Как купить квартиру без обмана?

Как избежать обмана при покупке квартиры: 12 полезных рекомендаций

Когда жизнь заставляет задумываться о приобретении новой квартиры, необходимо помнить о существующем риске мошенничества и позаботиться о безопасности сделки. Законодательство Российской Федерации предусматривает множество оснований, позволяющих признать сделку купли-продажи квартиры недействительной.

Оснований, для ограничения права собственности после покупки еще больше. А потому сохраняйте бдительность на каждом этапе, который вам предстоит пройти до выхода на сделку. Специалисты компании «PRO ОБМЕН» рекомендуют внимательно проверять выбранную квартиру несколько раз. Особенно если дело касается вторичной недвижимости.

1. Избегайте квартир, которые продаются по доверенности. В этом случае вы не видите собственника лицом к лицу, не знаете жив он или нет, и не имеете представления о его адекватности. А если доверенность сделана за рубежом, вероятность проверить ее подлинность вообще ничтожна.

2. Большие проблемы может принести покупка квартиры у собственника, склонного к алкоголизму или употреблению наркотиков. В будущем это может стать серьезным основанием для признания сделки недействительной из-за невменяемости продавца. Посетите психиатрический и наркологический диспансер, к которому прикреплен владелец квартиры, и лично убедитесь, что он вменяем. А главное, возьмите подтверждающие этот факт справки.

3. Сделку также могут признать недействительной, если квартира приобретается у психически больного человека. И здесь ваш путь опять же лежит в психоневрологический диспансер с продавцом за справкой. В некоторых случаях сделка заключается в присутствии врача-психиатра, который сможет дать экспертную оценку психического состояния собственника.

4. Никогда не звоните по объявлениям с ценой на 30-40% ниже рыночной. За привлекательным ценником обычно скрываются проблемы, хотя по телефону вас могут уверять, что все в порядке.

5. Если квартира является совместно нажитым имуществом (неважно расторгнут брак или нет), обязательно нужно взять согласие на сделку от второго супруга (или же бывшего супруга).

6. Хорошо подумайте, прежде чем покупать квартиру, полученную собственником по наследству. Вряд ли вы узнаете точное число наследников. Даже спустя годы может объявиться человек, который захочет получить свою долю на вполне законных основаниях.

7. Квартира с неузаконенной перепланировкой доставит вам массу проблем. В случае покупки такого объекта вам придется самостоятельно возвращать жилплощади изначальное состояние, чтобы планировка в итоге соответствовала документам из БТИ. В худшем случае суд может отозвать ваше право собственности и выставить объект на продажу.

8. Выясните сколько раз перепродавалась квартира. Имейте в виду, что большинство страховых компаний отказывается оформлять страховку свидетельство на недвижимость, которая перепродавалась более трех раз за год. И это явный повод для подозрения в мошенничестве.

9. Узнайте сколько детей в семье собственника. Если при покупке квартиры были задействованы средства из материнского капитала, то ребенку выделяется доля. Если этого не произошло, у прокуратуры и пенсионного фонда будут все основания для расторжения такой сделки.

10. Необходимо убедиться, что в квартире, которую вы хотите приобрести, никто не прописан. В противном случае дело дойдет до судебного процесса по выписке людей с жилой площади. Иногда прописка вовсе имеет пожизненный характер, и человека невозможно выписать.

11. Важно изучить на каком основании продавец владеет квартирой. Данная информация позволит выяснить, с какими проблемами можно столкнуться в будущем.

12. При заключении сделки купли-продажи правильным решением будет воспользоваться услугами специалиста по недвижимости. Пусть он убедится, что с документами все в порядке.

Понятное дело, что не каждому под силу самостоятельно заниматься вышеперечисленными делами, поэтому покупатели, как правило, обращаются в агентство недвижимости. В итоге вся работа по проверке собственности ложится на плечи агента. Стоит учитывать и тот факт, что у человека, находящегося в рынке, коим является любой профессиональный риелтор, собрать необходимые документы получится гораздо быстрее. А значит – сделка не затянется на длительное время. Да и вы не станете жертвой непредвиденных последствий.

9. Узнайте сколько детей в семье собственника. Если при покупке квартиры были задействованы средства из материнского капитала, то ребенку выделяется доля. Если этого не произошло, у прокуратуры и пенсионного фонда будут все основания для расторжения такой сделки.

Ростовщик с красными корочками

Разновидностью запрещенной отныне схемы в Новосибирске пользовался фигурант нашумевшего уголовного дела, адвокат и бывший сотрудник милиции Сергей Пищук. Много лет он совмещал юридическую практику с выдачей быстрых займов горожанам, чья кредитная история не позволяла идти в банк. Он оставлял квартиры и дома в собственности людей, но убеждал своих жертв подписывать доверенность на распоряжение ими.

В дальнейшем Пищук под разными предлогами уклонялся от получения выплат, искусственно создавая просрочки. А затем на этом основании лишал людей права собственности на их жилье. Общее число потерпевших в двух уголовных делах против адвоката – 8 человек.

Как купить квартиру без риска?

Итак, рассмотрим более подробно аспекты, на которые стоит обратить внимание при покупке жилья.

Оформление документов. Безусловно, доверять продавцу надо. Но не забудьте проверить его слова. Мы-то с вами понимаем, что сделки по купле-продаже квартиры не самые дешевые, поэтому и относиться к ним надо со всей осторожностью.

Нам нужно проверить следующие документы:

  • На предмет наличия всех операций, связанных с распоряжением квартиры, мы смотрим выписку из ЕГРН. В ней также отражаются все обременения, которые были наложены на квартиру, включая аресты.

Обратите внимание на то, нет ли каких-либо судебных споров, которые еще не завершены. А для большего успокоения вспомним положения Гражданского кодекса, которые закрепляют правило о сроке исковой давности в 3 года.

Выписка из ЕГРН платная и, как правило, выдается собственникам, членам их семьи или иным заинтересованным лицам. Наиболее простой вариант – заказать выписку на сайте Росреестра и получить ее на электронную почту. Также ее можно получить, подав письменное заявление лично в Росреестр, через МФЦ или по почте.

Далее обращаем свое пристальное внимание на справку о зарегистрированных лицах. Довольно часто встречаются ситуации, когда продавец «забывает» про членов семьи и третьих лиц, которые хоть и прописаны, но в этой квартире не проживают.

Вы покупаете квартиру, а через некоторое время выясняется, что брат продавца освободился из мест лишения свободы и, так как он в свое время отказался от участия в приватизации в пользу продавца, имеет право проживать в этой квартире.

Он подает иск в суд, суд выносит решение о том, что вам надо бы квартиру вернуть назад. Но вы же не расстроились, правда? Вы подаете иск о возврате денег продавцом…Ну и зря, что не расстроились…Денег у продавца, естественно, уже нет. Имущества тоже. Только небольшая зарплата, которую он исправно получает каждый месяц.

Вот приставы и назначают ему «взыскание» из постоянно дохода. Вы уже успели подсчитать, через какое время вам будет возвращена сумма за квартиру?

Обязательно проверяем документы продавца. Смотрим его паспорт и проверяем сведения из него в паспортном столе. Часто встречаются ситуации, когда продавец может быть недееспособным человеком.

На продажу выставлена квартира. Вы ее покупаете, оформляете все необходимые документы, регистрируете и ввозите туда свои вещи. Все хорошо ровно до того момента, когда вам приходит повестка из суда с просьбой явиться в суд.

Вы удивляетесь: в чем дело, я же добросовестный приобретатель! Вы-то да! К вам претензий никаких. А вот продавец… в общем, он оказывается недееспособным; и в момент совершения сделки не осознавал последствий своих поступков.

Получается, что договор купли-продажи признают недействительным, а вы остаетесь один на один с судебным решением и невозможностью вернуть деньги.

  • Если договор подписывает не собственник, а представитель по доверенности, внимательно читаем доверенность. Дело в том, что некоторые собственники ограничивают своих представителей в правах: например, он может проводить переговоры и подписывать договор, а денежные операции не входят в его компетенцию. Чтобы не произошло непредвиденных ситуаций, которые могли бы иметь отрицательные последствия, не поленитесь, прочитайте внимательно доверенность.
  • Справка из БТИ. Некоторые собственники после перепланировки квартиры «забывают» зарегистрировать ее в БТИ. Это грозит штрафом. Но чтобы данной неприятности избежать, просите собственника заказать выписку из реестра в БТИ и изучаете все сведения о квартире. Это необходимо и для того, чтобы у вас в будущем не возникли проблемы при продаже этой квартиры
  • Осматриваем внешний вид квартиры. Сразу выясняем все моменты, которые вас могут насторожить. Например, плохо закрывающаяся дверь, подтеки на потолке и т.д. После драки кулаками махать будет поздно.

    Читайте также:  Увольнение матери ребёнка-инвалида согласно закону

    Обращаем внимание на цену. В целом вы должны иметь общее представление о стоимости недвижимости в вашем субъекте. Такую информацию можно получить, проведя мониторинг рынка недвижимости.

    И, соответственно, если квартира неплохая, но цена снижена, то в чем-то здесь подвох. Безусловно, возможен и «хороший» вариант, когда собственник просто не знает цен и выставил квартиру на продажу, не подумав, или ему срочно нужны деньги.

    Но бывают случаи, когда в дело вступают мошеннические схемы. Например, оформление сделки купли-продажи по поддельным документам. Проверьте все самым тщательным образом.

    Самая распространенная ситуация – продажа квартиры, которая находится в собственности двух супругов. Или возможен другой вариант: квартира в собственности у мужа, жена просто прописана, но недвижимость куплена в браке; соответственно, для продажи жилплощади в любом случае требуется согласие жены.

    Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

    Первое и главное условие. Вам придется самостоятельно вникать в суть и проверять все представленные Вам документы. При необходимости – получить одну или несколько консультаций специалистов (юристов и риелторов).

    Самая простая и надежная схема приобретения жилья – договор купли-продажи, в соответствии с которым одна сторона (собственник, продавец) продает, то есть передает в обмен на определенную договором сумму денег другой стороне (покупателю) право собственности на объект недвижимости (квартиру).

    В этом конкретном случае Ваша задача – проверить наличие зарегистрированного права собственности продавца на квартиру (открытые сведения, содержащиеся в электронной базе Росреестра); проверить отсутствие ограничений, обременений и судебных дел (залоги, аресты – сведения находятся также в системе Росреестр); насколько возможно глубоко изучить юридический «провенанс» квартиры (желательно с момента ее первой покупки и приватизации). Далее – проверить наличие согласия супруга продавца на совершение сделки (если продавец в браке не состоит, должно быть нотариальное подтверждение данного факта). И последнее – указать реальную собственность приобретения (желательно, чтобы эта сумма была близка по порядку к стоимости объекта, определенной в целях налогообложения, узнать эту сумму также можно получить в базах Росреестра). В случае, если Вы самостоятельно или с помощью специалистов проверите исходные данные и правовой статус, за будущее Вашей сделки можно быть спокойным.

    В отношении иных форм приобретения квартиры: дарения, мены, ренты, договора долевого участия, договора о создании ЖСК и иных форм – Вам следует помнить, что данные договорs являются относительно сложными. Каждый из них таит в себе дополнительные риски, которые необходимо учитывать и прорабатывать, чтобы не стать жертвой мошенников финансовых и не пополнить собой ряды обманутых дольщиков – жертв мошенников в строительной сфере.

    Попросите юриста предъявить соответствующие выписки и справки, что никто из собственников и зарегистрированных в квартире людей не состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Это одна из известных махинаций: здоровый человек за деньги приобретает справку, что он невменяемый. Потом продает квартиру, получает деньги, а следующим ходом в суд ложится исковое заявление о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки. Если собственник невменяемый, он не может осознавать или нести ответственность за свои действия. Поэтому квартира возвращается собственнику, а деньги покупателю могут и не вернуться: невменяемый продавец их потерял, пропил, подарил приюту бездомных котят – придумать можно все что угодно.

    Как купить квартиру и не дать себя обмануть

    В последнее время в прессе все чаще встречаются статьи о том, как сложно простому обывателю купить квартиру. А если он все-таки на это решается, говорится в этих статьях, его ожидает большое количество опасностей в виде коварных, бездарных или непорядочных риэлторов, диких ситуаций, которые разворачиваются во время просмотров, затрат времени и нервов при заключении сделки и прочее …

    Да, такое действительно встречается, но в большинстве случаев покупатели сами дают себя обмануть, сами выбирают наиболее сложный путь решения своего квартирного вопроса. Происходит это, в основном, из-за незнания элементарных механизмов процесса продажи или покупки недвижимости.

    В этой связи в тот момент, когда вы беретесь за решение квартирного вопроса, будет полезным помнить о следующем.

    Если вы планируете переезжать из одной квартиры в другую и временно пожить вам негде, никогда не продавайте свою старую квартиру без привязки к покупке новой (альтернативная сделка). Не стоит надеяться на то, что вы быстро подберете новое жилье, иначе всегда есть риск остаться на улице. Такие сделки обязательно нужно проводить параллельно, желательно в один день или как минимум не откладывая надолго.

    Никогда не вносите предоплату за новую квартиру, не найдя покупателя на старую. Вы можете не успеть продать свою квартиру в установленный срок и в итоге лишиться ранее внесенной суммы.

    При выборе квартиры (лучше всего изучать предложения в интернет-источниках) первое впечатление от того или иного объекта можно получить уже по фотографиям, которые обычно выкладываются вместе с рекламным объявлением. Обратите также внимание на ответы брокера на ваши вопросы. Настоятельно рекомендуем формулировать вопросы в письменном виде заранее, чтобы в процессе разговора не упустить важные детали.

    Все это поможет избежать шока от просмотра “убитой” квартиры, от странных собственников, от плохого состояния дома и т. п. Сейчас существует огромное количество интернет-порталов, где заранее можно оценить и дом, и двор, и подъезд, и даже виды из окон, избавив себя, таким образом, от неприятных впечатлений.

    Если вы действуете самостоятельно и наконец-то подобрали квартиру своей мечты, найдите по рекомендации агентство или профессионального частного брокера, который организует полное юридическое сопровождение сделки. Важно помнить, что брокер продавца получает комиссию не от вас, и его основная цель – не проверять квартиру, а продать ее. В итоге, делая ставку на агента продавца, вы можете не узнать очень многого о своем будущем жилище.

    Теперь об авансах. Необходимо знать разницу между авансом и задатком. Во-первых, только аванс является возвратным, задаток же при любом исходе дела вернуть не удастся. Как аванс, так и задаток лучше вносить физлицу на руки только в случае, если это ваш родственник или хотя бы знакомый и вы в нем уверены. В остальных случаях настоятельно рекомендуем вносить только авансы и только на имя компании, представляющей интересы собственника. Так у вас на руках хотя бы останутся реквизиты юрлица, к которому в случае чего можно предъявлять претензии. К тому же, чтобы исчезнуть, компании требуется гораздо больше времени, чем собственнику квартиры.

    А если же сделка все-таки состоялась и вы вот-вот станете счастливыми обладателями новой квартиры, не следует подписывать акт приема-передачи до того момента, пока не увидите объект еще раз в момент получения ключей. Ситуации, при которых вечно спешащие риэлторы хотят все подписать на сделке, чтобы потом повторно в квартире не появляться, могут закончиться, например, тем, что оттуда вывезут все, включая розетки. Также квартиру могут привести в ненадлежащий вид, а акт приемки вы уже подписали.

    Еще раз хочу напомнить, что сегодняшний рынок – это рынок покупателя, и при комплексном и грамотном подходе ни один, даже самый бесцеремонный или “ушлый” риэлтор не сможет поставить вас в неудобное положение.

    Кристина Томилина, специально для “РБК-Недвижимости”

    Если вы планируете переезжать из одной квартиры в другую и временно пожить вам негде, никогда не продавайте свою старую квартиру без привязки к покупке новой (альтернативная сделка). Не стоит надеяться на то, что вы быстро подберете новое жилье, иначе всегда есть риск остаться на улице. Такие сделки обязательно нужно проводить параллельно, желательно в один день или как минимум не откладывая надолго.

    Недвижимость под арестом, обременение

    При покупке жилья нужно убедиться, что оно не находится под арестом или обременением.

    Арест накладывают в нескольких случаях, чаще всего, если есть значительный долг по квартплате и коммунальным платежам. Покупка находящейся под арестом квартиры проблематична – сделка будет недействительной, или придется выплатить чужие долги.

    К обременениям относят:

    • Ипотеку (банковский кредит);
    • Залог;
    • Ренту;
    • Сдачу жилья внаем;
    • Сервитут.

    Самый простой случай со сдаваемым внаем жильем, здесь вариантов два: вернуть квартиросъемщикам уплаченные ими наперед деньги или дожидаться, когда закончится срок действия договора найма.

    Читайте также:  Как оплачивается больничный после операции

    Ипотечное жилье купить нельзя, пока не разрешит банк, при этом лишние траты средств неизбежны. Обремененную квартиру купить в принципе возможно, но все проблемы придется решать новому хозяину.

    Важно знать, что любое из обременений отражается в выписке из ЕГРП.


    При покупке жилья нужно убедиться, что оно не находится под арестом или обременением.

    Наличие претендентов на квартиру (долю)

    Такой способ не всегда напрямую связан с мошенничеством. Обычно собственник попросту умалчивает о наличии прав на жилой объект у других лиц (например, временно отсутствующих родственников). Если дело дойдет до разбирательства, суд будет на стороне появившегося претендента.

    Как избежать обмана

    Если вы беспокоитесь о том, как правильно купить квартиру чтобы не обманули, обязательно поинтересуйтесь, каким путем жилье попало в собственность продавца. Например, при переходе прав по наследству потребуется подписи всех наследников. Иногда требуется разрешение органов опеки, согласие супруга даже после развода и так далее.

    Это далеко не все случаи обмана при покупке квартир, которые нечестные граждане используют при заключении сделок. По данным статистики правоохранительных органов и компаний, работающих в сфере недвижимости, часто регистрируются случаи реализации неприватизированного жилья, продажи квартир по доверенностис истекшим сроком, по поддельным правоустанавливающим документам и так далее.

    Как купить квартиру без риска

    Говоря о нивелировании рисков, мы рекомендуем не ввязываться в куплю/продажу квартиры без посредников. Разумеется, такой подход существенно экономит деньги каждой из сторон. Но эта экономия может быть чревата наступлением печальных последствий. Статистика показывает высокий уровень мошенничества при оформлении сделок купли-продажи недвижимости.

    Конечно, лучше не пожалеть денег и обратиться за помощью опытного риэлтора. Тем не менее, если вы все же решились на оформление сделки самостоятельно, вам следует обратить внимание на следующие нюансы, чтобы максимально сильно снизить риски.

    Велика вероятность, что недобросовестный продавец постарается утаить информацию о наличии «лишних» людей в квартире. Эту информацию вы можете уточнить самостоятельно через выписку из домовой книги.

    Еще один риск связан с расчетом. Как правило, финансовые операции при купле-продаже недвижимости без посредников происходит посредством наличного расчета. Это, безусловно, экономит время. Но цена этому – повышенный риск потерять все деньги.

    Особенно бдительным нужно быть в случаях, когда продавец говорит об очень срочной продаже квартиры и даже готов сделать вам существенную скидку. Именно такое предложение является главным индикатором недобросовестного продавца.

    Также следует обратить внимание на ряд других важных нюансов. Один из них – оформление документов. Здесь как никогда актуально прозвучит пословица «доверяй, но проверяй». Именно так вам следует относиться к продавцу жилья. Цена вопроса слишком высока, чтобы доверять своему партнеру по сделке на слово.

    Итак, следует проверить бумаги на выявление следующих аспектов:

    • Наличие всех операций, имеющих прямое отношение к распоряжению квартиры. Это можно сверить по выписке из ЕГРП. В этом же документе отображаются все обременения, наложенные на данную квартиру (в том числе и аресты). Обязательно удостоверьтесь в том, что на данный момент в отношении данного жилья нет никаких незавершенных судебных споров. Выписка из ЕГРП не является бесплатной и выдается владельцу квартиры, членам его семьи или другим заинтересованным лицам. Чтобы ее получить, нужно подать соответствующее заявление. Его можно предоставить лично, с помощью МФЦ или почты;
    • Далее пристально изучите расширенную выписку из домовой книги. Акцентируем внимание, требовать нужно именно расширенную выписку, так как в ней содержится список лиц, зарегистрированных в данной квартире. Зачем это нужно? Чтобы удостовериться, что вы будете являться единственным собственником.

    Довольно часто недобросовестный продавец предпочитает намеренно скрыть информацию о членах семьи или 3-х лицах, которые хоть и не проживают сейчас в продаваемой квартире, но были когда-то там зарегистрированы.

    Вы купили квартиру, а некоторое время спустя, к вам домой на законных основаниях вселяется, допустим, сын продавца, ранее пребывавший в тюрьме. Выясняется, что он был зарегистрирован, а вас решили об этом не информировать.

    Как проверить документы перед покупкой квартиры, читайте тут.

    Есть ли выход из данного положения? Есть, и он заключается в подаче иска о возврате денег продавцом. С вероятностью 100%, иск будет удовлетворен, однако, не спешите радоваться. У недобросовестного продавца полной суммы уже нет, как нет и имущества, которое можно было бы конфисковать.

    Вместо этого, приставы назначат ежемесячные взыскания с зарплаты злоумышленника. Как вы сами понимаете, полная сумма набежит через очень долгое время;

    • Также непременно следует проверить документы самого продавца. Имеется в виду его паспорт и сведения, которые содержатся в паспортном столе. Это нужно для того, чтобы удостовериться, что человек вообще имеет право продавать жилье.

    Достаточно часто встречается такая ситуация, когда продавец является недееспособным человеком. Что происходит в таком случае: вы покупаете квартиру, регистрируетесь, оформляете все юридические документы и уже даже ввозите в новый дом свои вещи, как вдруг вам письмо с приглашением в суд.

    Оказывается, что продавец был недееспособным человеком и в момент продажи не отдавал отчет своим действиям. В результате, сделка признается недействительной, а возврат денег невозможен;

    • Отдельно следует рассмотреть ситуацию, в которой дела продавца ведет его представитель. В таком случае, запросите и внимательно изучите доверенность. Бывает так, что некоторые собственники лимитируют своих представителей в их полномочиях. К примеру, бывает, что представитель уполномочен проводить переговоры и подписывать договора, однако, финансовые операции находятся за рамками его полномочий;
    • Справка из БТИ. Также достаточно важный документ, указывающий на правомерность перепланировки квартиры, если таковая была. Бывает так, что продавец «забывает» зарегистрировать перепланировку в БТИ, что, в последствии, обязательно обернется штрафом, но не для него, а для вас, как текущего собственника (имеется в виду после купли-продажи).

    Чтобы этого избежать, запросите у собственника выписку из реестра в БТИ и детально изучите все сведения о квартире. Это крайне важно, особенно, если вы допускаете перепродажу данной недвижимости.

    На этом осмотр документов окончен. Далее переходим к осмотру внешнего вида квартиры. Предварительно подготовьтесь, составив список возможных проблем, а затем по списку проинспектируйте квартиру. В этот список могут войти плохо закрывающаяся дверь, подтеки и т. д.

    Также обратите внимание на ценник. Вы должны хотя бы примерно представлять среднестатистическую стоимость квартиры по заданным параметра в вашем регионе. Эта информация добывается достаточно просто, путем анализа соответствующего рынка недвижимости.

    Соответственно, если квартира выглядит дороже, чем стоит, следует начать искать подвох. Разумеется, может быть и так, что вам повезло, и собственник действительно не разбирается в ценах и не слишком заморачивался над вопросом формирования стоимости, так как ему срочно нужны деньги. Но куда чаще встречается ситуация, когда такая завлекающая цена является ловушкой мошенников.

    Далее мы рассмотрим 3 ситуации, при которой происходит продажа квартиры на нестандартных условиях. Это может быть переуступка прав, наследство и долевая собственность. Рассмотрим каждый из вариантов детальнее.

    • Переуступка права. В данном случае, продажа может быть произведена на базе двух договоров: договоре долевого участия в строительстве и, собственно, предварительном договоре купли-продажи. Специалисты твердят, что «безопаснее» является договор долевого участия в строительстве.

    Однако данный договор подразумевает уступку прав исключительно с согласия застройщика. А если недвижимость была куплена в ипотеку, то нужно получить разрешение еще и от финучреждения, предоставившего данный кредит.

    Если же договор переуступки был подписан, а застройщик не выполнил свои обязательства – первоначальный владелец не может быть ни в чем обвинен. Уступка права должна быть законно зарегистрирована. Этого можно не делать только в случае наличия предварительного договора купли-продажи;

    • Жилье, полученное по наследству. Согласно законодательству, наследование может быть произведено в соответствии с законом или завещанием. Отметим, что «негласный» приоритет закреплен именно за вторым вариантом.

    Базой для мошеннических схем здесь является именно подделка завещания. Согласно российскому закону, существует две базовые очереди. Первая очередь состоит из близких родственников усопшего – детей, супругов или родителей. Вторая очередь является «внеплановой» и формируется по праву представления. Именно эти наследники и имеют приоритет.

    Кроме того, существует «завещательный отказ», подразумевающий волю умершего обязать, к примеру, сына обеспечить мать жильем до ее смерти. Сын в такой ситуации, хоть и является владельцем квартиры, не может ее продать, потому что его мать пользуется законным правом пользования данного жилья, согласно завещательному отказу ее покойного супруга.

    Читайте также:  Узнать октмо по инн бесплатно росстат

    Главная проблема при оформлении сделки на приобретение такой квартиры – резкое появление одного или даже нескольких наследников, которых забыли включить в очередь.


    Чтобы этого избежать, запросите у собственника выписку из реестра в БТИ и детально изучите все сведения о квартире. Это крайне важно, особенно, если вы допускаете перепродажу данной недвижимости.

    Как купить квартиру

    Проверять квартиру и собирать документы для покупки можно одновременно. Когда вы убедитесь, что квартира чиста, это позволит быстрее выйти на сделку купли-продажи.

    10 мошеннических схем с недвижимостью и как их избежать

    На рынке недвижимости встречаются следующие мошеннические схемы, с которыми сталкиваются покупатели и продавцы.

    Зная популярные схемы мошенничества, вы обезопасите себя от проблем. Эта статья будет полезна не только простым людям, но и юристы найдут для себя в ней полезную информацию. А также вы узнаете, как быстро, а главное, в онлайн-режиме проверить квартиру перед покупкой. В статье представлены реальные истории людей.

    На рынке недвижимости встречаются следующие мошеннические схемы, с которыми сталкиваются покупатели и продавцы.

    ○ Договор переуступки права требования.

    Подобный вид договора заключается при покупке квартиры в новостройке. При этом он может быть оформлен только в период строительства дома. Договор переуступки отличается от договора долевого участия тем, что первый заключается с физическим либо юридическим лицом, которое уже приобрело квартиру, а второй – непосредственно с застройщиком.
    Главный риск договора переуступки – признание его недействительным. Это возможно, если:

    • Продавец оплатил не всю сумму квартиры, указанную в документе.
    • Нет согласия застройщика на заключение договора.
    • Нет согласия банка, если продавец приобрел квартиру на заемные средства.

    Важно проверить все эти пункты в соглашении, чтобы минимизировать риски его заключения.


    При этом покупатель может предъявить претензии, если после покупки выявятся недостатки квартиры, о которых продавец его не предупредил. Также у продавца есть право на претензии в случае, если покупатель нарушает сроки оплаты или не производит ее полностью.

    Схемы обмана при покупке и продажи квартир

    Предположим, что один гражданин купил у другого квартиру. Зарегистрировали все вроде бы правильно, но спустя время выясняется, что при приватизации квартиры прежний ее владелец не учел интересов своих детей. Допустим, формально они оказались без жилплощади (хотя фактически могут иметь хоть по две квартиры). Тогда они обращаются в суд, тот признает сделку недействительной и аннулирует ее. А потом новый и несостоявшийся владельцы жилплощади будут долго взыскивать обратно свои денежки. Причем не исключено, что такая операция была задумана и разыграна специально.

    Поэтому прежде чем покупать квартиру, поинтересуйтесь в ЖЭУ, насколько правильно была проведена приватизация; не остались ли “за бортом” люди, которые могут впоследствии предъявить свои права на вашу жилплощадь. К таким претендентам, помимо детей, относятся и другие близкие родственники, прописанные в данной квартире и в данный момент отсутствующие (например, находящиеся в заключении).

    Помните, цена за риск здесь особенно высока. Бывало, что в результате мошеннической операции люди оставались совершенно и без денег, и без квартиры. Поэтому или сами тщательно просчитайте все ходы будущей сделки, или доверьтесь профессионалам из солидной риэлтерской фирмы.

    Если за ваше жилье вам предлагают цену большую, чем вы ожидали, или вам уступают квартиру значительно дешевле, по сравнению со сложившимися на рынке ценами, не спешите радоваться. Остановитесь и внимательно проанализируйте действия ваших контрагентов. Если сомневаетесь в чем-то — отмените сделку.

    Чаще всего мошенником оказывается продавец, реже — покупатель, поэтому сначала разберем такие случаи. Самый примитивный, но редко встречающийся обман — это когда при расчете после неоднократного пересчитывания многочисленных купюр покупатели — аферисты просто подсовывают продавцу банальную “куклу” из газетной бумаги вместо денег.

    Чаще используется разница между реальной договорной ценой за квартиру и суммой, указанной в договоре (она ставится обычно меньше, чтобы избежать налогов). Вот эту меньшую сумму и выплачивает хитрый покупатель, после чего добиться от него остального можно только наняв рэкетиров (которым надо заплатить не меньше, чем налоговой инспекции).

    Чаще используется разница между реальной договорной ценой за квартиру и суммой, указанной в договоре (она ставится обычно меньше, чтобы избежать налогов). Вот эту меньшую сумму и выплачивает хитрый покупатель, после чего добиться от него остального можно только наняв рэкетиров (которым надо заплатить не меньше, чем налоговой инспекции).

    Оспоримое право владения

    Совершенно не обязательно оказаться жертвой мошенников, чтобы с приобретением собственности приобрести и проблемы. Случается, что вполне законопослушные граждане без какого-либо умысла создают проблемы для покупателей жилья. Чаще всего это происходит, если квартира недавно была получена в наследство, и новый законный собственник продает ее, не всегда понимая, почему многие отказываются от сделки, и в итоге, по совету риелторов, снижая цену. В то же время, такое жилье – очень рискованный вариант, поскольку неучтенные наследники могут воспользоваться своим правом и подать в суд, который вполне может отменить сделку.

    Разумеется, никаких обременений приобретаемая квартира иметь не должна. Более того, если они сняты буквально накануне продажи, это тоже настораживающий фактор. Судебная практика знает случаи, когда на период продажи удавалось добиться отмены ареста, однако недвижимость еще была объектом судебного спора.

    Разумеется, никаких обременений приобретаемая квартира иметь не должна. Более того, если они сняты буквально накануне продажи, это тоже настораживающий фактор. Судебная практика знает случаи, когда на период продажи удавалось добиться отмены ареста, однако недвижимость еще была объектом судебного спора.

    ○ Как купить квартиру безопасно?

    Если вы хотите иметь уверенность в том, что действительно станете собственником квартиры, за которую платите, внимательно проверьте следующие документы:

    1. Подтверждение права собственности. Узнайте, как именно получил продавец данную квартиру. Если по договору ренты или по наследству, есть риск появления других владельцев, которые будут претендовать на жилье.
    2. Правоустанавливающие документы. В документе, подтверждающем право собственности продавца, должно быть указано:

    • Наименование органа, выдавшего его.
    • Сведения о владельце.
    • Характеристики жилплощади (обязательно сверьте их с техническим паспортом).
    • Обременения (если они есть).

    3. Наличие/отсутствие у продавца ограничения дееспособности. Для этого можно потребовать справку о том, что он не состоит на учете у нарколога или психиатра.
    4. Справку о составе семьи. Здесь обратите внимание, нет ли среди прописанных жильцов несовершеннолетние, т.к. это влияет на действительность сделки.
    5. Наличие/отсутствие долгов по уплате налогов и коммунальным услугам. Здесь также попросите соответствующую справку.
    6. Технический паспорт. Обратите внимание на соответствие фактической планировки указанной в документе. Если сделаны какие-то изменения, они должны быть документально подтверждены.
    7. Свидетельство о браке. При его наличии письменное согласие второго супруга на продажу обязательно. Документ должен быть заверен нотариально.

    • Реквизиты сторон.
    • Предмет сделки.
    • Цена предмета.
    • Способ оплаты.
    • Права и обязанности сторон.
    • Ответственность за их несоблюдение.
    • Возможность возникновения форс-мажорных обстоятельств.

    Что делать

    В истории с долгой выпиской, в принципе, нет ничего страшного. Это может быть жизненной необходимостью для уже бывшего хозяина объекта. Согласно Жилищному Кодексу, гражданин обязан освободить помещение в случае прекращения права пользования. То есть, Закон оберегает покупателей на этот случай. Трудности могут возникнуть, если продавец через суд сможет каким-то образом аннулировать сделку. Чтобы избежать такой ситуации, внесите в договор условие о сроках выписки продавца, а также пункт о штрафных санкциях, если гражданин не выпишется, к примеру, до определенной даты.

    Ситуация может быть такой: после заключенной сделки, а может, и задолго до этого, продавец принимает решение не выписываться из квартиры, объясняя это тем, что ему попросту некуда переехать. Новый владелец, естественно, попытается как можно быстрее выпроводить бывшего хозяина квартиры, но тот обращается в суд и просит разрешение остаться, а договор аннулировать. И суд может позволить ему это, если сочтет доводы расторжения договора обоснованными, постановив вернуть полученные при продаже деньги. Проблема в том, что истец может заявить, что деньги были украдены или были потрачены, к примеру, на погашение какого-нибудь долга, от возврата он не откажется, а попросит у суда отсрочку или согласится на поэтапное возвращение денег, как говорится, с получки. Теперь можно представить, насколько может затянуться возврат этого долга. На годы.

    Добавить комментарий