Как продать квартиру, купленную по ипотеке Сбербанка

Шаг 2: Поиск покупателя и осмотр жилья

После того, как цена квартиры станет известна, можно начинать поиск потенциального покупателя. Ранее это делать не было смысла, так как обычно покупатели предпочитают знать конкретные цифры, чтобы на что-то ориентироваться. Как и в случае с оценкой жилья, искать покупателя можно самостоятельно или воспользоваться услугами агентства недвижимости (или частного риэлтора).

Этот вариант значительно проще, и он более приоритетный для Сбербанка, ведь доверия к официальному отчету лицензированной оценочной компании значительно больше, чем к самостоятельным расчетам продавца. Для того, чтобы получить такой документ нужно:

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка

Когда оформляется ипотека Сбербанка, то сроки выплат по ней могут достигать и двадцать, и тридцать лет. Это достаточно внушительный период, за который могут случиться самые разные ситуации. Квартира за этот период способна разонравиться, и человеку захочется ее продать. Но сделать это сложно, поскольку банком на нее возложено обременение, и для продажи ипотечной квартиры потребуется разрешение кредитного учреждения.

Когда оформляется ипотека Сбербанка, то сроки выплат по ней могут достигать и двадцать, и тридцать лет. Это достаточно внушительный период, за который могут случиться самые разные ситуации. Квартира за этот период способна разонравиться, и человеку захочется ее продать. Но сделать это сложно, поскольку банком на нее возложено обременение, и для продажи ипотечной квартиры потребуется разрешение кредитного учреждения.

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка и купить другую

Реализация ипотечного жилья — сложный процесс, требующий детального структурирования сделки. От правильно подобранного варианта продажи квартиры зависит выгода заемщика. В этом процессе участвуют 3 стороны: кредитор, заемщик и покупатель.

Реализация ипотечного жилья — сложный процесс, требующий детального структурирования сделки. От правильно подобранного варианта продажи квартиры зависит выгода заемщика. В этом процессе участвуют 3 стороны: кредитор, заемщик и покупатель.

Нужно ли разрешение банка?

Согласно нормам ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель вправе продать квартиру, купленную в ипотеку, при условии получения согласия кредитной организации, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Собственнику квартиры, которая находится в ипотеке, необходимо обратиться в отдел ипотеки Сбербанка, сообщить о готовящейся сделке и условиях ее проведения. Специалист проконсультирует о дальнейших действиях и рассчитает остаток по кредиту, который необходимо оплатить, чтобы банк счел договор полностью завершенным и в дальнейшем снял с недвижимости обременение.

Чтобы получить разрешение банка необходимо привести аргументированные доводы необходимости такой продажи, а также согласовать с банком цену продажи. Для банка главное – получить назад свои деньги, поэтому если его устраивают условия сделки, причин для отказа не должно быть.

Без участия заимодателя

  1. Сотрудников Сбербанка необходимо уведомить о предстоящем досрочном погашении задолженности, а также о необходимости продать квартиру. В течение небольшого времени — 1-3 суток — руководство Сбербанка принимает решение, выдавать ли согласие на продажу заемщику.
  2. Если согласие не было выдано, заемщику понадобится найти такого покупателя, который согласился бы внести собственные средства на погашение задолженности заемщика — разумеется, под расписку. После погашения задолженности обременение снимается, и собственность можно переоформить на покупателя.
  3. Если согласие было выдано банком, нужно просто найти покупателя, желающего приобрести ипотечную квартиру.
  4. С покупателем заключается предварительный договор купли-продажи или составляется договор задатка; копию договора нужно отнести в отделение Сбербанка.
  5. После погашения задолженности и покупатель, и продавец должны явиться в Росреестр для снятия обременения (на основании справки, выданной банком).
  6. Подписывается договор купли-продажи, сделка регистрируется в Росреестре, подписывается акт о приеме-передаче. Право собственности переходит к покупателю, процедура завершена.

В целом, основные проблемы возникают на стадии получения согласия и поиска покупателя.

Продажа ипотечной квартиры с согласия Сбербанка

Продажи квартиры, находящейся в ипотеке Сбербанка, предполагает его обязательное согласие. А для получения этого согласия необходимо личное обращение получателя ипотечного кредита в ПАО «Сбербанк» и объяснение им своих мотивов.

Читайте также:  Кредиты для ооо с нулевым балансом

Вернее всего Сбербанк даст согласие:

  1. Тем, кто не в силах платить по кредиту.
  2. И тем, кто готов платить ипотеку за более дорогое жилье.

В первом случае Банк избегает процедуры принудительного выселения, продажи жилья и связанных с этим проблем.

Во втором случае Банк имеет надежду заработать больше на этом же клиенте.

Многое зависит и от условий ипотечного договора. В нем должно разрешаться досрочное погашение долга.

О гарантиях со стороны Сбербанка при проведении операции речи также не идет.

Как продать ипотечную недвижимость, купленную с использованием маткапитала?

Есть ряд нюансов, делающих проблематичной продажу недвижимости, купленной в ипотеку с участием материнского капитала. Это:

  1. Жилплощадь разделена на доли, каждая из которых принадлежит отдельным членам семьи, в том числе и детям до 18 лет.
  2. Маткапитал можно использовать только для оговорённых в законодательстве целей. Продажа ипотечного имущества разрешена, если деньги, вырученные в результате сделки, будут потрачены на строительство дома для семьи, покупку нового жилья или будут размещены на счету ребёнка.
  3. Сделка возможна только при наличии разрешения от органов опеки и попечительства.

Чаще всего купленную с использованием материнского капитала недвижимость продают с целью улучшения жилищных условий.

При продаже описываемого типа жилых площадей следует придерживаться таких шагов:

  1. Получается письменное разрешение в Сбере и параллельно в ООиП.
  2. Находится покупатель, готовый совершить покупку обременённой жилплощади.
  3. Заключается договор купли-продажи.
  4. В банке получается выписка, и погашается указанная в ней задолженность.
  5. Снимается обременение.
  6. Ищется новое жильё и покупается.
  1. Жилплощадь разделена на доли, каждая из которых принадлежит отдельным членам семьи, в том числе и детям до 18 лет.
  2. Маткапитал можно использовать только для оговорённых в законодательстве целей. Продажа ипотечного имущества разрешена, если деньги, вырученные в результате сделки, будут потрачены на строительство дома для семьи, покупку нового жилья или будут размещены на счету ребёнка.
  3. Сделка возможна только при наличии разрешения от органов опеки и попечительства.

Процедура продажи

При условии, что заёмщик хочет самостоятельно оформлять сделку о продаже, необходимо следующее:

  1. Согласовать решение о продажи с сотрудником Сбербанка.
  2. Составитьзаявление о расторжении соглашения, предоставить документы.
  3. Найти покупателя.
  4. Уплатить сумму долга банку.
  5. Если сумма недвижимости превышает сумму долга, то часть денег отдать банку, часть – передать продавцу.
  6. Получить закладную и документ, подтверждающий отсутствие задолженности после погашения долга.
  7. Снять обременение с жилья.

Есть ещё способ – продать ипотечную задолженность, то есть перевести ее на другое лицо. В случае продажи – на покупателя. Получается, что он добровольно берет на себя долговые обязательства перед банком, получая взамен права собственности на квартиру. Вся процедура оформляется по закону, у сторон есть соответствующие документы, так что риски быть обманутым не так уж велики. Однако банк согласится на подобную сделку только в том случае, если покупатель соответствует всем требованиям, а именно: имеет достаточный стабильный доход, официально трудоустроен. Это означает, что он сможет погасить задолженность.

Обратите внимание, что при переоформлении задолженности условия для нового заёмщика не всегда останутся прежними. Например, условия ипотеки для молодой семьи не совпадают с условиями для других категорий граждан.
Нелишним будет обращение к риэлтору, ведь в таком случае можно рассчитывать на профессиональный подход к вашей ситуации.
На особых условиях реализуется недвижимость, купленная с привлечением материнского капитала. Это достаточно сложно. Хотя алгоритм действий тот же.

Совсем по-другому нужно действовать при продаже квартиры в военной ипотеке.

  1. Оповестите банк и Росвоенипотеку о желании снять обременение с целью продажи недвижимости.
  2. Подайте заявление на повторное получение свидетельства участника реестра НИС, тогда будет возможность повторно приобрести квартиру по военной ипотеке.
  3. Выясните у сотрудников банка оставшуюся сумму долга.
  4. Получите документы о снятии обременения.
  5. Получите свидетельство о собственности в ЕГРП.
Читайте также:  Органы местного самоуправления в системе власти: закон

Всегда будьте внимательны, не забывайте перечитать договор перед его подписанием.

Такой вариант имеет место быть, однако, не каждый согласится приобрести залоговую недвижимость. Вообще, в таком случае рискуют обе стороны, ведь не факт, что это не мошенничество.

Продажа квартиры за наличные

Данный способ предполагает сделку с покупателем за наличный расчет. Пошаговая инструкция продажи квартиры в ипотеке в данном случае достаточно проста:

  1. Клиент заранее оповещает Сбербанк о намерении реализовать заложенную квартиру.
  2. Находит покупателя, согласного на покупку залогового имущества (квартиры) и заключает с ним ДКП.
  3. Покупатель вносит оплату в качестве долга предыдущего владельца жилья перед Сбербанком, а оставшуюся часть передает продавцу (заемщику).
  4. С залога снимается обременение (только после закрытия кредитного договора).

Дополнительно участникам сделки по продаже недвижимости (по требованию) могут быть выданы справки на оригинальном бланке Сбербанка о снятии обременения с объекта и отсутствии ссудной задолженности.


Однако здесь имеется крайне важный нюанс, без соблюдения которого сделка заключена не будет. Покупатель должен иметь собственные средства, величина которых покроет остаток задолженности перед Сбербанком. Если такой суммы в наличии нет, банк откажет в продаже объекта такому покупателю.

Можно ли продать квартиру с действующей ипотекой

Ипотечная недвижимость имеет ряд ограничений по действиям, которые могут быть применимы к жилью. Зная некоторые нюансы все-таки можно продать квартиру, находящуюся в ипотеке и купить другую также в ипотеку. Как это сделать?

Таким образом, ответ на вопрос, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеке Сбербанка самостоятельно, звучит так: «Нет, нельзя, до тех пор, пока банк не снимет обременение».

Порядок проведения сделки

Если не получается выплачивать взносы по ипотеке, остается лишь продать квартиру.

Стороны сделки по продаже квартиры, взятой в кредит:

  • покупатель недвижимости;
  • собственник объекта (заемщик);
  • банк, предоставивший ссуду.

Ипотечнику дозволено продать залоговое имущество только при согласии кредитора.

  1. Долг погашается средствами потенциального собственника. Составляется договор о внесении задатка. Только после оплаты квартира освобождается из обременения. При отсутствии соответствующих знаний стоит обратиться за помощью к квалифицированному юристу. Подписи на договоре заверяются нотариусом. Это будет также гарантией покупателя, что заемщик не передумает и сделка состоится в оговоренный срок. Если этого не случится, задаток придется вернуть в двойном эквиваленте. В тексте соглашения обязательно прописываются сроки продажи недвижимости для ипотечника и период снятия обременений — для банка.
  2. Оформление справки о списании задолженности с заемщика. Документ и закладная выдаются в день составления договора о задатке и переводе нужной для погашения ссуды суммы.
  3. Снятие обременения органами Росреестра. Продавец вместе с сотрудником банка подает пакет бумаг в Регпалату с целью отмены залогового отягощения с продаваемого объекта.

Какие документы нужны?

Для продажи квартиры, обременённой ипотекой Сбербанка, заёмщику нужно подготовить:

  • паспорта РФ всех собственников жилья, включая свидетельства о рождении детей до 14 лет с выделенными долями;
  • кадастровый паспорт на недвижимость;
  • справку из ТСЖ об отсутствии долга по оплате ЖКХ;
  • письменное разрешение органов опеки на продажу квартиры (при наличии несовершеннолетних детей);
  • нотариально заверенное согласие супругов на продажу недвижимости;
  • отчёт об оценке квартиры, составленный оценочной компанией.

Вместе с пакетом документов продавец предоставляет банку заявление об аннулировании кредитных обязательств и возложении их на другое лицо, готовое взять на себя обязательства по погашению долга.

От покупателя требуются следующие бумаги:

  • заявление;
  • паспорт;
  • копия трудовой книжки (заверенная нотариально);
  • справка о доходах за последние 6 месяцев;
  • заполненная анкета.

Если с момента оценки квартиры прошло полгода и более, то процедуру оценки необходимо пройти повторно.

От покупателя требуются следующие бумаги:

Читайте также:  Освобождение от поручительства

Условия передачи задолженности третьему лицу

Можно продать ипотечную недвижимость и другим способом – передать задолженность на него другому лицу. Такая операция заключается в том, что третье лицо добровольно соглашается перевести все долги за ипотечный кредит на собственное имя, при этом получая право собственности на квартиру. Эта сделка абсолютно законна и фиксируется в документах, поэтому рисков у обеих сторон нет никаких.

При этом заключение подобной сделки может быть одобрено банком только в том случае, если соблюдены все необходимые условия. Например, банк может потребовать от покупателя соответствия следующим критериям:

  • Покупатель обладает уровнем доходов, достаточным для своевременного погашения кредита.
  • Он работает официально и не имеет потенциальных рисков для увольнения.

Критерии могут быть и другими. В целом, банку нужно просто быть уверенным в том, что человек сможет выплатить кредит до конца.

Обратите внимание! Если вы переоформляете ипотечный кредит на третье лицо, все изначальные условия по выплатам будут сохранены. Более того, во многих случаях ставки по процентам могут стать немного выше, поскольку банк берет на себя дополнительный риск.

Если ипотечный кредит был предоставлен по льготам – например, многодетной молодой семье – то при передаче задолженности третьему лицу без каких-либо льгот условия выплаты будут другими и станут соответствовать тем требованиям, которые предъявлялись бы такому лицу изначально, если бы он брал кредит сам. Это сделано для того, чтобы избежать мошенничества с облегченными условиями кредитов.

  1. Покупатель вносит необходимую сумму.
  2. Долг продавца оказывается закрытым.
  3. Ограничение на осуществление сделок с квартирой снимается.
  4. Покупатель и продавец оформляют договор купли-продажи.
  5. Покупатель выплачивает продавцу оставшуюся сумму.

Возможно ли продать квартиру, купленную по ипотеке от Сбербанка

Немало людей сталкиваются с ситуациями, когда приходится продать квартиру, долг за которую еще не выплачен. Это долгий и хлопотный процесс, поэтому следует хорошо разобраться в том, как продать квартиру, находящуюся в ипотеке Сбербанка, прежде чем сделать этот серьезный шаг.

Важно знать о следующих сложностях и нюансах, которые ждут продавца:

  • трудности с поиском покупателя – далеко не каждый рискнет приобрести ипотечную квартиру;
  • низкая цена – чтобы привлечь покупателей, такая недвижимость продается по цене на 20-30% ниже рыночной;
  • необходимость выхлопотать разрешение на продажу от банка (а он может и не пойти навстречу);
  • необходимость потратить много времени и сил на получение всех разрешений, оформление документов;
  • затяжной процесс – вряд ли получится заключить сделку и продать квартиру быстро, на погашение остатка по долгу и снятие обременения понадобится время.

Это нелегкий процесс, требующий много времени, сил и знаний. Если вы решились на этот шаг, то первым делом лучше всего обратиться в банк за консультацией, в ходе которой вам дадут четкие указания и подскажут, каким способом лучше всего это сделать.


Важно знать о следующих сложностях и нюансах, которые ждут продавца:

Процесс продажи квартиры по ипотеке: риски продавца

Далеко не каждый покупатель имеет возможность приобрести понравившуюся квартиру за наличные деньги. Чаще всего он прибегает к заемным средствам. Естественно, продавцов интересует, какие риски таит продажа квартиры по ипотеке, как не остаться без недвижимости и без денег.

Саму процедуру продажи жилья с использованием ипотечных средств представляют себе не все участники сделки. В большинстве случаев всю работу берут на себя риелторы, представляя ее очень сложной и запутанной. На самом деле весь процесс строго регламентирован законом, а алгоритм составлен так, чтобы в нем мог разобраться даже неподготовленный человек. При этом все возможные риски как для продавца, так и для покупателя сведены к минимуму.

Добавить комментарий