Какие риски при продаже квартиры для продавца

Заключение договора

После сбора сторонами требующихся для этого документов, они могут заключить договор купли-продажи. Его образец прилагается к статье. Соглашение должно быть подписано сторонами, может быть заверено нотариусом (но это необязательно), а затем происходит государственная регистрация перехода прав и передача средств.

Если же вы уверены, что справитесь с этим и сами, то этапы поиска будут следующими:

Распространенные риски продавца при продаже квартиры

Риски при продаже квартиры, какие риски у продавца, чем он рискует в договоре купли-продаже ДКП), расчете по аккредитиву, задатке, ипотеке на всех этапах сделки на вторичном рынке недвижимости и как продать недвижимость без риска.

Разберем, на что стоит обратить внимание при продаже недвижимого имущества, помимо цены и коротких сроков реализации, какие риски несет продавец квартиры и как продать квартиру без риска.
Занесите статью в закладки браузера, потому что я будут регулярно пополнять ее ссылками на статьи, в которых более детально разберу нюансы каждого риска продавца.

  1. Риск продавца квартиры при продаже недвижимости
  2. Риски продавца при продаже квартиры: перечень
  3. Юридические риски продавца квартиры
  4. Риски при продаже недвижимости самостоятельно
  • Низкая оценка рыночной стоимости недвижимого имущества;
  • Популярные варианты передачи денежных средств (например, расчеты по аккредитиву);
  • Передача доверенным лицам оригиналов документов на жилье;
  • Реализации ипотечной квартиры;
  • Показы квартиры покупателям и посредникам;
  • Продаже недвижимости в рассрочку;
  • Отчуждение недвижимости при участии посредников;
  • Найме неопытного посредника или юриста;
  • На этапе заключения сделки.

Риски продавца

Не так давно мы обсуждали основные риски, с которыми сталкивается покупатель недвижимого имущества (жилой дом, квартира, земельный участок, нежилое помещение, здание, сооружение). Теперь поговорим о рисках продавца. Ему в некотором смысле чуть «проще», чем покупателю, – в случае, если со сделкой что-то идет не так, покупатель сталкивается с необходимостью возврата денег, уплаченных за недвижимость. Их, как мы понимаем, к этому моменту, скорее всего не будет. Шансы продавца на возврат недвижимости все-таки несколько повыше. Однако, сделки продажи недвижимости для продавца тоже являются сделками, сопряженными с рядом рисков.

Риск 1 и 2. Риск признания сделки незаключенной и риск признания сделки недействительной являются общими для продавца и покупателя. И наши рекомендации, сформулированные для минимизации данных рисков у покупателя, применимы также и к продавцу.

Риск 3. Риск неисполнения покупателем своей обязанности по оплате недвижимости.
Наиболее выигрышным для продавца будет условие о предварительной оплате товара, когда оплата недвижимости покупателем производится до передачи ему недвижимости продавцом. В этом случае ГК позволяет применить правила о встречном исполнении обязательств, т.е. не производить передачу товара до поступления денег (ч.2 ст. 487, ст. 328 ГК), а также отказаться от исполнения обязательства в случае неисполнения покупателем своей обязанности по предварительной оплате.

Если по каким-то причинам применяется иная схема оплаты, напоминаем о предусмотренном п. 5 ст. 488 ГК способе обеспечения исполнения обязанности покупателя по оплате недвижимости – с момента передачи товара покупателю и до его оплаты неоплаченный товар признается находящимся в залоге в пользу продавца. Это правило применяется, если иное не установлено договором.

Обращаем внимание, что для регистрации такой ипотеки в силу закона в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, необходимо подать соответствующее, отдельное заявление. В противном случае, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об ипотеке будет отсутствовать, и реализовать права залогодержателя продавец фактически не сможет.

Напоминаем, что распорядиться заложенным имуществом без согласия залогодержателя (в данном случае – продавца) залогодатель (покупатель, не оплативший недвижимое имущество в полном объеме) не вправе (ст. 346 ГК), поэтому запись в ЕГРП о том, что имущество обременено ипотекой в силу закона в пользу продавца существенным образом минимизирует риски отчуждения, обременения неоплаченного товара.

4. Налоговые риски.
Если продавцом является юридическое лицо, возникает несколько спорных моментов налогообложения . Рассмотрим те из них, которые связаны:
1) с определением даты, на которую продавцу следует начислить НДС на сумму реализации;
2) с определением момента признания дохода в целях уплаты налога на прибыль
3) с определением момента прекращения обязательства по уплате налога на имущество.

Применительно к НДС по общему правилу обязанность по уплате возникает в наиболее раннюю из дат – дату оплаты или дату передачи (п. 1 ст. 167 НК РФ). Однако, если речь идет о продаже недвижимости, применяется правило п. 3. Ст. 167 НК РФ, исходя из которой к отгрузке (передаче) приравнивается передача (переход) права собственности. Поэтому наиболее обоснованным признается подход, при котором датой возникновения обязанности по уплате НДС при реализации недвижимого имущества является дата государственной регистрации перехода права собственности или дата оплаты (более ранняя из дат).

Применительно к налогообложению прибыли при использовании кассового метода датой признания дохода является дата получения оплаты.

При использовании метода начисления датой получения дохода признается дата реализации недвижимости, которой с учетом положений п. 1 ст. 39 НК и ст. 551 ГК является дата регистрации перехода права собственности.

Однако, сформирован и другой подход, в соответствии с которым датой получения дохода является дата фактической передачи имущества. В качестве обоснования данного подхода используются положения ст. 425 ГК о том, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, отсутствие регистрации перехода права собственности не является основанием признавать такой договор недействительным.

Во избежание спорных ситуаций с налоговыми органами необходимо учитывать отсутствие единства подходов относительно признания даты получения дохода при реализации недвижимости.

Применительно к определению момента прекращения обязательства по уплате налога на имущество в настоящее время превалирует подход, что обязанность по уплате продавцом налога на имущество прекращается с даты фактической передачи товара покупателю. В соответствии с п.1 ст. 374 НК налогом на имущество облагается недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств.

Отметим, что в разъяснениях Минфина был отражен и другой подход, согласно которому обязанность продавца недвижимости по уплате налога на имущество прекращается в момент регистрации перехода права собственности к покупателю (см. письмо Минфина России от 28.01.2010 № 03-05-05-01/02 и др.).

Если продавец – физическое лицо, при получении денежных средств от продажи недвижимости, возникает налоговая база по НДФЛ. В случае, если продаваемая недвижимость находилась в собственности продавца более трех лет, то по положениям НК продавцу предоставляется имущественный вычет на всю сумму, полученную при продаже. В случае, если продаваемый объект находился в собственности продавца менее трех лет, а стоимость продаваемой недвижимости превышает 1 млн руб., возникает обязанность по уплате налога.

С целью ухода от налоговых последствий зачастую стороны договариваются об указании в договоре заниженной стоимости объекта . Казалось бы, основные риски при этом ложатся на покупателя, ведь именно ему придется в случае возврата денег доказывать их уплату в ином, нежели указано в договоре продажи недвижимости, размере. Однако, для продавца такая ситуация тоже не является полностью безопасной. Как правило, он выдает покупателю две расписки – на сумму, указанную в договоре (заниженную), и на оставшуюся сумму. Таким образом, на руках у покупателя фактически находится документ (доказательство), подтверждающий получение продавцом дохода, подлежащего налогообложению, однако налог по которому продавцом не уплачен.

5. Риски продавца при ипотечных сделках.
Обратим внимание на следующие особенности . Поскольку банк, выдающий кредит на приобретение недвижимости, заинтересован в возникновении ипотеки в силу закона, в договор продажи недвижимости включается условие об исключении залога в пользу продавца, возникающего на основании п. 5 .ст. 488 ГК (обеспечение исполнения покупателем его обязанности по оплате товара), поскольку в противном случае один из этих залогов (в пользу банка и в пользу продавца) будет последующим. Соответственно, воспользоваться правами залогодержателя недвижимости в случае, если оплата не будет получена, продавец не сможет.

Отметим, что оплата в ипотечных сделках проводится с использованием банковских ячеек или посредством аккредитива, что делает в целом сделки продажи более безопасными для продавца. Тем не менее, советуем внимательно ознакомиться с условиями договора аренды сейфовой ячейки, соглашения об открытии аккредитива, изучить перечень документов, которые необходимо предоставить для получения денег за проданную недвижимость.

6. Иные риски.

Естественно, что в рамках данного материала у нас не получилось подготовить исчерпывающий перечень всех возможных рисков. Обратим внимание также на следующие:

а) риск предъявления покупателем требований, связанных с передачей недвижимости ненадлежащего качества (помните, что факт принятия покупателем объекта, не соответствующего условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не будет являться основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора – часть 2 статьи 556 ГК РФ). Сроки для предъявления требований, связанных с недостатками, – 2 года с даты передачи объекта покупателю, или более длительный срок, установленный законом или договором;

Читайте также:  Жалоба на участкового уполномоченного - бланк 2020

б) риск отказа покупателя принять товар;

в) риск предъявления покупателем требования об уплате процентов на сумму предоплаты, полученной продавцом, если продавец не исполняет обязанности по передаче товара, по которому внесена предоплата (статья 487 ГК РФ);

г) риск отказа от исполнения договора покупателем в случае, если продавец, обязанный осуществить страхование объекта, не осуществляет страхование в соответствии с договором купли-продажи (статья 490 ГК РФ);

Виды предоставляемых нами услуг:

– консультации по любым вопросам, связанным с недвижимостью;

– правовая экспертиза (аудит) документации по сделкам или бизнес-процессам, касающимся недвижимости;

– подготовка документации по сделкам с недвижимостью, в том числе связанным с определением наиболее оптимальных способов инвестирования в недвижимость или при проведении строительства;

– сопровождение процесса приобретения и (или) отчуждения недвижимости;

– ведение судебных споров.

Также предлагаем своим клиентам наши юридические услуги по следующим направлениям:

Наша юридическая компания оказывает различные юридические услуги в разных городах России (в т.ч. Новосибирск, Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург).

Если по каким-то причинам применяется иная схема оплаты, напоминаем о предусмотренном п. 5 ст. 488 ГК способе обеспечения исполнения обязанности покупателя по оплате недвижимости – с момента передачи товара покупателю и до его оплаты неоплаченный товар признается находящимся в залоге в пользу продавца. Это правило применяется, если иное не установлено договором.

Передача денежных средств

Самые большие риски при продаже квартиры возникают у продавца в момент передачи денежных средств за недвижимость.

Небезопасным является способ безналичной оплаты. Закон требует, чтобы оплата производилась после регистрации договора, это позволяет избежать залога недвижимости.

Однако, это очень большой риск для продавца, поскольку документы уже зарегистрированы, а денежные средства он может так и не получить. Покупатель может передумать совершать сделку, растратить деньги в процессе подготовки документов, или просто не захотеть оплачивать квартиру.

На то, чтобы вернуть имущество, которое не собирается оплачивать покупатель уйдет много времени, денег и сил. К тому же, успех – не гарантирован.

При передаче наличных денежных средств продавец может столкнуться с тем, что он получит сумму меньше оговоренной в договоре, либо купюры окажутся поддельными.

Наиболее безопасный способ – осуществить передачу денег с помощью банковской ячейки.

Это гарантия добросовестности каждой из сторон, нотариус при этом выступает гарантом законности всех действий, и в случае возникновения разногласий, его показания учитываются судом.

Кроме того, необходимо четко понимать разницу между «задатком» и «авансом», вносимым за недвижимость.

Задаток – это прямое обязательство каждой из сторон совершить действия, предусмотренные договором. То есть продавец при любых условиях должен продать квартиру, а покупатель – купить.

Аванс же – своеобразная «бронь» на недвижимость, подтверждение намерения покупателя приобрести недвижимость. Его сумма при заключении договора вычитается из стоимости квартиры, а в случае, если сделка не состоится – продавец обязан вернуть аванс покупателю.

  • одна на сумму, указанную в договоре,
  • вторая – на оставшуюся.

Риски при осмотре квартиры посторонними людьми

С вами может связаться заинтересованный Покупатель и договориться о первичном осмотре жилого помещения. Это – нормальная и распространенная практика на рынке недвижимости, т.к. ни один человек не заинтересован в приобретении «кота в мешке».

Однако есть особая категория посетителей, которой необходимо остерегаться. Речь идет про воров. Их задача – не оценить состояние квартиры, качество ремонта или вид из окна, а забрать с собой все, что «плохо лежит».

Вот почему перед приходом постороннего человека вам необходимо убрать из зоны видимости все документы и ценные вещи. Будет лучше, если на период продажи вы:

  • спрячете все бумаги и дорогостоящие предметы в недоступное место (например, в сейф);
  • перевезете все бумаги и дорогостоящие предметы в другую квартиру (например, родительскую).

Вы можете отличить реального Покупателя от вора, если обратите внимание на его поведение и психологическое состояние:

Подставной Покупатель, вор, мошенник

Просит у Продавца технический план, проверяет информацию в документе. Начинает сверять планировку, зафиксированную на бумаге, с реально существующей планировкой.

Не запрашивает технический план.

Обращает внимание на состояние объекта недвижимости. Осматривает стены, потолок, пол, мебель, системы коммуникаций и пр.

Не обращает внимания на состояние объекта недвижимости. Все, что его интересует – это вещи в квартире.

Задает вопросы о личности Продавца и истории квартиры (кто владел жилым помещением раньше, как оно перешло к действующему собственнику, какие люди проживают в этом районе, какие коммунальные службы обслуживают дом и пр.).

Не задает практически никаких вопросов, не интересуется личностью Продавца и историей квартиры, не уточняет информацию по поводу документов.

Вы напрямую заинтересованы в максимальной перестраховке, поэтому не бойтесь смутить Покупателя. Сотрудники ОВД часто принимают от обманутых Продавцов заявления, касающиеся кражи предметов во время показа недвижимости. Не допустите, чтобы вы стали одним из таких заявителей.

Обращает внимание на состояние объекта недвижимости. Осматривает стены, потолок, пол, мебель, системы коммуникаций и пр.

Передача денег

Возможные риски в момент продажи:

  1. При передаче денег необходимо официальное подтверждение. Для этого оформляется расписка. Передача расписки до момента выплаты денег не производится, недобросовестный покупатель может воспользоваться этим.
  2. Фальшивые купюры при оплате наличными.
  3. Ошибка в переводе средств, если неправильно указаны реквизиты.

Расчёт за покупку производится двумя способами: расплата наличными средствами и по безналу. Второй вариант более безопасный.

При наличном способе передачи денег необходимо:

  • делать это в безопасном месте;
  • проверить подлинность купюр;
  • документальное подтверждение.
  • через банковскую ячейку, это гарантирует сохранность средств.

При оформлении продажи надо обратить особое внимание на наличие оригинальных документов покупателя.

Рассрочка предоставляется в трёх вариантах:

Какие бывают риски при продаже квартиры?

В предыдущем разделе были отмечены факторы и обстоятельства, каждый из которых может привести к различным последствиям и проблемам. По этой причине каждый из них необходимо рассмотреть в отдельности. При продаже квартиры риски продавца напрямую зависят от этапа продажи.

Так, непосредственно при заключении сделки могут иметь место следующие риски:

  • юридическая неграмотность составленного документа, что вызывает его недействительность;
  • невыгодные для продавца условия соглашения, когда он не заметил такие условия вследствие невнимательности;
  • фиктивность самой сделки, когда покупатель на самом деле имеет другие цели, нежели добросовестное приобретение квартиры;
  • участие в сделке третьих лиц, что может вызвать проблемы, связанные с их правомочиями по поводу заключаемой сделки.

В момент передачи денег возможны следующие риски:

  • при оформлении документа, подтверждающего факт передачи денег (расписки), она может быть передана до момента фактического получения денег, что может лишить продавца права требовать этих денег, если покупатель окажется недобросовестным;
  • покупатель может подсунуть фальшивые деньги при оплате наличными;
  • может иметь место ошибка в переводе денег в связи с указанием неправильных реквизитов или ошибки сотрудника обслуживающего банка.

Кроме того, необходимо быть особенно аккуратными при использовании оригиналов документов.

Обычно в связи с неграмотным распоряжением ими могут возникнуть следующие сложности:

  • при передаче документов риелтору или иному посреднику по соглашению может быть установлено, что без участия посредника квартира не может быть продана;
  • при предоставлении их покупателю, он может забрать их под различными предлогами и не вернуть;
  • документы банально могут быть повреждены или утеряны.

Отдельную статью рисков представляет собой продажа жилья, находящегося под ипотекой.

Кроме того, очень много рисков в себе несут случаи, когда продажа осуществляется не соответствующим механизмом купли-продажи, а иными способами, закреплёнными в законодательстве.


Переуступка прав заключается в обмене жилья на другое имущество, погашение задолженности и тому подобное. В свою очередь, дарственная с юридической стороны представляет собой безвозмездную передачу прав на жильё, хотя фактически передача может осуществляться за деньги. Выбор в пользу дарственной делается в некоторых случаях, когда законом предусмотрено освобождение от НДФЛ (налог на доходы физических лиц).

4 риска потерять деньги при заключении сделки с недвижимостью

Передача денег — самый главный этап покупки недвижимости. И самый ответственный, поскольку речь идет о крупных денежных суммах. Сегодня мало кто приходит на сделку с чемоданом наличных и просто передает их под расписку. Есть другие, гораздо менее рискованные способы, но и их нельзя назвать на 100% безопасными.

Рассказываем об основных способах взаиморасчетов между продавцом и покупателем, уязвимых местах и о том, на что нужно обратить внимание.

Аккредитив — это, по сути, безналичная форма расчета покупателя с продавцом. Покупатель открывает специальный банковский счет, вносит туда необходимую для покупки квартиры сумму, после регистрации сделки продавец предъявляет банку договор купли-продажи с печатью регистрационной палаты, затем деньги с аккредитива переводятся на его счет.

Читайте также:  Очередной отпуск по Трудовому кодексу - 2020

Каковы риски

Это самый безопасный вид передачи денег, заверяют эксперты рынка недвижимости. Банк выступает в некоторой степени гарантом правильных взаиморасчетов по сделке.

«Во-первых, можно не использовать наличные и, следовательно, легче избежать связанных с ними рисков — краж, фальшивых купюр и т. п., — поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — Во-вторых, поступление денег на аккредитив, их полную сумму и подлинность удостоверяет банк, а не физическое лицо. В-третьих, при оформлении аккредитивного договора защищена вся сумма, тогда как количество наличных в ячейке никому не известно».

В то же время безналичные расчеты на вторичном рынке жилья не распространены, отмечают эксперты: многие люди вообще не знают, что это такое, и боятся прибегать к такому способу передачи или получения денег. Они зачастую скептически относятся к банковской системе, ведь банки по-прежнему «лопаются», и даже лидеры отрасли подвергаются санации. Поэтому, как отметил брокер агентства недвижимости Century 21 Panorama Realty Константин Ламин, в настоящее время сделки с использованием аккредитива в основном проводятся в крупных банках с государственным участием (Сбербанк, ВТБ).

«При банкротстве финансовой организации люди теряют средства, лежащие на счету в этом банке, а вот содержимое банковских ячеек принадлежит их арендаторам, — добавил директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов. — К тому же многие клиенты хранят свои накопления в валюте, и они не собираются использовать безналичный расчет, так как опасаются, что колебания валютных курсов могут привести к изменению стоимости недвижимости».

Чаще всего (в 90% случаев) на вторичном рынке Москвы при сделках купли-продажи квартир используют банковские ячейки. Передача денег происходит следующим образом. Стороны заключают договор купли-продажи, после этого покупатель закладывает деньги в банковскую ячейку. Как только право собственности зарегистрировано, продавец берет экземпляр договора, едет в банк, открывает ячейку и забирает деньги. Стоимость аренды банковской ячейки составляет порядка 4–5 тыс. руб. в месяц, которые оплачивает покупатель.

«Договор аренды ячейки может быть и двух-, и трехсторонним, соответственно, в договоре участвуют банк и покупатель или банк, покупатель и продавец, — рассказала управляющий партнер компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Татьяна Саксонцева. — В договоре аренды ячейки прописываются условия, при которых может быть открыта ячейка и кто может ее открыть. Чаще всего ячейка арендуется на один-два месяца. В этот срок договор купли-продажи недвижимости проходит процедуру государственной регистрации».

Каковы риски

При проведении таких расчетов банк не контролирует закладываемую в ячейку сумму, не проверяет, какие там купюры и сколько их. Существует дополнительная услуга по описи вложения в банковскую ячейку, она платная и ее оказывают не все банки.

«Теоретически здесь возможны мошеннические действия при передаче средств: подмена пакета с деньгами, закладка фальшивых купюр, — пояснил Константин Ламин. — Даже не исключен сговор с сотрудником банка, когда мошенники незаконным путем получают доступ к ячейке. За последние несколько лет подобные случаи были в Москве и Санкт-Петербурге. Поэтому во избежание подобных неприятностей следует выбирать надежные банки, зарекомендовавшие себя, и обязательно заказывать там услугу по проверке подлинности денежных знаков перед их закладкой в ячейку».

Стоимость такой услуги составляет от 0,1% от объема проверяемой суммы. Кроме того, есть компании, предлагающие в аренду счетные машины с возможностью проверки купюры на подлинность. Цена услуги — от 6 тыс. руб. за два часа.

«При сумме сделки более 10 млн руб. уже есть смысл взять в аренду счетную машину, а не пользоваться услугами банка», — советует Мария Литинецкая.

Это еще одна из форм безналичных расчетов, где, в отличие от аккредитива, счетом, с которого происходит перечисление денежных средств по сделке, является специальный счет нотариуса, открытый в банке.

Этот вид расчетов не распространен, он применяется в основном в сделках, требующих обязательного нотариального удостоверения. Для сделок, совершаемых в простой письменной форме, этот способ передачи денег влечет за собой немалые расходы — около 0,5% от суммы сделки.

Каковы риски

Здесь есть два важных момента: доверие к нотариусу, проводящему сделку, а также надежность банка, где у этого нотариуса открыт счет.

«По законодательству, счета нотариусов не входят в конкурсную массу при банкротстве банка. Тем не менее перспектива затягивания процедуры возврата денежных средств со счета нотариуса при банкротстве банка вполне реальна», — считает Константин Ламин.

Передача денег из рук в руки

Это самый старый, простой и при этом самый небезопасный способ передачи крупной суммы денег. В этом случае по договоренности сторон наличные передаются продавцу сразу после подписания договора купли-продажи или после оформления всех документов. На заре рынка недвижимости именно таким образом осуществлялось большинство взаиморасчетов между продавцами и покупателями. Сейчас сделки, в которых деньги передаются из рук в руки, крайне редки. Но все-таки изредка это происходит.

Каковы риски

Рисков, напоминает Михаил Куликов, очень много. Продавцы (особенно если они сильно нервничают во время расчетов) могут банально недоглядеть за покупателями, неправильно подсчитать деньги и получить в результате меньшую сумму. Еще один случай, когда они могут пострадать из-за своей невнимательности, — получение «куклы», то есть сумки с деньгами, где сверху лежат настоящие купюры, а под ними — нарезанная бумага. Наконец, есть риск того, что после передачи денег продавца ограбят. Это может случиться и с покупателем, приехавшим на сделку с большой суммой наличных. Поэтому такой способ передачи денег эксперты настоятельно советуют не использовать совсем.

«По законодательству, счета нотариусов не входят в конкурсную массу при банкротстве банка. Тем не менее перспектива затягивания процедуры возврата денежных средств со счета нотариуса при банкротстве банка вполне реальна», — считает Константин Ламин.

Невыполнение покупателем условий

Наилучший вариант для продавца – когда оплата за объект передается сразу после подписания договора. Например, если это наличные, деньги пересчитываются и отдаются бывшему собственнику, а нотариус или сам покупатель затем регистрируют сделку в ЕГРН.

Однако не всегда покупатели соглашаются с такими условиями. Тогда возникают риски при продаже квартиры: например, покупатель ограничивает доступ продавца к банковской ячейке или по каким-то причинам затягивает перевод средств.

Есть три распространенных варианта передачи денег: при помощи банковской ячейки, банковского перевода или наличными. При правильно составленном договоре и организации сделки риски для продавца минимальны. Чаще всего используется вариант передачи средств через ячейку. Тогда заключается дополнительное соглашение к договору аренды ячейки, которое регулирует доступ участников сделки к ее содержимому. Банк выступает гарантом безопасности. Как только продавец предъявляет сотрудникам банка документы о регистрации перехода права собственности на квартиру, он получает возможность забрать деньги.

Ошибки при составлении документов (намеренные или непреднамеренные). Например, они могут заключаться в паспортных данных, адресе объекта и т.д. Обратите внимание на дату смены покупателем паспорта: он мог просрочить ее, из-за чего документ является недействительным.

Какие риски при продаже квартиры существуют и как их избежать?

Сделки с недвижимостью происходят в жизни людей не так часто. Они сопряжены с определенными рисками даже для опытных специалистов, хорошо знакомых с законодательством и знают подводные камни, а граждане, которые далеки от этих вопросов, чаще становятся жертвами мошенничества. Если покупатель может купить квартиру с обременением, с долгами, то чем же рискует продавец, который имеет целью получить сумму, указанную в договоре, за свою недвижимость?

Содержание статьи:

Передача средств от покупателя к продавцу нередко становится очень рискованным моментом для бывшего собственника жилья, не исключены грабежи и различные виды обмана. Совместить процесс подписания договора и передачи средств не так просто.

Адекватная оценка

Чтобы определиться в цене, предложенной риэлтором, нужно провести сравнительный анализ цен на рынке недвижимости. Он состоит из нескольких простых действий:

  • выявить стоимость аналогичных рядом расположенных квартир;
  • рассчитать стоимость общей площади, исходя из цены 1 м 2 ;
  • сравнить оба вида стоимости;
  • внести поправки с учётом преимуществ и недостатков своей квартиры.

Мониторинг следует проводить на основании сравнения успешно проданных квартир. Для этого нужно прозвонить по объявлениям, и поговорить с бывшими продавцами. Или – создать свой чат и запросить интересующую информацию в виде совета у жильцов своего микрорайона.

  • выявить стоимость аналогичных рядом расположенных квартир;
  • рассчитать стоимость общей площади, исходя из цены 1 м 2 ;
  • сравнить оба вида стоимости;
  • внести поправки с учётом преимуществ и недостатков своей квартиры.
Читайте также:  Погребение военных пенсионеров

Продажа недвижимости: «основы техники безопасности»

Не нужно быть специалистом в области юриспруденции, чтобы знать главные правила, которые уберегут продавца от серьезных проблем:

  1. Никогда не передавайте оригиналы документов третьим лицам без юридических оснований.
  2. Внимательно читайте все документы, которые подписывайте.
  3. Не передавайте деньги третьим лицам, покупателям, без документов, которые фиксируют факт передачи денежной суммы.

Обратите внимание! Процесс продажи недвижимости начинается с поиска потенциальных покупателей, сотрудничества со специализированными агентствами. Следует быть внимательным, подписывая договор на риэлтерские услуги.

  • На личность потенциального покупателя;
  • На вопросы, которые он задает;
  • На особенности его поведения.

Важно! Убедитесь, что его интересует именно покупка вашей квартиры, а не имущество в ней.

Как распознать покупателя:

  1. Человек, заинтересованный в покупке, попросит ознакомиться с техническим планом.
  2. Потенциальный покупатель обратит внимание на состояние стен, пола, потолка, коммуникаций.
  3. Покупатель будет задавать вопросы, относительно того, кто владелец квартиры, каким образом теперешний владелец получил недвижимость.
  4. Покупателя будет интересовать вид из окна, соседи, особенности обслуживания дома коммунальными службами, инфраструктура района.

Как понять, что перед вами вероятный мошенник:

  1. Будет обращать особое внимание на вещи в помещениях.
  2. Не задаст вопросов, относительно непосредственно недвижимости.
  3. Не поинтересуется важными моментами: документацией, состоянием коммуникаций.

Если в помещении есть ценные вещи, перед осмотром квартиры позаботьтесь, чтобы они не были на видном месте. Не оставляйте без присмотра оригиналы документов. Рекомендуется попросить потенциальных покупателей показать документы, удостоверяющие личность.

Как понять, что перед вами вероятный мошенник:

Ограбление

Не самый распространённый риск, но всё же бывали случаи, когда под видом просмотра квартиры грабители отвлекали внимание владельца и выносили из квартиры ценные вещи. Чтобы этого не произошло, перед просмотром убирайте всё ценное в сейф или другое малодоступное место и не давайте потенциальным покупателям разойтись по разным комнатам.

Не самый распространённый риск, но всё же бывали случаи, когда под видом просмотра квартиры грабители отвлекали внимание владельца и выносили из квартиры ценные вещи. Чтобы этого не произошло, перед просмотром убирайте всё ценное в сейф или другое малодоступное место и не давайте потенциальным покупателям разойтись по разным комнатам.

Скрытые собственники

Чаще всего это граждане, которые отказались от участия в приватизации, но получившие право на пожизненное проживание в квартире. По закону владелец обязан предоставить информацию о всех, кто сохраняет право пользования жильем в случае его продажи (пункт 1 статьи 558 Гражданского кодекса РФ). Если кто-то не включен в этот список, но предъявляет права на квадратные метры, то покупатель вправе оспорить сделку.

К скрытым собственникам можно отнести и внезапных наследников. Если приобретаются квадратные метры по «свежему» наследственному делу, велик риск появления неожиданных претендентов на наследственную долю. Поэтому разумно не заключать договор купли-продажи, пока не прошел срок исковой давности по завещанию. Он составляет 3 года.


Сделки с таким жильем затруднены: требуется получить согласие третьих лиц, государственных органов (например, органов опеки). В некоторых случаях регистрация прав нового собственника невозможна.

Риски продавца квартиры, действующего без профессионала-посредника

Вторая опасность при самостоятельной продаже объекта недвижимости – ограбление.
На просмотр под видом покупателей могут прийти грабители. И тогда велика вероятность развития сюжета, подходящего для криминальной хроники в газете или телепрограммы «Петровка, 38».

Также стоит опасаться психически нездоровых людей.
Опытные риэлторы сразу вычисляют сумасшедших и неадекватных (не раз с такими сталкивались), а вот обычный человек примет их за реальных покупателей и напрасно потеряет время.

Может произойти такая история. Выставленная на продажу квартира понравилась даме, одетой странно, но настроенной решительно. Она обещала купить квартиру, если будет заменен кафель на кухне. Потом выдвинула другое требование, позже захотела увидеть всех бывших жильцов. Измотав нервы хозяевам, попросила значительно снизить цену. Получив отказ, закатила истерику. Добившись своего, эксцентричная дама согласилась заключить сделку, но отказалась внести залог. Обещала еще подумать, а через неделю сообщила, что эта квартира ей не подходит. На прощание выступила с обличительной речью. Хозяева вспоминают о ней, как о страшном сне.

Владелец квартиры может пострадать из-за своей некомпетентности.
Самое печальное, что потери времени и денег порою происходят не по чьему-то злому умыслу, а по незнанию самого продавца. Из-за своей некомпетентности он может сорвать сделку, а еще хуже – лишиться денег.

Допустить ошибку можно на разных этапах сделки. Назовём основные «проколы»:

• неправильная оценка квартиры (завышенная цена отпугнет реальных покупателей),
• неэффективная реклама (нет объявлений на популярных сайтах – мало претендентов),
• неполный пакет документов на квартиру (нет одной справки – и сделка срывается),
• неполный пакет документов от покупателя (перенос даты подписания договора купли-продажи),
• не продумана схема расчета с покупателем (потеря части или полной денежной суммы),
• неправильно составлен договор купли-продажи (подписанный договор невозможно заверить у нотариуса),
• неполный пакет документов для подачи в отделение Росреестра (отказ в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество),
• неправильно оформлен договор с банком об аренде ячейки сейфа (продавец не сможет забрать деньги).

Владелец объекта недвижимости может забыть о проблемах и опасностях, если он обратится в «МИЭЛЬ».
Исключить риски для клиентов – задача сотрудников нашего агентства. Наши риэлторы знают все нюансы заключения сделок по продаже жилой недвижимости и способны предотвратить возможные неприятности. К тому же все документы тщательно проверяют наши опытные юристы.

«МИЭЛЬ» гарантирует продавцам жилой недвижимости:
• минимальные потери времени,
• правильно оформленные документы,
• быстрое получение денег.

Согласие на обработку персональных данных

Настоящим, свободно, своей волей и в своем интересе даю ЗАО «МИЭЛЬ» (ОГРН 1057748261526, ИНН 7709631538, КПП 770901001, адрес: 109004, г. Москва, ул. Николоямская, д. 40, стр. 1) (далее – Компания) согласие на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, размещенной на настоящем сайте (далее – Сайт), с целью: обработки моего запроса, направленного через форму обратной связи, коммуникации со мной в целях, связанных с обработкой и выполнением моего запроса с помощью различных средств связи, а именно посредством: интернет; сообщений на адрес электронной почты; коротких текстовых сообщений (SMS) и мультимедийных сообщений (MMS) на номер телефона; а также посредством использования информационно-коммуникационных сервисов обмена мгновенными сообщениями (мессенджеров); телефонных звонков; а также в целях продвижения Компанией товаров и услуг, проведения электронных или SMS опросов, контроля маркетинговых акций, клиентской поддержки, контроля качества услуг, оказываемых Компанией, а также для внутренней статистики Сайта, для чего разрешаю совершать с моими персональными данными следующие действия: сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение (в электронном виде и на бумажном носителе), уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, распространение, передачу (в том числе передачу третьим лицам, не исключая трансграничную передачу, если необходимость в ней возникла в ходе исполнения обязательств), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств.

Право на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, помимо ЗАО «МИЭЛЬ» дается также юридическим лицам, использующим Товарных знак «МИЭЛЬ» на основании лицензионных договоров, а также юридическим лицам, входящим в Сеть офисов недвижимости «МИЭЛЬ» и использующим Товарный знак «МИЭЛЬ» на основании договоров коммерческой концессии (франчайзинга), договоров коммерческой субконцессии (субфранчайзинга).

Одновременно даю свое согласие и не возражаю, чтобы Компания или иные лица по ее поручению отправляли сообщения, в том числе рекламного характера или иную информацию иного содержания на номер телефона или адрес электронной почты, или с использованием иных средств связи, указанных мной в форме обратной связи. Также даю свое согласие (не возражаю) на передачу третьим лицам персональных и иных данных, в том числе для целей их обработки, для обеспечения функционирования Сайта, реализации партнерских и иных программ, при условии обеспечения в отношении передаваемых данных режима, аналогичного режиму, существующему на Сайте, в том числе включая, но не ограничиваясь, передачу персональных данных лицам, аффилированным Компанией или заключившим с ней договоры, а также третьим лицам в случаях, когда такая передача необходима для использования Клиентом (Пользователем) определенного сервиса либо для исполнения определенного соглашения или договора с Клиентом (Пользователем).

Настоящее согласие предоставляется с момента заполнения формы обратной связи на Сайте, срок его действия неограничен. Настоящее согласие может быть отозвано мной в любой момент посредством направления соответствующего письменного заявления по адресу ЗАО «МИЭЛЬ» указанному в настоящем согласии.

Вторая опасность при самостоятельной продаже объекта недвижимости – ограбление.
На просмотр под видом покупателей могут прийти грабители. И тогда велика вероятность развития сюжета, подходящего для криминальной хроники в газете или телепрограммы «Петровка, 38».

Добавить комментарий