Купить квартиру через кооператив что это такое

Жилищные кооперативы играют по новым правилам

Что такое ипотека, знает почти каждый. А вот при слове “кооператив” у многих в памяти всплывают времена перестройки, когда почти каждый россиянин пытался что-либо купить или построить на коллективных началах. Сейчас принципы и методы работы жилищных кооперативов изменились, хотя произошло это не так давно только год назад законодатели наконец-то четко регламентировали деятельность таких организаций.

До этого все жилищные кооперативы работали в рамках одной схемы, то есть на основании ст. 116 Гражданского кодекса РФ и собственного устава. Специального законодательного регулирования деятельности кооперативов не было, поэтому на рынке они назывались либо жилищными, либо жилищно-строительными, либо ипотечными. Но 31 марта вступил в силу Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ “О жилищных накопительных кооперативах”. Согласно п. 1 ст. 2 Закона N 215-ФЗ жилищно-накопительный кооператив (ЖНК) – это потребительский кооператив, который за счет взносов его пайщиков может покупать или строить для них квартиры.

Еще Закон обязал все кооперативы до 1 апреля 2006 г. сделать выбор: либо они работают по новому Закону о ЖНК, либо перестают быть кооперативами.

Далее нужно обязательно документально закрепить за собой выбранную квартиру, чтобы ее не смогли отнять или отдать другому члену кооператива.

Жилищный кооператив: как это работает и кому это выгодно?

Сложно найти человека, который отказался бы от покупки квартиры, особенно если речь идет о жилье в новостройке, где первый покупатель недвижимости одновременно является новоселом. Однако на деле лишь совершенно скромный процент граждан РФ на сегодняшний день способен приобрести квартиру. Главная причина — отсутствие денег.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Кооператив как альтернатива ипотеке.

Взять ипотечный кредит сегодня может позволить себе лишь один из десяти россиян. Высокие проценты и обязательное страхование приводят к тому, что покупка квартиры в Москве в кредит автоматически подразумевает немыслимую переплату. По подсчетам экспертов компании «НДВ-Недвижимость», сумма переплаты зачастую составляет от 80% до 150% от общей стоимости кредита. В итоге ситуация кажется безвыходной: достаточной для покупки суммы нет, а ставки по ипотечным кредитам многим гражданам просто не по карману. Специалисты напоминают, что, кроме ипотеки, есть и альтернативные способы улучшить свои жилищные условия.

Один из вариантов – членство в жилищном кооперативе. ЖК представляют собой некоммерческую организацию, которая направляет свою деятельность на обеспечение вступивших в нее граждан жильем. Деятельность жилищных кооперативов и обязанности их членов регламентируются Жилищным кодексом Российской Федерации, не вступая в противоречие с Законом. На деньги членов кооператива строят дом (или покупают готовую новостройку), в котором получает квартиру каждый из участников организации. Примечательно, что членом жилищного кооператива может стать как гражданское, так и юридическое лицо.

Сами строим — сами управляем.

Без участия коммерческих структур (в данном случае – банковских учреждений) покупка квартиры в новостройке обходится членам кооператива намного дешевле. Недвижимость строится без участия посредников, а членам кооператива предоставляют определенные налоговые льготы, что делает квартиры еще более дешевыми. Построенный дом содержится на средства участников кооператива; они самостоятельно занимаются ремонтом и реконструкцией и содержат придомовую территорию. Предусмотрена деятельностью кооператива и постройка нежилых помещений под нужды жильцов.

Каждый жилищный кооператив имеет свой устав. Он определяет объем паевого взноса (который необходим, для того чтобы вселиться в квартиру), регулирует процедуру вступления или выхода из кооператива и всю деятельность организации. Финансовыми и хозяйственными делами жилищного кооператива ведают Правление во главе с председателем, которых выбирают на общем собрании членов организации. Извне финансовая деятельность кооператива контролируется ревизионной комиссией, в которую члены организации не входят. Собственником жилья член кооператива становится после выплаты паевого взноса в полном объеме.

Какими бывают жилищные кооперативы.

На территории Российской Федерации разрешена деятельность жилищных кооперативов трех типов: ЖК – жилищный кооператив; ЖНК – жилищный накопительный кооператив; ЖСК – жилищно-строительный кооператив. ЖК или ЖСК создаются с целью приобретения жилья в конкретном доме; причем ЖК покупает уже сданный в эксплуатацию дом, а ЖСК своими силами организует строительство нового дома.

Взносы членов ЖНК предназначены для покупки квартир в разных домах. Этот вариант следует выбирать осмотрительно, поскольку известны случаи финансовых махинаций под прикрытием создания жилищно-накопительного кооператива.

Какой бы тип жилищного кооператива вы не выбрали, помните: любое начинание хорошо, когда за дело берутся профессионалы. В обязательном порядке получите консультацию у квалифицированных специалистов. Лучше, если вы обратитесь за помощью в компанию, которая оказывает комплексные услуги на рынке недвижимости. Сотрудники такой компании помогут разобраться в тонкостях условий членства в кооперативе и окажут необходимую юридическую поддержку.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Один из вариантов – членство в жилищном кооперативе. ЖК представляют собой некоммерческую организацию, которая направляет свою деятельность на обеспечение вступивших в нее граждан жильем. Деятельность жилищных кооперативов и обязанности их членов регламентируются Жилищным кодексом Российской Федерации, не вступая в противоречие с Законом. На деньги членов кооператива строят дом (или покупают готовую новостройку), в котором получает квартиру каждый из участников организации. Примечательно, что членом жилищного кооператива может стать как гражданское, так и юридическое лицо.

Организация ЖСК

Процесс организации ЖСК выглядит следующим образом:

  1. Решение о формировании кооператива принимается собранием учредителей, в качестве которых могут выступать любые лица. Именно они становятся его членами, голосуя за организацию ЖСК. После оформления решения собрания протоколом, ЖСК проходит государственную регистрацию и получает статус юридического лица.
  2. ЖСК должен состоять из 5 и более лиц, но не более количества квартир в доме. Управление осуществляется собранием членов кооператива в случае, если численность пайщиков превышает 50 человек. Собрание же избирает правление и ревизионную комиссию.
  3. Ревизионная комиссия избирается сроком до 3–х лет и проводит плановую проверку финансово-хозяйственной деятельности ЖСК 1 раз в год.
  • договор членства в ЖСК;
  • договор пая;
  • платежные документы, подтверждающие оплату паевых взносов;
  • акт приема-передачи объекта недвижимости;
  • справка о выплате всей задолженности.

Покупка кооперативной квартиры

Если недвижимость изначально была приобретена в кооперативе, то в документах, предъявленных продавцом сразу будет видно, что право на собственность этой квартиры было получено от кооператива.

Самые популярные варианты покупки недвижимости в кооперативе – ЖСК (Жилищно-строительные кооперативы) и ЖНК (Жилищно-накопительные кооперативы).

Но необходимо учитывать, что юридические основания получения жилья в собственность для участников ЖСК или ЖНК разные. Например, в ЖНК условием для этого служит договор купли-продажи, если участник кооператива приобретает квартиру на рынке вторичного жилья, или условием может стать договор уступки прав требования, если недвижимость приобретается в новом доме. В ЖСК главным основанием является документ свидетельствующий о полной выплате пая.

Во всех описанных случаях, до того момента, когда пай будет выплачен, полноценные права на недвижимость имеет непосредственно и только сам кооператив. Разница лишь в том, что ЖСК это инвестор который сам занимается строительством. В варианте ЖНК кооператив является лишь покупателем жилья, которое далее он вправе продать/переуступить пайщику и полностью передать права после всех соответствующих выплат.

Вы как повторный покупатель кооперативной недвижимости должны внимательно ознакомиться с документами, в частности изучив Титул, в абзаце “Документы-основания” несложно определить документ, который устанавливает право на владение жилищем. Это либо:

1. Договор уступки прав требования. В случае приобретения Жилищно-накопительным кооперативом недвижимости на первичном рынке жилья.

2. Справка об оплате пая. В случае кооперативного строительства жилья силами ЖСК.

3. Договор купли и продажи. В случае приобретения ЖНК недвижимости на вторичном рынке жилья.

Именно на этой документации необходимо основываться при проверке в первую очередь.

Отдать свои предпочтения лучше всего первому и третьему вариантам. Причина такого выбора кроется в том же, что приобретение квартиры на рынке первичного жилья всегда является менее рисковым, чем сделки на вторичном рынке недвижимости . В данной ситуации приобретенная квартира точно не будет иметь какого-либо “хвоста” от прошлых владельцев. Именно поэтому число рисков, которые покупатель может заполучить, значительно ниже.

Если же продавец предъявляет второй документ, то сделка будет означать, что вы приобретаете вторичную недвижимость. Таким образом, необходимо будет перепроверить, не приобретете ли вы вместе с квартирой проблем от предыдущих владельцев. Любая вторичка заметно увеличит возможность получить некоторые риски, которые будут связаны с вероятными несоблюдениями чьих то прав.

Имеется и другая особенность, связанная с ЖСК. Данная ситуация связана с супругами, которые вдвоем платят пай, и вытекающих из этого факта прав на их совместную собственность.

Дело здесь вот в чем – собственность переходит от ЖСК к владельцу именно после окончательной оплаты пая. Регистрация жилья в Росреестре здесь не при чем. Данная процедура только еще раз подтверждает право, возникшее раньше. Таким образом, супружеская пара, которая выплатила свой пай совместно, но развелась еще до того, как документация была окончательно оформлена, будет иметь право на совместное владение недвижимостью, даже если квартира официально оформлена лишь на одного супруга. Право собственности все равно будет распространяться на обоих супругов.

Обобщим: покупая квартиру в доме построенном ЖСК, вы сталкиваетесь с необходимостью убедиться в том, что
1) пай выплачен окончательно;
2) право собственности получено;
3) кроме того, необходимо узнать семейное положение продавца, на протяжении всего периода выплаты пай. Если муж или жена продавца платили совместно или даже частично помогали выплачивать пай, то от супруга или супруги необходимо получить согласие, которое будет заверено нотариусом, на возможную продажу жилья.

Чтобы полностью удостовериться, можно дополнительно проконсультироваться с юристами. Для этого необходимо иметь копии титула, документа-основания и выписки из ЕГРН.

Но на практике не все так проблематично как кажется и квартиру имеющую происхождение связанное с ЖСК и ЖНК приобретать можно. Дело тут в нескольких причинах.

Одна из причин касается того, что право собственности оформляют профессиональные юристы, работающие в кооперативе. Именно поэтому возможность каких-либо недочетов значительно понижается, в отличие от сделок, которые заключается на вторичном рынке между физическими лицами.

Кроме того, ЖСК являются аффилированными девелоперскими компаниями. Поэтому девелопер, который отдал права на квартиру продавцу, вряд ли начнет оспаривание проведенной сделки. Квартиру никто не потребует назад.

Стоит также отметить, что в случае ЖНК процедура приобретения квартиры и оформления прав на нее занимает достаточно времени. Это около двух или трех лет. В указанном случае срок исковой давности проходит. Поэтому прошлые владельцы уже не смогут подать иск на оспаривание сделки.

В обоих случаях имеем вариант с низким риском – достаточно лишь знать, что продавец раньше был пайщиком кооператива. Данная ситуация уже свидетельствует о минимуме рисков для осуществления сделки.

Читайте также:  Вывоз мусора: подробно о новом в законе, в 2020 году

Но, конечно, приобретение кооперативной недвижимости предполагает и другие возможные вопросы. Например, использование продавцом материнского капитала для оплаты пая подразумевает обязательное включение в список собственников каждого своего ребенка. Это необходимо сделать сразу же после получения недвижимости в собственность. Если же не сделать этого, то все следующие сделки, которые будут связаны с квартирой, будут признаваться недействительными из-за нарушения соответствующего законодательства. Кроме того, так вы нарушите права несовершеннолетних детей.

Необходимо также отметить, что с первого июля этого года застройщик и вовсе не имеет права на привлечение финансов от граждан на постройку многоквартирного жилья через кооперативы.

Самые популярные варианты покупки недвижимости в кооперативе – ЖСК (Жилищно-строительные кооперативы) и ЖНК (Жилищно-накопительные кооперативы).

Покупка квартиры с помощью жилищно-накопительного кооператива

Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК) похож на кассу взаимопомощи — часть денег за квартиру вносит пайщик, а остальное выплачивает кооператив. Генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева рассказала порталу Novostroy-M.ru об особенностях ЖНК и рисках, с которыми связана покупка недвижимости по такой схеме.

Что такое ЖНК

Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК) представляет собой добровольное объединение граждан, созданное для покупки жилья при помощи совместно накопленных паевых взносов. ЖНК регулируется 215-ФЗ и другими законами, контролирующими деятельность потребительских кооперативов.

Согласно законодательству, денежные средства пайщиков кооператив вправе использовать для приобретения или постройки жилья (в том числе в многоквартирных домах). Также ЖНК может сам выступать в качестве застройщика, либо исполнять роль участника долевого строительства (используя общие денежные средства). Минимальное количество участников кооператива — 50 человек, а максимальное — 5000. Вступить в организацию может любой гражданин, достигший 16 лет.

Процесс вступления в ЖНК довольно прост:

1. будущий участник пишет заявление о вступлении в организацию соответствии с Уставом кооператива и 215-ФЗ;

2. после положительного решения руководства ЖНК о принятии гражданина в организацию сведения о нем вносятся в единый государственный реестр юридических лиц (согласно 129-ФЗ);

3. участник оплачивает вступительный взнос и первый паевый взнос;

4. После пайщик получает документ, подтверждающий его членство в кооперативе. Это может быть договор паенакопления либо аналогичный, к примеру, договор участия в ЖНК.

При этом минимальный взнос для вступления в жилищно-накопительный кооператив законодательством не предусмотрен — каждое объединение эту сумму определяет самостоятельно.

Нужно отметить, что также кооперативы самостоятельно рассчитывают размер паевых взносов и сумму, накопив которую участник может приобрести жилье или начать его строительство. Также руководством ЖНК назначается график внесения паевых взносов и возможные условия привлечения заемных средств.

То есть, вступив в кооператив, участник делает первоначальный взнос. Затем, согласно графику, оплачивает паевые взносы, и, накопив нужную сумму, покупает себе квартиру (готовую или в строящемся доме). Затем он, так же по графику, выплачивает остаток стоимости квартиры не позднее срока, оговоренного, как максимальный для погашения. Конечно, при расчетах учитывается тот факт, что паевые взносы участников объединения должны компенсировать организационные затраты ЖНК. Другими словами, пайщики еще оплачивают членские взносы (чаще это небольшой процент от стоимости жилья, например, 0,05%).

Формы участия в ЖНК существуют самые разнообразные.

Основные требования к форме ЖНК — соответствие действующему законодательству и надежность организации с финансовой точки зрения. Нужно уточнить, что под формой участия в ЖНК подразумевается способ внесения паевых взносов (график), их размеры, а также условия, при которых участник может приобрести квартиру (сумма, которую необходимо накопить, например, 50% от общей стоимости квартиры).

Согласно п.2. ст.27 215-ФЗ формы участия в ЖНК обязательно устанавливают:

1. минимальный и максимальный периоды внесения паевых взносов, минимальный размер взносов (или способ определения их размеров), часть паевого взноса, после накопления которой кооператив может приобрести участнику квартиру или начать ее строительство;

2. максимальный срок, предназначенный для погашения оставшейся части паевого взноса;

3. размеры и график платежей в счет паевого взноса;

4. возможные условия привлечения заемных средств.

Отдельно стоит отметить, что часть паевого взноса участник ЖНК может внести в зачет старой квартиры (как при системе взаимозачетов ссылка). При этом нужно помнить, что в таком случае недвижимость продается, как правило, по стоимости ниже рыночной.

Примечательно, что в качестве взносов в ЖНК можно использовать материнский капитал. Эта возможность регулируется п. 2 Постановления Правительства РФ от 12.12.2007 N 862 (ред. от 25.03.2013).

Преимущества и риски покупки квартиры по схеме ЖНК

К основным преимуществам при покупке недвижимости по схеме ЖНК можно отнести:

1. минимальный первоначальный взнос;

2. отсутствие необходимости предоставлять большой пакет документов для вступления в кооператив;

3. низкие проценты при погашении платежа за квартиру по рассрочке.

Что касается рисков приобретения квартиры по схеме ЖНК, к ним в первую очередь относят стандартные минусы участия в любом потребительском кооперативе. Во-первых, это возможность исключения из кооператива по решению общего собрания. Во-вторых, возможность убытков, связанных с расходами на деятельность кооператива (в пределах своих паенакоплений). В-третьих, наличие вступительного взноса в ЖНК, который практически не включается в счет стоимости приобретаемой квартиры и ежемесячных/ежегодных членских взносов, а также присутствие риска дополнительных платежей в случае убытков ЖНК.

Основным же риском покупки недвижимости по этой схеме является тот факт, что до момента выплаты участником кооператива полной стоимости, квартира принадлежит ЖНК. Таким образом, длительное время покупатель не может распоряжаться своей недвижимостью и в случае банкротства кооператива рискует оказаться в весьма невыгодном положении.

Чтобы минимизировать эти риски, перед вступлением в ЖНК необходимо крайне внимательно изучить все его документы. Прежде всего нужно ознакомиться с Уставом ЖНК (проверить его соответствие со ст.18 215-ФЗ). Важно убедиться в существовании ЖНК (заказать выписку из ЕГРЮЛ). Также стоит понять, насколько честно функционирует кооператив — сопоставить количество членов объединения с числом приобретенных через него квартир.

Чтобы избежать резкого увеличения стоимости квартиры после выплаты основной части пая, необходимо внимательно изучить, что прописано в договоре об индексации паевого взноса (важно заметить, что законодательство не устанавливает рамки индексации), а также настоять на ограничении роста стоимости жилья разумными пределами.

После вступления в ЖНК следует получить заверенные копии соответствующих документов (копию решения о приеме и копию протокола собрания).

При досрочном выходе из ЖНК пайщик теряет вступительный взнос и членские взносы. Также на него может быть наложена неустойка за невыполнение обязательств перед кооперативом (размер не может превышать 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки платежа). Более того, согласно п.4. ст.32 215-ФЗ возврат паевого взноса может затянуться до двух лет. В случае, если квартира пайщику уже была передана, возврат этого взноса производится после освобождения жилья.

В целом, нужно отметить, законодательство хорошо справляется с регулированием ЖНК, поэтому этот рынок активно развивается, и, вероятно, будет увеличиваться. Хотя сейчас доля продаж квартир в новостройках через ЖНК не велика по сравнению с другими формами приобретения квартир.

Отличие ЖНК от ЖСК

Основное отличие ЖСК от ЖНК заключается в том, что ЖСК создается для строительства одного конкретного здания, а ЖНК не ограничен столь тесными рамками и может направлять свои средства на приобретение квартир в самых разных домах.

Практически все ЖСК в настоящий момент действуют исключительно на основании ФЗ-214, гражданского и жилищного кодексов РФ. А деятельность ЖНК, в основном, регулируется специальным законом ФЗ-215 «О жилищных накопительных кооперативах».

Также эти две формы отличаются по принципам накопления и использования паевых взносов. ЖНК больше похожи на кассы взаимопомощи — часть денег за квартиру вносит пайщик, а остальное выплачивает кооператив. В последующем пайщик возвращает ссуду и оплачивает проценты за ее использование. При этом, чем больше срок накопления первоначального взноса, тем больше и срок погашения ссуды. В ЖСК же паевые взносы целиком направляются на строительство дома.

К недостаткам ЖСК относится риск внесения дополнительных денежных средств в случае, если объединение не сможет построить дом на основании паевых взносов всех членов кооператива. Заселение в квартиры, принадлежащие ЖСК, возможно до полной выплаты пая, при этом сроки его выплаты регламентируются только уставом кооператива и/или договором паенакопления.

К недостаткам ЖНК относится длительность периода накопления минимального взноса, на протяжении которого пайщик не может въехать в приобретаемую квартиру. А также то, что, даже вселившись в квартиру, он не является ее собственником, пока долг кооперативу полностью не погашен.

Впрочем, при покупке квартиры по любой из схем – и ЖНК, и ЖСК, участник до момента полной выплаты пая не является собственником недвижимости и не может получить имущественный налоговый вычет до погашения долга.

Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК) представляет собой добровольное объединение граждан, созданное для покупки жилья при помощи совместно накопленных паевых взносов. ЖНК регулируется 215-ФЗ и другими законами, контролирующими деятельность потребительских кооперативов.

Выход из членов кооператива

Согласно ст. 130 ЖК РФ на ряду с другими основаниями прекращения членства существует возможность выхода из кооператива. В таком случае лицо, желающего его покинуть, обязано предоставить заявление о добровольном выходе. Рассмотрение такого заявление происходит в порядке, установленном в уставе объединения.

Порядок уплаты также устанавливается уставом, однако срок не должен превышать два месяца с момента принятия решения собранием о выходе члена из кооператива (на основании рассмотренного заявления).

Кроме того, могут возникнуть риски, связанные с несвоевременной оплатой кооперативных взносов, которая может повлечь за собой:

Купить квартиру через кооператив что это такое

Сделки с кооперативным жильем могут принести немало проблем.

Расскажем, что такое кооперативная квартира, чем она отличается от обычных объектов недвижимости, нужна ли приватизация для такого типа имущества, а также рассмотрим порядок оформления прав собственности и процедуру наследования кооперативной квартиры в 2019-2020 годы.

Содержание статьи:

Содержание статьи:

Особенности покупки квартиры через кооператив

Деятельность жилищных кооперативов регулируется статьями 110 – 123 Откроется в новой вкладке.”>Главы 11 ЖК РФ, и положениями о потребительских кооперативах – Откроется в новой вкладке.”>п.2, § 6 ГК РФ.

Потребительские жилищные кооперативы могут создаваться в форме:

  • жилищно-строительных кооперативов (ЖСК),
  • жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК),
  • потребительских ипотечных кооперативов (ПИК).

Для каждого из них – свои определенные особенности покупки квартиры и связанные с этим риски. Рассмотрим их по очереди.

Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Застройщиком (юр. лицом, на которое оформлена земля) и Заказчиком строительства (юр. лицом, на которое оформляется проектная и разрешительная документация) может выступать как сам кооператив, так и Девелопер, который его создал. В последнем случае Девелопер заключает с ЖСК договор соинвестирования строительства, в части квартир, оплаченных пайщиками.

Пять особенностей приобретения квартиры с помощью жилищного кооператива

Покупка квартиры с помощью жилищного кооператива кардинально отличается от покупки квартиры с помощью ипотеки. Эти отличия важно понимать, обращаясь к услугам кооператива.

Читайте также:  Какими способами можно проверить очередь в детский сад

  1. Кооператив — некоммерческая организация, он не имеет права предоставлять средства в кредит. Механизм покупки квартиры состоит в том, что пайщик вносит в кооператив часть стоимости квартиры (например, в одном из крупнейших кооперативов “Бест Вей” это 35-50%), а кооператив добавляет 50-65% от стоимости квартиры из паевого фонда и производит покупку. Средства предоставляются кооперативом беспроцентно. При этом пайщик как член кооператива обязан платить членские взносы, идущие на содержание организационного персонала, бухгалтерии, аренды офиса и других производственных расходов кооператива.
  2. Приобретение квартиры для пайщика чаще всего происходит не сразу после внесения им минимального паевого взноса, а по мере накопления в паевом фонде достаточных средств на покупку квартиры за счет возвратных платежей пайщиков, в том числе за счет тех, кому уже приобретена квартира.
  3. Подбор квартиры осуществляется самим пайщиком. При этом проводится независимая проверка и оценка квартиры юристами и оценщиками, привлеченными кооперативом. После этого кооператив совершает покупку квартиры.
  4. Собственником квартиры становится кооператив, при этом пайщик получает от кооператива право прописаться в ней и проживать, естественно, пайщик сам обязан вносить коммунальные платежи. Квартира как целевое приобретение не ставится на баланс кооператива. После того, как пайщик возвращает кооперативу средства, вложенные ЖК, квартира переходит в его собственность — она регистрируется на него Росреестром по справке о погашении долга перед кооперативом.
  5. Пайщик возвращает средства, предоставленные кооперативом, в соответствии с графиком платежей, как правило, равными долями ежемесячно. При этом пайщику не запрещено вносить и большие платежи, в таком случае график будет пересмотрен. Ему также может предоставляться отсрочка в связи с теми или иными обстоятельствами, ухудшающими его материальное положение. Срок возврата средств, добавленных кооперативом после покупки квартиры, не может превышать 10 лет.

Что будет дальше? С ЧВК разберутся; невиновных, надеюсь, отпустят; последние выборы проведут, но своими же руками Площу/Майдан сделали практически неизбежной.

Copyright © 1999-2020, технология и дизайн принадлежат ООО «Правда.Ру».

Материалы сайта предназначены для лиц старше 18 лет (18+).

Использование материалов сайта (распространение, воспроизведение, передача, перевод, переработка и др.) допускается только с письменного разрешения редакции. Мнения и взгляды авторов не всегда совпадают с точкой зрения редакции.

Сетевое издание “Правда.Ру” эл № ФС77-72263 от 01 февраля 2018 года, выдано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций. Учредитель: ООО «ТехноМедиа».
Главный редактор: Новикова Инна Семеновна.
Электронный адрес: home@pravda.ru
Телефон: +7 (499) 641-41-69

Экстремистские и террористические организации, запрещенные в РФ: «Правый сектор», «Украинская повстанческая армия», «ИГИЛ» (ИГ, Исламское государство), «Аль-Каида», «УНА-УНСО», «Меджлис крымско-татарского народа», «Свидетели Иеговы». Полный перечень организаций, находящихся под судебным запретом в России, находится на сайте Минюста РФ

Использование материалов сайта (распространение, воспроизведение, передача, перевод, переработка и др.) допускается только с письменного разрешения редакции. Мнения и взгляды авторов не всегда совпадают с точкой зрения редакции.

Что и как покупается на деньги членов ЖНК?

Как распределяются квартиры среди членов кооператива?

— Кооператив покупает квартиры для своих членов с наибольшим рейтингом. Рейтинг пайщика — это количество квадратных метров, которое пайщик накопил за всё время в кооперативе и количество полных месяцев в периоде накопления, умноженное на площадь жилого помещения. Человек с наибольшим рейтингом имеет преимущественное право на приобретение для него квартиры.

А если член кооператива не вовремя вносит паевые взносы за квартиру?

— В этом случае он получит право на приобретения для него квартиры позже. А при систематическом нарушении графика платежей (более трёх месяцев подряд) он может быть исключен из членов кооператива.

— Выбывшему члену кооператив выплачивает действительную стоимость пая.

Представим ситуацию, что сразу несколько членов кооператива с равными рейтингами претендуют на квартиру, но паевые взносы в кооперативе собраны только на одну квартиру. Как быть в этой ситуации?

— В этом случае квартира предоставляется тому пайщику, который раньше вступил в кооператив. Остальные получат свои квартиры, когда кооператив соберёт деньги на покупку квартир для них.

А если я хочу, например, купить комнату в трёхкомнатной квартире?

— Это возможно, но только, если будут покупатели и на другие комнаты.

Можно ли платить больше взносов, чем указано в договоре? Это вообще повлияет на что-то?

— Можно. Это позволит увеличить рейтинг и быстрее получить право на получение квартиры.

Как происходит выбор квартиры? Я прихожу к вам, и вы мне предлагаете?

— Конечно мы предлагаем все имеющиеся у нашего основного партнёра свободные квартиры. Но безусловно пайщик вправе сделать собственный выбор.

Хорошо, я решил вступить в кооператив, определился с квартирой. Как будет определяться её цена?

— Цена на квартиру определяется на дату вступления в кооператив в зависимости от площади квартиры и стоимости одного квадратного метра. Стоимость оплаченных «квадратов» фиксируется на дату поступления денег в ЖНК. То есть, вы внесли 100 тысяч рублей, мы на этот момент на эту сумму рассчитываем квадратные метры. И у нас, например, есть пайщики, которые с 2009 года накопили достаточно большие суммы, и на выходе у них квартира получается на 600 тысяч дешевле, чем её сегодняшняя рыночная стоимость. На квартиры «ЖБК-1» цена устанавливается на основании соглашения, а на квартиры других застройщиков — это среднерыночная.

У других подобных кооперативов другая система?

— Есть несколько кооперативов в России, которые пошли по нашему пути с фиксацией квадратного метра, но большинство этого не делают.

Какое жильё выбирают пайщики?

— В основном это новые квартиры ЖБК-1. Если говорить о жилье ЖБК-1, технология строительства у всех жилых комплексов одинаковая — панельно-кирпичная с классом энергоэффективности «В». Есть дом на улице Дзержинского, которому официально присвоен самый высокий класс энергоэффективности «А».

А по планировке какой разброс?

— От студий до 4-комнатных квартир большой площади. У клиентов стандартный набор требований: чтобы была большая кухня, большие светлые окна, тёплые полы.

На каком основании член кооператива может жить в квартире, пока не рассчитается за неё?

— Члены кооператива живут в квартирах по договору безвозмездного пользования жилым помещением. По этому договору вместо аренды пайщик должен платить пять процентов годовых от суммы, которую доплатил за него при покупке кооператив из средств других пайщиков. Эти проценты поступают в кооператив и распределяются между членами кооператива пропорционально накопленным ими денежным средствам.

Плата за пользование средствами паевого фонда взимается, начиная с даты оплаты конкретного жилого помещения для пайщика и прекращается в момент его полного расчёта. Проценты начисляются в последнюю дату каждого месяца, исходя из установленной ставки и остатка, который должен погасить пайщик. Например, член кооператива оплатил 50 процентов площади квартиры, а площадь квартиры составляет 42 квадратных метрах. Стоимость одного квадратного метра равняется 38 тысячам рублей. Плата за пользование средствами паевого фонда будет составлять 3 325 рублей (42/2*38000*5 процентов /12). С каждым месяцем при своевременной оплате она будет постепенно уменьшаться.

Как происходит выбор квартиры? Я прихожу к вам, и вы мне предлагаете?

Права пайщиков в ЖСК

🔹 Принимать участие в общих собраниях и голосовать по выдвинутым вопросам, влиять тем самым на дальнейшее продвижение строительства, его стоимость и другие важные параметры.

Изучать размещенную в общем доступе руководством ЖСК документы, чтобы контролировать тем самым деятельность кооператива.

В любой момент покинуть кооператив и получить причитающиеся выплаты, если при этом не будет нарушен устав.

Ежегодно покрывать образовавшиеся у ЖСК убытки путем выплаты дополнительных взносов.

Совместная покупка. Чем выгодна жилищная кооперация

Выходом может стать жилищная кооперация, то есть объединение нескольких семей и покупка квартир для всех вскладчину. О механизмах жилищной кооперации рассказывает доктор экономических наук, создатель и председатель кооператива «Бест Вей» Роман Василенко.

— Роман Викторович, самое серьезное препятствие для реализации этой модели, как я понимаю, сроки. Первые квартиры покупаются достаточно быстро, а вот дальше сроки замедляются, так как люди ждут возврата средств от тех, кому уже приобретены квартиры, а новые члены кооператива присоединяются к этому первоначальному кругу небыстро.

— Жилищные кооперативы — общемировой опыт решения жилищной проблемы. Например, в Германии они появились раньше ипотечного кредитования и по-прежнему остаются основным инструментом решения немцами квартирного вопроса. Там действуют сотни жилищных кооперативов.

Их достоинство в том, что это некоммерческие институты. Кроме того, участие в кооперативах и покупка квартиры с их помощью доступна для тех, кто, например, находится в поисках работы. В отличие от ипотеки, для получения которой нужно иметь и постоянное место работы, причем, длительный срок, и высокий постоянный доход.

Еще одно важнейшее преимущество кооперативов: кооперативная квартира обходится покупателю в разы дешевле ипотечной. Ипотечная квартира в нашей стране — золотая: она обходится в рыночную стоимость плюс банковский процент. А вот стоимость кооперативной квартиры — почти исключительно стоимость приобретения.

Есть членские взносы на функционирование кооперативов: ведь они проводят юридическую экспертизу приобретаемых квартир, оформляют документы на собственность и так далее.

— А за какой срок нужно рассчитаться с кооперативом?

— Часто указывается срок — до 10 лет. Но, как правило, на практике пайщики выплачивают все раньше.

— Почему в Германии много кооперативов, а у нас мало?

— Различается государственная политика. В Германии есть развитая законодательная база кооперативной деятельности, регламентирующая формы государственной поддержки кооперативов, поскольку это институт, на который государство делает ставку.

У нас в стране законодательная база для жилищных кооперативов имеется. Это положения и гражданского, и жилищного кодексов. Согласно законодательству, жилищный кооператив относится к потребительским кооперативам и является некоммерческой организацией, то есть не преследует извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности. В соответствии с Налоговым кодексом РФ вступительные, членские и паевые взносы, являющиеся основным имуществом кооператива как средства целевого финансирования не облагаются налогом на прибыль.

Так что нормы о жилищных кооперативах в законодательстве имеются. Но при этом государство пока не делает ставку на кооперативы. Что абсолютно неправильно, учитывая запредельную по уровню процентных ставок и требованиям к заемщикам ипотеку. За счет этой близорукой политики мы фактически лишаем небогатых людей возможности решить жилищный вопрос, улучшить качество жизни.

— А германские кооперативы получают государственное финансирование?

— Да. Государство безвозмездно финансирует до четверти их ссудного фонда.

Что касается нашей страны, я знаю жилищные кооперативы в субъектах Федерации, которые получают поддержку со стороны региональных бюджетов — но они предназначены для госслужащих.

Читайте также:  Проведение аукциона на право заключения договора аренды

Государственное финансирование или, например, право вносить в качестве взноса средства по государственным субсидиям — в частности, материнский капитал, было бы очень большим подспорьем. Но пока четкой государственной политики в этом отношении нет.

Мной предложены поправки в законодательство в сфере жилищной кооперации, поддержанные фракцией «Справедливая Россия». Надеюсь, что ситуация на жилищном рынке подвигнет депутатов к тому, чтобы заняться законом — и тем самым стимулировать создание массовой системы жилищной кооперации в нашей стране.

Раз нет этого государственного финансового плеча, у «негосударственных» жилищных кооперативов действительно возникает проблема со сроками приобретения квартир своим пайщикам.

Я знаю несколько жилищных кооперативов в московском регионе — там проще всего привлечь пайщиков из-за высокой концентрации населения. Так вот они более чем за десять лет существования купили всего несколько десятков квартир.

Проблема привлечения новых пайщиков решаема — с помощью маркетинговых методов: максимального расширения круга тех, кто участвует в кооперативе. Привлекаются люди из других профессиональных сообществ, из других регионов.

— Это использование технологий сетевого маркетинга?

— Да. Таким образом, приток новых пайщиков постоянно увеличивается — это десятки новых пайщиков каждый месяц и приобретенных в их интересах квартир.

— Извините, но не строится ли таким образом финансовая пирамида?

— Давайте разберемся. Пайщик, вступая в кооператив, подписывает документы, по которым он может выйти из него в любой момент — при этом получив полный расчет по внесенным паевым суммам.

Вступительный и членский ежемесячный взносы на поддержание деятельности кооператива не возвращается. Но его паевые взносы на покупку квартиры возвращаются до копейки — в любой момент. Это юридические обязательства кооператива.

При этом пайщик выписывается из квартиры, которая ему приобретена кооперативом, и квартира или передается другому члену кооператива, или продается на открытом рынке. Таким образом, стоимость возвращаемых кооперативом активов всегда меньше, чем стоимость активов, которыми мы располагаем.

Пирамида — это когда выплаты тем, кто присоединился раньше, обеспечиваются за счет тех, кто присоединился позже. Когда темпы увеличения количества членов сообщества сокращаются, «хвост» пирамиды перестает увеличиваться, денег на выполнение обязательств перед ранее вступившими в сообщество перестает хватать.

В случае с жилищным кооперативом это невозможно в принципе: денег на расчет с выходящим из кооператива пайщиком не может не хватать. Даже если большинство пайщиков вдруг решат выйти из кооператива, он останется финансово состоятельным — за счет разницы между стоимостью квартир, реализуемых на открытом рынке и объемом возвращаемых паевых взносов.

Оценка и проверка покупаемых квартир — основная статья затрат кооператива. Ведь ликвидность квартир — основа финансовой безопасности кооперативов.

Замечу, что по закону кооперативы не имеют права привлекать кредиты и делать инвестиции. Так что риски неисполнения обязательств перед пайщиками надуманные.

В некоторых жилищных кооперативах может случаться замедление темпов покупки квартир — о чем мы говорили выше. Но если вы привлекаете в кооператив новые и новые аудитории, новых и новых членов, риски такого развития событий минимальны.

Квартиры необходимы миллионам людей: уровень обеспеченности жильем в нашей стране очень низок. Но даже если у человека уже есть квартира, он может нуждаться квартирах для детей, в квартирах в городах, где он часто бывает по служебной или иной жизненной необходимости.

— Насколько я понял, собственником квартиры пайщик в момент покупки не становится?

— Собственником квартиры является кооператив — и пайщик как член кооператива. Кстати, жилищные кооперативы в ряде регионах имеют льготу при уплате налога на имущество.

Пайщик волен прописаться со своей семьей и пользоваться квартирой. В момент погашения последнего платежа перед кооперативом право собственности автоматически переходит к пайщику. В данном случае регистрация права собственности — это формальность.

Если у пайщика временные трудности — недостаточно средств для внесения платежей, кооператив может предоставить ему каникулы. Если же трудности становятся постоянными: пайщик не может выплачивать взнос, все шансы на каникулы использованы, ему предлагается выйти из кооператива. При этом как я уже сказал ему до копейки возвращается уже внесенный паевой взнос.

— Пайщик выходит из кооператива без квартиры — но с деньгами?

— Да. Это еще одно ключевые отличие от ипотеки. Если вы перестаете платить по ипотечному кредиту, вы лишаетесь и квартиры, и уже внесенных за нее денег.

Так что жилищные кооперативы — оптимальное решение для нашей страны, движение жилищной кооперации будет усиливаться. Только оно способно помочь массам сограждан покупать квартиры.

— А германские кооперативы получают государственное финансирование?

Покупка квартиры через жилищный кооператив

Альтернативой инвестирования в объекты недвижимости наряду с договорами долевого участия является покупка квартиры через жилищный кооператив, возможность которой прописана в Жилищном и Гражданском кодексах РФ. Выбирая подобный формат приобретения жилья, стоит разобраться с его преимуществами и недостатками, чтобы минимизировать риски финансовых и материальных потерь.

Разница между договорами Долевого участия в строительстве (ДДУ) и ЖСК состоит в разных источниках регулирования процедур покупки недвижимости по каждому из документов. Если в первом случае многие аспекты приобретения жилья и защиты прав дольщиков установлены на законодательном уровне, то решение спорных ситуаций между пайщиками и кооперативом при их возникновении осуществляется на основании внутренних документов объединения.

Чем привлекают ЖНК

Несмотря на активные старания правительства, ипотечное кредитование до сих пор доступно немногим. Людей пугают большие ставки за пользование кредитом, обязанность иметь 20 – 30 процентов от стоимости жилья в своем личном распоряжении, а также волокита со сбором документов для банка.

Жилищные накопительные кооперативы ничего этого не требуют. Первое отличие покупки жилья через ЖНК от ипотеки, которое бросается в глаза каждому, – огромная разница в процентах за пользование займом. Так, например, при ипотечном кредитовании средняя ставка за пользование кредитом составляет 11 – 13 процентов в год.

А жилищные кооперативы предлагают 2 – 4 процента. Возможно, поэтому у многих людей возникает чувство, что их обманывают, ведь бесплатный сыр бывает только в мышеловке.

На самом деле обмана тут нет: просто низкие проценты – это главный плюс покупки квартиры через ЖНК. Еще один плюс в том, что членом кооператива может стать каждый, кто хочет приобрести собственное жилье.

Для этого не требуется ни справки о зарплате, ни заявления поручителей, ни прописки в этом городе. При выборе же ипотеки банкиры, как правило, собирают все сведения о заемщике и могут отказать в кредите, не объясняя причин.

Кроме того, в отличие от всех прочих способов получения жилья, у членов кооператива есть возможность прямого и вполне реального контроля над его деятельностью. Например, они имеют право:

  • инициировать проведение собраний членов кооператива;
  • исключать других “недостойных” членов из состава кооператива;
  • сменять руководство кооператива на вышеобозначенных собраниях (председателя кооператива, членов правления);
  • инициировать финансово-хозяйственные ревизии деятельности кооператива;
  • истребовать различную документацию, касающуюся деятельности кооператива.

Но на этом очевидные плюсы ЖНК заканчиваются. Чтобы разобраться с остальными моментами, давайте рассмотрим порядок вступления и покупки жилья в кооперативе.

При этом накопительный этап придется пройти в любом случае, даже если у вас уже есть 50 процентов от стоимости квартиры.

Что такое ЖНК?

Дина Евгеньевна, что такое жилищно-накопительный кооператив и как он помогает людям получить своё собственное жильё?

— Жилищно-накопительный кооператив — это вид кооператива, который позволяет купить жильё в рассрочку при помощи постепенного накопления денег. Есть две стадии пребывания в кооперативе: стадия накопления и стадия погашения. Накопление — это, когда вы копите необходимую сумму до того момента, когда кооператив приобретает вам квартиру. Она зависит от формы участия. В ЖНК «ЖБК-1» есть две формы участия. Первая — это когда пайщики накапливают сумму до 30 процентов стоимости квартиры, и после этого кооператив добавляет ещё 30 процентов из общего фонда, то есть из средств всех пайщиков, которые находятся в кооперативе на данный момент, а на оставшиеся 40 процентов берут займ в банке. При этом нужно понимать, что человеку приходится погашать одновременно два займа: займ — кооперативу и займ в банке. Более востребованная форма участия — вторая, когда человек копит 50 процентов от стоимости выбранного жилья, а вторую половину за него оплачивает кооператив. В этом случае у него уже будет квартира, он в неё заселится и будет жить по договору безвозмездного пользования, постепенно в соответствии с графиком погашая половину, которую за него заплатил кооператив.

Срок погашения добавленных кооперативом средств напрямую зависит от срока накопления: если вы накапливали средства два года, то срок погашения составит три, если копили 12 лет, то погашаете 18. Общий срок членства в кооперативе определён законом в 30 лет, поэтому вы не обязательно должны копить 12 лет и в течение 18 лет погашать. Вы можете все 30 лет находиться в стадии накопления и купить квартиру без добавленных кооперативом средств, фиксируя каждый свой платеж в квадратных метрах.

Мы ничего не навязываем пайщику. Он сам выбирает, какую квартиру для него купит кооператив, но так выходит, что около 90 процентов всех квартир, которые покупает кооператив для пайщиков — квартиры «ЖБК-1». Но среди пайщиков есть и те, кто покупают « вторичку », и те, кто покупают квартиры у других застройщиков.

А управляет кооперативом тоже «ЖБК-1»?

— Кооперативом руководит директор и дирекция. Они подчиняются правлению кооператива, а правление — общему собранию членов. На общем собрании члены кооператива выбирают ревизора, который контролирует правильность проведения финансовых операций директора, дирекции и правления.

Также, по поручению губернатора Белгородской области, дополнительно контроль ведёт департамент экономического развития региона. На государственном уровне этим занимается Центробанк, куда мы ежеквартально предоставляем отчёт о работе кооператива. А ещё ежегодно в кооперативе проводится аудиторская проверка.

Как расходуются деньги членов кооператива?

— Паевые взносы членов кооператива тратятся на покупку готового жилья во введённых в эксплуатацию домах — это 80 процентов всех денег. Не более 20 процентов — вкладывается в то, что ещё строится, только через долевое участие в строительстве.

Какой договор заключается с членом кооператива и что он в себя включает?

— С человеком мы заключаем договор о паевом взносе. В нём указываем примерную стоимость квартиры, рассчитанную на основании данных из заявления о вступлении в кооператив, и срок накопления половины от стоимости квартиры. Помимо этого, к договору прилагаем график ежемесячных платежей за квартиру.

— Да. Минимальный первоначальный взнос составляет 5 тысяч рублей. Но он также идет в накопление на жилье.

Добавить комментарий