Сколько стоит разделить дом на два хозяина

Как разделить дом? И что может быть поделено, а что нет?

Не всегда фактическая возможность раздела дома с участком совпадает с возможностями правовыми. Делимость объекта недвижимости, с точки зрения закона, имеет самостоятельное значение и не обязательно совпадает с реальной возможностью разделения стен и комнат.

Физически делимыми признаются все существующие объекты недвижимости, однако юридически делимыми они являются только в том случае, если существует возможность разделить их на части таким образом, чтобы каждая часть сохраняла однородность, то есть оставалась «жилой» по предназначению и чтобы пользование ею не нарушало прав других правообладателей и пользователей.

Иными словами, при разделении дома у каждого владельца должны быть свой вход, кухня, санузел и т. д.

Для правильного разделения недвижимого имущества законом введено понятие Признаков жилого помещения:

  • назначение;
  • пригодность для проживания;
  • изолированность;
  • принадлежность к категории недвижимых объектов.

Конечно же, последний из признаков является основным, однако, отсутствие любого из перечисленных признаков дает основание считать помещение нежилым.

Недопустим раздел дома, в результате которого образуется самостоятельная часть, не предназначенная для проживания (например, встроенный гараж или только кухня).

Признак пригодности для проживания означает условие, при котором помещение является пригодным для постоянного, то есть длительного и всесезонного проживания. Это, в свою очередь, требует обеспечения соблюдения установленных санитарных и технических норм и правил, а так же наличия, помимо основного помещения, вспомогательных, которые обеспечивали бы режим проживания (отдельной кухни, санузла и т.д.).

Признак изолированности означает, что пользование помещением (частью дома) как самостоятельным и обособленным, не нарушает прав смежных правообладателей и имеет автономное сообщение с помещениями и территориями, находящийся в общем пользовании.

В идеале, таким критериям и признакам отвечают дома так называемой «блокированной застройки», когда часть дома представляет собой обособленный изолированный блок, с отдельным выходом на земельный участок.

В иных случаях, для осуществления реального раздела сособственникам, следует произвести согласованные строительные изменения дома, чтобы планируемые части объекта стали самостоятельными жилыми объектами.

Для того чтобы совершить реальный раздел, владельцы должны определить рыночную цену недвижимости, принимая во внимание и цену придомовых сооружений. Для этих целей можно заказать проведение независимой экспертизы, по результатам которой, определить, допустим ли передел с соблюдением равенства частей.

В идеале, таким критериям и признакам отвечают дома так называемой «блокированной застройки», когда часть дома представляет собой обособленный изолированный блок, с отдельным выходом на земельный участок.

Способ №2. Раздел дома на два отдельных строения

Разделить дом на два отдельных строения — это называется выделение доли в натуре. Суть этого способа заключается в передаче каждой из сторон изолированного помещения, пригодного для проживания. Это самый распространённый способ раздела домовладения на двух хозяев.

Основное преимущество заключается в том, что каждый из собственников может продать свою долю без согласия другого домовладельца. Обратите внимание, что этот способ не подходит для раздела одноквартирных домов, в этой ситуации придётся искать другие пути решения проблемы.

Выделение доли в натуре возможно при соблюдении следующих условий:

  • каждый из собственников должен иметь отдельный вход;
  • выделенная часть имущества должна быть пригодна для проживания;
  • жилые помещения полностью изолированы;
  • обязателен раздел земельного участка.

Если строение находится в аварийном или ветхом состоянии, или непригодно для проживания, выделение доли в натуре невозможно даже в судебном порядке.

Как и в предыдущем случае, делить одно строение на два дома лучше путём мирного соглашения. В отличие от предыдущего способа, выделение доли в натуре подразумевает оформление документов. Вот что нужно подготовить:

  1. Узаконить перепланировку и внести изменения в технический план дома. При выделении доли в натуре перепланировка проводится практически всегда.
  2. На каждую часть дома оформляется полный пакет документов. В частности, заказываются технический и кадастровый паспорт. Раздел земельного участка осуществляется межеванием, о чём должен быть соответствующий документ. Все имеющиеся на участке хозяйственные постройки также ставятся на государственный учёт.
  3. Составляется письменное соглашение между собственниками о выделении доли в натуре. Если раздел происходит не в равных долях (одна половина дома больше), обговаривается денежная компенсация.
  4. Пакет документов подаётся на рассмотрение в Росреестр. Если раздел недвижимости не противоречит действующему законодательству, то через две недели каждый из новоиспечённых владельцев получит право собственности на часть дома и прилегающую территорию.

Если мирное урегулирование невозможно, то выделение доли в натуре происходит в судебном порядке. Обратите внимание, что с исковым заявлением может обратиться любой из собственников. Это довольно хлопотный вариант, который потребует от истца существенных финансовых затрат.

Дело в том, что к исковому требованию необходимо приложить технический план раздела дома. Если этот документ отсутствует, суд назначает независимую экспертизу, которая определяет варианты раздела объекта недвижимости. Расходы естественно ложатся на плечи истца.

Стоит отметить, что если назначенный эксперт халатно отнесётся к своим обязанностям, вы наверняка получите заключение о невозможности разделить строение. Соответственно не будет оснований для судебного разбирательства. Если вы решите пойти этим путём, то позаботьтесь о технической документации заранее.


Если мирное урегулирование невозможно, то выделение доли в натуре происходит в судебном порядке. Обратите внимание, что с исковым заявлением может обратиться любой из собственников. Это довольно хлопотный вариант, который потребует от истца существенных финансовых затрат.

На сколько долей можно разделить дом

Реальный раздел дома можно произвести при наличии не более трех совладельцев, то есть в натуре дом можно разделить не более, чем на три части.

Читайте также:  Взыскание алиментов с пособия по безработице

Если же совладельцев больше трех, то законодательство допускает выдел из состава общего имущества доли в натуре.

При разделе домовладения, как и любого другого совместное имущество, существуют определенные условия, которым такой раздел должен соответствовать:

  • не должно быть никаких законодательных запретов для раздела дома;
  • каждая из частей разделенного дома должна соответствовать предназначению целого дома;
  • совокупность всех частей дома должна по стоимости соответствовать цене целого дома до его раздела;
  • все части должны оставаться удобными в использовании.

Выделение доли в натуре ни что иное, как раздел дома на два отдельных помещения. Сутью такого раздела является передача каждому из совладельцев изолированного помещения с отдельным входом, пригодного для проживания.

Делим дом на квартиры

Одним из вариантов разделения частного дома на изолированные части, принадлежащие отдельным собственникам, является раздел такого жилья на квартиры с последующим переводом из частного здания в многоквартирный дом.

Для этого общее помещение в доме перестраивают в отдельные квартиры, после чего обращаются в администрацию с заявлением о переводе дома в многоквартирный.

Для перевода частного дома в многоквартирный собственники должны:

  1. Обратиться в архитектурную фирму для создания проекта;
  2. Утвердить созданный проект в БТИ и коммунальных службах;
  3. Нанять подрядную компанию и провести работы по переустройству дома;
  4. Обратиться в администрацию для смены вида разрешенного землепользования участка;
  5. Написать заявление в Градостроительный комитет о переводе дома в многоквартирный.

Сотрудники архитектурной фирмы создают проект, по которому подрядчики делают входы в квартиры внутри дома и выполняют прочие работы.

Частные дома расположены на участках, предназначенных для ИЖС, поэтому необходимо изменить их дополнительный вид разрешенного землепользования на «Земли для малоэтажного строительства».

Такой перевод происходит путём публичных слушаний в администрации. В качестве аргументов собственники дома приводят необходимость разделения дома на отдельные квартиры.

После смены назначения участка под домом собственники вновь обращаются в администрацию с заявлением, в котором излагают необходимость перевода частного дома в многоквартирный на основании:

  • Фактического состояния дома;
  • Измененного целевого назначения участка.

Заявление рассматривается 30 дней, после вынесения положительного ответа собственники получают новые технические паспорта в БТИ, и на их основе регистрируют право собственности на квартиры в Росреестре.

Этап согласования проекта лучше назначить не после сдачи проекта сотрудниками бюро, а на этапе его разработки, чтобы не пришлось обращаться повторно.

Особенности долевой собственности

Доля в частном доме может возникнуть в следующих случаях:

  • наследование домовладения вместе с другими лицами;
  • покупка части дома;
  • деление домовладения по обоюдному согласию сторон;
  • на основании судебного решения.

Общее владение недвижимостью может быть равным по площади или разграничиваться согласно техническому плану дома. Следует помнить о том, что владение любым имуществом подразумевает не только возможность распоряжаться им по своему усмотрению, но еще и отвечать за его содержание.

Любые расходы, связанные с недвижимостью, делятся согласно долям и оплачиваются каждым из собственников.

Ограничения и особенности долевой собственности:

  1. Владелец доли может продать свою часть домовладения, но только в том случае, когда остальные собственники отказываются от совместной сделки по продаже целой недвижимости и не претендуют на выкуп доли, выставленной на продажу. Чтобы в дальнейшем избежать судебных споров, необходимо за несколько недель до заключения сделки о купле-продаже с третьим лицом оповестить в письменном виде своих совладельцев и получить от них письменный отрицательный ответ. Желательно отправить ценное письмо, чтобы в случае отсутствия ответа от совладельца, иметь подтверждение о его оповещении.
  2. Доля в частном домовладении может быть сдана в аренду третьим лицам на основании договора аренды только в том случае, когда имеется письменное разрешение остальных владельцев общей собственности.
  3. Замена общих коммуникаций, кровли и другие строительные работы, влияющие на качество жизни каждого собственника, могут производиться только после единогласного признания каждого владельца доли их актуальности.
  4. С 2016 года все сделки по продаже или дарению доли частного домовладения должны в обязательно порядке проходить регистрацию у нотариуса.

Разделить земельный участок на равные или выделенные доли не так просто. Для этого необходимо получить консультацию у представителя департамента архитектуры и градостроения местного муниципального образования о возможности деления конкретного участка.

Порядок раздела дома в натуре

Общая долевая собственность на имущество, как правило, возникает после вступления в наследство несколькими физическими лицами, находящимися в равных правах.

Размер долей каждого из собственников четко указывается в выписке из ЕГРН – это основной правоустанавливающий документ на владение имуществом. В этом случае совладельцы пользуются всеми комнатами в равных правах.

Если кто-то не согласен с этим, есть два варианта решения вопроса:

  • определение порядка пользования помещениями всеми наследниками – заключается соглашение, заверенное нотариально, в котором оговариваются все права и обязанности сторон;
  • выделение доли в натуре.

В последнем случае владелец выделяет свою часть домовладения и регистрирует это право через орган Росреестра. Алгоритм действий следующий:

  • подача документов на регистрацию права собственности;
  • получение правоустанавливающего документа в установленный законом срок.

Решая вопрос как разделить дом на доли, необходимо учитывать нормы ст. 252 ГК РФ, где установлены основные условия осуществления раздела:

  • проводится по общему согласию всех участников в доле – в противном случае вопрос решается через суд с проведением судебно-строительной экспертизы;
  • раздел дома невозможен в случае нанесения вреда имуществу, что проявляется в невозможности использовать объект по назначению либо существенном ухудшении его технического состояния;
  • если реально возможная часть для выделения меньше, чем доля гражданина по закону, либо раздел дома на 2 дома технически невозможен, выплачивается компенсация в денежно форме.
Читайте также:  Материнский капитал на ремонт и реконструкцию дома

Основные признаки законности раздела дома в натуре:

  • проведена государственная регистрация с присвоением отдельного юридического адреса;
  • не нанесен вред имуществу других дольщиков;
  • оборудован отдельный вход в помещение даже в условиях сохранение целостности дома.

После разделения собственник сможет продавать свою часть строения, первый претендент на покупку всегда – сосед.


Если кто-то не согласен с этим, есть два варианта решения вопроса:

Как разделить дом на доли

Итак, супружеские отношения испортились, и муж с женой планируют разделить имущество. Что им нужно для этого сделать.

  • Варианты таковы:
  • Пойти к нотариусу и заключить соглашение о разделе имущества. Это, можно сказать, вариант очень «цивилизованный». Так поступают пары, которые не хотят ссор и скандалов, которые расстаются по-доброму. Для заключения соглашения, нужно явиться к нотариусу с паспортами, документами на дом, свидетельством о браке или его расторжении.
  • Обратиться с иском в суд. Исковое заявление подается в суд по месту расположения имущества. Оплачивается госпошлина, которая рассчитывается, исходя из стоимости спорного имущества. Решение суда вступает в силу, спустя 1 месяц со дня его вынесения.

На основании соглашения или решения суда осуществляется регистрация права собственности в органах Росреестра, выдаются соответствующие свидетельства об этом. Встречается и другая ситуация, когда дом делится на доли. Например, собственник желает подарить часть своего недвижимого имущества некоему лицу. В таком случае, у прежнего собственника остается доля дома, а у нового собственника доля дома появляется. Такие «манипуляции» тоже требуют обращения в органы Росреестра, чтобы прошла регистрация права собственности на доли дома.

Юридическая помощь по разделу недвижимости

Консультация в офисе и по телефону

Помощь адвоката. Стаж 18 лет по разделу недвижимости!

Работаем в период карантина 2020 года! Звоните.

Юридическая помощь по разделу недвижимости

Как разделить дом на двоих

К примеру, если дом был куплен в браке (даже если в погашении стоимости был применён материнский капитал одного из супругов), то он в равных долях принадлежит бывшим мужу и жене.

Раздел частного дома

Юоий,из одного дома два ну ни как не получаться.Крыша всё равно одна.Я так понимаю вам идти к нотариусу,и подписывать соглашение о определении порядка пользования.Стоит от 3000 р.

Как разделить участок с домом на два хозяина

Следует отличать понятия юридического раздела имущества и его фактического деления. Прежде чем осуществлять разграничение имущества в натуре, необходимо осуществить юридически значимые действия.

В случае с земельным участком, судьба по его разделению будет зависеть от оформления прав на дом, принадлежащий двум собственникам. Процедура узаконивания объекта строения более сложная, чем операции с землей.

Поэтому процесс разграничения участка следует начать с оформления дома. В дальнейшем участок земли будет разделен по тому же принципу, что и строение.

Раздел земельного участка.

Когда нужен раздел?

Хлопоты с оформлением документов иногда затягиваются на несколько месяцев, а затраты измеряются в десятках тысяч рублей. Некоторые не выдерживают волокиты, продают свою долю и покупают другой дом. Поэтому для начала подумайте, действительно ли вам нужен реальный раздел. Вот два случая, когда раздел дома оправдан:

  • Вам хочется жить рядом с родителями, родственниками или хорошими друзьями и при этом чувствовать себя обособленно физически и по закону. Можно проводить время с близкими, но иметь отдельный вход, свой интернет и счета за коммуналку.
  • Когда вы не можете договориться с другими собственниками о том, как пользоваться домом и прилегающей землей, но поменять жилье не можете. В этом случае недвижимость придется долго делить через суд.

Если вы просто хотите привести в порядок документы или сделать «как у соседей», поговорите со специалистом и узнайте, сколько времени и денег займет раздел дома. Во некоторых МФЦ есть юристы, которые консультируют по таким вопросам бесплатно.

По закону разделить можно только дома блокированной застройки. Если говорить простым языком, это объекты, которые имеют отдельные входы и самостоятельные коммуникации. Если дом по техническим параметрам не подходит для реального раздела, придется сделать реконструкцию и узаконить ее.

Раздел имущества по соглашению сторон

Идеальным вариантом при разделе дома и земельного участка является такой, когда раздел происходит по соглашению всех заинтересованных сторон. Это может произойти в случае, если все домовладельцы пришли к согласию, и возражений ни у кого нет. В этом случае остаётся только оформить соглашение о разделении и нотариально заверить его. При этом орган местного самоуправления должен выписать постановление о разделе земельной собственности на раздельные участки. Каждый, образовавшийся после разделения участок, обязательно нужно внести в кадастровый реестр (поставить на учёт), а также зарегистрировать возведённые на нём строения на имя каждого нового владельца.

Отсутствие согласия между собственниками значительно усложняет процесс раздела, который подразумевает выдел доли каждого владельца.

1. Виды жилых помещений, которые могут быть образованы в результате раздела жилого дома в натуре.

В результате раздела жилого дома будут образованы новые объекты недвижимости. Каждый такой объект будет автоматически признан жилым помещением. Но, просто поставить на кадастровый учет жилое помещение без указания его вида нельзя.

Читайте также:  Может ли быть признана банкротом страховая компания

Виды жилых помещений, на которые возможно разделить жилой дом в натуре, бывают следующими:

  1. Индивидуальный жилой дом;
  2. Жилой дом блокированной застройки, состоящий из жилых блоков;
  3. Квартира.

Индивидуальный жилой дом это (п. 39 ст. 1 ГрК РФ):

Отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Жилой дом блокированной застройки (пп. 2 п. 2 ст. 49 ГрК РФ) это:

Дом с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования

Квартира это (п. 3 ст. 16 ЖК РФ):

Структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Многоквартирный дом это (п. 6 Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47):

Cовокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Как видно, каждый вид жилого помещения имеет свое законодательное определение и правовой статус. В том числе и требования к расположению на земельном участке.

Схема жилого дома и участка, от которой мы будет отталкиваться для примера:

А теперь рассмотрим каждый вариант подробнее.

Обратите внимание, что если изначальный земельный участок нельзя делить, то раздел на жилые блоки невозможен.

Как можно разделить участок с домом на 2 участка?

При возникновении необходимости в разделении земли, в первую очередь, нужно выяснить несколько важных моментов:

  1. Определить, возможно ли фактическое разделение имеющегося участка. Для этого следует узнать действующие в данном муниципальном образовании минимальные нормы для земельных наделов. Если участок отвечает критериям делимости, иным установленным для раздела требованиям, то можно идти дальше.
  2. Следующим шагом станет достижение соглашения по разделу между сособственниками. При наличии обоюдного согласия можно переходить к межеванию участка для создания двух новых объектов и их дальнейшей регистрации. При отсутствии согласия придется сначала перенести решения спора в суд. К сожалению, такие споры являются достаточно сложными, и могут рассматриваться довольно долго. Только после вступления решения в силу можно приступать к оформлению прав на определенных судом условиях.
  1. Во-первых, требуется межевание имеющегося надела земли. С этой целью привлекаются специализированные организации, имеющие право на данный вид деятельности. Работник такой организации (кадастровый инженер) производит замеры, устанавливает границы новых участков. После этого подготавливается техническая документация на вновь созданные участки. Это может занять некоторое время;
  2. Во-вторых, получив все документы на новые участки необходимо поставить их на учет в кадастровом органе. Теперь каждый участок будет иметь свой кадастровый паспорт, адрес, номер и другие параметры. Учитываться каждый из них также будет отдельно.
  3. В-третьих, требуется оформление прав собственности на каждый из полученных участков. Сделать это можно в местном подразделении Росреестра, предоставив необходимый пакет документов. Их перечень можно уточнить на сайте Росреестра, или непосредственно в его отделении. Только после проведения регистрации правомерно говорить о правах лиц на два отдельных участка.

Юридическая сторона дела

Любая недвижимость может принадлежать сразу нескольким собственникам. Это юридический факт. Но при обустройстве отдельных входов одного здания рассматривается именно долевая, а не совместная собственность. Иначе проект не утвердить.

Довольно часто дом на 2-х хозяев делят бывшие супруги после развода. Они таким образом распределяют имущество, нажитое в браке. И это самый частый пример, когда у объекта недвижимости образуется 2 собственника.

Семейный кодекс РФ предусматривает, что бывшие муж и жена делят имущество строго поровну, если, конечно, не предусмотрели иное брачным договором или же просто личным соглашением. То есть в «классическом» варианте каждому из бывших супругов отходит по половине дома ровно и, соответственно, по половине земельного участка под этим домом. При этом объекты недвижимости своего существования не завершают, за ними остается все тот же адрес и кадастровые номера.

Важно: если у дома становится 2 хозяина (независимо от причин), каждому из них выдается отдельное свидетельство права собственности на дом. И отдельное свидетельство права собственности на землю под этим домом.

Важно: если у дома становится 2 хозяина (независимо от причин), каждому из них выдается отдельное свидетельство права собственности на дом. И отдельное свидетельство права собственности на землю под этим домом.

Добавить комментарий