Что такое аренда с правом выкупа: правила оформления

Составление документа

Договор об аренде с правом последующего выкупа должен содержать следующую информацию:

  1. Информацию об участниках сделки с указанием ФИО, сведений из паспортов, мест прописки и контактных данных.
  2. Предмет соглашения. В качестве предмета выступит объект недвижимости. Необходимо прописать технические и иные параметры, указать на место расположения, приложить информацию о документах, подтверждающих право собственности владельца.
  3. Цена договора. Стороны должны договориться о сумме, которая нужно выплатить для перехода права собственности. Для качественной и грамотной оценки недвижимости нужно воспользоваться услугами компаний, проводящих независимую экспертизу.
  4. Порядок оформления выплаты. Нужно расписать график выплаты текущих взносов, их точный размер и дату последнего расчёта. Наличные средства должны передаваться с расписками, которые хранятся вплоть до итогового оформления перехода имущества к новому владельцу. Чаще всего переводы осуществляются в безналичной форме.
  5. Дата регистрации передачи права собственности. В большинстве случаев такой датой становится момент внесения последнего платежа, однако стороны могут выбрать и любую другую по личному усмотрению.
  6. Арендные выплаты. Указывается размер платежей за аренду, порядок оплаты коммунальных услуг, права и обязанности участников сделки. В этом пункте важно уточнить факт включения арендных выплат в сумму общей стоимости имущества.
  7. Возможные причины для расторжения отношений. Стороны указывают основания, которые в дальнейшем могут быть использованы для аннулирования договора.
  8. Порядок действий в непредвиденных ситуациях. Здесь прописывают действия, которые будут предприняты в случае смерти одной из сторон. При необходимости указывают и информацию о будущем правопреемнике.
  9. Информация о страховых случаях.

Чем детальнее будут прописаны пункты, тем ниже вероятность возникновения проблемных и спорных ситуаций.

Практикующие специалисты рекомендуют проверить некоторые дополнительные факторы:

  • до заключения договора убедиться, что недвижимость не обременена;
  • проверять на предмет обременения или залога и в течение всего периода аренды, поскольку собственник не теряет права собственности и может беспрепятственно использовать объект в качестве залога;
  • сразу закреплять временные рамки;
  • отражать в документе факт страхования вне зависимости от того, какая сторона сделала это;
  • проверить перед заключением соглашения факт того, что владелец жилья действительно имеет право распоряжаться им.

Особенности, которые нужно учесть при составлении документов:

  1. В бумагах нужно чётко отразить факт наличия права выкупа. Точная формулировка позволит обезопаситься от возможных проблем при судебном разбирательстве.
  2. Главное отличие аренды с выкупом от рассрочки заключается в том, что в первой ситуации нужно учесть как стоимость выкупа, так и регулярную аренду, а во втором – исключительно выкупную цену размеренными платежами.
  3. Предмет соглашения и обязанность наймодателя передать право собственности нужно описать максимально детально.

Арендатор не обязан вносить выкупную стоимость. Он может лишь регулярно исправно оплачивать аренду, но не выкупать объект в последствии.

  1. В бумагах нужно чётко отразить факт наличия права выкупа. Точная формулировка позволит обезопаситься от возможных проблем при судебном разбирательстве.
  2. Главное отличие аренды с выкупом от рассрочки заключается в том, что в первой ситуации нужно учесть как стоимость выкупа, так и регулярную аренду, а во втором – исключительно выкупную цену размеренными платежами.
  3. Предмет соглашения и обязанность наймодателя передать право собственности нужно описать максимально детально.

Оценка имущества

Если помещение передано в наем на длительный срок, то возникает вероятность изменения его рыночной цены. Сторонам необходимо достигнуть договоренности о том, что такие изменения никак не повлияют на размер выкупной стоимости, и его нужно внести в формируемое соглашение. Это можно сделать двумя путями:

  • Перерасчет размера выплат с учетом роста цены каждый месяц;
  • Осуществление расчетов в иностранной валюте.

Во избежание возникновения конфликтных ситуаций в договор лучше вносить не окончательную цену недвижимости, а формулу её расчета.

Необходимо помнить, что чем подробнее и полнее будут описаны договоренности, тем меньше вероятности возникновения спорных ситуаций.

Выплата покупной цены имущества

Исходя из существующей на сегодняшний день практики, арендные соглашения с правом выкупа, как правило, оформляются по двум схемам, которые определяют порядок выплаты выкупной стоимости недвижимости:

  1. Арендатор платит сумму выкупной стоимости недвижимости (иных имущественных ценностей) равномерно в течение всего периода арендных отношений вместе с арендной платой. Однако названные платежи, с точки зрения финансового учета, разделяются между собой и учитываются по отдельности.
  2. Арендатор платит арендодателю только согласованные арендные выплаты. А по завершении сроков арендных правоотношений стороны оформляют дополнительное соглашение, посвященное тому, что часть арендной платы, уплаченной в период действия договора, засчитывается в счет окончательной выкупной стоимости.

Исходя из существующей на сегодняшний день практики, арендные соглашения с правом выкупа, как правило, оформляются по двум схемам, которые определяют порядок выплаты выкупной стоимости недвижимости:

Аренда с правом выкупа: налоговые последствия

Организация, которая хочет получить в пользование то или иное имущество, может заключить с его владельцем договор аренды, или выкупить это имущество. Но есть и еще один вариант – заключить договор аренды с правом выкупа. От правильности определения условий этого договора зависит налоговая судьба передаваемого имущества.

Договор аренды имущества с правом выкупа является смешанным договором, включающим в себя положения и договора аренды и договора купли-продажи (статья 609, 624 ГК РФ). Соответственно, такому договору свойственны некоторые особенности, связанные в основном с видами имущества передаваемого в аренду (движимое, недвижимое; здание или предприятие как имущественный комплекс). В статье мы остановимся лишь на общих положениях, связанных с заключением договоров аренды с правом выкупа имущества (признаваемого для целей налогообложения налогом на прибыль основным средством).

Это не купля-продажа

Самая распространенная ошибка – отождествление договора аренды с правом выкупа с договором купли продажи в кредит. На самом деле они не имеют ничего общего. Этот вывод подтверждает и Высший арбитражный суд. Так, в пункте 2 Информационного письма от 11.01.02 № 66, посвященного вопросам аренды, сказано, что надо четко разграничивать два разных института – выкуп арендованного имущества (статья 624 ГК РФ) и продажа имущества в кредит с условием о рассрочке платежа (статья 489 ГК РФ).

В тоже время, ВАС РФ отмечает, что форма договора аренды с правом выкупа подчиняется правилам для договора купли-продажи. Дело в том, что согласно пункту 3 статьи 609 ГК РФ договоры аренды имущества, предусматривающие переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключаются в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. Ко всем иным отношениям, связанным с выкупом арендованного имущества, применяются правила не о купле-продаже, а об аренде.

Оформляем договор

Оформляя договор аренды с правом последующего выкупа имущества, в его тексте надо обязательно прямо оговорить, что арендатор имеет право приобрести объект аренды в собственность.

Но если первоначально в договоре такого условия не было, то стороны могут заключить об этом дополнительное соглашение к договору, изменяющее условия аренды имущества. Дополнительное соглашение заключается в письменной форме. Если основной договор аренды подлежал государственной регистрации (например, договор аренды офисного помещения, заключенный на срок более года), то и дополнительное соглашение необходимо зарегистрировать. Если же договор был удостоверен нотариусом, то и дополнительное соглашение придется заверить у нотариуса.

Читайте также:  Какие документы нужно подать на УДО в данном случае?

Далее надо определиться с тем, при выполнении каких условий имущество действительно перейдет в собственность к арендатору. Здесь Гражданский кодекс предоставляет возможность выбрать из нескольких вариантов. Первый – имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды при условии уплаты выкупной стоимости. Второй вариант – арендатор становится собственником арендуемого имущества до истечения срока аренды, но при условии внесения арендатором всей выкупной цены. И, наконец, возможет еще один вариант – имущество перейдет в собственность к арендатору при наступлении хотя бы одного из условий: полная уплата выкупной стоимости или истечение срока аренды.

Соответственно, в договоре обязательно надо определить размер и порядок уплаты выкупной стоимости имущества. В противном случае, в договоре не будет существенного условия, и такой договор будет считаться незаключенным (не порождающим обязательств для сторон).

Выкупная стоимость

Порядок определения выкупной стоимости является крайне важным условием, существенным для обеих сторон договора аренды с правом выкупа. Анализируя пункт 2 статьи 624 ГК РФ можно прийти к выводу, что выкупная стоимость объекта аренды можно сформировать следующими способами. Во-первых, размер выкупной стоимости принимается равным сумме арендных платежей за весь период аренды. При этом, арендатор для выкупа здания не должен больше вносить никаких дополнительных платежей.

Во-вторых, сумма арендных платежей определяется отдельно, а выкупная стоимость имущества отдельно. При этом арендная плата может, как засчитываться в покупную стоимость, так и нет. Соответственно, в таком случае, арендатор для выкупа имущества должен будет внести дополнительную плату.

Налоговые последствия

При заключении договора аренды с правом выкупа сторонам необходимо учитывать, что право собственности на объект аренды перейдет к арендатору только при выполнении всех условий, закрепленных в договоре (истечение срока аренды, внесение выкупной стоимости). Следовательно, до этого момента обязанность по начислению амортизации на объект аренды, как в бухгалтерском, так и в налоговом учете будет лежать на арендодателе.

Первоначальная стоимость имущества, выкупленного арендатором, напрямую зависит от того, как в договоре определена выкупная стоимость арендуемого имущества.

Если в договоре выкупная цена определена как сумма всех арендных платежей, внесенных за время аренды, то арендатор в итоге может получить имущество с нулевой первоначальной стоимостью. Объясним почему. Согласно пункту 1 статьи 257 Налогового кодекса первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования. Расходы в виде арендных платежей, произведенные арендатором, включаются в состав прочих расходов, связанных с производством и реализаций (подпункт 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ). Следовательно, арендные платежи не могут признаваться расходами, формирующими первоначальную стоимость амортизируемого имущества.

В тоже время, передачу выкупленного имущества в рассматриваемом случае нельзя признать безвозмездной. Ведь условие о выкупе имущества подразумевает возмездность передачи права собственности. Таким образом, в случае определения в тексте договора размера выкупной стоимости имущества как совокупности арендных платежей, арендатор примет в собственность имущество с “нулевой” первоначальной стоимостью.

А вот если выкупная стоимость имущества выделена отдельной суммой, размер первоначальной стоимости амортизируемого имущества будет равен выкупной стоимости, закрепленной в договоре. При этом арендные платежи ежемесячно будут уменьшать сумму выкупной стоимости, определенную договором. Но на счетах бухгалтерского учета ежемесячное уменьшение выкупной цены не отражается, так как выкуп арендованного имущества является правом, а не обязанностью арендатора. В бухгалтерском учете арендодателя данное право не может быть признано доходом от реализации имущества, так как отсутствует уверенность в том, что может произойти увеличение экономических выгод арендодателя (пункт 12 ПБУ 9/99 “Доходы организации”). Например, договор может быть расторгнут, если арендатор не выплатит выкупную цену здания.

При получении же арендодателем платежа, которым будет полностью погашена остаточная выкупная стоимость и при условии, что такой платеж произведен не за сдачу имущества в аренду, сумму полученной остаточной выкупной стоимости должен отразить в качестве операционного дохода от продажи основного средства (пункт 7 ПБУ 9/99 “Доходы организации”).

Таким образом, по нашему мнению, в договоре аренды с правом выкупа целесообразно проводить четкое разделение между выкупной ценой и суммой арендных платежей.

Если в договоре выкупная цена определена как сумма всех арендных платежей, внесенных за время аренды, то арендатор в итоге может получить имущество с нулевой первоначальной стоимостью. Объясним почему. Согласно пункту 1 статьи 257 Налогового кодекса первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования. Расходы в виде арендных платежей, произведенные арендатором, включаются в состав прочих расходов, связанных с производством и реализаций (подпункт 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ). Следовательно, арендные платежи не могут признаваться расходами, формирующими первоначальную стоимость амортизируемого имущества.

Преимущества и недостатки

Еще одним плюсом для продавца является то, что не нужно переживать о том, в каком состоянии жилье, так как сам покупатель заинтересован в том, чтобы дом был передан во владения. Поэтому он ухаживает за имуществом и бережет его.

Аренда жилья с правом выкупа. Как это работает?

Возможность арендовать квартиру в новостройке с правом выкупа появилась у россиян не так давно. Однако сегодня подобные сделки – довольно редкое явление. Автор ЦИАН разбирался, насколько такое предложение выгодно жителям Челябинска.

Дисциплина – вопрос привычки

Возможность взять в аренду, а затем выкупить квартиру или даже дом жителям Челябинска предоставляет Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и ипотеки (ЮУ КЖСИ). Программа поддержки покупателей была запущена весной 2015 года. По информации, размещенной на официальном сайте застройщика, участником программы может стать потенциальный покупатель жилья, если:

  • не может оплатить покупку квартиры сразу;
  • нет необходимой суммы для внесения первоначального взноса по ипотеке;
  • имеющаяся недвижимость долго не продается.

На решение финансовых вопросов арендатору отводится три года. Согласно договору, за это время он должен накопить на специальном счете сумму, которую потратит на покупку недвижимости или первоначальный взнос для участия в программе ипотечного кредитования. Платеж по программе фиксированный, рассчитывается по принципу: стоимость аренды плюс накопление в равных долях. Теоретически можно увеличить размер накопительного взноса и стать собственником раньше оговоренного срока.

«Договор между сторонами подлежит обязательной государственной регистрации. Нужно заполнить анкету, предоставить паспорт и справку о доходах 2НДФЛ», – пояснили в ЮУ КЖСИ.

Читайте также:  Выписан протокол об административном правонарушении,

Стоимость аренды квартиры площадью 58 кв.м по программе составит 12 тыс. рублей. И еще 12 тыс. рублей нужно перечислить на специальный накопительный счет. Итого 24 тыс. рублей в месяц. Срок – три года. По истечении срока квартиру необходимо выкупить.

Если что-то пошло не по плану, человек может отказаться от выкупа квартиры. Тогда застройщик возвращает сумму со специального накопительного счета. То есть вторые 12 тыс. рублей ежемесячных платежей. Стоимость аренды (первые 12 тыс. рублей) удерживается девелопером.

Кроме того, есть обеспечительный платеж – 20 тыс. рублей. Он также возвращается, если что-то пошло не так.

Дмитрий Таганов руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость

«Если клиент не может по каким-либо причинам выполнять обязательства по договору, он пишет заявление. В течение месяца накопительная часть возвращается. Разумеется, сумма аренды возврату не подлежит. Обеспечительный платеж может быть зачислен в виде последнего взноса по аренде либо потрачен на оплату коммунальных услуг», – сообщил консультант компании.

И еще немного математики. Чтобы накопить за три года необходимую на покупку квартиры сумму в 2,4 млн рублей, нужно ежемесячно откладывать около 67 тыс. рублей. Не забываем про дополнительный платеж за аренду – еще 12 тыс. рублей в месяц.

Как пояснила собеседник ЦИАН, если за срок действия договора такая сумма не накоплена, здесь всегда готовы помочь с оформлением ипотеки. Сумма на спецсчете будет использована в виде первоначального взноса. Кроме того, участник программы «благодаря сотрудничеству с банками» может рассчитывать на снижение процентной ставки.

Игорь Чернядьев д иректор Центра недвижимости «Форум»

Кому подойдет аренда с выкупом?

Предложение застройщика, скорее всего, будет максимально выгодно покупателям, которые действительно за три года могут купить жилье в собственность. К примеру, продав старую квартиру или получив крупную сумму от предпринимательской либо проектной деятельности. Остальным эксперты рекомендуют аккумулировать средства на покупку жилья иным способом, не ограничивая себя обязательствами. К слову, откладывая ежемесячно 12 тыс. рублей на депозит с капитализацией, можно даже заработать – около 17 тыс. рублей за второй год хранения денег в банке.

Личный опыт

Сравним предложение застройщика с другими рыночными инструментами – ипотекой и арендой.

Аренда. Моя семья как раз сейчас снимает квартиру формата «студия плюс две спальни» сопоставимой площадью (58 кв. м) на северо-западе города. Микрорайон относительно молодой, новостройки растут с завидной скоростью и постоянством. Стоимость аренды жилья с мебелью и техникой, включая коммунальные услуги, неизменна с июня 2017 года и составляет 13 тыс. рублей, плюс затраты по счетчикам: вода, электроэнергия. Также отдельно оплачивается доступ в интернет. Итого получается в месяц около 15 тыс. рублей.

Это сумма, сравнимая со стоимостью аренды, которую предлагает застройщик (12 тыс. рублей). С одним «но»: в стоимость найма вторичного жилья входит меблировка и бытовая техника. В новостройке будут «голые» стены.

Ипотека. Сравним ипотеку и аренду с выкупом. Средний бюджет покупки равноценной квартиры формата «студия плюс две спальни» в микрорайоне «Парковый» составляет 2,35 млн рублей. Выбираем ипотеку. Допустим, мы берем кредит в 2,2 млн рублей при ставке средней ставке по региону 9% годовых (150–200 тыс. рублей для первоначального взноса вполне можно накопить). Комиссии, страховки и прочие затраты в расчет не включаем.

Итак, при сроке кредита 3 года сумма ежемесячного платежа по ипотеке составит 69 959 рублей, переплата – 318 539 рублей.

Напомним, что при схеме «аренда с выкупом» надо откладывать 67 тыс. рублей и еще 12 тыс. рублей в месяц платить за аренду. Итого 79 тыс. рублей в месяц.

ИТОГ

Действующий договор аренды решено продлить. Покупка квартиры откладывается до момента обретения необходимой суммы. Предложением застройщика воспользуемся вряд ли. Во-первых, свободных квартир нужной нам планировки в аренду в нашем районе сейчас нет. Во-вторых, аккумулировать средства на покупку жилья можно и самостоятельно, не связывая себя обязательствами.

Возможность арендовать квартиру в новостройке с правом выкупа появилась у россиян не так давно. Однако сегодня подобные сделки – довольно редкое явление. Автор ЦИАН разбирался, насколько такое предложение выгодно жителям Челябинска.

Основные сведения

Аренда с правом выкупа недвижимости – юридическая сделка, согласно которой арендатор проживает на жилплощади или пользуется нежилым помещением, регулярно вносит платежи за объект и по достижении определенной суммы получает права собственности на него.

Подобные сделки для арендаторов выгодны, особенно если у них нет крупной суммы средств или они не желают связываться с банками и обременять себя кредитом. Для арендодателя такая сделка не всегда выгодная, поскольку он теряет возможность ежемесячно получать плату за недвижимость.

Договор аренды с дальнейшим правом выкупа нередко применяется в хозяйственной деятельности юридических лиц – организаций, предприятий.

Бухгалтерский учет требует ежемесячного признания расходов в виде арендной платы. Если в бухучете не отражается задолженность перед собственником, причем арендатор не перечисляет платежи по договору, то налоговая может решить, что имуществом пользуются бесплатно. Тогда стоимость арендной платы будет причислена к внереализационным доходам.

Преимущества для арендатора следующие:

Аренда с правом последующего выкупа – что это за схема

Для собственников жилья, которые готовы вложить собственные средства в покупку недвижимости, а затем получать с этого доход, может быть интересна схема аренды с последующим выкупом – в качестве инвестиции. Некоторые инвестиционные компании предлагают покупку квартиры или дома на условиях аренды с последующим выкупом.

Сделка проводится так: заключается двухсторонний (между собственником квартиры и покупателем) или трехсторонний (если между собственником и покупателем есть посредник, например, агентство недвижимости) договор аренды с правом последующего выкупа. Затем покупатель, который пока является арендатором, регулярно вносит арендную плату и часть выкупной стоимости жилья. После того, как арендатор выплатит полностью цену жилья по договору, он становится собственником, квартира (или дом) переходит ему. Стороны при этом подписывают акт об исполнении обязательств, и арендатор регистрирует жилье на себя.

Аренда с последующим выкупом доступна для любого платежеспособного гражданина, в то время как ипотеку в банке взять может не каждый. Для ипотеки нужно подтвердить доходы, найти созаемщиков и поручителей, иметь хорошую кредитную историю, т. е. доказать банку свою надежность.

Что такое аренда с правом выкупа: правила оформления

В последнее время аренда с правом выкупа недвижимости – один из наиболее часто совершаемых типов сделок с жилыми помещениями или иным имуществом собственником. Заключение договоров будущей покупки выгодно для обеих сторон: арендатор пользуется имуществом до полной выплаты ее стоимости, а арендодатель получает ежемесячные начисления, не ища при этом постоянных клиентов.

Читайте также:  Как перевести пенсию в Сбербанк?

Преимущества сделки для арендатора:

Таблица: отличия лизинга, рассрочки и аренды с последующим выкупом
Аренда с правом выкупаЛизингРассрочка
Стороны сделкиАрендодатель и арендаторПродавец, лизингодатель и лизингополучательЗастройщик и покупатель
Первоначальный взносНетЕстьЕсть
ОбязанностиПри расторжении договора выплаченные суммы не возвращаютсяВозврат внесённых сумм при расторжении договораВозврат выплаченных сумм при аннулировании сделки
Срок сделкиОграничений не существуетОт 1 года до времени полезного применения имуществаОт 6 месяцев до 3 лет

Для заключения аренды с выкупом квартиры требуются:

Как рассчитать возможную прибыль?

  1. Определить длительность владения (так называемый инвестиционный горизонт).
  2. Рассчитать расходы, которые придется понести владельцу для поддержания нормального функционирования всех систем и составляющих помещения.
  3. Подсчитать чистый операционный доход арендатора, будущего собственника (от годового дохода отнять расходы на содержание недвижимости).
  4. Включить в доход рост стоимости недвижимости, если есть предпосылки.

Оценка проводится как самостоятельно, так и при помощи сертифицированных оценщиков. Иногда помимо доходного способа используется и сравнительный. Однако эксперты не советуют отдавать ему предпочтение – в сфере коммерческой недвижимости часто сложно найти объект с похожими характеристиками, так что результат может быть не точным.

Пункт 3 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации сообщает, что договоренности, в которых идет речь и переходе права собственности, заключаются по форме, предусмотренной для купли-продажи такого имущества.

Отвечает управляющий партнер международного агентства недвижимости W1 Evans Анна Левитова:

В договоре аренды может быть предусмотрена возможность последующего выкупа помещения арендатором. В таком случае арендатор с собственником должны договориться и зафиксировать в договоре условие о размере выкупной цены или порядке ее определения. Если договором такое право арендатора не предусмотрено, то арендатор не будет иметь преимуществ перед другими потенциальными покупателями. Срок и условия выкупа помещения, как правило, дополнительно определяются сторонами. И даже если договор предусматривает право выкупа помещения, но арендатор не захочет этого сделать, обязать его по закону никто не может. Он продолжает им пользоваться в качестве арендатора и платить арендную плату в соответствии с договором.

Для владельца квартиры или дома может быть удобнее в первую очередь предложить покупку недвижимости своему арендатору: не придется тратить время на поиски покупателя, испытывать дополнительные неудобства. Такая форма соглашения между владельцем и покупателем непопулярна, ее считают альтернативой банковскому кредиту, причем не самой выгодной. Однако некоторые арендаторы могут сами предложить выкупить съемную квартиру.

Не пропустите:

Для владельца квартиры или дома может быть удобнее в первую очередь предложить покупку недвижимости своему арендатору: не придется тратить время на поиски покупателя, испытывать дополнительные неудобства. Такая форма соглашения между владельцем и покупателем непопулярна, ее считают альтернативой банковскому кредиту, причем не самой выгодной. Однако некоторые арендаторы могут сами предложить выкупить съемную квартиру.

Меры предосторожности перед заключением договора

Заключая любую сделку гражданско-правового характера, необходимо минимизировать собственные риски. Поэтому рекомендуется обратиться к юристу по недвижимости с целью составления соглашений и юридического сопровождения всей операции.

Если у сторон нет возможности оплачивать услуги профессионала, они могут самостоятельно предпринять некоторые меры предосторожности. В частности:

  • перед заключением арендного соглашения, арендатор, он же будущий покупатель, может самостоятельно затребовать выписку из ЕГРН, в которой будут прописаны сведения о владельце предмета сделки, а также приведена информация о наличии/отсутствии обременений;
  • перед регистрацией перехода права владения, нужно ещё раз запросить актуальную выписку из ЕГРН, чтобы убедиться, что наймодатель не сделал объект операции предметом залога;
  • попросить выписку из ФНС об отсутствии долгов по налогам;
  • если предметом сделки является жилое помещение, то нужно убедиться в том, что не производилась незапланированная перепланировка. Для этого нужно попросить у продавца предъявить техническую документацию;
  • чтобы убедиться в том, что отчуждение права на жилое помещение не ущемляет права несовершеннолетних детей, нужно потребовать предъявить «чистую» выписку из домовой книги.

Обратите внимание! Некоторые документы имеют ограниченный срок действия. Например, выписка из домовой книги действительная всего 30 дней с момента получения.

Когда одно из этих условий наступит, ДКП подлежит регистрации в Росреестре.

Как правильно составить договор аренды с выкупом?

Процедура требует правомерных действий и правильного оформления документов. Они должны иметь юридическую силу, чтобы их можно было использовать в случае споров в суде. При составлении документа рекомендуем учитывать ряд моментов:

  • если оформляется бумага о передаче машины в аренду с выкупом, то необходимо максимально подробно указать технические характеристики транспортного средства;
  • документ должен содержать ответственность каждого из участников сделки, права/обязанности и спорные моменты;
  • срок перехода права собственности может быть датой окончания договора или датой последнего платежа, что также необходимо учесть в документе;
  • выкупная цена и ставка по аренде могут быть взаимодополняемыми или не зависеть друг от друга (сумма выкупа оплачивается отдельно от арендной платы или вместе с ней);
  • при долгосрочном найме обязательно следует указать индексацию общей стоимости или ее отсутствие.

Если оформляется аренда дома с последующим выкупом, то при сроке более 1 года сделка должна быть зарегистрирована в Росреестре.

Опытные юристы советуют учитывать ряд дополнительных моментов при аренде с выкупом:

  • движимое/недвижимое имущество лучше проверить на обременения до заключения сделки;
  • те же действия рекомендуем проделывать ежегодно при долгосрочных отношениях, так как собственник не лишается прав на имущество и вправе распоряжаться им на свое усмотрение;
  • лучше сразу прописать в договоре временные рамки;
  • при страховании имущества одной из сторон данный момент должен быть отображен в документах.

Чтобы риск был минимальным, рекомендуем заключать сделку при поддержке юристов и с обязательным нотариальным заверением

Составление соглашения об аренде

Кроме описанных пунктов договор должен содержать:

  • Данные о сторонах;
  • Идентифицирующую информацию о жилье, следует к описанию приложить техпаспорт. Как получить технический паспорт на квартиру — узнайте по ссылке.

Данные пункты обезопасят участников от неожиданных сюрпризов.

Также соглашение включает в себя обязанности сторон:

  • Проведения в жилье текущего ремонта;
  • Указывается лицо, ответственное за сбор документов и оплату справок;
  • Указываются выполняемые условия в случае инфляции;
  • Акт прима-передачи жилья должен содержать все данные об его техническом состоянии на данный момент.

Важно: составляя договор необходимо избегать использования двусмысленных фраз, которые могут предоставить возможность разрыва контракта без возврата выкупа. Также при составлении бумаги следует опираться на нормы правил о купле-продаже.

Регистрировать договор об аренде помещения с правом выкупа не обязательно, так как данный вид найма с участием граждан не имеет четко установленных сроков.


Важно: составляя договор необходимо избегать использования двусмысленных фраз, которые могут предоставить возможность разрыва контракта без возврата выкупа. Также при составлении бумаги следует опираться на нормы правил о купле-продаже.

Добавить комментарий