение подпадают следующие виды недвижимости:

  • земельный участок(собственность или аренда)
  • торговый центр или магазин
  • офис
  • административное здание
  • гостиница
  • квартира
  • гараж или машино-место
  • производственный корпус или склад

Налогообложение по кадастровой стоимости происходит независимо от того, здание у вас целиком, или только помещение в нем.


Налогообложение по кадастровой стоимости происходит независимо от того, здание у вас целиком, или только помещение в нем.

Как уменьшить налог на недвижимость на 40%?

В 2020 году платить за свое имущество государству придется больше

Сумма налога в 2020 году будет существенно выше

Фото: Тимур Шарипкулов / Ufa1.RU

Уже в 2020 году налог на имущество будут считать по новым правилам — с вступил в силу закон, изменяющий порядок определения налоговой базы. Если раньше налоговые органы учитывали инвентаризационную стоимость недвижимости, то теперь за основу будут брать кадастровую, которая существенно выше. Мы изучили законы и разобрались, когда и сколько придется платить за счастье обладать собственным жильем.

Строго говоря, нововведение шагает по стране уже несколько лет, но с «тестовый режим» закончился. По итогам этого года платить за жилье по новым правилам придется жителям всех регионов. Специально для этого эксперты подсчитали кадастровую стоимость всех квартир и земельных участков, которые находятся в собственности у физических лиц. Разница между инвентаризационной и кадастровой стоимостью в том, что первая учитывает себестоимость жилья, а вторая — по сути, его рыночная стоимость, но определенная методами массовой оценки, без учета индивидуальных особенностей объекта недвижимости.

Кадастровую стоимость квартиры, дома или земельного участка определяют эксперты Росреестра. Для этого применяется особая формула, так что точно рассчитать кадастровую стоимость самостоятельно очень трудно — проще посмотреть на специальном сайте Росреестра.

Каким будет налог?

Чтобы рассчитать налог на недвижимость, который вам будет начислен по итогам , нужно сначала узнать кадастровую стоимость жилья. Учтите, что по закону часть жилья налогом не облагается. Если вы владеете квартирой — это метров, комнатой — 10, домом — 50.

Дальше вооружаемся калькулятором:

  • делим кадастровую стоимость на количество квадратных метров, чтобы получить стоимость одного квадрата;
  • вычитаем из площади жилья квадратные метры, на которые налог не начисляется;
  • оставшиеся умножаем на стоимость квадратного метра;
  • полученную сумму умножаем на 0,1% (такова ставка налога).

То есть, если вы владелец среднестатистической типовой «двушки» размером 49 квадратных метров, то платить придется только за 29. Если взять за основу данные Росстата, то ваша квартира должна стоить примерно 2 миллиона 757 тысяч рублей, а облагаемая налогом часть — 1 миллион 627 тысяч рублей. Получается 1627 рублей.

Или можно воспользоваться специальным калькулятором на сайте налоговой.

К слову, платим имущественный налог мы не только на дома, квартиры и комнаты, но и на прочую недвижимость — гараж, машино-место или даже недостроенное жилье. А вот квадратные метры вычитают только из жилых помещений.

Прежде чем платить налог, проверьте, не положены ли вам льготы

Фото: Александр Ощепков / NGS.RU

Кто может не платить?

С учетом немалой величины налога закон освобождает от него льготников. Всего в списке , среди которых инвалиды I и , участники ВОВ, жертвы чернобыльской аварии и пенсионеры. Полный список можно посмотреть здесь. Кстати, отдельной категорией выделены творческие личности. Так что если сможете доказать налоговой, что вы — профессиональный художник, а ваше помещение — специально оборудованная студия, без которой вы никак не обойдетесь, то можно не платить.

Читайте также:  Куда можно пожаловаться или подать жалобу на таксиста

Кроме того, те, кто недавно купил квартиру, могут получить имущественный вычет. Его дают только тем, кто работает официально и платит подоходный налог. Вернуть можно не все деньги, а только 13% от потраченных двух миллионов, то есть до рублей. Причем этот вычет можно получить только один раз в жизни. Как это сделать, мы подробно рассказывали в этом материале.

Мне кажется, что налог слишком большой. Что делать?

Чтобы уменьшить налог, нужно снизить объем налоговой базы. То есть кадастровую стоимость. С кадастровыми экспертами можно поспорить, но делать это придется или с помощью специальной комиссии, или в суде.

Помимо заявления вам понадобятся:

  • выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  • нотариально заверенная копия документа, который подтверждает ваши права на имущество;
  • отчет об оценке рыночной стоимости на бумажном и электронном носителях или документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости.

Последние понадобятся, если при кадастровой оценке что-то напутали и приписали вашему жилью лишние квадратные метры. Сейчас депутаты обсуждают, не наделить ли бюджетные учреждения правом пересматривать кадастровую стоимость без участия комиссий, но к общему знаменателю пока не пришли.

Вам же стоит начать собирать документы уже сейчас, если хотите оспорить кадастровую стоимость. Если успеете до конца года доказать, что на самом деле она меньше, чем указано в реестре, налог за придет ниже. И это будет очень кстати, ведь в 2020 году увеличится не только налог — вырастут коммунальные платежи, подорожает отдых. Что еще станет дороже в наступившем году, мы подробно разбирали в этой статье.

В 2020 году платить за свое имущество государству придется больше

Льготы по налогу на недвижимость

Чтобы снизить налог на недвижимость можно переоформить жилье на родственников, имеющих льготы. По новому законодательству налоговая льгота дается на всю сумму, но только на один объект недвижимости каждого вида. Если у льготника есть квартира, дача, гараж, налог не нужно будет платить. При наличии двух квартир ему придется заплатить налог за одну из них.

Основные категории льготников:

  • Пенсионеры;
  • Участники ВОВ, ветераны военных действий;
  • Инвалиды 1-й и 2-й групп;
  • Инвалиды с детства;
  • Лица, подвергшиеся радиации на Чернобыльской АЭС
  • Военнослужащие и служащие, которые были уволенны с военной службы по достижении возраста и проработавшие более 20 лет на службе;
  • Герои РФ и Советского Союза;
  • Лица, имеющие хозяйственные строения не более 50 кв. метров, расположенные на участках земли, предназначенных для ведения дачного хозяйства, садоводства, огородничества.

Подробный список льготников по налогу на недвижимость можно уточнить в Налоговом Кодексе, ст. 407.

  • Пенсионеры;
  • Участники ВОВ, ветераны военных действий;
  • Инвалиды 1-й и 2-й групп;
  • Инвалиды с детства;
  • Лица, подвергшиеся радиации на Чернобыльской АЭС
  • Военнослужащие и служащие, которые были уволенны с военной службы по достижении возраста и проработавшие более 20 лет на службе;
  • Герои РФ и Советского Союза;
  • Лица, имеющие хозяйственные строения не более 50 кв. метров, расположенные на участках земли, предназначенных для ведения дачного хозяйства, садоводства, огородничества.

Как бизнесу и физлицам снизить налог на недвижимость: советы эксперта

Управляющий партнер Правового бюро “Тимофеев и партнеры”

специально для ГАРАНТ.РУ

Одной из актуальных проблем многих собственников недвижимости является снижение налоговой нагрузки. С 2015 года за основу для расчета налога на имущество принимаются результаты государственной кадастровой оценки, которая часто существенно превышает рыночную стоимость облагаемых объектов. Вследствие этого, налогоплательщики ежегодно терпят серьезные убытки. Особенно страдает бизнес, обладающий различными объектами недвижимости – начиная от небольших бутиков, офисов, складских помещений и заканчивая крупными торговыми центрами и участками земли.

При создании механизмов расчета налога на недвижимость предполагалось максимально приблизить кадастровую стоимость к рыночной. Но возникшие на практике ошибки в технических расчетах создали проблемную ситуацию, при которой величина кадастровой стоимости для множества объектов была увеличена в несколько раз. Дело в том, что кадастровые расчеты часто производились без оценки конкретного объекта недвижимости и учета его индивидуальных особенностей. Кадастровая стоимость зданий и земельных участков определялась при помощи сбора количественно-цифровых данных (общая площадь, год ввода в эксплуатацию, примерная рыночная цена на схожие объекты) и некоторых качественных показателей (место расположения, наличие инженерных сетей, общая инфраструктура и др.).

Существенно снизить налог на недвижимость позволит оспаривание ее кадастровой стоимости. Начать стоит со сравнения кадастровой и рыночной стоимости, имеющихся в собственности объектов. Если превышение действительно существует, потребуется заказать оценку и доказать необходимость оспаривания в специальной комиссии по рассмотрению споров о результатах оспаривания кадастровой стоимости или в суде.

Если в отчете оценщика подтверждается завышение кадастровой стоимости, государственную оценку можно оспорить, подав заявление в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суд. При этом, юридические лица должны обращаться в комиссию в обязательном порядке. Не удовлетворившее заявителя решение комиссии возможно оспорить в суде.

Существенно снизить налог на недвижимость позволит оспаривание ее кадастровой стоимости. Начать стоит со сравнения кадастровой и рыночной стоимости, имеющихся в собственности объектов. Если превышение действительно существует, потребуется заказать оценку и доказать необходимость оспаривания в специальной комиссии по рассмотрению споров о результатах оспаривания кадастровой стоимости или в суде.

Как снизить сумму налога за счет уменьшения кадастровой стоимости

Чтобы значительно снизить сумму налога на недвижимость нужно уменьшить налогооблагаемую базу, изменив кадастровую стоимость. Это можно сделать следующими способами:

  • Подав заявление в комиссию при Росреестре;
  • Обратившись в суд с заявлением об установлении новой кадастровой стоимости на уровне рыночной.

Для организаций обязательно предварительно обратиться в такую комиссию, заявление в суд можно подавать только после ее решения. Для физических лиц возможны как обращение в суд, так и подача заявления в комиссию.

Обращение в комиссию имеет преимущества: отсутствие судебных издержек, быстрое рассмотрение дела (около месяца с момента поступления заявки), возможность оспорить решение в суде.

При рассмотрении дела в суде нужно пройти следующие этапы:

  • Выбрать профессионального оценщика (оценочную компанию) и заключить с ним договор для определения рыночной стоимости недвижимости. Чтобы снизить затраты на оценку можно объединиться с соседями и заказать отчет на дом или подъезд;
  • Провести экспертизу отчетов, сделанных оценочной компанией или оценщиком, в оценочном СРО;
  • Подать заявление с иском в суд;
  • При несовпадении между кадастровой стоимостью и результатом оценки экспертизы более 5 % суд назначает судебную экспертизу, которую оплачивает истец;
  • В ходе проведения судебной экспертизы выясняется соответствует ли поданный отчет об оценке недвижимости всем требованиям законодательства, и если все в порядке, выясняется рыночная стоимость жилья;
  • После окончания судебной экспертизы судья принимает решение, в котором устанавливается кадастровая стоимость предмета собственности в размере рыночной, определенной судебным экспертом.
  • После того, как судебное решение вступит в силу, устанавливается новая кадастровой стоимость.

Судебные процессы длятся около трех-четырех месяцев. Снижение кадастровой стоимости в суде может быть более 40 %. Можно нанять адвоката по налогообложению при отсутствии времени и для уверенности в успехе дела.

Прежде чем обращаться в суд нужно предварительно рассчитать и сопоставить все расходы, связанные с судебными издержками. Если снижение кадастровой стоимости будет незначительным, выгода будет минимальна и не окупит затраты на процедуру.

С 2020 года возможны изменения в процедуре проведения споров по кадастровой стоимости. В 2020 г. приняли закон «О государственной кадастровой оценке», по которому кадастровую стоимость будут определять бюджетные организации. В них будут созданы комиссии, рассматривающие заявления от владельцев недвижимости, не согласных с кадастровой стоимостью.

Чтобы значительно снизить сумму налога на недвижимость нужно уменьшить налогооблагаемую базу, изменив кадастровую стоимость. Это можно сделать следующими способами:

Льготы и переоформление собственности. На кого оформить имущество?

Чтобы снизить налог, имеет смысл оформить недвижимость (целиком или распределить по долям) на родственников или знакомым, которым можно безоговорочно доверять. К категории льготников принадлежат представители следующих групп: ветераны, пенсионеры, инвалиды детства, а также инвалиды первой или второй групп, ликвидаторы аварии на ЧАЭС, военнослужащие или родственники тех, кто погиб при исполнении служебных обязанностей.

Здесь еще раз стоит подчеркнуть, что льгота распространяется только на один объект из каждой категории имущества. Например, если у пенсионера есть квартира и дачный домик, он будет полностью освобожден от налогообложения, а вот при наличии двух квартир за одну из них надо платить налог. При этом объект, на который распространяется льгота, он может выбрать самостоятельно. Чтобы налоговики ничего впоследствии не перепутали, стоит заблаговременно уведомить их о своем решении.

Необходимо внимательно изучать не только федеральные, но и региональные нормативные акты, поскольку некоторые льготы вводятся именно на местном уровне. Например, в некоторых городах на освобождение от налога могут рассчитывать дети из многодетных семей, а вот, например, в столице такие льготы не предусмотрены. На государственном же уровне предполагается, что, если собственником квартиры становится несовершеннолетний ребенок, даже младенец, налог должен вноситься в полном объеме.

От налогообложения могут быть освобождены собственники, которые занимаются творческой деятельностью, если они используют помещения для обустройства профессиональных студий или авторских мастерских. На льготу могут также рассчитывать индивидуальные предприниматели-упрощенцы, если объект используется в их деятельности.

Если среди близких родственников нет льготников, а налоговое бремя оказалось весьма ощутимым, есть вариант разделения недвижимого имущества между несколькими собственниками и превращения его в долевую собственность с равномерным разделением налоговых обязательств. В этом случае сумму можно уменьшить за счет вычета (нулевая база) по каждому из них.

Стоит знать, что налог на имущество, как и на любую другую собственность, зависит и от формы владения конкретным объектом – долевая собственность, совместная и так далее.

Необходимо внимательно изучать не только федеральные, но и региональные нормативные акты, поскольку некоторые льготы вводятся именно на местном уровне. Например, в некоторых городах на освобождение от налога могут рассчитывать дети из многодетных семей, а вот, например, в столице такие льготы не предусмотрены. На государственном же уровне предполагается, что, если собственником квартиры становится несовершеннолетний ребенок, даже младенец, налог должен вноситься в полном объеме.

Кто обязан платить

Плательщиками налога на недвижимое имущество являются все собственники соответствующих помещений. Исключение составляют случаи, при которых собственники освобождаются от данного налогового бремени. Об этом говорится в Налоговом кодексе РФ, а также в нормативно-правовых актах на местах.

Плательщиками налога на недвижимое имущество являются все собственники соответствующих помещений. Исключение составляют случаи, при которых собственники освобождаются от данного налогового бремени. Об этом говорится в Налоговом кодексе РФ, а также в нормативно-правовых актах на местах.

Добавить комментарий