Методика расчета арендной платы за нежилые помещения

Факторы, влияющие на оплату аренды

Понятие рассматривается в статье 614 ГК РФ. Под арендной платой понимается платеж, который вносит арендатор арендодателю за использование объекта. Платеж является фиксированным и указывается в договоре. Прибыль арендатора от использования объекта или ее отсутствие не влияет на ставку платежа. Стоимость арендной платы должна быть определена, т.к. от нее зависит величина НДС. Ставка рассчитывается за 1 кв. м. По соглашению сторон можно установить и другую ставку.

Способы указания арендной платы:

  • Фиксированная стоимость.
  • Цена за квадратный метр.
  • Фиксированная стоимость плюс коммунальные платежи.

Что важно при расчете арендной платы:

  1. Размещение нежилого помещения.
  2. Техническое состояние объекта недвижимости, уровень его изношенности.
  3. Назначение объекта.
  4. Сумма по использованию земельного участка, на котором стоит объект.
  • Кк1 – коэффициент учета степени благоустройства.
  • Кк2 – коэффициент размещения объекта.
  • Кк3 – коэффициент удобства пользования.
  • Кс – коэффициент, отражающий передачу имущества в субаренду.
  • S – общая площадь нежилого помещения.

Погашает ли счета за коммунальные услуги арендатор?

Что касается коммунальных платежей, связанных с использованием нежилой недвижимости, то здесь нужно руководствоваться ст. 616 ГК РФ. Она устанавливает следующее:

  • По общему правилу платит тот, кто пользуется, то есть арендатор.
  • Стороны могут в договоре указать иной порядок оплаты.

В результате возможны два варианта:

  1. Арендодатель предусматривает фиксированный размер арендной платы, в который входит и возмещение платежей по коммунальным услугам (как правило, арендатор договор со сбытовыми компаниями не заключает и платит через арендодателя).
  2. Арендатор оплачивает отдельно арендную плату, плюс сверх неё возмещает расходы по коммунальным в той сумме, которая начислена за месяц.
  • Право арендодателя на одностороннее повышение платы, предусмотренное договором.
  • Дополнительное соглашение к договору, которым стороны предусмотрели повышение платы.

В чем разница между жилым и нежилым помещением

Процедура аренды жилой и нежилой недвижимости имеет ряд отличительных нюансов, обусловленных правовыми характеристиками помещений. Так, для жилого помещения характерно заключение договора найма. Последний определяет формат оплаты, расчет стоимости аренды, периоды ее внесения, а также регламентирует взаимоотношения между сторонами, его заключившими.

Из данной характеристики можно сделать вывод о некорректности применения термина «аренда» к вопросу о жилых помещениях. А вопросы получения жилого помещения в пользование определяются понятием найм и регламентируются соответствующим договором.

Еще одной особенностью таких соглашений, если их предметом выступают муниципальные жилые помещения, является то, что заключаются они исключительно с физическими лицами.

Учтите! Аренда помещений нежилого типа доступна по закону только юридическим лицам. Еще одним важным моментом является использование по их целевому назначению. Так, в них нельзя проживать, но можно использовать для размещения офисов или складов.

Свои особенности имеет аренда помещений нежилого предназначения, которые находятся на балансе муниципалитетов.

Важно своевременно оплачивать аренду, а заключается такое соглашение на срок в 1 год.

В иных случаях такие соглашения могут быть расторгнуты в любое время, а при соблюдении всех условий аренды арендатор по истечении года вправе выкупить арендуемое помещение.

Свои особенности имеет и арендная ставка, так, для помещений, непредназначенных для жилья, она имеет две части тарифа: расходную и доходную.

Расходная часть предусматривает все затраты собственника на содержание помещения, но коммунальные услуги нередко определяются соглашением отдельно и оплачиваются арендатором самостоятельно.

Доходная часть – эта та прибыль, которую намерен получить от сдачи арендодатель или собственник помещения.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.


Для расчета используются коэффициенты, прописанные в законодательстве. В ином случае плата за аренду принимается по соглашению обеих сторон.

Определение размера арендной платы

Размер арендной платы – величина вознаграждения, выплачиваемого арендатором за право временного владения и (или) пользования объектом аренды.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ стороны могут определить размер арендной платы несколькими способами. Плата может быть указана в виде твердой или расчетной (определяемой по установленному механизму) величины. При аренде нескольких объектов величина арендной платы может быть определена для каждого из них или за все объекты в целом.

Если говорить о аренде зданий, сооружений и помещений, как было указано выше, размер арендной платы в силу положений п. 1 ст. 654 ГК РФ является существенным условием договора аренды здания, сооружения и должно быть согласовано.

При согласовании условия о размере арендной платы сторонам следует определить:

  • единицы измерения арендной платы;
  • твердую или расчетную (определяемую) величину арендной платы;
  • при необходимости – арендную плату за единицу площади арендуемого здания, сооружения, помещения;
  • условие о платежах за земельный участок, на котором расположен арендуемый объект (при аренде зданий (сооружений);
  • условие о возмещении расходов на коммунальные услуги и эксплуатационных платежей (при аренде зданий (сооружений);
  • размер арендной платы за все передаваемое имущество или по каждой части отдельно;
  • денежное выражение арендной платы, согласованной в натуральной форме;
  • включение в арендную плату НДС.

Арендная плата за недвижимое имущество должна быть указана в единицах измерения, соответствующих установленному договором виду (форме) арендной платы.

Если стороны полагают, что в течение срока действия договора могут измениться обстоятельства, из которых они исходили при определении размера арендной платы, им необходимо предусмотреть в договоре условие об изменении размера арендной платы.

Основные различия оплаты при аренде нежилых и жилых помещений

Между сдачей в наем жилой недвижимости и арендой нежилых помещений имеется ряд существенных различий. Предположим, когда речь идет о сдаче жилой недвижимости, то должен быть оформлен договор найма. В нем прописываются взаимоотношения нанимателя жилья и его законного владельца, а также регламент расчетов. А потому по отношению к жилой недвижимости некорректно применять определение «аренда», поскольку передать его во временное использование можно лишь по договору найма.

Следует упомянуть еще об одном принципиальном факторе. Жилая недвижимость, находящаяся на балансе муниципалитета, может быть передано в наем только физическому лицу.

А если говорить об аренде нежилых объектов, включая полностью строения, то здесь подобных ограничений не существует – договор может быть заключен как с обычным гражданином, так и с организацией. Причем нежилой объект можно использовать только по его целевому предназначению.

Муниципальная принадлежность нежилого объекта предполагает еще ряд важных нюансов. В частности, срок действия арендного соглашения не может быть меньше 12 месяцев, причем арендатор должен вовремя вносить предусмотренную условиями сделки оплату. Иначе договор утратит свою силу и будет расторгнут арендодателем в одностороннем порядке. Но когда обязательства по договору четко выполняются, соответственно с его условиями, то после окончания срока его действия добросовестный арендатор вправе перевести нежилое помещение в личную собственность, выкупив его.

Еще один ключевой фактор, отличающий уплату аренды за помещения разного типа, состоит в том, что в отношении нежилой недвижимости, ставка состоит из 2-х частей:

  1. Расходная, в величину которой включаются затраты, определяющиеся содержанием строения/помещения и уплатой услуг ЖКХ (часто в документах прописывается, что коммунальные платежи арендатором вносятся отдельно).
  2. Доходная часть, состоящая в том, что владелец нежилой недвижимости, передаваемой во временное использование, предполагает получить непосредственный доход. Касаемо деятельности арендатора, то она не повлияет на размер ставки.


К2 – месторасположение объекта;

Что такое арендная плата

Подобный вопрос относят к наиболее главным в такой процедуре, как заключение арендного соглашения. Если в документе, которым во временное пользование предоставляется нежилое помещение, не обозначается сумма, то его вполне могут признать в дальнейшем недействительным.

Если появляется надобность, схема расчета может быть изменена, однако, на это требуется обоюдное согласие каждой стороны.

На объем цены могут повлиять следующие факторы:

  • Размещение нежилого помещения;
  • Его техническое состояние;
  • Уровень изношенности помещения;
  • Вид материалов, используемых при постройке объекта;
  • Назначение строения (здания);
  • Видовая принадлежность сдаваемого помещения.

Это далеко не весь список факторов, которые могут, так или иначе, учитываться при расчетах оплаты за аренду помещения. Учитываться должны расчеты по каждому расположенному в здании помещению.

Что входит в плату?

В расчет платы за аренду следует включить еще и сумму по использованию земельного участка, на территории которого размещено сдаваемое помещение или прилегающей к объекту земли. Этот вариант может быть исключен, если в документе прямо обозначено отсутствие необходимости такой платы.

Законодательно предусматривается отдельная норма, позволяющая производить оплату по двум объектам недвижимости раздельно.

Расчет ставки по плате за аренду помещения производится на 1 кв. метр нежилой площади. Однако если стороны желают, в качестве расчетной можно использовать и другую единицу. При долгосрочном соглашении, применяют годовую ставку.

Показатели годовых ставок, в зависимости от района и населенного пункта государства, могут отличаться. Но в такую ставку ни в коем случае не могут быть включены счета по ремонтным работам и оплате потребленных коммунальных услуг.

Плата за использование нежилого помещения складывается из двух разных величин. Одна из них – затратная. Она подразумевает затраты, которые несет арендатор, рассчитываемые с учетом затрат по содержанию здания (кроме затрат на ремонт).

Другая – доходная. Она затрагивает прямую прибыль, получаемую собственником недвижимости при передаче здания в аренду.

Рассчитывая плату за использование объекта недвижимости, нет разницы, какую именно деятельность будет вести арендатор. Этот факт не может влиять каким-либо образом на размер оплаты.

Договор аренды нежилой площади в помещении.

Как составить договор аренды нежилого помещения между юридическими лицами, читайте тут.

Кнж = К3.1 + К3.2 + К3.3 + К3.4

Методика расчета

Методика расчета указана в приказе Минстроя № 209 от 14 сентября 92 года. На основании закона, формула определения цены основывается на базовой ставке за год и значения региональных значений коэффициентов.

Величина рассчитывается следующим образом:

(АИМ+ПЗ)*НДС*JИНФ

АИМ – оплата за имущество;

ПЗ – арендная стоимость за земельную территорию, которую оплачивает владелец. В эту сумму входит плата за землю, на которой построено здание.

НДС – сумма с учетом ндс.

JИНФ – коэффициент инфляции.

Чтобы получить сумму за аренду помещения по формуле, требуется сначала высчитать значение оплаты за имущество:

АИМ = БАП*КЗ*КМ*КТ*КД*КНЖ*КС*S

Читайте также:  Как получить гражданство Болгарии гражданину России

БАП – величина базовой ставки за год за 1 квадратный метр без учета площади технических помещений, лестничных пролетов, и т.д.

КЗ – регион расположения объекта – населенный пункт, район города. Показатель фиксированный для данной местности.

КМ – показатель определяет качество и стоимость материалов, из которых построено здание.

КТ – разновидность объекта нежилого фонда.

КД – коэффициент, определяющий вид деятельности арендатора.

S – квадратура, территория арендуемого объекта.

КС – показатель, определяющий факт предоставления территории в аренду.

КНЖ – уровень качества арендуемого объекта недвижимости. Высчитывается он следующим образом:

КНЖ = КК1+КК2+КК3.

КК1 – показатель, определяющий уровень благоустройства.

КК2 – показатель, определяющий расположение недвижимости.

КК3 – показатель комфортности использования.

Чтобы определить общую сумму арендной платы, необходимо произвести расчеты по данной формуле для каждого зала, помещения.

В качестве примера возьмем город Камышин Волгоградской области. Нежилое здание принадлежит городским властям. В нем хочет арендовать два офиса частная организация, занимающаяся организацией праздников. Других претендентов на помещения в здании нет, соответственно, торги не проводились. Используем формулу:

АП = БАП*S*КЗ*КТ*КМ*КС*КЗП*КЭ*КК*КСЗ

БАП – базовая савка составила 4300 рублей.

Площадь арендуемого пространства – 55 кв. метров.

КЗ – здание расположено практически в центре города, коэффициент расположения равен 1.4.

Здание возведено из железобетонных конструкций – показатель 0.8.

КТ – площади предусмотрены для офисов, коэффициент получится 0,8.

КС – техническое состояние хорошее. Значение показателя 1.0.

КЗП – показатель занимаемого пространства. Если объем арендуемой территории не превышает ста квадратов, показатель равен 1.0.

КЭ – период эксплуатации 9 лет, показатель равен 0.9.

КК – показатель благоустройства.

Порядок определения — сумма трех показателей:

  • постройка оснащена электричеством, водопроводом, канализацией, отопительной системой. Показатель 0.4.
  • арендуемые площади размещены на втором этаже. Показатель 0.4.
  • центральный вход в здание. Показатель 0.1.

Сумма значений – 0.9.

КСЗ – указывает на существенность реализуемой деятельности для населения. Организация торжественных мероприятий относится к категории прочих. Показатель 1.0. Подставляем все полученные значения, получаем:

АП = 1 716 422.4 рублей в год.

Ежемесячная плата составит 143 035.2 рублей.

  1. При предоставлении в аренду площадей жилого фонда обязательно наличие официально оформленного договора найма. В нем указываются условия предоставления недвижимости внаем, период, сумма, особенности оплаты.
  2. Если жилплощадь числится в собственности у государства, она может быть предоставлена для временной эксплуатации только физическим лицам.
  3. Недвижимость, которая относится к категории нежилой, предоставляется в аренду, как физическим, так и юридическим лицам.
  4. Аренда нежилой недвижимости предполагает эксплуатацию ее площадей строго по назначению.
  5. Аренда нежилой недвижимости предполагает заключение соглашения на срок не менее года. Лицо, которое арендует площади, обязано выполнять условия соглашения и своевременно оплачивать аренду. В случае несоблюдения требований соглашения оно аннулируется.
  6. Если арендатор выполняет все требования соглашения, он имеет право выкупить арендуемую территорию, впоследствии оформив на нее право собственности.

Затратный метод

Суть затратного метода оценки стоимости аренды заключается в получении ответа на вопрос о том, какие расходы понадобятся для получения объекта, аналогичного по характеристикам оцениваемому. Такой способ особенно часто используется при оценке недвижимости, но может быть применен и к арендным отношениям.

Ключевое значение в процессе оценки имеет определение уровня износа – физического и морального – арендуемого объекта, который напрямую влияет на коммерческую ценность права аренды. Он вычитается из стоимости приобретения или аренды земельного участка, а также покупки или строительства на нем новых зданий. Результат расчета является рыночной стоимостью аренды, полученной затратным методом.

Основу доходной методики определения стоимости аренды составляет прогнозирование и последующее сопоставление уровня доходов, получаемых от коммерческого использования арендуемого объекта, с величиной расходов, сопровождающих подобную деятельность арендатора. Этот способ расчета наиболее эффективен в том случае, если речь идет о стабильно успешном бизнесе, имеющем долгосрочные контракты на поставку продукции или предоставление услуг.

Общие положения об арендной плате

Прежде чем рассказывать, как рассчитать стоимость аренды помещения, необходимо разобраться, а что же такое плата за аренду, какие разновидности арендной платы бывают, что непосредственно влияет на ее величину и ответить на другие вопросы.

  1. Передача в аренду муниципальной/государственной собственности не предполагает начисления НДС. Для оформления сделки требуется участие в специально организованном аукционе. Информация о его проведении размещается в СМИ за месяц до назначенной даты. Размер арендного платежа может изменяться не чаще 2-х раз в 12 месяцев (регламент пересмотра прописывается в арендном договоре). Эта сделка подлежит обязательной регистрации. Нежилой объект, находящийся в собственности муниципальных властей, может быть передан в аренду исключительно юридическим лицам.
  2. Передача нежилой недвижимости, собственником которого является частное лицо, по арендному договору. В этом случае арендная ставка назначается собственником объекта, при этом использование специальных расчетных формул не обязательно. Однако, собственник нежилого помещения, сдающий его в аренду, обязан платить налог на прибыль. Для граждан это 13 %, а организации, помимо налога на прибыль по действующей ставке, уплачивают НДС.

Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития Рoccии) от 14 июля 2006 г. N 190 г. Москва Об утверждении методики расчета арендной платы по договорам аренды государственного и (или) муниципального недвижимого имущества (зданий (их частей), сооружений), находящегося на земельных участках в пределах территорий особых экономических зон технико-внедренческого и туристско-рекреационного типов и методики расчета арендной платы по договорам аренды земельных участков, расположенных в пределах территорий особых экономических зон

Зарегистрирован в Минюсте РФ 21 августа 2006 г.

Расчет арендной платы за нежилое помещение: пример и правила расчета

Если у собственника недвижимости имеется возможность получить постоянный доход, используя для этого нежилое помещение, сразу же возникают вопросы касательно правильного расчета арендной платы. Стоит отметить, что спорные вопросы, связанные с расчетом ставки-платежа за нежилое помещение, могут возникать как у арендатора, так и арендодателя. Потому следует знать об особенностях данного процесса, и нюансах, которые в обязательном порядке принимаются к сведению для правильного подсчета тарифа.


Если у собственника недвижимости имеется возможность получить постоянный доход, используя для этого нежилое помещение, сразу же возникают вопросы касательно правильного расчета арендной платы. Стоит отметить, что спорные вопросы, связанные с расчетом ставки-платежа за нежилое помещение, могут возникать как у арендатора, так и арендодателя. Потому следует знать об особенностях данного процесса, и нюансах, которые в обязательном порядке принимаются к сведению для правильного подсчета тарифа.

Методы расчетов арендной платы за нежилые помещения, жилые помещения и земельные участки

Виды и формы арендных платежей

Следует различать виды арендной платы как способа начисления платежей и формы ее, т.е. внешнее материально-вещественное или стоимостное их воплощение (рис.2 ).

В зависимости от конкретных условий может применяться один из видов арендных платежей или соответствующая комбинация.

Рис 2. Виды и формы арендных платежей

Долевой метод арендных платежей, хотя и учитывает сложности начального этапа производственного предпринимательства, но фактически реализует порочный принцип: чем лучше работаешь, тем больше плати.

Наиболее целесообразным способом изъятия арендных платежей во многих случаях является установление их в определенном размере от стоимости сдаваемого в аренду недвижимого имущества, в том числе и земель с учетом качества и местоположения, спроса и предложения в конкурентной среде.

По форме привлекательны натуральные или компенсационные платежи, когда расчеты производятся товарами, выпускаемыми с использованием объекта аренды, или путем оказания арендатору встречных услуг (ст. 614 ГК РФ). Такая форма позволяет начинающим предпринимателям сначала развернуть производство, а затем рассчитаться по арендным платежам.

Методологической основой определения размера арендной платы, устанавливаемого соглашением сторон, является теория распределения продукта, созданного арендатором, которая обеспечивала бы взаимовыгодное сочетание его интересов и интересов собственника при средней норме прибыли. При умелом использовании недвижимости арендатор должен иметь возможность после внесения арендных платежей не только возместить из своей выручки произведенные затраты, но и получить доход для развития предпринимательской деятельности и личного потребления. Собственнику также необходимы накопления для восстановления объекта и определенный процент на вложенный капитал. Поэтому в методическом отношении следует различать верхнюю и нижнюю границы арендной платы.

Верхняя граница – это максимально возможный уровень арендной платы, при котором достижимо простое воспроизводство при средней отраслевой норме прибыли у арендатора, т.е. арендная плата = возрастная стоимость + максимальная норма прибыли.

Теоретически нижняя граница – это минимально возможный уровень арендной платы, при котором достигается простое воспроизводство имущества, сданного в аренду, т.е. арендная плата равняется возвратной стоимости.

Конкретная величина арендной платы – обычно предмет торга сторон, но и в принципы она не должна выходить за пределы обозначенных экономических границ по любому виду недвижимого имущества. В практике применяются различные методики обоснования размера арендной платы за помещения и земельные участки.

За нежилые помещения государственной и муниципальной собственности годовую арендную плату (Ап) можно устанавливать двумя способами:

– на базе ставки арендной платы (Бап) за 1 кв.м. помещения по формуле:

Ап =Бап ´ Киз ´ Км ´ Кт ´ Кд ´ Кнж ´ Кр ´ S(2)

Если арендная плата меньше эксплуатационных расходов (Эр), то:

Ап = Эр(3)

– на основе расчетной стоимости нового строительства (Сс) за 1 кв.м нежилого помещения по формуле:

Ап = (Сс ´ Киз ´ Км ´ Кт ´ Кд ´ Кнж ´ S) : 10. (4)

Для целей налогообложения налогооблагаемая база может включать в себя землю и строения, находящиеся на ней. В зависимости от организации налога на недвижимость земля и строения могут облагаться раздельно или совместно по стоимости, определяемой в соответствии с выбранной методикой.Две составные части налога на недвижимость обладают своими особенностями.

12 НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Одной из важных особенностей налога на землю является его нейтральность по отношению к принятию решения экономическими агентами, являющимися плательщиками данного налога. Так, независимо от того существует ли налог на землю или нет, величина альтернативных издержек не изменяется. Кроме того, неэластичность базы данного налога позволяет собирать достаточные доходы без негативного влияния на производственные процессы.Ситуация с налогом на строения несколько иная. Наличие налога на строения может оказать влияние на решение потенциального плательщика о сооружении новых объектов недвижимости.

Читайте также:  Когда прибавят пенсию неработающим пенсионерам

Как известно, налог на имущество имеет свойство с течением времени капитализироваться в стоимость имущества – увеличение налога на имущество или его введение снижает рыночную стоимость единицы имущества,ввиду того, что накопленная стоимость получаемой от владения землей ренты уменьшается на сумму налога. В случае если потенциальные покупатели недвижимости испытывают недостаток средств для приобретения объектов недвижимости, что может быть обусловлено, в частности, неразвитой системой кредитования, то подобное снижение цены на недвижимость может существенно расширить их возможности по приобретению недвижимости.

С налогообложением недвижимости связаны значительные сложности как экономического, так и политического характера. В число первых входят в основном вопросы выбора формы налогообложения недвижимости, определения налогооблагаемой базы, расчета стоимости объектов налогообложения, ставки налога, льгот и изъятий из налогооблагаемой базы, а также различий в налогообложении некоторых видов недвижимости (например,сельскохозяйственных угодий, индустриальных районов, частного жилья). Принятие решений о последних двух моментах налогообложения недвижимости находятся в области политики, так как затрагивают интересы не всего общества в целом, а лишь некоторой его части, причем, как правило, значительной, имеющей сильные политические лобби.

Методологической основой определения размера арендной платы, устанавливаемого соглашением сторон, является теория распределения продукта, созданного арендатором, которая обеспечивала бы взаимовыгодное сочетание его интересов и интересов собственника при средней норме прибыли. При умелом использовании недвижимости арендатор должен иметь возможность после внесения арендных платежей не только возместить из своей выручки произведенные затраты, но и получить доход для развития предпринимательской деятельности и личного потребления. Собственнику также необходимы накопления для восстановления объекта и определенный процент на вложенный капитал. Поэтому в методическом отношении следует различать верхнюю и нижнюю границы арендной платы.

Методика расчета арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности

Приложение 1

к постановлению Главы города

от 01.01.01 г. N 1508-п

Методика расчета арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности

Настоящая методика определяет порядок расчета арендной платы за арендуемые здания, нежилые помещения, сооружения, находящиеся в муниципальной собственности города.

1. Порядок расчета годовой арендной платы производится индивидуально по каждому арендатору путем перемножения базовой ставки арендной платы на площадь помещения, корректировочные коэффициенты.

АП = Пл х Бс х К1 х К2 х К3 х К4 х К5 х К6, где

АП – годовая арендная плата, руб/год

Пл – площадь арендуемого помещения, кв. м.

Бс – базовая ставка руб/кв. м. в год

К1 , К2, К3, К4, К5, К6 – корректировочные коэффициенты определяемые приложениями 1, 2, 3 к методике расчета арендной платы за нежилые помещения, находящееся в муниципальной собственности.

2. При расчете особых условий аренды нежилых помещений применяется следующая формула

АПл = Пл х Бс х К1 х К2 х К3 х К4 х К5 х К7 х К8, где

К7, К8 – корректировочные коэффициенты при расчете особых условий аренды, определяемые приложениями 2, 3 к методике расчета арендной платы за нежилые помещения, находящееся в муниципальной собственности.

3. При зачете затрат на капитальный ремонт в счет арендной платы применяется следующая формула расчета арендной платы

АП = Пл х Бс х К1 х К2 х К3 х К4 х К5 х К6 – Z, где

Z – затраты на проведение капитального ремонта, определенные согласно Положению о порядке проведения капитального ремонта нежилых зданий и помещений, сдаваемых в аренду (приложение 3).

4. При зачете затрат на капитальный ремонт в счет арендной платы для предприятий, пользующихся особыми условиями аренды, применяется следующая формула

АПл = Пл х Бс х К1 х К2 х К3 х К4 х К5 х К7 х К8 – Z

Заместитель Главы города,

председатель Комитета по управлению

Приложение 1

к Методике

Корректировочные коэффициенты к базовой ставке арендной платы на 2006 год

1. Коэффициент учета материала стен К1

– кирпичных, железобетонных зданий – 1,1

– деревянно-кирпичных зданий – 1,0

– деревянных зданий – 0,8

– прочих, в т. ч. шлакоблочных – 0,7

2. Коэффициент качества помещения К2

– для предприятий, занимающих площадь

во встроено-пристроенных помещениях – 2,0

– для предприятий, занимающих площадь

в отдельно стоящих помещениях – 2,4

3. Коэффициент степени благоустройства К3.

– при наличии всех видов благоустройства

– при отсутствии одного из видов

благоустройства коэффициент снижается

на 0,1 (т. е. 0,9, 0,8 и т. д.)

4. Коэффициент расположения арендуемого помещения К4

– прочие (1, 2эт. и др.) – 1,0

5. Коэффициент учета вида деятельности арендатора К5

– торговля алкогольными напитками и

табачными изделиями – 2,0

– торговля автотранспортными средствами,

техобслуживание и ремонт, автошколы – 1,5

– производство мебели – 1,2

– предоставление юридических услуг,

нотариус, адвокатская деятельность – 2,0

– частная медицинская практика,

выполняющие муниципальный заказ – 1,2

– развлекательные и игровые центры,

– рестораны, гостиницы – 2,0

– страховые компании, агентства

– рекламная деятельность – 2,0

– места совместного использования с

другими арендаторами – 0,8

Приложение 2

к Методике

Корректировочные коэффициенты территориального расположения арендуемого объекта к базовой ставке арендной платы на 2006 год

1. Корректировочный коэффициент территориального расположения К6

1) К6 = 8,0 применяется к I группе помещений, включающей:

– пр. Ленина – от ул. Артиллерийской до ул. Российской,

от ул. Энгельса до ул. Лесопарковая

– ул. Свободы – от ул. Труда до привокзальной площади

– ул. Цвиллинга – от ул. Труда до привокзальной площади

– ул. Кирова – от пр. Победы до ул. Труда

– ул. Советская – от пр. Ленина до ул. Труда

– ул. Пушкина – от ул. Труда до ул. Тимирязева

2) К6 = 10,0 применяется для предприятий, арендующих помещения в центре деловой активности:

– пр. Ленина – от ул. Российской до ул. Энгельса

– ул. Кирова – от ул. Труда до МУК Горсад им.

– в здании, расположенном по

– в здании, расположенном по ул. Васенко, 96

– в здании, расположенном по ул. Коммуны, 87

3) К6 = 6,0 применяется ко II группе помещений, включающей:

– ул. Воровского – от пл. Революции до ул. Худякова

– ул. Российская – от ул. Плеханова до пр. Победы

– пр. Победы – от ул. Каслинской до ул. Болейко

– ул. Красная – от ул. Труда до ул. Воровского

– ул. Ст. Разина (до привокзальной площади)

– ул. Пушкина – от ул. Тимирязева до ул. Плеханова

– ул. Гагарина – от ул. Харлова до ул. Ш. Руставели

– ул. Тимирязева – от ул. Елькина до ул. Российской

– ул. Плеханова – от ул. Цвилинга до ул. Российской

4) К6 = 5,0 применяется к III группе помещений, включающей:

– ул. Б. Хмельницкого – от ул. Румянцева до ул. Сталеваров

– Комсомольский пр. – от ул. Чайковского до ул. Солнечной

– пр. Победы – от ул. Каслинской до ул. Краснознаменной

– Свердловский пр. – от ул. Доватора до Комсомольского пр.

– пр. Ленина – от ул. Артиллерийской до ул. Горького

– ул. Красноармейская – от пр. Ленина до ул. К. Маркса

– ул. Гагарина – от ул. Ш. Руставели до ул. Дзержинского

– ул. С. Кривой – от ул. Воровского до ул. Энгельса

– ул. Российская – оставшаяся часть

– ул. Курчатова – от ул. Энгельса до ул. Воровского

– ул. Доватора – от ул. Воровского до ул. Блюхера

5) К6 = 4,0 применяется к IV группе помещений, включающей:

– ул. Гагарина – от ул. Дзержинского до ул. Гончаренко

– ул. Бр. Кашириных

– ул. Российская – от пр. Победы до энерготехникума

– оставшаяся часть пр. Победы

– ул. Каслинская – от Комсомольского пр. до ул. Бр. Кашириных

– ул. Сталеваров – от ул. 60 лет Октября до ул. Ш. Металлургов

– ул. Тимирязева – от ул. Воровского до ул. Российской

– ул. Блюхера – от ул. Воровского до ул. Рылеева

– ул. С. Кривой – от ул. Энгельса до ул. Лесопарковой

– ул. Энгельса – от ул. Коммуны до ул. Курчатова

– ул. Энтузиастов – от Коммуны до ул. С. Кривой

– ул. Свободы – от ул. Труда до пер. Бокситового

– ул. Худякова – от ул. Татьяничевой до ул. Доватора

– пр. Ленина – от ул. Горького до ул. Героев Танкограда

– ул. 3-го Интернационала – от ул. Тимирязева до ул. Архитекторной

– ул. Пермская – от ул. Труда до ул. Архитекторной

– ул. Образцова – от ул. Воровского до ул. Верхнеуральской

– ул. Воровского – от ул. Худякова до ул. Варненской

– оставшаяся часть Комсомольского проспекта

– оставшаяся часть ул. Курчатова

– ул. Доватора – от ул. Блюхера до ул. Шаумяна

6) К6 = 3,0 применяется к V группе помещений, включающей:

– ул. Румянцева – от ул. 1-го Спутника до ул. Мира

– ул. Жукова – от ул. 1-го Спутника до ул. Мира

– ул. Машиностроителей – от ул. Новороссийской до ул. Дзержинского

– ул. Воровского – от ул. Варненской до ул. Рылеева

– ул. Горького – от пр. Ленина до пр. Победы

– ул. Героев Танкограда – от пр. Ленина до пр. Победы

– ул. Салютная – от ул. Горького до ул. Героев Танкограда

– ул. Комарова – от ул. Салютной до ул. Октябрьской

– оставшаяся часть Центрального района

– ул. Гагарина – от ул. Гончаренко до ул. Новороссийской

– ул. Дзержинского – от ул. Гагарина до автодороги “Меридиан”

– ул. 250-летия Челябинска

– ул. 40 лет Победы

– ул. Кудрявцева – от пр. Победы до ул. У. Громовой

Читайте также:  На какие транспортные средства нужно ставить тахограф?

– часть Советского района, ограниченная улицами: пр. Ленина – ул. Воровского – Областная больница – ул. Салтыкова – Троицкий тракт – автодорога “Меридиан”

– ул. Университетская Набережная

– ул. Красного Урала

7) К6 = 2,0 применяется к VI группе помещений, включающей:

– ул. Российская – от энерготехникума до ж. д. полотна

– ул. Масленникова – от ул. Машиностроителей до ул. Батумской

– Копейское шоссе – от дома N 39 до ул. Харлова от дома N 54 до ул. Харлова

– ул. Машиностроителей – от ул. Дзержинского до Копейского шоссе

– оставшаяся часть Советского района

– оставшаяся часть Металлургического района

– п. Шершни, п. Сосновка, Уфимские каменные карьеры

– оставшаяся часть Тракторозаводского района

– оставшаяся часть Курчатовского района

– оставшаяся часть Калининского района (без санитарной зоны ЧЭМК)

– часть Ленинского района ограниченная улицами: ул. Гагарина –

ул. Дзержинского – автодорога “Меридиан” – Копейское шоссе

– ул. Южный Бульвар

8) К6 = 1,0 применяется к VII группе помещений, включающей:

– оставшаяся часть Ленинского, Калининского, промышленная зона Курчатовского районов, п. Чурилово, участки Металлургического района, ограниченные улицами: участок – ул. 60 лет Октября, Каштакский бор, ул. Приборостроителей; участок – ул. Беломорская, ул. Талалихина, ул. Молодежная, ул. Урожайная, ул. Каштакская, ул. Ставропольская, ул. Измайловская, ул. Аральская, пер. Прокатный, ул. Чукотская; участок – ул. Мира, ул. Сурикова, ул. туп. Березовый, ул. Дубравская, ул. Б. Хмельницкого, ул. Румянцева.

2. Коэффициенты территориального расположения для предприятий, имеющих право пользоваться особыми условиями аренды нежилых помещений К8

– в центре деловой активности = 2,0

– в территориальных группах I, II, III, IV = 1,3

– в территориальных группах V, VI, VII = 1,0

– в порядке исключения, для предприятий, организующих питание в школьных и образовательных учреждениях = 1,0

3. При расчете арендной платы за нежилые помещения (здания), расположенные в угловых зданиях, внутри квартала жилых домов, не имеющих выход на центральную улицу, территориальный коэффициент снижается на 1,0 относительно территориального коэффициента, соответствующего данной улице, но не ниже, чем коэффициент территориальной расположенности равный 2,0.

Приложение 3

к Методике

Корректировочные коэффициенты учета социальной значимости предприятий к базовой ставке арендной платы на 2006 год

1. Коэффициент учета социальной значимости предприятия К7=1,0 применить для следующих категорий арендаторов:

– общественные организации, существующие за счет членских взносов и добровольных пожертвований, за помещения, используемые для размещения управленческого персонала, но не более 40,0 кв. м.;

– для предприятий, производящих и реализующих хлебную и молочную продукцию (по торговым помещениям, используемым для торговли этой продукцией) не более 50 кв. м.

2. Коэффициент учета социальной значимости предприятия К7=0,8 применить для бюджетных учреждений областного и федерального значения за помещения, используемые для размещения управленческого персонала из расчета 9,0 кв. м. общей площади на одного работника управления.

3. Коэффициент учета социальной значимости предприятия К7=0,5 применить для муниципальных аптек г. Челябинска на все площади, используемые аптеками для осуществления уставной деятельности, кроме площадей, используемых для изготовления лекарственных средств в целях обеспечения населения и лечебно-профилактических учреждений лекарственными средствами индивидуального изготовления, наркотическими и психотропными препаратами.

4. Коэффициент учета социальной значимости К7=0,4 применить для предприятий, организующих питание в школьных и образовательных учреждениях.

5. Коэффициент учета социальной значимости предприятия К7=0,2 применить для следующих категорий арендаторов:

– предприятий, обслуживающих муниципальный жилой фонд, нежилых помещений производственного характера, предназначенных для обслуживания жилого фонда;

– для муниципальных аптек на площади, используемые для изготовления лекарственных средств в целях обеспечения населения и лечебно-профилактических учреждений лекарственными средствами индивидуального изготовления, наркотическими и психотропными препаратами;

– для предприятий, осуществляющих техническое обслуживание лифтового хозяйства за нежилые помещения производственного характера;

– для предприятий, выполняющих социально-значимые работы для города, на основании заключения (ходатайств) отраслевых управлений Администрации г. Челябинска.

6. Для арендаторов, вновь заключающих договоры аренды на не обустроенные подвальные помещения в жилых домах, применять корректировочный коэффициент К7=0,1 на срок не более шести месяцев.

7. Для организаций и предприятий, пользующихся особыми условиями аренды по заключению Городской комиссии Думы по предоставлению особых условий аренды нежилых помещений, находящихся в собственности муниципального образования – город Челябинск, предусмотрен коэффициент социальной значимости К7 от 0 до 3,0.

– ул. Гагарина – от ул. Дзержинского до ул. Гончаренко

Методы расчетов арендной платы за нежилые помещения, жилые помещения и земельные участки

Виды и формы арендных платежей

Следует различать виды арендной платы как способа начисления платежей и формы ее, т.е. внешнее материально-вещественное или стоимостное их воплощение (рис.2 ).

В зависимости от конкретных условий может применяться один из видов арендных платежей или соответствующая комбинация.

Рис 2. Виды и формы арендных платежей

Долевой метод арендных платежей, хотя и учитывает сложности начального этапа производственного предпринимательства, но фактически реализует порочный принцип: чем лучше работаешь, тем больше плати.

Наиболее целесообразным способом изъятия арендных платежей во многих случаях является установление их в определенном размере от стоимости сдаваемого в аренду недвижимого имущества, в том числе и земель с учетом качества и местоположения, спроса и предложения в конкурентной среде.

По форме привлекательны натуральные или компенсационные платежи, когда расчеты производятся товарами, выпускаемыми с использованием объекта аренды, или путем оказания арендатору встречных услуг (ст. 614 ГК РФ). Такая форма позволяет начинающим предпринимателям сначала развернуть производство, а затем рассчитаться по арендным платежам.

Методологической основой определения размера арендной платы, устанавливаемого соглашением сторон, является теория распределения продукта, созданного арендатором, которая обеспечивала бы взаимовыгодное сочетание его интересов и интересов собственника при средней норме прибыли. При умелом использовании недвижимости арендатор должен иметь возможность после внесения арендных платежей не только возместить из своей выручки произведенные затраты, но и получить доход для развития предпринимательской деятельности и личного потребления. Собственнику также необходимы накопления для восстановления объекта и определенный процент на вложенный капитал. Поэтому в методическом отношении следует различать верхнюю и нижнюю границы арендной платы.

Верхняя граница – это максимально возможный уровень арендной платы, при котором достижимо простое воспроизводство при средней отраслевой норме прибыли у арендатора, т.е. арендная плата = возрастная стоимость + максимальная норма прибыли.

Теоретически нижняя граница – это минимально возможный уровень арендной платы, при котором достигается простое воспроизводство имущества, сданного в аренду, т.е. арендная плата равняется возвратной стоимости.

Конкретная величина арендной платы – обычно предмет торга сторон, но и в принципы она не должна выходить за пределы обозначенных экономических границ по любому виду недвижимого имущества. В практике применяются различные методики обоснования размера арендной платы за помещения и земельные участки.

За нежилые помещения государственной и муниципальной собственности годовую арендную плату (Ап) можно устанавливать двумя способами:

– на базе ставки арендной платы (Бап) за 1 кв.м. помещения по формуле:

Ап =Бап ´ Киз ´ Км ´ Кт ´ Кд ´ Кнж ´ Кр ´ S(2)

Если арендная плата меньше эксплуатационных расходов (Эр), то:

Ап = Эр(3)

– на основе расчетной стоимости нового строительства (Сс) за 1 кв.м нежилого помещения по формуле:

Ап = (Сс ´ Киз ´ Км ´ Кт ´ Кд ´ Кнж ´ S) : 10. (4)

Для целей налогообложения налогооблагаемая база может включать в себя землю и строения, находящиеся на ней. В зависимости от организации налога на недвижимость земля и строения могут облагаться раздельно или совместно по стоимости, определяемой в соответствии с выбранной методикой.Две составные части налога на недвижимость обладают своими особенностями.

12 НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Одной из важных особенностей налога на землю является его нейтральность по отношению к принятию решения экономическими агентами, являющимися плательщиками данного налога. Так, независимо от того существует ли налог на землю или нет, величина альтернативных издержек не изменяется. Кроме того, неэластичность базы данного налога позволяет собирать достаточные доходы без негативного влияния на производственные процессы.Ситуация с налогом на строения несколько иная. Наличие налога на строения может оказать влияние на решение потенциального плательщика о сооружении новых объектов недвижимости.

Как известно, налог на имущество имеет свойство с течением времени капитализироваться в стоимость имущества – увеличение налога на имущество или его введение снижает рыночную стоимость единицы имущества,ввиду того, что накопленная стоимость получаемой от владения землей ренты уменьшается на сумму налога. В случае если потенциальные покупатели недвижимости испытывают недостаток средств для приобретения объектов недвижимости, что может быть обусловлено, в частности, неразвитой системой кредитования, то подобное снижение цены на недвижимость может существенно расширить их возможности по приобретению недвижимости.

С налогообложением недвижимости связаны значительные сложности как экономического, так и политического характера. В число первых входят в основном вопросы выбора формы налогообложения недвижимости, определения налогооблагаемой базы, расчета стоимости объектов налогообложения, ставки налога, льгот и изъятий из налогооблагаемой базы, а также различий в налогообложении некоторых видов недвижимости (например,сельскохозяйственных угодий, индустриальных районов, частного жилья). Принятие решений о последних двух моментах налогообложения недвижимости находятся в области политики, так как затрагивают интересы не всего общества в целом, а лишь некоторой его части, причем, как правило, значительной, имеющей сильные политические лобби.

Если арендная плата меньше эксплуатационных расходов (Эр), то:

Значения коэффициентов формулы для офисов.

ФакторХарактеристика фактораКоэффициент
Расположение напроспектеОтдаленная улица0.97
Проспект средней степениоживленности движения1
Престижный, «оживленный»проспект.1.238
Этаж расположенияобъекта1-й этаж1
2-ой и выше0.967
Подвал0.835
Цокольный этаж0.95
Состояние внешний вид объектаТребуется ремонт0.848
Хорошее/типовойремонт1
Отличное/качественныйремонт1.024
Офисный центр/ евроремонт1.263
Коммунальные услуги в стоимость аренды:Не включаются1
Включаются1.079
ОхранаОтсутствует1
Постоянная1.147
ПарковкаНеохраняемая1
Охраняемая1.032
Отсутствует0.894
Характеристика входаОтдельный вход с улицы1
Вход со двора/общийвход0.93
Базовая ставка общейплощадидолларов за 1 кв.м. в год147.9
Базовая ставкаколичества телефонных линийдолларов за линию в год1.64

Приложение 4

К4 – состояние/внешний вид объекта

Добавить комментарий